АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-39418/2016

г. Краснодар

28 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510) – Ковтуна В.А. (доверенность от 19.12.2016), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Капитал Гарант» – Мещерякова В.В. (генеральный директор), в отсутствие представителей заявителя – администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу № А32-39418/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просила:

– восстановить срок обжалования отказа управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка общей площадью 96 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304003:3, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Светлая (далее – земельный участок),

– признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304003:3,

– обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304003:3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Капитал Гарант» (далее – общество,         ООО «Капитал Гарант»).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество.

Решением от 06.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 30.05.2017, заявленные требования оставлены без удовлетворения. 

Судебные акты мотивированы следующим. В решении Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2015 по делу № А32-26253/2015 по иску администрации к обществу о расторжении договора указано, что договор аренды земельного участка от 28.01.2005 является недействительной (ничтожной) сделкой. Сообщением от 15.07.2016 регистрирующий орган информировал администрацию об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды общества, указав, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора. В совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                  от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, на котором располагаются объекты незавершенного строительства (столовая, кинотеатр, спальный корпус, бассейн), право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Капитал Гарант», находится в фактическом владении последнего. При наличии на спорном участке названных строений, отсутствия владения участком со стороны муниципального образования, и невозможности администрации распорядиться земельным участком своей волей, удаление из ЕГРП записи об обременении участка арендой права истца не восстановит. Невозможность восстановления нарушенного права является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Отказ управления Росреестра во внесении в ЕГРП записи о прекращении аренды закону не противоречит.

Оставляя решение от 06.03.2017 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что на момент подписания администрацией и ООО «Капитал Гарант» договора аренды от 28.01.2005 спорный земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью и был предоставлен в аренду органом местного самоуправления города Сочи, не уполномоченным на распоряжение федеральным имуществом. В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения. Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может быть расторгнута в судебном порядке или прекращена в одностороннем порядке по истечении срока ее действия. Регистрирующий орган не может совершить действия по регистрации прекращения ничтожной сделки (договора аренды земельного участка) и на основании статьи 610 Гражданского кодекса. Отказ государственного органа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка на основании представленных администрацией документов является законным и обоснованным.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 06.03.2017 и апелляционное постановление от 30.05.2017 отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования администрации.

По мнению подателя жалобы, доводы управления Росреестра о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора, основаны на неверном понимании статей 450, 610, 621 Гражданского кодекса. В силу статей 131, 452 Гражданского кодекса, статей 2, 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) прекращение договора аренды подлежит государственной регистрации. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса). Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон. При этом ни статья 310, ни пункт 3       статьи 450 Гражданского кодекса, не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Отказывая администрации в удовлетворении заявленных требований, суды нарушают ее права как участника договорных отношений.

От управления Росреестра в окружной суд поступили возражения против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании представители управления Росреестра и ООО «Капитал Гарант» просили жалобу администрации отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного     акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей управления Росреестра и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 28.01.2005 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4900003385 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений площадью 96 000 кв. м, с кадастровым номером                    23:49:03 04 003:0003, расположенный в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для завершения строительства и эксплуатации пансионата коттеджного типа с лечебно-оздоровительным комплексом по ул. Светлой в Хостинском районе г. Сочи. Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.05.2005, о чем имеется соответствующая отметка на нем. Срок действия договора аренды установлен с момента его государственной регистрации по 01.02.2054 (пункт 2.1 договора; т. 1, л. д. 7 – 12). 

21 мая 2009 года в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером                    23:49:0304003:3 (т. 1, л. д. 19 – 20).

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 07.09.2015 по делу                         № А32-26253/2015 администрации отказано в иске к обществу о расторжении договора аренды земельного участка от 28.01.2005 № 4900003385, в связи с установленной при разрешении спора недействительностью (ничтожностью) данного договора (т. 1,                   л. д. 13 – 15, 16 – 17).

Вступившим в законную силу (29.07.2016) решением арбитражного суда                  от 31.05.2016 по делу № А32-33660/2015 администрации отказано в иске к обществу о признании договора аренды земельного участка от 28.01.2005 № 4900003385 недействительным (ничтожным), о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки путем погашения (аннулирования) записи в ЕГРП об аренде в пользу общества от 14.05.2005 № 23-23-19/017/2005-459, а также о признании обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304003:0003 по названному договору, отсутствующим (т. 1, л. д. 45 – 48, 49 – 55,    56 – 63). 

При разрешении спора по делу № А32-33660/2015 судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 28.01.2005 № 4900003385, заключенного администрацией в отношении  участка, расположенного во второй зоне горно-санитарной охраны курорта федерального значения, как не соответствующего положениям статей 209 и 608 Гражданского кодекса. В то же время при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности, который суд признал пропущенным. Поскольку участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, находится во владении ответчика, избранный истцом способ защиты в виде признания отсутствующим зарегистрированного за обществом права аренды, не способен привести к восстановлению прав муниципального образования в отношении спорного недвижимого имущества.

01.06.2016 администрация, ссылаясь на решение арбитражного суда от 07.09.2015 по делу № А32-26253/2015, обратилась в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения (аренда) права муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304003:3 (т. 1, л. д. 75 – 77).

Уведомлением от 01.06.2016 государственная регистрация приостанавливалась на срок до 15.07.2016, в связи с отсутствием в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края суда от 07.09.2015 по делу № А32-26253/2015 сведений, необходимых для внесения в ЕГРП записи о прекращении аренды (т. 1, л. д. 73 – 74).

Сообщением от 15.07.2016 № 23/019/806/2016-975, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, и в связи с неустранением причин приостановления государственной регистрации, регистрирующий орган  информировал заявителя об отказе в регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок (т. 1, л. д. 71 – 72).

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы муниципального образования город-курорт Сочи, администрация обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав (в применимой к спорным отношениям редакции).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (статья 18 Закона о государственной регистрации прав).

Пунктом 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона № 122-ФЗ.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам № А32-26253/2015, № А32-33660/2015, судебные инстанции установили, что договор аренды от 28.01.2005 № 4900003385 изначально заключен в нарушение требований действующего законодательства, в отсутствие у администрации полномочий по распоряжению спорным участком, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2015 по делу № А32-26253/2015, представленное на государственную регистрацию прекращения обременения права на земельный участок в виде аренды в пользу общества, о таком прекращении не свидетельствует, в связи с чем, признали принятое регистрирующим органом решение от 15.07.2016 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения права законным и не нарушающим права заявителя.

Доводы жалобы о том, что обязательства сторон прекращаются при расторжении договора, прекращение договора аренды, самостоятельным основанием для которого является односторонний отказ от договора, подлежит государственной регистрации, окружным судом не принимаются, как противоречащие представленным заявителем на государственную регистрацию прекращения арендного обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304003:3 документам, и содержанию обжалуемых судебных актов, судебных актов по делам № А32-26253/2015,                         № А32-33660/2015 по спорам между администрацией и ООО «Капитал Групп», возникшим в связи с тем же договором аренды от 28.01.2005 № 4900003385. 

Аргументы о том, что, отказывая администрации в удовлетворении требований, суды нарушают ее права как участника договорных отношений, подлежат отклонению, поскольку правильность выводов судов по существу спора не опровергают (не противоречат им). Правовая оценка договору аренды земельного участка от 28.01.2005     № 4900003385 в качестве недействительной (ничтожной) сделки неоднократно дана судами в вышеперечисленных, и в настоящем делах, иное  администрацией не доказано.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 06.03.2017 и апелляционного постановления от 30.05.2017 по доводам жалобы не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили к установленным обстоятельствам нормы права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 по делу № А32-39418/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							         Н.С. Мазурова 

Судьи										         В.Е. Епифанов

								                                 И.В. Сидорова