АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

14 июня 2024 года

 

Дело № А33-21390/2023

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30 мая 2024 года.

В полном объёме решение изготовлено 14 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Красноярского края в интересах муниципального образования городской округ город Красноярск в лице администрации города Красноярска

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» (ИНН 

<

***>, 1222400016255);

о признании недействительными договоров,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков:

- ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (ИНН 

<

***>)

в присутствии:

от процессуального истца - Прокуратуры Красноярского края: ФИО1, личность и полномочия установлены служебным удостоверением №336033,

от ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО2, представителя по доверенности от 15.12.2023, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

от ответчиков - общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» и общества с ограниченной ответственностью «СИТИ 3»: ФИО3, представителя по доверенностям от 01.01.2024 и 14.05.2024, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом (до перерыва – 16.05.2024),

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22»: ФИО4, представителя по доверенности от 01.01.2024, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом (после перерыва – 30.05.2024),

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «СИТИ 3»: ФИО5, представителя по доверенности от 01.01.2024, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом(после перерыва – 30.05.2024),

от третьего лица - ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие»: ФИО6, представителя по доверенности от 02.04.2024, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумкиной С.А., 

 

установил:

Прокуратура Красноярского края (далее – процессуальный истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края в интересах муниципального образования городской округ город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее – материальный истец) с исковым заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ 22», обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» (далее – ответчики)

- о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179, заключённого между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Преображенский 22»;

- о признании недействительной в силу ничтожности сделки, оформленной передаточным актом от 04.05.2022 между ООО СЗ «Преображенский 22» и ООО «Сити 3» при реорганизации ООО СЗ «Преображенский 22» в форме выделения, в части передачи ООО «Сити 3» права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

- о применении последствия недействительности ничтожных сделок путём прекращения права аренды ООО «Сити 3» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Алексеева - ул. 78 Добровольческой бригады - пр. Авиаторов, общей площадью 18 353 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 03.08.2023 возбуждено производство по делу.

Одновременно с исковым заявлением процессуальный истец обратился к суду с ходатайством о принятии обеспечительных мер в виде запрета к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска,  обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ 22», обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70, обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ 22» и обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» - осуществлять на нем строительство зданий, строений и сооружений, а Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении указанного объекта.

Определением от 03.08.2023 заявление о принятии обеспечительных мер удовлетворено.

В предварительном судебном заседании 31.10.2023 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Определением от 19.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (ИНН 

<

***>).

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства. 

Распоряжением администрации города Красноярска от 29.10.2010 № 1264-ж в соответствии со статьями 31,32 Земельного кодекса Российской Федерации ООО ФСК «Монолитинвест» в аренду на три года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0400415:0028 площадью 99 569 кв.м, по адресу: г. Красноярск, Советский район, жилой район Слобода Весны, ул. Светлогорская – ул. 9 Мая – ул. Авиаторов, для строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения.

Распоряжением администрации города Красноярска от 05.03.2013 № 466-арх внесены изменения в распоряжение администрации города Красноярка от  29.10.2010 № 1264-ж, согласно которым ООО ФСК «Монолитинвест» в аренду на три года предоставлен, в том числе земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0400415:70 площадью 18 353 кв.м. по адресу: г. Красноярск, Советский район, жилой район Слобода Весны, ул. Светлогорская – ул. 9 Мая – ул. Авиаторов, для строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения.

ООО ФСК «Монолитинвест» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 19.03.2013 № 03-20-52 о заключении договора аренды земельного участка № 2 с кадастровым номером 24:50:0400415:70 площадью 18353 кв.м  по адресу: г. Красноярск, Советский район, жилой район Слобода Весны, ул. Светлогорская – ул. 9 Мая – ул. Авиаторов, для строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения.

На основании распоряжений администрации города Красноярска от 29.10.2010 № 1264-ж и от 05.03.2013 №466-арх департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО Финансово-строительная компания «Монолитинвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2013 № 1150, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400415:70, по адресу: г. Красноярск, Советский район, жилой район Слобода Весны, ул. Светлогорская – ул. 9 Мая – ул. Авиаторов, для строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 18353 кв.м. Земельный участок передается по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2.1. договора аренды срок аренды установлен с 05.03.2013 по 28.10.2013. При этом условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 13.12.2012 – даты постановки земельного участка на кадастровый учет (пункт 2.3 договора аренды)

По акту приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору. В акте приема-передачи указано: датой фактической передачи считать 13.12.2012.

ООО ФСК «Монолитинвест» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 20.08.2013 № 03-20-263 о продлении договора аренды земельного участка от 25.04.2013 № 1150.

Распоряжением администрации города Красноярска от 13.08.2013 № 1948-арх продлен срок предоставления ООО ФСК «Монолитинвест» земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 до 29.10.2016.

Дополнительным соглашением от 15.11.2013 №5253 срок действия договора продлен по 28.10.2016.

Соглашением от 06.05.2016 № 1887 договор аренды земельного участка от 25.04.2013 № 1150 расторгнут с 01.04.2016.

ООО ФСК «Монолитинвест» в 2015 году разработана проектная документации шифр 01-14-АР в отношении объекта - «Административное здание на территории выставочной площадки» по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. – Мая – ул. Алексеева – ул. 78-Добровольческой бригады, - пр-кт Авиаторов.

Администрацией города Красноярска ООО ФСК «Монолитинвест» выдано разрешение на строительство № RU308000-01/2589-дг от 04.04.2014 объекта капитального строительства «Административное здание на территории выставочной площадки» в пределах земельного участка с кадастровым номером  24:50:0400415:70.

Письмом от 14.12.2015 №03-20-153 ООО ФСК «Монолитинвест» обратилось в департамент градостроительства администрации города Красноярска с просьбой откорректировать разрешение на строительство административного здания на территории выставочной площадки, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул. – Мая – ул. Алексеева – ул. 78-Добровольческой бригады, - пр-кт Авиаторов, изложив проектные характеристики в следующей редакции: площадь застройки – 201,84 кв.м., общая площадь здания – 359,07 кв.м., этажность – 2, строительный объем – 1771,25 кв.м., с приложением проектной документации.

Администрацией города Красноярска ООО ФСК «Монолитинвест» 02.03.2016 и 30.09.2016 выдано разрешение на строительство № RU308000-01/2589-дг от 04.04.2014 объекта капитального строительства «Административное здание на территории выставочной площадки» общей площадью 359,07 кв.м, количество этажей – 2, площадь застройки – 201,84 кв.м. в пределах земельного участка с кадастровым номером  24:50:0400415:70.

Распоряжением администрации города Красноярска от 26.05.2016 №2692-недв объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400415:177, расположенному в Российской Федерации, Красноярском крае, г.Красноярске, Советском районею, ул. 9 Мая – ул. Алексеева – ул. 78-й Добровольческой бригады – пр-т Авиаторов, присвоен адрес: Российская Федерация, Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, ул. Петра ФИО7, 7.

Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО ФСК «Монолитинвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.05.2016 № 496, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400415:70, по адресу: г. Красноярск, Советский район, жилой район Слобода Весны, ул. Светлогорская – ул. 9 Мая – ул. Авиаторов, для использования в целях завершения строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 18353 кв.м. Земельный участок передан по акту приема-передачи 13.12.2012 по договору аренды от 25.04.2013 № 1150.

В пункте 2.1. договора аренды установлен срок аренды с 07.04.2016 по 06.04.2019. При этом условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 01.04.2016 – даты расторжения договора аренды от 25.04.2013 № 1150 (пункт 2.3 договора).

Распоряжением администрации города Красноярска от 26.05.2016 № 2692-недв объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400415:177, расположенному в Российской Федерации, Красноярском крае, г. Красноярске, Советском районе, ул. 9 Мая – ул. Алексеева - ул. 78-й Добровольческой бригады – пр-кт Авиаторов, присвоен адрес: Российская Федерация, Красноярский край, Советский район, ул. Петра ФИО7, 7.

Администрацией города Красноярска 11.03.2019 ООО ФСК «Монолитинвест» выдано разрешение № 24-308-01/2589-дг-2014 на ввод в эксплуатацию объекта «административное здание на территории выставочной площадки» по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Советский район, ул. Петра ФИО7, 7, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.10.2022 № КУВИ-001/2022-184439954 нежилое здание - административное здание на территории выставочной площадки площадью 345,5 кв.м. по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Советский район, ул. Петра ФИО7, 7, поставлено на кадастровый учет 15.03.2019 с присвоением кадастрового номера 24:50:0400415:3184.

Из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 02.03.2023 № КУВИ-001/2023-53114609 в отношении здания с кадастровым номером  24:50:0400415:3184 следует, что собственниками здания являлись: ООО ФСЛ «Монолитинвест» – с 25.03.2019, ООО СЗ «Преображенский» – с 30.05.2019, ООО «Сити 3» – с 12.09.2022.

В отношении нежилого здания 12.09.2022 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта: ипотека в силу закона со сроком действия с 07.10.2021 по 27.09.2023 в пользу ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

ООО «Преображенский 22» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 02.03.2020 № 51-22-6 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 в аренду без проведения торгов на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в целях размещения административного здания и трех трансформаторных подстанций на территории выставочной площадки на срок 49 лет с указанием сведений об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке: 24:50:0400415:3184 – административное здание на территории выставочной площадки по адресу г. Красноярск, ул. Пера ФИО7,7; 24:50:0400415:158 – нежилое здание трансформаторная подстанция, г. Красноярск; 24:50:0400415:163 – нежилое здание трансформаторная подстанция, г. Красноярск; 24:50:0400415:159 – нежилое здание трансформаторная подстанция, г. Красноярск.

В подтверждение права собственности ООО «Преображенский 22» на указанные объекты недвижимости, а также нахождения указанных объектов недвижимости в пределах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 обществом к заявлению были приложены выписки из ЕГРН в отношении объектов недвижимости от 30.05.2019 и от 31.05.2019.

В материалы дела представлены документы:

- декларации от 23.05.2015 об объектах недвижимого имущества – трансформаторных подстанций площадью 15 кв.м., 30 кв.м. и 22 кв.м.;

- заключение об отсутствии (наличии) оснований для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером  24:50:0400415:70, подготовленное заместителем руководителя департамента – начальником отдела землеустройства ФИО8;

- сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

На основании статей 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Преображенский 22» подписан договор аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400415:70, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. Алексеева – ул. 78-й  Добровольческой бригады – пр. Авиаторов, общей площадью 18353,00 кв.м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях размещения административного здания с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 и трех трансформаторных подстанций с кадастровыми номерами 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163 на территории выставочной площадки. Земельный участок передается по акту приема-передачи (приложение 3).

В пункте 2.1. договора установлен срок его действия с 03.03.2020 по 02.03.2069. Дополнительным соглашением от 12.04.2022 № 501 срок действия договора увеличен на три года по 02.03.2072.

Согласно пункту 2.3. договора условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно: с 30.05.2019 – дата регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0400415:3184.

По акту приема-передачи земельного участка земельный участок передан арендодателем арендатору. В акте приема-передачи указано: датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование принимающей стороне считать 30.05.2019.

Из выписки из ЕГРН от 11.03.2020 № КУВИ-001/2020-5010264 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 следует, что в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 24:50:0400415:3184, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:163.

ООО «Сити 3» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 23.09.2022 № 03-63-28 (вх. № 22262-ги от 23.09.2022) о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179 об изменении арендатора с даты создания юридического лица с 06.07.2022 в связи с реорганизацией ООО СЗ «Преображенский 22» в форме выделения и создания ООО «Сити 3» (ИНН 

<

***>), являющегося правопреемником ООО СЗ «Преображенский 22» по всем правам и обязательствам, вытекающим из договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179 согласно передаточному акту от 04.05.2022, утверждённому общим собранием участников ООО СЗ «Преображенский 22».

Письмом от 24.10.2022 № 20491-ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указал, что информация о завершении процедуры реорганизации ООО СЗ «Преображенский 22» в форме выделения и создания путем реорганизации ООО «Сити 3» внесена в Единую муниципальную геоинформационную систему и учтена в работе департамента, подготовка дополнительных соглашений к договорам  аренды земельных участков не требуется, поскольку переход прав в порядке универсального правопреемства осуществляется в силу закона (п. 4 ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.10.2022 № КУВИ-001/2022-184395969 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70 площадью 18 353 кв.м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 9 Мая – ул. Алексеева – ул. 78-й Добровольческой бригады – пр. Авиаторов, имеет вид разрешенного использования – деловое управление (код – 4.1), объекты торговли (торговые центры, торгов-развлекательные центры (комплексы) (код – 4.2), в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:3184, в отношении земельного участка зарегистрированы ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 07.10.2021 - ипотека со сроком действия с 07.10.2021 по 27.09.2023 в пользу ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие»; 30.06.2020 - аренда со сроком действия с 03.03.2020 по 02.03.2072 в пользу ООО «Сити 3» на основании договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179 (дата регистрации 30.06.2020); дополнения от 12.04.2022 № 501 к договору аренды земельного участка от 18.06.5020 № 179; передаточного акта от 04.05.2022.

Из содержания подготовленного на основании обращения ООО «Сити-3» от 21.10.2022 № 7381-ек градостроительного плана земельного участка № РФ-24-2-08-0-00-2022-1044 с кадастровым номером 24:50:0400415:70 площадью 18 353 кв.м. с местоположением: Красноярский край, г.Красноярск, ул. 9 Мая – ул. Алексеева – ул. 78-й Добровольческой бригады – пр.Авиаторов, а также подготовленных департаментом градостроительства администрации города Красноярска от 12.09.2023 № 07/3936-дг сведений из Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД), следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1)», в границах участка расположено нежилое 2-х этажное здание площадью застройки 219 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 общей площадью 345,5 кв.м.

Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска осуществлено инструментальное обследование земельного участка с кадастровым номером 24:50:040041:70 на предмет определения с использованием измерительного оборудования местоположения ограждения на земельном участке, по результатам которого составлен протоколу инструментального обследования от 19.05.2023, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400415:70 установлены два металлических ограждения, ограждающие площади: 3 092 кв.м. и 19 кв.м. К протоколу приложен схематический чертеж земельного участка.

Старшим помощником прокуратуры Кировского  района г. Красноярска осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером  24:50:0400415:70, по результатам которого составлен акт от 28.12.2022, согласно которому установлено, что доступ к земельному участку свободный, частично земельный участок огорожен забором из металлических конструкций, на земельном участке размещен объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 – нежилое двухэтажное здание; иные объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, имеющиеся трансформаторные подстанции выглядят как временные сооружения. К акту приложены фотоматериалы.

В ответ на определение арбитражного суда об истребовании доказательств от 03.08.2023 ППК «Роскадастр» в материалы дела представлены копии реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70, согласно которому указанный земельный участок с видом разрешенного использования – место размещения бизнес-центра образован 13.12.2012 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:28.

Прокуратурой Красноярского края в материалы дела представлены документы:

- выписки из ЕГРН от 12.12.2023 № КУВИ-001/2023-280394031 - в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70, № КУВИ-001/2023-280305749 - в отношении здания трансформаторная подстанция площадью 30 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400415:158; № КУВИ-001/2023-280305686 - в отношении здания - трансформаторная подстанция площадью 20 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400415:159 (объект недвижимости снят с кадастрового учета 08.09.2020); № КУВИ-001/2023-280305707 - в отношении здания - трансформаторная подстанция площадью 15 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400415:163 (объект недвижимости снят с кадастрового учета 08.09.2020); № КУВИ-001/2023-280325142 - в отношении здания - административное здание на территории выставочной площадки площадью 345,5 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400415:3184;

- акт от 18.05.2023, составленный прокурором отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Красноярского края посредством использования программы «Googl Earth Pro» версия 7.3.6.9345 (64-bit) дата выпуска 29.12.2022, установленной на персональном компьютере, по результатам обследования загруженных снимков местности в районе земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая – ул. Алесеева – ул. 78-й Добровольческой бригады – пр. Аваиаторов, из которого следует, что по исследованием загруженных спутниковых снимков установлено изменение на данном земельном участке:

дата съемки 24.05.2022 – объект капитального строительства и временные сооружения, ограждения по периметру;

дата съемки 06.07.2021 – объект капитального строительства и ограждение по периметру;

дата съемки 22.09.2020 – объект капитального строительства и ограждение по периметру;

дата съемки 17.09.2019 – объект капитального строительства и временное сооружение, ограждение по периметру;

дата съемки 14.08.2018 – объект капитального строительства, строительная площадка;

дата съемки 06.06.2017 – объект капитального строительства, временные объекты, строительная площадка;

дата съемки 19.07.2016 – объект капитального строительства, строительная площадка;

дата съемки 19.10.2015 – свободный от застройки земельный участок.

К акту приложены снимки экрана на указанные даты;

- акты от 17.11.2022 и от 18.11.2022, составленный старшим помощником прокуратуры Кировского района г. Красноярска по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70, согласно которым доступ к земельному участку свободный; на земельном участке имеется ограждение его части забором из профлиста, за которым размещено нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0400415:3184, состоящее из 2 этажей; а также 3 объекта в виде металлических контейнеров (визуально выглядят как временные сооружения); иные объекты капитального строительства на земельном участке не расположены; к акту приложены фотоматериалы;

- акта от 28.12.2022, составленный старшим помощником прокуратуры Кировского  района г. Красноярска, по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70, согласно которому доступ к земельному участку свободный, частично земельный участок огорожен забором из металлических конструкций, на земельном участке размещен объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 – нежилое двухэтажное здание; иные объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, имеющиеся трансформаторные подстанции выглядят как временные сооружения. К акту приложены фотоматериалы.

Полагая, что земельный участок передан в аренду в обход обязательной процедуры торгов ввиду несоразмерности площади земельного участка, прокурор города Красноярска (далее – процессуальный истец) обратился в суд в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее – материальный истец) с настоящим иском.

Управлением Росреестра по Красноярскому краю представлен отзыв на исковое   заявление от 16.08.2023 № 23400/ИС04/23 с указанием информации ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 и нормативно-правового регулирования отношений в сфере государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Возражая относительно исковых требований, ответчик – департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в отзыве от 06.09.2023 и дополнениях к нему от 27.03.2024 изложил фактические правоотношения относительно спорного земельного участка и указал на следующее:

- возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022);

- формирование земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70  было осуществлено в соответствии с требованиями земельного законодательства с соблюдением принципа рационального использования земли;

- истцом не проводился градостроительный и землеустроительный анализ с учетом нормативно-правовых актов: правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122 (на дату предоставления в аренду); Решения Красноярского городского Совета депутатов от 04.09.2018 3 В-299, которым утверждены местные нормативы градостроительного проектирования городского округа город Красноярск с установленными требованиями минимального допустимого уровня обеспечения парковками;

- порядок расчета, выполненный истцом путем деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определения границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании земельного участка;

- перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1; данный перечень является закрытым, и не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимости;

- заявление ООО СЗ «Преображенский 22» рассматривалось в рамках Регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных или лесных участков лицам в аренду, лицам, являющимся правообладателями зданий, сооружений, помещений, в них расположенных на таких земельных или лесных участка, без утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 12.04.2013 № 84-р; 

- в соответствии с действующим законодательством департамент не наделе полномочиями по оценке соразмерности площади земельных участков площадям находящихся на них объектов недвижимости;

- в соответствии с пунктом 5.13 СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.08.2016 № 590/пр) при эксплуатации здания (сооружения) необходимо обеспечить доступность конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения для осмотров, выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, регулировки и наладки оборудования в процессе эксплуатации;

- нормативные документы в сфере противопожарной безопасности предусматривают обязанность собственника объекта в целях эксплуатации объекта обеспечивать проезд, подъезд и разворотные площадки для пожарной техники, с учетом размеров объекта и его местоположения; 

- доводы прокуратуры о необоснованности площади представленного в собственность земельного участка являются несостоятельными, поскольку земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70 на дату предоставления находился в территориальной зоне О-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры), в которой согласно пункта 3 статьи 20 Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122 (в редакции на дату предоставления) минимальный процент установлен не был, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определен как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 80%; 

- истцом не учтена правовая позиция, сформулированная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, где сделан вывод о возможности совершения сделки в отношении земельного участка без включения недействительной ее части и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, не занятой объектов недвижимости и необходимой для его использования;

- пропущен срок исковой давности.

В обоснование изложенных в отзыве доводов департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска представил копии следующих документов: писем Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 №Д23и-2954, от 03.07.2015 №Д23и3084, писем Росреестра от 16.09.2022 №11-7964-АБ/22, от 14.07.2022 №11-01532/22 на запрос департамента от 17.06.2022 №ОП/018323/22, экспертного заключения ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО9 от 20.10.2022, письма комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 19.01.2023, заключения от 20.06.2023 о возможности образования отдельного земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70, подготовленное начальником отдела землепользования ФИО10, согласно которому: с учетом наличия охранных зон транспорта, которые имеют наложение на всю площадь земельного участка с кадастровым номером  24:50:0400415:70 размещение иных объектов большей площадью и образование отдельного участка возможно, с учетом местоположения зданий с кадастровыми номерами: 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:3184; для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земель общего пользования.

Ответчик – ООО СЗ «Преображенский 22», возражая на исковые требования, в отзыве от 30.10.2023 и в дополнениях к нему от 16.02.2024, указывает на следующее:

- на момент свершения оспариваемой сделки статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов по такому основанию как «несоразмерность» или «площадь необходимая для использования объекта» в законе отсутствовали;

- у департамента на момент совершения сделки отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов по таким основаниям, как «несоразмерность» или «площадь, необходимая для использования объекта»;

- условия предоставления земельного участка по строительство были достигнуты, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами: сведениями ЕГРН, разращением на строительство, вводом объекта в эксплуатацию и актом обследования земельного участка;

- формирование земельного участка осуществлялось в соответствии с требованиями действующего законодательства с соблюдением принципа рационального использования земель;

- истцом не представлены доказательства нарушения публичных интересов оспариваемой сделкой, администрация города Красноярка - лицо, в интересах которого действует Прокуратура Красноярского края, исковые требования не поддержала;

- срок исковой давности по заявленному требованию истек, поскольку оспариваемый договор аренды зарегистрирован 30.06.2020, исковое заявление подано в Арбитражный суд Красноярского края 24.07.2023;

- вывод процессуального истца о явной несоразмерность площади участка площадям размещённых на нём объектов основывается исключительно на методе арифметического сопоставления приведённых параметров без применения специальных познаний;

- ссылка процессуального истца на договоры аренды №1150 от 25.04.2013, № 496 от 06.05.2016 в контексте недостижения целей изначального предоставления земельного участка необоснованна, поскольку срок действия вышеуказанных договоров истек, Прокуратура Красноярского края с требованиями о признании указанных договоров недействительными в суд не обращалась;

- процессуальный истец просит признать договор аренды недействительным по причине его ничтожности, а не оспоримости, в связи с чем необходимо производить расчет исходя из объектов недвижимости находившихся на земельном участке на дату заключения договора аренды, а не на актуальную дату; в момент заключения спорного договора аренды, на земельном участке находилось четыре объекта недвижимости, а не два; ответчик полагает, что следует учитывать не только арифметическое соотношение площадей, но и фактические обстоятельства выделения участка, его использования, при этом точных критериев, как определять и соотносить цели эксплуатации и площадь участка законодательство не содержит;

- размер земельного участка определялся исходя функционального назначения объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 24:50:0400415:3184 (Административное здание на территории выставочной площадки) и трансформаторных подстанций с кадастровыми номерами 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163;

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70 общей площадью 18353 кв.м. имеет многоугольную форму; с северо-западной стороны земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70 граничит с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0400415:154 (земельные участки (территории) общего пользования (код - 12.0)), с северо-восточной стороны – с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0400415:69 (земельные участки (территории) общего пользования (код - 12.0)), с восточной стороны - с землями неразграниченной государственной собственности, с южной стороны с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0400415:47 (место размещения объектов по техническому обслуживанию автомобилей с инженерным обеспечением) с западной стороны – с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0400415:34 (место размещения ледового дворца); доступ к земельному участку с кадастровым номером осуществляется с земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:34 с западной стороны участка. Земельный участок функционально разделен на административную часть, на которой размещено административное здание, кадастровый номер 24:50:0400415:3184 с трансформаторной подстанцией (кадастровый номер 24:50:0400415:158), и открытую выставочную площадку с двумя трансформаторными подстанциями (кадастровые номера 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163);

- выставочная площадка - специальная территория с расположенными на ней зданиями и/или сооружениями, используемыми для проведения выставок, а также с иными объектами выставочно-ярмарочной инфраструктуры; на территории участка размещено административное здание, выставочная площадка. В силу, того, что функционал здания подразумевает под собой работу с клиентами, на территории участка организованы парковочные места для бесперебойного функционирования административного здания, для транспорта клиентов, для транспорта предприятия и личного транспорта работников предприятия; для осуществления коммерческой деятельности территория включает в себя необходимость проведения погрузочно-разгрузочных работ, отстоя автотранспорта; так же площадка предназначена для разворота противопожарной машины и транспорта предприятия; на участке существует сеть внутренних проездов, которые служат для технологических и противопожарных целей; к нежилому зданию обеспечен односторонний подъезд для пожарного автотранспорта шириной 6 метров, с грунтовым покрытием, выдерживающим нагрузку пожарной техники. Минимальная ширина основных проездов принята шириной не менее 6 м, что соответствует п. 6 статьи 67 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; существуют проезды обеспечивающие свободный проезд грузового автомобильного транспорта, пожарных автомашин;

- земельный участок испрашиваемой площади необходим для эксплуатации объекта недвижимости как единого комплекса и предоставления участка меньшего размера не будет способствовать функционированию комплекса; в силу функционального назначения, комплекс подразумевает предоставление услуг в качестве открытого выставочного центра; расположенное на исследуемом земельном участке объекты образуют единый комплекс, для осуществления коммерческой деятельности по функциональному назначению, для размещения и эксплуатации которого требуется земельный участок площадью 18353 кв.м, поскольку все объекты, расположенные на участке, имеют единое назначение и связанные между собой системой электроснабжения, объекты рассредоточены по всей площади фактического землепользования; 

- на территории земельного участка расположены: нежилое здание (административное здание на территории выставочной площадки). открытая выставочная площадка №1, открытая выставочная площадка №2, автостоянки, озеленение, проезды, площадка для разгрузки/погрузки; таким образом, суммирую площадь застройки земельного участка объектом капитального строительства с кадастровым номером 24:50:0400415:70 с автостоянкой для легковых и грузовых машин, необходимых для нормальной эксплуатации основного здания процент застройки для земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 общей площадью 18353 кв.м составляет 18 % - 3275,0 кв.м, в том числе 295 кв.м под объектами капитального строительства с кадастровыми номерами 24:50:0400415:3184, 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163, что соответствует требованиям к минимальному проценту застройки в границах земельного участка,  который не должен быть менее 10%, установленному пунктом 2 статьи 23 правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденные решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 №В-122 (в ред. Решения Красноярского городского Совета депутатов от 28.02.2023 № В-307).

В обоснование доводов, изложенных в дополнительном отзыве на исковое заявление, ООО «Сити 3» представлено заключение от 09.02.2024, выполненное специалистом ООО «Кадастровый центр» ФИО11, в котором сформулирован вывод о том, что площадь земельного участка необходимого для обслуживания и нормальной эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:0400415:3184, 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163 по их функциональному назначению, в соответствии с целями заключения договора аренды земельного участка №179 от 18.06.2020 «в целях размещения административного здания с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 и трех трансформаторных подстанций с кадастровыми номерами 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163 на территории выставочной площадки, составляет 18 353 кв.м. в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

Администрация города Красноярска в отзыве на исковое заявление от 31.10.2023 выразила несогласие с заявленными исковыми требованиями по доводам, аналогичным доводам департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, в том числе указав следующее:

- спорный земельный участок сформирован в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, площадью, необходимой для строительства и дальнейшей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, с учетом площади застройки и специфики назначения объекта, в связи с чем, основания для признания оспариваемого договора ничтожной сделкой отсутствуют;

- не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов публично-правового образования при заключении оспариваемого договора, из искового заявления не следует, каким образом будут восстановлены права муниципалитета в случае удовлетворения исковых требований;

- прокурором пропущен срок исковой давности с учетом следующего: прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском 24.07.2023, в то время как договор аренды земельного участка № 179 заключен 18.06.2020.

В отзыве на исковое заявление от 13.05.2024 третье лицо – ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» выразило возражения против удовлетворения исковых требовании по следующим основаниям:

- в силу п. 2 ст. 7, п. 1 ст. 28, п. 3 ст. 33, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования;

- при оформлении договора аренды земельного участка 24:50:0400415:70 размер земельного участка определялся исходя функционального назначения объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 24:50:0400415:3184 (административное здание на территории выставочной площадки) и трансформаторных подстанций с кадастровыми номерами 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163; размер земельного участка устанавливался в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности и в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией; согласно договору аренды земельного участка №179 от 18.06.2020 предметом договора является использование земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 в целях размещения административного здания с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 и трех трансформаторных подстанций с кадастровыми номерами 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163 на территории выставочной площадки; земельный участок площадью 18 353 кв.м необходим для эксплуатации объекта недвижимости как единого комплекса и предоставления участка меньшего размера не будет способствовать функционированию комплекса;

- обоснованность использования земельного участка площадью 18 353 кв.м. подтверждена заключением специалиста от 09.02.2024, выполненным специалистом в области геодезии, картографии, землеустройства и кадастра ООО «Кадастровый центр» ФИО11;

- статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов; данная статья не предусматривает такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка; действующее земельное законодательство не содержит такого понятия, как «соразмерность площади земельного участка»;

- площадь земельного участка под объектами капитального строительства для образования земельного участка с целью его эксплуатации по целевому назначению, определяется, в том числе, с учетом имеющегося местоположения объектов недвижимости на нем, также учитываются градостроительные регламенты в части действующей градостроительной документации, которая определяет границы земельных участков, в том числе площадь и вид разрешенного использования;

- на момент заключения договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179, ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов не содержала такое основание как «несоразмерность» или «площадь, необходимая для использования объекта».

В материалы дела банком и ответчиком – обществом представлены копии документов:

- договора невозобюновляемой кредитной линии от 05.08.2021 № 58-21/НКЛ-1Ф.5, заключенного между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ООО СЗ «Преображенский 5» (заемщик) и дополнительного соглашения к нему от 17.02.20022 № 4;

- договора невозобюновляемой кредитной линии от 15.06.2023 № 88-23/НКЛ-1Ф, заключенного между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ООО СЗ «Преображенский 6» (заемщик) и дополнительных соглашений к нему от 21.07.2023 № 1, от 06.10.2023 № 2;

- договора невозобюновляемой кредитной линии от 15.06.2023 № 90-23/НКЛ-1Ф, заключенного между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ООО СЗ «Преображенский 8» (заемщик) и дополнительных соглашений к нему от 21.07.2023 № 1, от 06.10.2023 № 2;

- договора об ипотеке земельного участка от 24.09.2021 № 58-21/И2-1Ф.5, заключенного между  ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ООО СЗ «Преображенский 22»;

- выписки из ЕГРН от 26.03.2024 № КУВИ-001/2024-85312123 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

ООО «Сити 3» обратилось в Прокуратуру Красноярского края с предложением от 15.05.2024 № 70-81-1 о заключении мирового соглашения с учетом интересов социальной политики и нужд населения Красноярского края.

Письмом от 30.05.2024 № 08-354-2024/20040001/Он3794-24 Прокуратура Красноярского края указала на отсутствие оснований для заключения мирового соглашения, исходя из предмета спора, поскольку заключение мирового соглашения будет противоречить пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно статье 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Исходя из положений части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокуратурой Красноярского края в интересах муниципального образования городской округ город Красноярск в лице администрации города Красноярска заявлены требования к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ 22», обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179, заключённого между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Преображенский 22»; о признании недействительной в силу ничтожности сделки, оформленной передаточным актом от 04.05.2022 между ООО СЗ «Преображенский 22» и ООО «Сити 3» при реорганизации ООО СЗ «Преображенский 22» в форме выделения, в части передачи ООО «Сити 3» права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70; о применении последствия недействительности ничтожных сделок путём прекращения права аренды ООО «Сити 3» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Алексеева - ул. 78 Добровольческой бригады - пр. Авиаторов, общей площадью 18 353 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов.

При этом в качестве оснований заявленных исковых требований в рамках настоящего дела Прокурор города Красноярска указывает на нарушения ответчиками положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском, с учетом избранного способа защиты, вопреки возражениям материального истца и ответчиков, прокурор выступает в защиту интересов муниципального образования – город Красноярск, для обеспечения имущественных интересов (публичной собственности) в лице муниципального органа – администрации города Красноярск в целях эффективного использования земельного участка, а также соблюдения интересов неопределенного круга лиц, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением земельного законодательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно положению о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденному распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска, в том числе земельными и лесными участками, а также земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Красноярска, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

К одной из функций департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, относится, в том числе управление и распоряжение муниципальным имуществом, а также землями и лесами, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Красноярска, путем передачи их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование, в том числе по договорам хранения, концессионным соглашениям, в хозяйственное ведение и оперативное управление, доверительное управление другому лицу, в залог, в пределах, установленных действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, распоряжается лесными и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с законодательством Российской Федерации. (пункт 25 положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р).

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.01.2013 № 8-р утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках. Указанным регламентом определен порядок и стандарт предоставления департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках (далее - муниципальная услуга).

Учитывая изложенное, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду и в собственность лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из содержания определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить. Названный подход находит свое подтверждение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 по делу № А33-30944/2020, от 04.12.2023 по делу №А33-22037/2022, от 22.12.2023 по делу №А33-32884/2022, от 23.01.204 по делу №А33-23599/2022).

Как следует из материалов дела, в 2010 году ООО ФСК «Монолитинвест» в аренду на три года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0400415:0028 площадью 99 569 кв.м, по адресу: г. Красноярск, Советский район, жилой район Слобода Весны, ул. Светлогорская – ул. 9 Мая – ул. Авиаторов, для строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения.

В 2012 году образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:28 с видом разрешенного использования – место размещения бизнес-центра, который в 2013 году предоставлен ООО ФСК «Монолитинвест» в аренду на три года для строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения.

ООО ФСК «Монолитинвест» в 2015 году разработана проектная документация, а в период с 2014-2019 получены разрешения на строительство, осуществлено строительство и ввод в эксплуатацию объекта - административное здание на территории выставочной площадки площадью 345,5 кв.м. по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Советский район, ул. Петра ФИО7, 7, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

В 2016 году между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО ФСК «Монолитинвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 для использования в целях завершения строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения сроком с 07.04.2016 по 06.04.2019.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.10.2022 № КУВИ-001/2022-184439954 нежилое здание - административное здание на территории выставочной площадки площадью 345,5 кв.м. по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Советский район, ул. Петра ФИО7, 7, поставлено на кадастровый учет 15.03.2019 с присвоением кадастрового номера 24:50:0400415:3184.

Из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 02.03.2023 № КУВИ-001/2023-53114609 в отношении здания с кадастровым номером  24:50:0400415:3184 следует, что собственниками здания являлись: ООО ФСЛ «Монолитинвест» – с 25.03.2019, ООО СЗ «Преображенский» – с 30.05.2019, ООО «Сити 3» – с 12.09.2022.

В отношении нежилого здания 12.09.2022 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта: ипотека в силу закона со сроком действия с 07.10.2021 по 27.09.2023 в пользу ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

ООО «Преображенский 22» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 02.03.2020 № 51-22-6 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 в аренду без проведения торгов на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в целях размещения административного здания и трех трансформаторных подстанций на территории выставочной площадки на срок 49 лет с указанием сведений об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке: 24:50:0400415:3184 – административное здание на территории выставочной площадки по адресу г. Красноярск, ул. Пера ФИО7,7; 24:50:0400415:158 – нежилое здание трансформаторная подстанция, г. Красноярск; 24:50:0400415:163 – нежилое здание трансформаторная подстанция, г. Красноярск; 24:50:0400415:159 – нежилое здание трансформаторная подстанция, г. Красноярск.

В подтверждение права собственности ООО «Преображенский 22» на указанные объекты недвижимости, а также нахождения указанных объектов недвижимости в пределах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 обществом к заявлению были приложены выписки из ЕГРН в отношении объектов недвижимости от 30.05.2019 и от 31.05.2019.

В материалы дела представлены документы:

- декларации от 23.05.2015 об объектах недвижимого имущества – трансформаторных подстанций площадью 15 кв.м., 30 кв.м. и 22 кв.м.;

- заключение об отсутствии (наличии) оснований для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером  24:50:0400415:70, подготовленное заместителем руководителя департамента – начальником отдела землеустройства ФИО8;

- сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

На основании статей 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Преображенский 22» подписан договор аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400415:70, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. Алексеева – ул. 78-й  Добровольческой бригады – пр. Авиаторов, общей площадью 18353,00 кв.м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях размещения административного здания с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 и трех трансформаторных подстанций с кадастровыми номерами 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163 на территории выставочной площадки. Земельный участок передается по акту приема-передачи (приложение 3).

В пункте 2.1. договора установлен срок его действия с 03.03.2020 по 02.03.2069. Дополнительным соглашением от 12.04.2022 № 501 срок действия договора увеличен на три года по 02.03.2072.

Согласно пункту 2.3. договора условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно: с 30.05.2019 – дата регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0400415:3184.

По акту приема-передачи земельного участка земельный участок передан арендодателем арендатору. В акте приема-передачи указано: датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование принимающей стороне считать 30.05.2019.

Из выписки из ЕГРН от 11.03.2020 № КУВИ-001/2020-5010264 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 следует, что в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 24:50:0400415:3184, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:163.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН от 12.12.2023 объекты -трансформаторная подстанция площадью 20 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400415:159 и трансформаторная подстанция площадью 15 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400415:163 сняты с кадастрового учета 08.09.2020.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 площадью 18 353 кв.м. расположены два объекта: трансформаторная подстанция площадью 30 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400415:158 и административное здание на территории выставочной площадки площадью 345,5 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400415:3184.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

Доводы ответчиков об обратном фактически основаны на неверном толковании указанных норм права и не являются основаниями для иных выводов суда.

При площади административного здания на территории выставочной площадки площадью 345,5 кв.м. и трех трансформаторных подстанций общей совокупной площадью 65 кв.м. обществу в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70 площадью 18 353 кв.м. в целях размещения административного и трех трансформаторных подстанций на территории выставочной площадки (площадь земельного участка более чем в 45 раз превышает совокупную площадь объектов и более чем в 53 раза превышает площадь административного здания).

Согласно статье 39.23 Земельного кодекса Российской Федерации для размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешённому использованию земельного участка, находящегося в государственного или муниципальной собственности, заключается соглашение об установлении сервитута.

Более того, ряд объектов могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута. Виды таких объектов определяются Правительством Российской Федерации, порядок и условия их размещения - нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утверждён постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300.

Согласно пункту 5 Перечня к таким объектам относятся линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 18 353 кв.м. сами по себе не являются основаниями для предоставления обществу земельного участка указанной площади как владельцу здания на территории выставочной площадки площадью 345,5 кв.м. Сходный вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 №309-КГ16-15020 по делу №А60-41815/2015. Поэтому, вопреки доводам материального истца и ответчиков, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 18 353 кв.м., требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования такого здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка. Кроме того, обоснован довод процессуального истца о том, что для строительства объекта - здания на территории выставочной площадки площадью 345,5 кв.м. земельный участок не формировался; земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:28 с видом разрешенного использования – место размещения бизнес-центра образован в 2012 году путем раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

При этом, приводимые департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нормативные документы в сфере обеспечения пожарной безопасности не содержат конкретных правил, свидетельствующих о необходимости предоставления определённой площади для эксплуатации здания, находившего в пределах участка.

При этом суд критически относится к представленному ответчиком – обществом заключению от 09.02.2024, выполненному специалистом ООО «Кадастровый центр» ФИО11, в котором сформулирован вывод о том, что площадь земельного участка необходимого для обслуживания и нормальной эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:0400415:3184, 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163 по их функциональному назначению, в соответствии с целями заключения договора аренды земельного участка №179 от 18.06.2020 «в целях размещения административного здания с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 и трех трансформаторных подстанций с кадастровыми номерами 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163 на территории выставочной площадки, составляет 18 353 кв.м. в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70, поскольку заключение не содержит обоснованных и мотивированных расчетов необходимой площади, а также содержит ошибки и неточности, в связи с чем не отвечает требованиям разумности и достоверности, не может быть положено в основу судебного акта.

Так, пункте 2.4 заключения указано, что для определения площади, необходимой для эксплуатации сооружений специалист руководствовался требованиями земельного и градостроительного законодательства с учётом основных принципов земельного законодательства, таким образом, указанное заключение является результатом толкования ФИО11 земельного и градостроительного законодательства и не может рассматриваться как документ, содержащий выводы лица, обладающего специальными познаниями.

Приводя нормативы предоставления земельных участков, содержащиеся в таблице 3 Норм отвода земель для электрических сетей напряжением 0,38-750 кВ (далее - Нормы отвода), утверждённых Минтопэнерго России 20.05.1994, специалист не указывает к какой именно из категорий относятся находившиеся на участке подстанции; при этом даже максимальное значение (250 кв.м.) для 3 подстанций (750 кв.м.) не обосновывает необходимость предоставления земельного участка площадью 18 353 кв.м.

Из пункта 3.1 Норм отвода следует, что таблица 3 распространяет действие только на трансформаторные подстанции с высшим напряжением от 6 до 20 кВ, сведения о категории напряжения спорных объектов в заключении отсутствуют; как следует из заключения, максимальный (предельный) размер площади данного участка в соответствии с пунктами 1,3 статьи 23 Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утверждённых решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015, не установлен, минимальный процент застройки составляет не менее 10%, максимальный - не более 80%; вместе с тем, как следует из статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанные выше параметры учитываются при образовании земельных участков (предельные размеры земельных участков), строительстве (процент застройки), но не их предоставлении, поскольку правила землепользования и застройки не являются документом, предопределяющим и подтверждающим право конкретного заявителя на эксплуатацию всей допустимой к образованию площади земельного участка.

Ссылаясь на положения СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Федеральных законов от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», специалист не приводит конкретных норм, на основании которых сделаны выводы заключения, что затрудняет их проверку.

Указывая со ссылкой на СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям» на то, что ширина проездов для пожарных машин при высоте здания до 13 метров должна составлять не менее 3,5 метра, специалист не приводит расчётов площади, необходимой для размещения проезда на конкретном земельном участке.

В заключении  отсутствуют расчёты необходимых парковочных мест при ссылке на Местные нормативы градостроительного проектирования городского округа город Красноярск, утверждённые решением Красноярского городского Совета депутатов от 04.09.2018 № В-299.

Вывод о соразмерности площади участка сделан исходя из того, что земельный участок сформирован в 2012 году под размещение административного здания на территории выставочной площадки и необходим для эксплуатации объекта недвижимости как единого комплекса; специалистом в качестве обоснования необходимости эксплуатации всей площади земельного участка 18 353 кв.м (баланс территории) приводится необходимость эксплуатации: открытой выставочной площадки №1 - 3 099 кв.м; открытой выставочной площадки № 2 - 2 340 кв.м; автостоянки - 2 980 кв.м; озеленения — 3 892 кв,м; проездов - 4 990 кв.м; площадок для разгрузки - 807 кв.м; таким образом, согласно заключению более 98% всей площади земельного участка свободны от объектов недвижимости, представляют собой неотделимые улучшения земельного участка и не обуславливают возникновение прав на землю.

Кроме того, из разрешения на строительство административного здания, разрешения на ввод его в эксплуатацию не следует, что вместе с ним подлежали возведению перечисленные выше объекты; фактическое существование данных объектов опровергается актами осмотра территории; таким образом, приведённое заключение не содержит обоснования необходимости эксплуатации здания и трёх трансформаторных подстанции на территории площадью именно 18 353 кв.м.

При этом суд не нашел оснований для назначения судебной экспертизы по ходатайству ответчика – ООО Специализированный застройщик «Преображенский 22» от 05.02.2024 и от 16.02.2024.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Судебная  экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Бремя обоснования необходимости приобретения земельного участка в испрашиваемом размере возлагается на собственника объекта недвижимости на момент подачи заявления, рассмотрения уполномоченным органом вопроса предоставления публичных земель, в связи с чем, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, возможно определить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа.

Тот факт, что спорный земельный участок предоставлен в пределах границ, изначально определенных в соответствии с проектом межевания, в данном случае не имеет правового значения, поскольку законодательством предусмотрена возможность внесения изменений в проект межевания территорий, в том числе, в целях изменения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков (статья 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 01.10.2020 № 1591).

При этом суд отклоняет доводы материального истца и ответчиков о невозможности образования иного земельного участка в целях эксплуатации объекта, о неделимости спорного земельного участка, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о безусловном праве собственника расположенного на нем объекта недвижимости на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов в полном размере вне зависимости от размера фактического землепользования.

Вместе с этим, суд отмечает, что неделимость спорного земельного участка не свидетельствует о безусловном праве арендатора на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов в полном размере вне зависимости от размера фактического землепользования.

В данном случае площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, возможно определить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа, в связи с чем, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отклонил в судебном заседании ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы.

Непревышение максимальных предельных размеров и максимального процента застройки о законности предоставления участка не свидетельствует, поскольку они применяются для регламентации образования земельных участков (максимальный предельный размер), проектирования и строительства (максимальный процент застройки).

Указанное соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, который в определении от 23.04.2020 № 935-0 «Об отказе в принятии жалобы гражданина ФИО12 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» указал, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку цели различны.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что расчет необходимой площади земельного участка осуществлен не только исходя из необходимости обслуживания здания, принадлежащего обществу, но и учитывает площадь прилегающей территории, которая не образует объект недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка. В связи с чем, включение такой площади в целях расчета площади земельного участка, необходимого только для использования принадлежащего обществу на праве собственности здания на территории выставочной площадки площадью 345,5 кв.м., является необоснованным.

Приобретение обществом земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более чем в 53 раза) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов. Указанный правовой подход находит свое отражение в судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 № Ф02-7475/2021 по делу № А33-30944/2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2021 № Ф08-532/2021 по делу № А32-5881/2020 , Определением Верховного Суда РФ от 31.05.2021 № 308-ЭС21-6954 отказано в передаче дела № А32-5881/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Не имеет правового значения ссылка на письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 № Д23и-2954, от 03.07.2015 № Д23и-3084, положения которых опровергаются приведённой выше судебной практикой более позднего периода.

Ошибочным следует признать доводы материального истца и ответчиков о том, что избранный способ защиты не приведёт к восстановлению нарушенного права, прокурором не обосновано нарушение публичных интересов.

Публичный интерес, в защиту которого выступает прокурор в данном деле, заключается в максимально экономически эффективном распоряжении публичными ресурсами, в том числе путём передачи земель (преобладающая часть спорного участка, которая не требуется для эксплуатации здания), в пределах которых могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, по результатам аукциона заинтересованным юридическим лицам.

Несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконное предоставление в аренду земельного участка общей площадью более 18 тыс. кв.м. в пределах Советского района города Красноярска по льготной цене, учитывая, что наличие права на льготную аренду значительной части земельного участка (при несоразмерности площадей в 53 раза) обществом не обосновано.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Получение лицом преимущества и выгоды, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, является недопустимым.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в аренду или собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

При этом вопреки доводам материального истца и ответчиков со ссылкой на изначальное формирование спорного земельного участка в предоставленном обществу размере, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды (в том числе для целей строительства), не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Названный подход находит свое отражение в судебной практике (например, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.01.2024 по делу №А33-23599/2022).

Право пользования земельным участком при приобретении расположенных на нем объектов недвижимости, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для возникновения права аренды или собственности на земельный участок в таком же размере.

Суд также критически относится к представленному в материалы дела экспертному заключению ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО9 от 20.10.2022 с учетом принципа относимости представленного доказательства. Кроме того, указанные в заключении выводы являются субъективным мнением специалиста, основанным на неверном толковании норм права, учитывая следующее.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов, либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В связи с чем, при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что спорный договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации,  пункта 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 25 статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20, Земельного кодекса Российской Федерации, посягает на публичные интересы.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При этом суд отклоняет довод материального истца и ответчиков о пропуске срока исковой давности, учитывая следующее.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Согласно почтовому конверту исковое заявление и приложенные к нему документы сданы в организацию почтовой связи 16.06.2023, в связи с чем, срок исковой давности для признания недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179 процессуальным истцом не пропущен.

ООО «Сити 3» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 23.09.2022 № 03-63-28 (вх. № 22262-ги от 23.09.2022) о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179 об изменении арендатора с даты создания юридического лица с 06.07.2022 в связи с реорганизацией ООО СЗ «Преображенский 22» в форме выделения и создания ООО «Сити 3» (ИНН 

<

***>), являющегося правопреемником ООО СЗ «Преображенский 22» по всем правам и обязательствам, вытекающим из договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179 согласно передаточному акту от 04.05.2022, утверждённому общим собранием участников ООО СЗ «Преображенский 22».

Письмом от 24.10.2022 № 20491-ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указал, что информация о завершении процедуры реорганизации ООО СЗ «Преображенский 22» в форме выделения и создания путем реорганизации ООО «Сити 3» внесена в Единую муниципальную геоинформационную систему и учтена в работе департамента, подготовка дополнительных соглашений к договорам  аренды земельных участков не требуется, поскольку переход прав в порядке универсального правопреемства осуществляется в силу закона (п. 4 ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.10.2022 № КУВИ-001/2022-184395969 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70 площадью 18 353 кв.м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 9 Мая – ул. Алексеева – ул. 78-й Добровольческой бригады – пр. Авиаторов, имеет вид разрешенного использования – деловое управление (код – 4.1), объекты торговли (торговые центры, торгов-развлекательные центры (комплексы) (код – 4.2), в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0400415:158, 24:50:0400415:3184, в отношении земельного участка зарегистрированы ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 07.10.2021 - ипотека со сроком действия с 07.10.2021 по 27.09.2023 в пользу ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие»; 30.06.2020 - аренда со сроком действия с 03.03.2020 по 02.03.2072 в пользу ООО «Сити 3» на основании договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179 (дата регистрации 30.06.2020); дополнения от 12.04.2022 № 501 к договору аренды земельного участка от 18.06.5020 № 179; передаточного акта от 04.05.2022.

Учитывая изложенное, установленные фактические обстоятельства дела, приведенное нормативно-правовое обоснование, суд соглашается с позицией процессуального истца и о ничтожности последующей сделки, оформленной передаточным актом от 04.05.2022 между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» и обществом с ограниченной ответственностью «Сити 3» при реорганизации общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» в форме выделения, в части передачи обществу с ограниченной ответственностью «Сити 3» права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 4 статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Таким образом, для признания сделки ничтожной и применения последствий ее ничтожности, если это необходимо для защиты публичных интересов, суду не требуется заявление какой-либо из сторон.

Аналогичная позиция изложена в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Так как в результате исполнения недействительной сделки ответчики – общества фактически пользовались предоставленным им земельным участком и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязаны возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования, то плата за пользование спорным земельным участком взысканию с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу ответчиков - обществ не подлежит.

При этом с учетом положений действующего законодательства (пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса Российской 15 Федерации) возврат земельного участка без одновременного определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости невозможен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности ничтожных сделок путём прекращения права аренды общества с ограниченной ответственностью «Сити 3» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70, общей площадью 18 353 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Алексеева - ул. 78 Добровольческой бригады - пр. Авиаторов.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Определением от 03.08.2023 судом удовлетворено заявление о принятии обеспечительных мер: департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ 22» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» (ИНН 

<

***>; 1222400016255) запрещено совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70; обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ 22» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» (ИНН 

<

***>; 1222400016255) запрещено осуществлять строительство зданий, строений и сооружений на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400415:70; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю запрещено совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

Согласно части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», содержащееся в пункте 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если в том числе по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение искового требования о недействительности сделки составляет 6 000 руб., размер государственной пошлины за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер составляет 3000 руб.

Поскольку исковые требования заявлены к трем ответчикам по двум сделкам, с учетом удовлетворения иска, а также, учитывая, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» - 7 000 руб. государственной пошлины; с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» - 4 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22».

Признать недействительной в силу ничтожности сделку, оформленную передаточным актом от 04.05.2022 между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» и обществом с ограниченной ответственностью «Сити 3» при реорганизации общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» в форме выделения, в части передачи обществу с ограниченной ответственностью «Сити 3» права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок путём прекращения права аренды общества с ограниченной ответственностью «Сити 3» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70, общей площадью 18 353 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Алексеева - ул. 78 Добровольческой бригады - пр. Авиаторов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 7 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» (ИНН 

<

***>, 1222400016255) в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что меры по обеспечению иска, принятые определением от 3 августа 2023 года, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

 

Судья

О.С. Тимергалеева