ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-11536/2020

г. Саратов

09 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2022 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно - строительного кооператива «Стройком - 2011» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 марта 2022 года по делу № А57-11536/2020

по исковому заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к жилищно - строительному кооперативу «Стройком - 2011» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьего лица: администрации муниципального образования «Город Саратов», 

о взыскании задолженности договору аренды земельного участка от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2  в размере 255069 рублей 19 копеек, неустойки в размере 39489 рублей 75 копеек,

при участии в судебном заседании:

- представитель ЖСК «Стройком-2011» - ФИО2, действующая на основании доверенности от 12.04.2022 №б/н, 

в отсутствие представителей комитета по управлению имуществом города Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов», извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ, 

 

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к жилищно - строительному кооперативу «Стройком - 2011» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г. в сумме 255069 рублей 19 коп., неустойки в размере 39489,75 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2020 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2021 решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2020 отменено. Принят судебный акт о взыскании с кооператива в пользу комитета задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.12.2011 N А-11-534Ю-2 в размере 255 069 руб. 19 коп., неустойки в размере 34 236 руб. 37 коп. В остальной части иска о взыскании неустойки отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.07.2021 решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2021 были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 марта 2022 года по делу № А57-11536/2020 с жилищно-строительного кооператива «Стройком-2011» в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 в сумме 255 069, 19 руб., неустойка в размере 34 236, 37 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С жилищно-строительного кооператива «Стройком-2011» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 8 786 руб., по апелляционной жалобе в размере 2 946 руб.

Жилищно - строительный кооператив «Стройком - 2011» обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, вынести по делу новый судебный акт, в котором засчитать сумму переплаты в размере 117 400 руб. 23 коп. в сумму задолженности по уплате арендных платежей за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2019 г. по договору аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г. за земельный участок с кадастровым номером 64:48:020308:368, расположенный по адресу: 

<

...>; снизить размер взыскиваемых пеней.

 В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не поступил. 

В судебном заседании представитель ЖСК «Стройком-2011» поддержал позицию по делу.

Представители комитета по управлению имуществом города Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.12.2010 г. № 3169 КСД «Сакоза» предоставлен в аренду сроком до 15 мая 2028 года земельный участок площадью 1036 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020308:368, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: 

<

...>.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов», именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и КСД «Сакоза», именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № А-11 -53410-2 от 21.12.2011 г.

В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г. стал ЖСК «Стройком-2011».

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться , надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г., определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом

Указывая, что кооператив в период с 01.01.2017 по 31.12.2019 ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы по договору аренды от 21.12.2011 N А-11-534Ю-2, претензия истца с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени оставлена без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая на заявленные исковые требования, ответчик указывает, что был введен в заблуждение относительно размера арендной платы, указывает, что арендная плата за период по 2 квартал 2017 года включительно должна исчисляться исходя из коэффициента 0,2%, ходатайствует о применении ст. 333 ГК РФ.

При первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П «Об установлении размера арендной оплаты и сроков ее внесения», самостоятельно произведя расчет задолженности с применением коэффициента - 0,2% от кадастровой стоимости, и признав доказанным факт отсутствия задолженности по договору аренды земельного участка, в иске отказал.

Отменяя решение арбитражного суда и постановление суда апелляционной инстанции, и, направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на следующее.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (часть 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Осуществляя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 89-ФЗ) специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Законе N 189-ФЗ предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона N 189-ФЗ, следовательно, собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе требовать формирования границ земельного участка в целях надлежащей эксплуатации такого дома.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N А51-27083/2013).

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В пункте 66 постановления N 10/22 также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, проектная документация лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса (часть 1). Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (часть 2).

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений (пункт 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ).

Постановлением мэра города Саратова от 18.02.2003 N 77-146 ЗАО «СА.КО.ЗА» в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 35 610 га. Заключен договор аренды земельного участка от 15.05.2003 N 569.

Как следует из материалов дела, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, как под многоквартирным жилым домом, так и под отдельно детскими площадками, проездами между домами, благоустройством прилегающей территории к жилым домам.

Таким образом, при разделе и формировании земельного участка под МКД, по сути, не учитывалась (исключалась) площадь, необходимая для эксплуатации домов с элементами благоустройства (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Применительно к спорному случаю в результате раздела в 2010 году исходного земельного участка, на котором расположены МКД, элементы благоустройства используемые домовладельцами, стали находиться на иных земельных участках, арендаторами которых являются третьи лица.

Факт использования всеми образованными в результате раздела земельными участками, на которых расположены жилые дома, подтвержден документально и признан участниками спора.

В связи с чем с целью законности действий по разделу исходного участка судебные инстанции не проверили правовые основания для такого раздела и формирования самостоятельных участков, для цели их предоставления в аренду ЖСК, не учитывая, что такие участки могли находиться в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Кроме того, не исследованы вопросы о согласии собственников помещений на раздел исходного участка и основания для предоставления образуемых участков в аренду третьему лицу, при наличии на них объектов благоустройства.

С целью всестороннего, полного исследования всех обстоятельств дела, судам необходимо было проверить законность формирования земельного участка под жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, иных объектов предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства возведенных обществом домов.

С целью всестороннего, полного исследования всех обстоятельств дела, судам необходимо было проверить законность формирования земельного участка под жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, иных объектов предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства возведенных обществом домов.

При новом рассмотрении дела, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, заключение судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № А57-11541/2020 по аналогичному спору, пришел к выводу о том, что спорный земельный участок не требуется для эксплуатации МКД.

Суд указал, что коэффициент, установленный абзацем 6 пункта 1 (0,2%) постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», является специальной нормой, подлежащей применению в сравнении с общей нормой, установленной абзацем 16 этого же пункта (2%), только при условии возведения и размещения многоэтажных жилых домов. Иных положений Постановление N 412-П не содержит.

Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020308:368, расположенный по адресу: 

<

...>, свободен от строений и сооружений, суд пришел к выводу, что при расчете размера арендной платы за спорный период необходимо применять коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов в размере 3%. Проверив расчет задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 на сумму 255 069 руб. 19 коп., суд удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени в полном объеме.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ЖСК «Стройком-2011» в апелляционной жалобе указывает на то, что на основании двусторонне оформленных актов сверки по состоянию на 03.03.2017, 02.10.2017 зафиксировано применение ставки УПКС 0,2% и наличие у ответчика переплаты, образовавшейся на лицевом счете за счет внесенных в период строительства средств на основании уведомлений на 2017 год. Указанную переплату в размере 117 400 руб. 23 коп. ответчик просит зачесть в счет оплаты задолженности за спорный период.

Кроме того, ЖСК «Стройком-2011» указывает, что судом необоснованно не принято во внимание ходатайство ответчика о снижении пени на основании ст. 333 ГК РФ.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В ходе рассмотрения дела судом были исследованы материалы дела №А57-11541/2020 по аналогичному спору между сторонами, в рамках которого была назначена и проведена судебная экспертиза.

В рамках проведенной экспертизы были получены следующие ответы.

По первому вопросу:

Является ли площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368 с учетом их естественных границ, применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий достаточной для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912,64:48:020308:717?

Ответ на вопрос: На основании произведённого исследования, можно сделать однозначный вывод о том, что площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133,64:48:020308:114,64:48:020308:134,64:48:020308:367,64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, и часть земельного участка площадью 1 741 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020308:371 с учетом их естественных границ, применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий, является достаточной для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674,64:48:020308:912,64:48:020308:717.

По второму вопросу:

Указать, какие из земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368 необходимы для размещения и обслуживания каждого из многоквартирных домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674,64:48:020308:912,64:48:020308:717?

Ответ на вопрос: При сопоставлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 64:48:020308:1674 на границы земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368, было установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370 необходимы для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, а также часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:371 площадью 538 кв.м. также необходима для обслуживания и эксплуатации исследуемого многоквартирного дома.

При сопоставлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 64:48:020308:717 и 64:48:020308:912 на границы земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368, было установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370 необходимы для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, а также часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:371 площадью 1 203 кв.м. также необходима для обслуживания и эксплуатации исследуемого многоквартирного дома.

По третьему вопросу:

Если площадей земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368 недостаточно для размещения и обслуживания многоквартирных домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912, 64:48:020308:717, указать для обслуживания какого именно многоквартирного жилого дома площадь земельных участков является недостаточной и указать размер недостаточной площади для каждого многоквартирного жилого дома?

Ответ на вопрос: Площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, и часть площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:371 с учетом их естественных границ, применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий, является достаточной для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912,64:48:020308:717.

По четвертому вопросу: Превышает ли общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:133, 64:48:020308:114, 64:48:020308:134, 64:48:020308:367, 64:48:020308:366, 64:48:020308:364, 64:48:020308:365, 64:48:020308:369, 64:48:020308:370, 64:48:020308:371, 64:48:020308:155, 64:48:020308:368 необходимую площадь для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912, 64:48:020308:717? Если превышает, указать конкретную площадь и земельный участок, в состав которой она входит.

Ответ на вопрос: Земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020308:155, 64:48:020308:368 полностью являются избыточными и не требуются для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912, 64:48:020308:717. Кроме того, часть земельного участка площадью 1173 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020308:371 также является избыточным и не требуются для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674, 64:48:020308:912, 64:48:020308:717. Таким образом, общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020308:371,64:48:020308:155,64:48:020308:368, превышает необходимую площадь для размещения обслуживания многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 64:48:020308:1674,64:48:020308:912,64:48:020308:717.

Результаты экспертизы сторонами не оспорены.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленное заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте, с указанием образования, стажа работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с указанием примененных методов исследования, является полным, ясным, содержит оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование.

Достоверность документов, представленных в материалы дела истцом, под сомнение ответчиком не ставилась, фальсификация доказательств не заявлялась. 

Правовых оснований для непринятия заключения эксперта, а равно исключения его из числа доказательств, у суда не имеется.

Таким образом, довод ответчика о том, что земельный участок необходим для эксплуатации МКД, не подтвержден материалами дела.

Из системного анализа положений статей 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответствующие условия определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - постановление от 16.07.2009 N 582). К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Нашедшие свое отражение в постановлении от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 1 036 кв. м. с кадастровым номером 64:48:020308:368, расположенный по адресу: 

<

...> относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (том 1 л.д. 30-35).

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Саратовской области.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно Типовому перечню видов разрешенного использования, содержащемуся в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152, спорный земельный участок до введения объекта в эксплуатацию не может быть отнесен к виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.2.1 как «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешенного использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.

При функциональном использовании земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 036 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020308:368, расположенного по адресу: 

<

...> является размещение домов многоэтажной жилой застройки, следовательно, до момента введения объекта «многоэтажный жилой дом» в эксплуатацию, применение коэффициента 0,2% «для размещения многоэтажных жилых домов» не может быть признано правомерным, так как применение коэффициента 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка фактически приведет к изменению назначения предоставленного земельного участка.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 и вступил в силу с 24.12.2014.

Пунктом 2.6 Классификатора предусмотрен вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), предусматривающая размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий.

Поскольку после 01.03.2015 вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, соответствующая запись в сведениях кадастра о виде разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером не может быть произвольной и должна соответствовать виду разрешенного использования, предусмотренного Классификатором.

Однако, из приведенных норм права, а также из Классификатора не следует запрет, препятствующий уполномоченному органу власти субъекта Российской Федерации дифференцировать арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, предоставляемые в аренду без торгов, в зависимости от объектов, расположенных на территории земельного участка, передаваемого в аренду.

Коэффициент, установленный абзацем 6 пункта 1 (0,2%) постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», является специальной нормой, подлежащей применению в сравнении с общей нормой, установленной абзацем 16 этого же пункта (2%), только при условии возведения и размещения многоэтажных жилых домов. Иных положений Постановление N 412-П не содержит.

Между тем, судом установлено и не опровергается ответчиком, что земельный участок 64:48:020308:368, расположенный по адресу: 

<

...>, свободен от строений и сооружений. Данный вывод подтвержден так же результатами экспертизы.

Доказательств того, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком разработана документация по планировке территории, подтверждающая подготовку начала строительства жилых домов, а также то, что строительство таких домов начато либо получено разрешение на строительство, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020308:368 отсутствуют.

С 1 января 2017 года в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3 Решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 N 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов», предоставляемые без проведения торгов» значение коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки установлено 3% (три процента).

Указанное решение не содержит иных положений устанавливающих иной размер процентной ставки, применимой к данному случаю.  

Учитывая вышеизложенное, при расчете размера арендной платы за спорный период необходимо применять коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов в размере 3%.

Согласно расчету истца размер арендной платы, не оплаченной ответчиком по договору аренды, составляет 255 069 руб.19 коп.

Представленный истцом расчет задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в сумме 255 069 руб.19 коп., проверен судом и признан соответствующим условиям заключенного договора и требованиям закона.

Довод апелляционной жалобы ответчика о наличии переплаты в размере 117 400 руб. 23 коп. с учетом установленных судом обстоятельств является несостоятельным, поскольку наличие переплаты ответчик обосновывает применением в предыдущие периоды коэффициента 0,2% вместо коэффициента 2%, что  является неправомерным.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата по договору аренды земли N А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 в сумме 255 069 руб.19 коп.

Ответчиком о применении срока исковой давности не заявлено.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение срока внесение платежа, указанного в пункте 3.2 договора, т.е. в случае оплаты арендной платы по истечении срока, указанного в пункте 3.2 договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате истцом начислена пеня за период с 10.07.2017 по 09.04.2020 в сумме 39 489 руб. 75 коп.

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Согласно уточненному расчету истца сумма пени составляет 34 236 руб. 37 коп. Расчет проверен и признан правильным.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о несоразмерности предъявленной истцом ко взысканию неустойки и применении статьи 333 ГК РФ.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего спора суд первой инстанции отказал в снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а также доказательства, каким-либо образом опровергающие правомерность заявленных требований в заявленном размере.

Заключая договор и принимая на себя соответствующие обязательства, общество, являясь коммерческой организацией, осуществляющей соответствующие виды предпринимательской деятельности, должно было предвидеть последствия своих действий, оценивать свои возможности и соответствующие риски. 

Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, но не обязанностью суда, реализуемым при наличии достаточности доказательств несоразмерности заявленного требования.

В рамках данного дела судами такая несоразмерность не установлена, оснований для снижения заявленного размера неустойки не выявлено.

Тяжелое финансовое положение, наличие задолженности перед другими кредиторами, наложение ареста на денежные средства или иное имущество, неисполнение обязательств контрагентами, сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу,  что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 марта 2022 года по делу   № А57-11536/2020 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба жилищно - строительного кооператива «Стройком - 2011» – без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону - жилищно - строительный кооператив «Стройком - 2011».

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 марта 2022 года по делу   № А57-11536/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                 М.Г. Цуцкова

 

Судьи:                                                                                                                           Т.С. Борисова

 

 О.А. Дубровина