2 декабря 2019 года                                                                 Дело № А11-2708/2019

        В соответствии со статьей 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 25.11.2019. Полный текст решения изготовлен 02.12.2019. 

Арбитражный  суд  Владимирской  области  в составе судьи             Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Карат», 601010, Владимирская обл., г. Киржач, ул. Сосновая, д. 10, ИНН 3316003130, ОГРН 1023300997917, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области, 601010, Владимирская обл., г. Киржач, ул. Серегина, д. 7, ИНН 3316420053, ОГРН 1033301003009, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Бизнесоценка», Ивановская обл., г. Кинешма, о признании недостоверной рыночной стоимости недвижимого имущества и об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, при участии: истца – Гусевой Т.Ю., по доверенности от 01.01.2019; от ответчика – Апанасюка В.С., по доверенности от 29.12.2018 № КУМИ-1554-01-В (представлен диплом о высшем юридическом образовании); от третьего лица – представитель не явился, в судебном заседании 18.11.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 25.11.2019 до 14 час. 00 мин., установил следующее.    

Общество с ограниченной ответственностью «Карат», Владимирская обл., г. Киржач, (далее по тексту – ООО «Карат», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области, Владимирская обл., г. Киржач, (далее по тексту – Комитет, КУМИ, ответчик):

-  о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения  площадью 147,6 кв. м, с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенного  в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «РосБизнесОценка» в отчете от 18.06.2018 № 242-2/2018; 

- об определении  рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 147,6 кв. м, с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенного в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29;  

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 09.07.2018 № 01/2018 купли-продажи нежилого помещения площадью 147,6 кв. м с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенного  в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, установив условия договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 - «стоимость нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет – 2 067 197 руб. 04 коп. без учета НДС»;

- пункт 2.3 - «стоимость нежилого помещения, указанная в пункте 2.1 договора, должна поступать от покупателя ежемесячными платежами в течение 3 лет со дня заключения настоящего договора  купли-продажи путем перечисления на указанный счет продавца. Первый платежный период в соответствии с договором устанавливается с момента заключения договора до 10 числа включительно месяца, следующего за очередным платежным.  Окончательный срок оплаты объекта – 36 месяцев с момента заключения договора. Покупатель имеет право произвести платежи по договору, указанный в пункте 2.1 досрочно или единовременно»;

- пункт 4.1 - «Обязанности продавца»;  

- пункт 5.1.4 - исключить;

-пункт 5.1.8 - «поддерживать в надлежащем состоянии, пропорционально доле приобретенного нежилого помещения, фасад здания, в котором расположено помещение, галерею, крышу, подвал, осуществлять ремонт в установленные охранным обязательством сроки, по согласованию с  государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области»;

- пункт 8.2 - «настоящий договор может  быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством»;

- пункты 8.2.1, 8.2.3 - исключить;

- пункт 10 -  «приложения к договору приложение № 1 акт приема-передачи имущества».

Заявлениями от 22.11.2019 истец уточнил требования и просил:

1. Признать недостоверной рыночную стоимость нежилого помещения  площадью 147,6 кв.м  с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенного  в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «РосБизнесОценка» в отчете от 18.06.2018 № 242-2/2018; 

2. Определить  рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 147,6 кв. м, с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенного в здании торговых рядов («Гостиничный двор») по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), ул. Гагарина, д. 29, в размере 3 347 458 руб.;  

3. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора от 09.07.2018 № 01/2018 купли-продажи нежилого помещения площадью 147,6 кв. м с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенного  в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, установив условия договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 - «Стоимость нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет – 3 347 458 (три миллиона триста сорок семь тысяч четыреста пятьдесят восемь) рублей без учета НДС»;

- пункт 4.1 - «Обязанности продавца»;  

- пункт 8.2 - «Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством»;

- пункт 8.2.1. - исключить,

пункт 8.2.2. - исключить

- пункт 8.2.3 - исключить. 

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение истцом исковых требований, так как оно не противоречит закону и не нарушат прав и законных интересов других лиц. 

Спор подлежит рассмотрению по существу и урегулированию разногласий между Обществом и Комитетом по пунктам 2.1, 4.1, 8.2, 82., 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 договора купли-продажи. 

Определением суда от 18.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  привлечено общество с ограниченной ответственностью «Бизнесоценка».

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, своих представителей в заседания суда не направило. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

В обоснование своих требований Общество сослалось на статьи 21, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации, на статью 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и неправомерное, по мнению истца, определение ответчиком стоимости имущества в проекте договора купли-продажи нежилого помещения.

Комитет в отзыве на исковое заявление и представители в заседаниях суда против удовлетворения иска возразили, в том числе указав,  что отчет ООО «РосБизнесОценка» от 18.06.2018 № 242-2/2018 не признан недействительным. Ответчик пояснил, что органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

19.11.2007 между администрацией Киржачского района Владимирской области (арендодатель) и ООО «Карат» (арендатор) заключен охранноарендный договор № 148 на пользование нежилыми помещениями в здании памятника истории и культуры, находящимся в собственности муниципального образования Киржачский район, в соответствии с пунктом 1.1 арендатор принимает в аренду  нежилые помещения общей площадью 147,6 кв. м, из них: помещения основной площадью 110,2 кв. м (торговый зал  51,1 кв. м; торговый зал 51,8 кв.м; кабинет 7,3 кв. м) и вспомогательной площадью 37,3 кв. м. (лестница  8,1 кв. м; коридор  25,7 кв. м; санузел  3,6 кв. м), являющиеся муниципальной собственностью, находящиеся в здании памятника истории и культуры «Торговые ряды» по адресу: 

<

...>, для использования под магазин. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2007 по 10.08.2008. 

По акту от 19.11.2007 имущество передано арендатору. 

Письмом от 27.12.2013 № 2576-01-34/16 администрация уведомила ООО «Карат» о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения и сообщила, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ООО «Карат», являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, может воспользоваться преимущественным правом на приобретение вышеуказанного нежилого помещения. О намерении воспользоваться данным правом просила сообщить до 13.01.2014. 

31.12.2013, 09.01.2014 истец направил в адрес администрации Киржачского района письма о своем намерении реализовать преимущественное право покупки арендуемого помещения. 

20.01.2014, в ответ на письмо ООО «Карат» от 09.01.2014, администрация Киржачского района сообщила, что для разрешения вопроса о реализации ООО «Карат» права на приватизацию необходимо произвести раздел  здания на помещения (письмо № 82-01-34/16). 

06.10.2014 истец повторно обратился в администрацию Киржачского района с заявлением о выкупе  помещения. 

Письмом от 05.11.2014 администрация Киржачского района сообщила Обществу, что вопрос будет вынесен на рассмотрение Совета народных депутатов Киржачского района в ноябре 2014 года. 

В письме от 18.12.2014 № 3575-01-11 администрация Киржачского района указала, что подготовлен проект решения по вопросу реализации преимущественного права по выкупу арендуемого помещения; на заседании комитета по бюджету, собственности, экономической и налоговой политике Совета народных депутатов Киржачского района 25.11.2014 проект рассмотрен и в соответствии с протоколом заседания комитета от 25.11.2014 № 10 на рассмотрение Совета народных депутатов Киржачского района не вынесен; в связи с тем, что вопрос не рассмотрен, предоставить объект в собственность не предоставляется возможным.

Вступившим в законную силу 

решение

м Арбитражного суда  Владимирской области от 09.01.2018  по делу А11-1224/2015 удовлетворены исковые требования ООО «Карат», признаны незаконными бездействия администрации муниципального образования Киржачский район Владимирской области, выразившиеся в несовершении юридически значимых действий, направленных на  предоставление Обществу преимущественного права выкупа нежилых помещений  площадью 147,6 кв.м, арендуемых по охранно-арендному договору от 19.11.2007  № 148, расположенных в здании «Торговые ряды» (гостиный двор) по адресу: 

<

...>. Администрация обязана судом устранить допущенное нарушение прав  Общества путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации», а именно в  двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной  стоимости нежилых помещений; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных помещений обеспечить принятие решения об условиях его приватизации, предусмотрев условие о рассрочке платежей на три года; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорных помещений направить заявителю проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

К участию в деле № А11-1224/2015 судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области, Совет  народных депутатов Киржачского района Владимирской области, КУМИ.

В решении от 09.01.2018 по делу А11-1224/2015 суд установил, что Общество соответствовало всем условиям, относилось к категории субъектов малого и среднего предпринимательства; на день подачи заявления о реализации преимущественного права (от 31.12.2013, от 09.01.2014 (06.10.2014)) арендованное  помещение находилось в непрерывном владении заявителя более двух лет по состоянию в соответствии с договором аренды от 19.11.2007 № 148; задолженность по арендной плате, неустойкам отсутствовала; спорное имущество не было включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Письмом от 09.07.2018 № КУМИ-1043-01-13 Комитет направил в адрес Общества договор купли-продажи нежилого помещения площадью 147,6 кв.м, по адресу: 

<

...> в котором изложены пункты:

Пункт 2.1 - «стоимость нежилого помещения согласно отчету об определении рыночной стоимости от 18.06.2018 № 242-2/2018, выполненного ООО «РосБизнесОценка» составляет 5 626 569 руб. (без учета НДС)»;

Пункт 4.1 - «стороны договорились считать существенными условиями настоящего договора следующие обязанности продавца»; 

Пункт 8.2  - «договор может быть расторгнут в следующих случаях: более трех раз подряд просрочки покупателем платежей, предусмотренных приложением № 2 к договору, нарушения покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 4.3.1 (оплатить стоимость помещения в порядке, в сроки и в размере, установленные договором)  или 4.3.2 (принять помещение по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней) настоящего договора, либо их существенное нарушение, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством». 

Истец, рассмотрев предложение ответчика, не согласившись с ценой данного договора, направил в адрес комитета три экземпляра договора купли-продажи подписанных с протоколом разногласий от 23.07.2018, в которых изложил, в том числе спорные и рассматриваемые в настоящем деле  пункты в следующей редакции:

Пункт 2.1 – «стоимость нежилого помещения 2 067 197 руб. 04 коп. без учета НДС»; 

Пунктом 4.1 – «обязанности продавца»; 

Пункт 8.2 – «договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством».

Пункты 8.2.1, 8.2.2. 8.2.3 исключить.  

Письмом от 23.08.2018 № КУМИ-1243-01 ответчик отказался подписывать протокол разногласий и просил повторно подписать договор купли-продажи указанных выше помещений на условиях  Комитета .

Определением суда от 18.07.2019 производство по настоящему  делу приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью «Владимирское экспертно-консультативное бюро» ФИО1, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 147,6 кв. м (№№ 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35) с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенных в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: 

<

...>, по состоянию на 31декабря 2013 года?

Согласно заключению эксперта ФИО1 от 17.09.2019 № 163/16 рыночная стоимость спорного помещения (общей площадью 147,6 кв. м (№№ 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35) с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенных в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: 

<

...>) на 31.12.2013 составляет с учетом НДС 3 950 000 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство от 16.10.2019 № КУМИ 1359-01-23 о проведении повторной экспертизы по делу со ссылкой на статью 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

КУМИ пояснил, в том числе, что экспертом: не указаны федеральный стандарты оценки и Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не проведен анализ рынка объекта исследования, не ясно к какому сегменту рынка относится объект, не понятно какие основные факторы влияют на ценообразование, на интервал цен; на сделан выбор аналогов; не проведен анализ рынка по сравнительному подходу; использовано мало аналогов; Киржач неправомерно отнесен к райцентрам сельскохозяйственных районов.  

После получения результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, которые приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указал, что не оспаривает результаты судебной экспертизы.

Истец возразил против проведения повторной экспертизы.  

В судебное заседание 18.11.2019 вызывался эксперт ФИО1, который ответил на вопросы участвующих в деле лиц, а также представил письменные пояснения от 20.11.2019, в соответствии с которыми рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 31.12.2013 с учетом НДС 18% составляет: 3 950 000 (три миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) руб.; рыночная стоимость по состоянию на 31.12.2013 без учета НДС 18 % составляет: 3 347 458 (три миллиона триста сорок семь тысяч четыреста пятьдесят восемь) руб.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Процессуальный закон определяет действия суда в случае наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. При этом по смыслу данной нормы права само по себе заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении повторной экспертизы не создает обязанности суда по ее безусловному назначению.

Суд, оценив заключение эксперта  от 17.09.2019 № 163/16 в соответствии с нормами статьи 71 АПК РФ, признает его допустимым доказательством. Оснований для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым суд не установил, заключение каких-либо противоречий не содержит, сомнений в его достоверности не имеется, оно достаточно мотивировано, выводы обоснованы исследованными экспертом  обстоятельствами.

Названные Комитетом  обстоятельства у суда не вызывают сомнений в обоснованности заключения эксперта, либо наличия в нем противоречий. Несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки не влечет необходимость в проведении повторной экспертизы. Указанные ссылки о наличии недостатков в заключении не является основанием для назначения повторной экспертизы. При этом действующее законодательство не содержит императивных правил, регламентирующих порядок проведения судебно-экспертных исследований. Судебный эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредствам которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Пояснения, полученные при допросе эксперта, не противоречат самому заключению судебной экспертизы. Более того, несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является основанием для проведения повторной экспертизы, поскольку суд устранил сомнения в правильности экспертного заключения, опросив эксперта в судебном заседании. 

Недостижение сторонами соглашения об условиях заключаемого договора в указанной части  послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи недвижимого имущества и признании недействительным произведенного отчета рыночной стоимости имущества. 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

1 Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора: 

1.1. В части пункта 2.1 договора. 

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны  совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения не оспаривается, установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-1224/2015. 

В соответствии пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Требования пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации участниками данного спора соблюдены. 

При этом заявленные истцом требования суд расценивает как требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. 

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимы оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Как следует из представленного в материалы дела отчета, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «РосБизнесОценка», об оценке № 242-2/2018 рыночной стоимости  нежилых помещений общей площадью 147,6 кв. м (№№ 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35) с кадастровым номером 33:02:010122:118, арендуемых  по охранно-арендному договору от 19.11.2007 № 148, расположенных в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: 

<

...>; он составлен на дату проведения оценки 13.06.2018. 

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего  заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, выкупная цена помещения должна определяться на дату 31.12.2013 (дата обращения Общества за приобретением объекта аренды в собственности).

Согласно экспертному вышеописанному заключению  рыночная стоимость спорного помещения общей площадью 147,6 кв. м с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенных в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: 

<

...>) на 31.12.2013 составляет без учета НДС 18 % 3 347 458 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение  в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством и приходит к выводу о возможности применения  значений стоимости, указанных в заключении эксперта, для урегулирования разногласий сторон.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.

Ходатайство КУМИ о повторной экспертизе, как уже было указано,  выше отклонено судом. 

Суд считает возможным определить стоимость спорного объекта исходя из оценки, определенной по результатам судебной экспертизы – в сумме 3 347 458 руб. 

Суд считает необходимым осуществить оценку по состоянию на дату, соответствующую первому обращению ООО «Карат» с заявлением о выкупе, поскольку именно с этого момента возникла обязанность предоставить возможность реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения.

1.2. В части пункта 4.1 договора: редакция КУМИ «Стороны договорились считать существенными условиями настоящего договора следующие обязанности продавца», редакция Общества «Дбязанности продавца». 

Пункты 8.2, 8.2.1, 8.2.2. 8.2.3 договора: редакция КУМИ  «договор может быть расторгнут в следующих случаях: более трех раз подряд просрочки покупателем платежей, предусмотренных приложением № 2 к договору, нарушения покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 4.3.1 (оплатить стоимость помещения в порядке, в сроки и в размере, установленные договором)  или 4.3.2 (принять помещение по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней) настоящего договора, либо их существенное нарушение, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством», редакция Общества: «Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством».

В соответствии с пунктами 4.1.1 договора продавец обязан передать покупателю нежилое помещение по акту приема-передачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения договора.  

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора на усмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16) разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 Постановления № 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен  оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Учитывая, что пункты 8.2.1, 8.2.2 в редакции ответчика, предусматривающей условие о расторжении договора -  более трех раз подряд просрочки покупателем платежей, нарушение оплаты вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, прямо противоречит положениям пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, а соглашения по условия расторжения по иным основаниям между сторонами не достигнуто,  суд считает необходимым и разумным принять пункт 8.2 (8.2.1, 8.2.2, 8.2.3) в редакции истца:  «Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством».

При этом нормы закона, которые бы устанавливали обязанность сторон заключить договор в редакции пункта 4.1, предложенной Комитетом, также отсутствуют, ввиду чего данное условие не является обязательным для сторон договора и может быть включено в спорный договор только по соглашению сторон.

2. Не подлежит удовлетворению требование в части признания недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, выполненной в отчете об оценке № 242-2/2018 рыночной стоимости  нежилых помещений, так как с учетом рассмотрения судом иска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи и определения рыночной стоимости выкупаемого имущества по  результатам судебной экспертизы, сам отчет каких-либо прав истца не нарушает, не порождает правовых последствий.

С учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70 71, 106, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Карат» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области, при заключении договора от 09.07.2018 № 01/2018 купли-продажи нежилого помещения общей площадью 147,6 кв. м (№№ 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35) с кадастровым номером 33:02:010122:118, расположенного  в здании «Торговых рядов» (гостиный двор) по адресу: 

<

...>, установив спорные условия договора в следующих редакциях:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет – 3 347 458 (три миллиона триста сорок семь тысяч четыреста пятьдесят восемь) рублей без учета НДС»;

- пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Обязанности продавца»;  

- пункт 8.2 договора изложить в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством»;

- пункт 8.2.1 договора исключить;

- пункт 8.2.3 договора исключить.

2. Отказать обществу  с ограниченной ответственностью «Карат» в удовлетворении требования о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, выполненной в отчете об оценке № 242-2/2018.

3. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области, 601010, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Карат», 601010, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6000 руб.

4. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.     

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 

 Судья                                                          З.В. Попова