СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                      Дело № А67-8314/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 6 апреля 2018 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

Павловой Ю.И.,

судей:

Захарчука Е.И.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (апелляционное производство №07АП-2/2018) на решение Арбитражного суда Томской области от 29 ноября 2017 года по делу № А67-8314/2017 (судья Попилов М.О.)

по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Кристалл" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

о взыскании 555 954 рубля 85 копеек. 

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности №8 от 17.01.2018,

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 12.01.2018, ФИО5, директор на основании решения от 21.06.2017.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Кристалл" о взыскании 555 954 рубля 85 копеек, из которых 549 989 рублей задолженность по арендной плате за период с 01 июля по 30 сентября 2017 года, 5 965 рублей 85 копеек пеня за период с 16 августа по 28 сентября 2017 года.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательства по договору аренды земельного участка от 12 февраля 2014 года № ТО-21-20330.

Решением Арбитражного суда Томской области от 29 ноября 2017 года требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 384 010 рублей 64 копейки, из которых 379 888 рублей 82 копейки задолженность по арендной плате, 4 121 рубль 82 копейки пени; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой, просил решение изменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме. 

По мнению заявителя апелляционной жалобы, изменение размера арендной платы по договору аренды, заключенному на основании торгов, противоречит земельному и гражданскому законодательству; жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным, в связи с чем вывод суда о расположении на земельном участке многоквартирного дома ошибочен; указанный вывод сделан судом в отсутствие необходимого доказательства – строительно-технической экспертизы; нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не применимы к рассматриваемому спору; ссылка суда на решение по делу №А67-347/2017 сделана необоснованно, поскольку предметы споров не идентичны.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям; представитель ответчика просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, поддержав выводы суда первой инстанции.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены или изменения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 12 февраля 2014 года № ТО-21-20330, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2792 кв. м с кадастровым номером 70:21:0101002:482, местоположение: 

<

...> для строительства блокированного жилого дома в 2-4 этажа.

Договором предусмотрено, что арендная плата за землю взимается с 12 февраля 2014 года (пункт 3.1); размер арендной платы в соответствии с протоколом № 3 от 24 января 2014 года составляет 2 199 956 рублей в год (пункт 3.2); сумма, указанная в пункте 3.2. договора, вносится арендатором авансом за один календарный год вперед, в 15-дневный срок после подписания настоящего договора. В последующие годы плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.3); последующие платежи вносятся арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала (пункт 3.6); в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатору начисляется пеня. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 3.9). Срок действия установлен с 12 февраля 2014 года по 11 августа 2018 года (пункт 2.1).

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 12 февраля 2014 года.

Из материалов дела также следует, что ответчик на арендуемом участке одновременно осуществлял строительство группы жилых домов в количестве 2 домов блокированного типа.

На основании разрешения от 27 апреля 2017 года №70-301000-033-2017С введен в эксплуатацию блокированный жилой дом № 4а, которому в связи с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию присвоен адрес: 

<

...>.

28 июня 2017 года во введенном в эксплуатацию жилом доме зарегистрировано прав собственности на квартиру участником долевого строительства ФИО6 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости).

Письмом от 07 июля 2017 года №242 ответчик обратился к истцу с просьбой исключить из облагаемой арендной платой общей площади земельного участка площадь участка под введенным в эксплуатацию жилым домом (863 кв.м).

В ответ на письмо ответчика Департамент управления муниципальной собственностью Администрации города Томска ответил об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор аренды до вступления в силу решения арбитражного суда от 08 июня 2017 года по делу № А67-347/2017.

Указывая, что обязательство по внесению арендной платы ответчиком в период с 01 июля по 30 сентября 2017 года исполнено ненадлежащим образом, претензия от 23 августа 2017 года № 10158 с требованием оплаты задолженности, оставлена последним без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

При вынесении решения, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 189-ФЗ), правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из того, что с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в доме, расположенном на спорном участке, ответчик обязан вносить арендную плату лишь за фактически используемый участок (под незавершенным строительством).

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законами.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судом первой инстанции верно отмечено, что момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (в данном случае – квартиры) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Согласно проекту межевания площадь земельного участка, сформированного для строительства блокированного жилого дома № 4а, составляет 863 кв.м. Начисление арендной платы на указанную часть земельного участка, как верно указано судом первой инстанции, является необоснованным.

По расчету суда размер арендной платы за спорный период составил 379 888 рублей 82 копейки (549 989 рублей / 2 792 кв.м х 1929 кв.м, где 1929 кв.м - площадь земельного участка, уменьшенной на 863 кв.м).

С учетом того, что требования истца в части основного долга подлежат удовлетворению частично, суд первой инстанции верно произвел перерасчет суммы неустойки за период с 16 августа 2017 года по 28 сентября 2017 года, удовлетворив указанное требование в размере 4 121 рубля 82 копеек.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерности изменения размера арендной платы по договору аренды, заключенному на основании торгов, отклонен апелляционным судом как основанный на неверном толковании норм действующего законодательства и противоречащий сложившейся судебной практики (арендная плата подлежит внесению исходя из фактических отношений землепользования).

Аргумент истца об ошибочности вывода суда о расположении на земельном участке многоквартирного дома отклонен апелляционным судом по следующим основаниям.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат прямого определения понятия "многоквартирный дом" применительно к приведенным выше положениям закона.

Для целей признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции пункт 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 определяет многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилой дом как индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Перечень общего имущества многоквартирного дома содержится в пункте 1 статьи 36 названного кодекса.

Следовательно, многоквартирным домом является объект недвижимости, в состав которого входят квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к названному в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации имуществу общего пользования.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации жилые дома блокированной застройки представляют собой дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

При таких обстоятельствах сама по себе квалификация строения как дома блокированной застройки не свидетельствует о том, что такое строение не отвечает признакам многоквартирного дома.

Из представленных в дело документов относительно здания, возведенного на спорном участке, следует, что оно представляет собой блок-секции в виде квартир, имеющих общие стены с соседними блок-секциями, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, имеющие общий фундамент, кровлю. На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что возведенный ответчиком объект соответствует признакам многоквартирного дома.

При этом оснований для назначения судебной экспертизы в целях установления данного обстоятельства не имеется, поскольку вопрос о том, относится ли земельный участок к общему имуществу собственников помещений в доме, является правовым, не требует специальных познаний и не может быть разрешен экспертом при проведении судебной строительно-технической экспертизы.

Довод истца о необоснованной ссылке на решение по делу №А67-347/2017 не принят судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку об указанном судебном акте упоминается лишь при описании ответа истца на письмо ответчика.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 29 ноября 2017 года по делу № А67-8314/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий         Ю.И. Павлова                                                                         

Судьи        Е.И. Захарчук 

      ФИО1