Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-207768/23-125-971

г. Москва

19 января 2024  г.

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2023  года

Решение в полном объеме изготовлено 19 января 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченковой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТР ПАРТНЕРС" (141407, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ХИМКИ ГОРОД, ГОРШИНА 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2008, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛИТТОРГ" (141400, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ХИМКИ ГОРОД, МЕЖДУНАРОДНЫЙ, ПОКРОВСКАЯ (МЕЖДУНАРОДНЫЙ КВ-Л) УЛ, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.10.2015, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 11 146 366,92 руб., об обязании вернуть помещения по акту   

при участии представителей 

от истца – ФИО1 доверенность от 06.09.2023, удостоверение адвоката

от ответчика -  ФИО2 доверенность от 02.11.2023, диплом;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

У С Т А Н О В И Л:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "СТР ПАРТНЕРС" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ЭЛИТТОРГ"  об обязании освободить и передать по акту приема-передачи следующие нежилые помещения, расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> строение 1: нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся на первом этаже Здания, нежилое помещение №001 общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17323, находящееся в подвальном этаже Здания, нежилое помещение №001 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17324, находящееся в подвальном этаже Здания, взыскании задолженности по арендной плате  4 419 354,83 рублей; неустойки за нарушение срока оплаты арендной платы   в размере 3 951 700,10 рублей; неустойки за нарушение срока оплаты арендной платы начисленную в размере 0,5 % на сумму задолженности по арендной плате за каждый день просрочки, начиная с 9 декабря 2023 года и по дату фактической оплаты задолженности; задолженность по  коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанные с деятельностью Арендатора: задолженность по коммунальным и иным платежам, связанным с деятельностью Арендатора, которые на 31.10.2023 составляют 1 020 944,56 рублей, из которых: 76 545,46 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 437 854,25 рублей - поставка электроэнергии; 265 100 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 95 548,51 рублей - газоснабжение; 72 975,70 рублей - пожарная сигнализация; 72 920,64 рублей - водоснабжение, водоотведение; неустойку за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей, связанных с деятельностью Арендатора за период с 21 марта 2023 года по 8 декабря 2023 года в размере 789 567,40 рублей, из которых: 41 942,45 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 474 677,07 рублей - поставка электроэнергии; 125 109,50 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 66 465,79 рублей - газоснабжение; 42 314,65 рублей - пожарная сигнализация; 39 057,94 рублей - водоснабжение, водоотведение; неустойку за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей, связанных с деятельностью Арендатора, начисленную в размере 0,5 % за каждый день просрочки, начиная с 9 декабря 2023 года и по дату фактической оплаты задолженности на общую сумму задолженности в размере 1 020 944,56 рублей, из которых: 76 545,46 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 437 854,25 рублей - поставка электроэнергии; 265 100 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 95 548,51 рублей - газоснабжение; 72 975,70 рублей - пожарная сигнализация; 72 920,64 рублей - водоснабжение, водоотведение; неустойку за нарушение срока возврата помещений  в сумме 964 000,00 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец отказался от исковых требований в части обязания ООО «ЭлитТорг» освободить и передать ООО «СТР Партнерс» по акту приема-передачи нежилые помещения, расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> строение 1: Нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся на первом этаже Здания,  Нежилое помещение №001 общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17323, находящееся в подвальном этаже Здания,  Нежилое помещение №001 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17324, находящееся в подвальном этаже Здания. Судом принят отказ от иска и на основании ч. 4 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове специалиста инженера в судебное заседание с целью устранения разногласий, касающихся определения правильности фактического подключения электрических и инженерных систем помещений с целью проверки правильности заявленных требований.

Суд, в порядке ст. 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказывает в удовлетворении данного ходатайства ответчика, поскольку кандидатура специалиста ответчиком не представлена, установление распределения  электрических и инженерных систем помещений не является предметом спора, истцом представлены доказательства выставления счетом ответчику, кроме того представленные в материалы дела  документы позволяют рассмотреть дело по существу.  

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове свидетеля ФИО3 в судебное заседание с целью установления обстоятельств проведения сверки расчетов, сдачи помещений, порядка предоставления Ответчиком материальной помощи Истцу и прочих существенных обстоятельств, о которых известно Генеральному директору ООО «ЭЛИТТОРГ» ФИО3

Суд, в порядке ст. 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказывает в удовлетворении данного ходатайства ответчика, так как представленные в материалы дела  документы позволяют рассмотреть дело по существу.  

Ответчиком заявлено ходатайство об отложении судебного заседания для подготовки встречного иска, с учетом необходимости соблюдения требований о его направлении.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении рассмотрения дела, поскольку отсутствуют объективные причины, препятствующие рассмотрению спора в данном судебном заседании. Ответчик не лишен права обратиться в суд с отдельным иском.

Представителем ответчика также было заявлено устное ходатайство о назначении по делу комплексной экспертизы с целью  выявления иных потребителей коммунальных услуг, подключенных к сетям, расположенным в помещениях ранее занимаемых ответчикос.

Суд, в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказывает в удовлетворении данного ходатайства ответчика, так как представленные в материалы дела  документы позволяют рассмотреть дело по существу.  

Кроме того, заявителем не представлено доказательств внесения на депозитный счет Арбитражного суда города Москвы денежных средств в размере достаточном для назначения по делу судебной экспертизы.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва, просил снизить неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО «СТР ПАРТНЕРС» (ранее ООО «Ди Эл Коннект») (Арендодатель) и ООО «ЭлитТорг» (арендатор) был заключен Договор аренды №13 от 10.02.2017, по условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор принять во временное возмездное пользование (аренду) следующие Нежилые помещения, общей площадью 823 кв.м., расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> стр.1: Нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся в подвальном этаже Здания, Нежилое помещение №001 общей площадью 224,8 кв.м. с кадастровым номером 50:10:000000014654, находящееся в подвальном этаже Здания.

Сторонами также были заключены Дополнительные соглашения №1 от 01 апреля 2022 г., №2 от 01 октября 2022 года к Договору аренды №13 от 10.02.2017, №б/н от 01.06.2023.

В связи с разделением нежилого помещения №001, общей площадью 224,8 кв.м. с кадастровым номером 50:10:000000014654 и присвоением новых кадастровых номеров, сторонами было подписано Дополнительное соглашение от 01 июня 2023 года, согласно которого п.1.1 Договора Аренды был изложен в следующей редакции:

Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор принять во временное возмездное пользование (аренду) следующие Нежилые помещения, общей площадью 809 кв.м., расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> стр. 1:

-Нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся в подвальном этаже Здания.

-Нежилое помещение №001 общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17323, находящееся в подвальном этаже Здания.

-Нежилое помещение №001 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17324, находящееся в подвальном этаже Здания.

Пунктом 2.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01 апреля 2022 г. было установлено, что Договор действует с момента его подписания по 10.02.2032 года включительно, за исключением случае досрочного расторжения Договора.

Согласно раздела 3.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01 апреля 2022 г. Арендатор в качестве обеспечения своих обязательств по Договору оплачивал Арендодателю страховой депозит в размере 820 000 рублей.

За пользование Помещением Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю Арендную плату. Арендная ставка составляет 670 000 руб. Ежемесячно (п.3.2.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01 апреля 2022 г.).

Помимо арендной платы Арендатор уплачивает коммунальные платежи и платежи по содержанию помещения в соответствии с условиями договора с Управляющей компанией (пункт 3.2.2 Договора).

В силу п.3.2.3 Договора в течении срока Аренды Арендатор обязан уплачивать Арендодателю арендную плату ежемесячно, без выставления счета, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

Арендная плата за каждый неполный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней, в течении которых осуществлялось пользование Помещением (п.3.2.5 Договора).

Согласно п.3.2.8 Договора иные расходы на оплату работ (услуг), выполнение которых необходимо, в связи с деятельностью Арендатора и /или в соответствии с нормативными и ненормативными актами органов местного самоуправления и государственных органов, не указанные в настоящем Договоре, оплачиваются Арендатором дополнительно в течении 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Арендатором соответствующего счета.

В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

ООО «СТР ПАРТНЕРС» надлежащим образом исполнял свои обязательства по Договору аренды, однако арендатор существенно нарушил сроки оплаты Арендной платы и иных платежей по Договору.

По состоянию на 26.05.2023г. у ООО «ЭлитТорг» образовалась задолженность в сумме 2 004 698,13 (два миллиона четыре тысячи шестьсот девяносто восемь) рублей 13 коп. платежей по аренде и коммунальным услугам и 820 000 (восемьсот двадцать тысяч) рублей страхового депозита (п.3.1.1, договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2022г.), что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов от 26.05.2023.

ООО «СТР Партнере» (Арендодатель) претензией от 26.05.2023г. № 10 требовало погасить указанную задолженность в срок до 10.06.2023г., однако требование Арендодателя удовлетворено не было.

В соответствии с условиями договора аренды нарушение Арендатором (ООО «ЭлитТорг») условий договора по: однократной уплаты арендной платы (п.6.2. договора): невнесению (не дополнения в случае его зачета в уплату долга) страхового депозита (п.п.6.1., 3.1.5 договора); не осуществления мер по регистрации перепланировки (переустройства, реконструкции), а также согласования графика этих мероприятий с Арендодателем (п.4.3.19, договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2022г.) влечет за собой право Арендодателя на безусловный односторонний отказ Арендодателя от договора аренды.

На основании ст. 619 ГК РФ и вышеуказанных пунктов договора аренды от 10.02.2017г. № 13 ООО «СТР Партнере» 13 июня 2023 года уведомило ООО «ЭлитТорг» об одностороннем отказе от указанного договора. В соответствии с условиями договора его действие прекратилось бы с 21.06.2023г. Однако, понимая, что арендатору необходимо время на мероприятия по вывозу имущества и оборудования, ООО «СТР Партнере» добросовестно предложило освободить помещение и подписать акт приема-передачи в срок до 21.07.2023г., с указанием на то что арендная плата за пользование помещением будет начисляться до момента передачи помещения по акту.

В соответствии с положениям и пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

13 июня 2023 года стороны подписали Соглашение о расторжении договора аренды от 10.02.2017г. № 13.

Согласно условиям указанного Соглашения договор аренды от 10.02.2017г. № 13 расторгнут с 21 июля 2023 года, Арендатор обязан освободить помещение и передать его Арендодателю по акту приема-передачи в срок до 21.07.2023, а также погасить задолженность по договору аренды от 10.02.2017г. № 13 в разумные сроки.

26 июня 2023 года стороны подписали Акт сверки, которым подтвердили удержание Арендодателем суммы задолженности по арендной плате из суммы страхового депозита в размере 820 ООО рублей.

Согласно подписанного сторонами Акта сверки взаиморасчетов от 21.07.2023 задолженность ООО «ЭлитТорг» составила 3 220 108,56 рублей.

22 июля 2023 года через АУ «МФЦ городского округа Химки» Московской области ООО «СТР Партнере» было подано заявление на государственную регистрацию погашения сделки - договора аренды от 10.02.2017г. № 13.

В связи с технической ошибкой в кадастровом номере помещений, допущенной в Соглашении, стороны повторно подписали 02.08.2023 Соглашения о расторжении Договора в части помещений с кадастровыми номерами №50:10:0000000:17323 и №50:10:0000000:17323 и сдали их на регистрацию в Росреестр 05.09.2023, что подтверждается соответствующими Заявлениями на государственную регистрацию погашения сделки - договора аренды от 10.02.2017г. № 13, поданное 05.09.2023 года через АУ «МФЦ городского округа Химки» Московской области ООО «СТР Партнерс».

В настоящее время государственная регистрация погашения сделки - договора аренды от 10.02.2017 № 13, в части помещения с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящегося на первом  этаже Здания, а также помещения с кадастровым  номером 50:10:0000000:17324, находящегося в подвальном  этаже Здания произведена. В части помещения общей площадью 24 кв.м. с кадастровым  номером 50:10:0000000:17323, находящегося в подвальном  этаже Здания государственная регистрация погашения договора аренды приостановлена, в связи с отсутствием Акта приема-передачи помещения, который истец представить не может, ввиду уклонения ответчика от  освобождения и сдачи  помещений Уведомление  о  приостановлении гос.регистрации  прав от 15.09.2023 № КУВД-001/2023-39704290/1.

Таким образом, в настоящее время договор аренды от 10.02.2017г. № 13 расторгнут.

Однако, несмотря на расторжение договора аренды и обязанность ООО -ЭлитТорг» освободить помещения до 21 июля 2023 года, последнее не освободило помещения от своего имущества и оборудования; задолженность по арендной плате не погасило, в связи с чем 26 июля 2023 года ООО «СТР Партнере» была вручена ООО «ЭлитТорг» претензия №13 от 25.07.2023 об освобождении помещений, уплате задолженности по арендной плате и иным платежам, а также выплате неустойки за нарушение срока погашения задолженности и возврата помещений.

В ответ на указанную претензию ООО «ЭлитТорг» прислало ООО «СТР Партнере» уведомление о том, что освободят помещение до 1 сентября 2023 г.

Однако на момент подачи искового заявления ООО «СТР Партнере» продолжает пользоваться помещениями в полном объеме, никаких действий по вывозу имущества и освобождению помещений не производит, чем нарушает права ООО «СТР Партнере». Задолженность по арендной плате и иным платежам за пользование помещениями на 31 августа 2023 года составляет 3 911 042,41 рублей, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов на 31.08.2023, подписанным обеими сторонами.

При этом после подачи  иска ответчик производил  частичное погашение задолженности, в связи с чем стороны взаимно подписали акт сверки  по  состоянию на 09.10.2023. 

Согласно  указанному  акту сверки  задолженность  по  арендным  платежам  на 30.09.2023 составила 3 120 000,10 рублей, задолженность по  иным платежам, связанным с деятельностью Арендатора на 31.08.2023 составила 694 262 (694 262,01) рубля.

После подачи искового заявления Ответчик частично погасил задолженность по договору в общем размере 1 543 081,36 рублей: 760 000 рублей - частичная оплата аренды за март и апрель (платежные поручения: №3558 от 04.09.2023 на сумму 100 000 руб., №3669 от 11.09.2023 на сумму 50 000 руб., №3762 от 18.09.2023 на сумму 80 000 руб., №3848 от 25.09.2023 на сумму 90 000 руб., №3880 от 26.09.2023 на сумму 60 000 руб., №4018 от 09.10.2023 на сумму 80 000 руб., №4087 от 16.10.2023 на сумму 100 000 руб., №4160 от 21.10.2023 на сумму 150 000 руб., №4355 от 08.11.2023 на сумму 50 000 руб.); 783 080,76 рублей - частичное погашение электроэнергии (платежные поручения: №3480 от 30.08.2023 на сумму 234 930,00 руб., №3941 от 02.10.2023 на сумму 220 000 руб., №3978 от 04.10.2023 на сумму 30 000 руб., №3994 от 05.10.2023 на сумму 36 747,09 руб., №4254 от 30.10.2023 на сумму 261 403,67 руб.).

При этом, в связи с продолжением пользования Ответчиком нежилых помещений, сумма задолженности увеличилась на общую сумму 2 812 983,01 рублей, из которых: 2 010 000 рублей - арендная плата за период с сентября по ноябрь 2023 года, 28 441,38 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия за период с июля 2023 года по октябрь 2023 года; 576 997,15 рублей - электроэнергия за период с августа 2023 года по октябрь 2023 года; 120 350 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС за период с августа 2023 года по октябрь 2023 года; 24 014,73 рублей - газоснабжение за период с августа 2023 года по октябрь 2023 года; 23 100 рублей - пожарная сигнализация за период с августа 2023 года по октябрь 2023 года; 30 079,75 - водоснабжение, водоотведение за период с июля 2023 года по октябрь 2023 года.

Так, согласно расчету задолженности по арендной плате, коммунальным и иным платежам и акту сверки на 30.11.2023 задолженность по арендным платежам на 30.11.2023 составила 4 160 000,10 рублей, задолженность по коммунальным и иным платежам, связанным с деятельностью Арендатора на 31.10.2023 составила 787 975,15 рубля. 

12 декабря 2023 г. Ответчик освободил и передал ООО «СТР Партнерс» по акту приема-передачи следующие нежилые помещения, расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> строение 1:

-Нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся на первом этаже Здания.

-Нежилое помещение №001 общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17323, находящееся в подвальном этаже Здания.

-Нежилое помещение №001 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17324, находящееся в подвальном этаже Здания.

Поскольку Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за нарушение срока передачи помещений по дату фактического возврата помещений по акту приема-передачи, то Истцом произведен расчет окончательных сумм по данным требованиям, которые по его мнению должны быть взысканы с ответчика.

Так, истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате, начиная с 01 декабря 2023 года и до даты фактического возврата помещений по акту приема-передачи, исходя из ежемесячной арендной платы в размере 670 000 рублей, установленной в п. 3.2.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения №1 от 01.04.2022 (абз.4 п.1 раздела II просительной части исковых требований).

Таким образом, поскольку помещения переданы 12 декабря 2023 года, истец просит взыскать задолженность по арендной плате также за период с 01 декабря 2023 года по 12 декабря 2023 года в размере 259 354,83 рубля, исходя из следующего расчета (670 000 рублей / 31 день х 12 дней), а всего с учетом уточнений истец просит взыскать задолженность по арендной плате  4 419 354,83 рублей; задолженность по  коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанные с деятельностью Арендатора, которые на 31.10.2023 составляют 1 020 944,56 рублей, из которых: 76 545,46 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 437 854,25 рублей - поставка электроэнергии; 265 100 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 95 548,51 рублей - газоснабжение; 72 975,70 рублей - пожарная сигнализация; 72 920,64 рублей - водоснабжение, водоотведение.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, ссылаясь на то, что Арендодателем в одностороннем порядке нарушен п.3.2.1.1. Договора, устанавливающий предельный размер повышения размера арендной платы – не более 10% и не чаще одного раза в год, поскольку 415 178,81 рублей в месяц, увеличенные на 10%, составляет 456 696,70 рублей в месяц. Сравнительный расчет размеров арендной платы показывает, что предельный размер превышения, допущенный Арендодателем, составил более 60%: 670 000 руб./823,5 м2 = 813,60 руб./м2, вместо ранее установленного размера арендной платы, составляющей 504,47 руб./м2, что никакого экономического обоснования нового размера арендной платы Арендодателем не приведено, что в общеизвестном понимании отношений, отражающих базовый принцип взаимной выгоды, вызывает обоснованное неприятие и сомнение  в части установления сторонами действительно рыночных отношений.

Ответчик считает, что указанные действия совершены Арендодателем, учитывая фактически кабальные условия Договора, фактически ограничивающие Арендатора в паритетной возможности осуществлять свои права по договору, которым предусмотрены исключительно обязанности Арендатора, что является прямым нарушением принципа равноправия сторон, предусмотренного действующим законодательством., таким образом, Арендодателем, пользующимся преимущественным правом  по Договору, предприняты незаконные действия, направленные на извлечение необоснованной выгоды. Заключение дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2022г., установившего арендную плату на короткий период с 01.10.2022г. по 30.11.2022г.  в размере 450 000,00 руб., а в период с 01.12.2022г. по 31.03.2023г. в размере 550 000,00 руб. показывает, что Арендодатель не имел намерения соблюдать в дальнейшем принцип добросовестности при соблюдении договорных отношений, поскольку с даты 01.04.2023г. размер арендной платы составил те же нерыночные и ничем экономически необоснованные 670 000,00 руб. Кроме того, даже в этом коротком периоде – с 01.12.2022г. по 31.03.2023г., Арендодатель вновь нарушил требования договора о максимальном превышении размера арендной платы не более чем на 10%, поскольку превышение составило 23% от ранее установленного размера арендной платы (450 000,00/550 000,00 руб.). 

Так, письмом с исх. №1 от 19.01.2023г. Арендатор просил установить арендную плату в размере 450 000,00 руб., действовавшую до 30.11.2022г. Обращение было рассмотрено Арендодателем 31.01.2023г. с указанием, что в рядом расположенных торговых объектах размер арендной платы составляет 2000 руб. за м2, при этом, экономические обоснования либо конкретные примеры предложения по аренде в таком размере не приведены. Декларируемое в указанном письме намерение Арендодателя продолжить дальнейшее взаимовыгодное сотрудничество, в контексте заявленных требований, следует рассматривать как явное и недвусмысленное затягивание переговорного процесса по урегулированию спорных отношений и извлечения незаконной выгоды, основанной на незаконном начислении неустойки на искусственно созданную задолженность. Кроме того, письмами с исх.№2 от 13.10.2022г., №1 от 19.01.2023г., б/н от 04.08.2023г., с исх. № 5 от 23.08.2023г. (о мобилизационных мероприятиях), №7 от 22.09.2023г. ООО «ЭЛИТТОРГ» приводило доводы о применении реальной рыночной цены аренды. Письмом с исх. № 6 от 25.05.2023г. Арендатор направил Арендодателю график платежей по оплате задолженности, который включал в себя, в том числе, погашение текущих арендных платежей. Согласно направленному графику, Арендатор, имея намерение продолжения сотрудничества с Арендодателем, а также планируя добросовестно исполнять свои обязательства по погашению задолженности перед Арендодателем, предлагал реальный экономически обоснованный вариант урегулирования спорных отношений.

Также ответчиком указано на то, что при организации деятельности в арендуемых помещениях ООО «ЭЛИТТОРГ» не задействовало помещение площадью 224,8 м2, расположенное в подвале здания, поскольку помещение непригодно для  использования его в коммерческих целях в связи с наличием коммуникаций, проложенных открытым способом, постоянным присутствием посторонних запахов, исходящих в процессе эксплуатации коммуникаций, проникающих в другое арендованное помещение площадью 598,7 м2, несовместимых с деятельностью торгового предприятия и доставляющих значительный дискомфорт посетителям и персоналу. Данное помещение является техническим помещением и служит для эксплуатации и ремонта коммуникаций, участвующих в обеспечении деятельности 1-го этажа.  Кроме того, арендный платеж в условиях, когда незадействованная площадь не участвует в создании торгового оборота и получении прибыли, существенным образом влияет на способность Арендатора выполнять свои обязательства, поскольку средства на ее аренду и содержание приносят убыток.  В связи с этим обстоятельством, Арендодателю направлялись экономически обоснованные предложения об установлении справедливой арендной платы, которые были проигнорированы, что также подтверждает намерение Арендодателя не защитить свое право по получению арендной платы, а исключительно извлечь материальную выгоду путем установления непомерной арендной платы и последующего начисления неустоек за ее несвоевременное перечисление в адрес Арендодателя.

Также ответчиком указано на то, что довод о наличии какой-либо задолженности Арендатора по оплате коммунальных услуг является не обоснованным, поскольку Арендодателем не приведено в качестве доказательства ни одного документа, подтверждающего соответствующие расходы, которые якобы понесены Арендодателем.

Также ответчиком указано на то, что за период с 02.10.2023г. по 30.10.2023г. по просьбе Арендодателя оплачены за него расходы по погашению задолженности перед АО «Мосэнергосбыт»  в размере 548 150, 76 руб.

Также ответчиком указано на то, что довод о нарушении сроков освобождения помещений является несостоятельным и противоречащим фактическим обстоятельствам, которые обусловлены действиями бывшего руководителя ФИО4, подписавшей на кабальных условиях Соглашение о расторжении договора аренды от 13.06.2023г., в период, когда она не обладала необходимыми полномочиями в связи с нахождением в отпуске без сохранения заработной платы. Кабальные условия Соглашения состоят в установлении недопустимо коротких сроков для освобождения помещения: с даты подписания в срок до 21.07.2023г., которые объективно не могли быть выполнены.

Ответчиком представлен встречный расчет в форме акта сверки расчетов по состоянию на 30.09.2023г. Согласно документам, принятым  к учету в ООО «ЭЛИТТОРГ», акту сверки от 30.09.2023г. и направленному уточняющему письму в адрес Истца № 18 от 28.11.2023г. об изменении назначения платежа в порядке ст. 209 ГК РФ, ч. 7 ст. 9 закона «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ, в соответствии с которыми задолженность ООО «ЭЛИТТОРГ» перед ООО «СТР Партнерс» отсутствует. Задолженность ООО «СТР Партнерс» перед ООО «ЭЛИТТОРГ» составляет 342 691 руб.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права, так как в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства в обоснование доводов отзыва.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. 

Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 3.2.1. Договора Арендатор ежемесячно уплачивает Арендатору за пользование помещением арендную плату в размере 504, 47 руб. за один м2 площади или 415 178,81 руб. в месяц.

Пунктом 3.3.1. установлено, что Арендодатель имеет право не чаще одного раза в год инициировать увеличение размера арендной платы, установленной в п.3.2.1.1.

Договора, с учетом текущей рыночной ситуации и в пределах не более 10% процентов в год путем направления уведомления Арендатору.

В случае, если в течение 15 (пятнадцати) календарных дней до момента получения Арендатором уведомления об изменении арендной платы, такое изменение не будет согласовано Сторонами, Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с текущей рыночной ситуацией и в пределах не более 10 % в год, путем направления соответствующего уведомления Арендатору. В таком случае арендная плата считается измененной с даты, указанной в уведомлении Арендатору, без заключения какого-либо дополнительного соглашения между сторонами.

Таким образом, пункт 3.3.1 Договора регламентирует порядок одностороннего повышения    Арендодателем    размера    арендной    платы, установленной в п.3.2.1.1 Договора. При этом Дополнительным соглашением от 01.04.2022 сторонами совместно принято решение об изменении размера арендной платы с 15.07.2022 года до 670 000 рублей.

Ответчик указывает, что никакого экономического обоснования нового размера арендной платы Арендодателем не приведено, что также не соответствует действительности.

Так, после заключения сторонами 10.02.2017 Договора аренды №13, арендная плата была изменена всего один раз - уведомлением ООО «СТР ПАРТНЕРС» №4 от 02.11.2017 и составила 445 000 рублей с 01 декабря 2017 года.

Таким образом, до заключения Дополнительного соглашения от 01.04.2022, то есть на протяжении 5 лет, арендная плата не изменялась, истец не пользовался своим правом на одностороннее увеличение арендной платы на 10 % в год.

Более того, увеличив с 15 июля 2022 года арендную плату до 670 000 рублей, Дополнительным соглашением от 01.10.2022 стороны установили, что с 01 октября по 30 ноября 2023 арендная плата составляет 450 000 рублей. С 01 декабря 2022 года по 31 марта 2023 года арендная плата составляет 550 000 рублей.

Таким образом, по ставке 670 000 рублей ответчик должен был оплачивать аренду только 2,5 месяца в 2022 году и 9 месяцев в 2023 году.

Довод ответчика о том, что истец, действуя в своих интересах, под видом создания заинтересованности в урегулировании отношений, Арендодатель намеренно затягивал решение вопроса об установлении справедливого размера арендной платы, с очевидной целью - создания максимально возможного размера неустоек и пени, явно злоупотребляя доверием Арендатора, преследуя цель не защиты своего нарушенного права, а получения незаконной выгоды, не состоятелен, поскольку сам же ответчик указывает, что письменные обращения Арендатора с предложением установления арендной платы в размере 450 000 рублей оставлены без удовлетворения.

Так, ответчик указывает, что письмом с исх. №1 от 19.01.2023г. Арендатор просил установить арендную плату в размере 450 000,00 руб., действовавшую до 30.11.2022г. Обращение было рассмотрено Арендодателем 31.01.2023г. с указанием на невозможность снижения арендной платы, в связи с тем, что в рядом расположенных торговых объектах размер арендной платы составляет 2000 руб. за м2.

Претензией от 26 мая 2023 года Истец предупредил, что, если задолженность не будет погашена, то Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды.

Письмом от 30.05.2023 в ответ на обращение ответчика №6 от 25.05.2023 Истец также сообщил о невозможности снижения арендной платы и напомнил о перспективе одностороннего расторжения договора аренды ,если задолженность не будет погашена.

13 июня 2023 года Истец направил уведомление об отказе от исполнения договора,   предложив   соглашением     установить     срок  освобождения  помещения 21.07.2023.

Таким образом, вышеуказанными письмами Истца, а также самим отзывом ответчика подтверждается, что истец всегда быстро рассматривал обращения Арендатора и отрицательным образом отвечал на его письма о снижении арендной ставки, занимая последовательную позицию о невозможности ее снижения.

Кроме того, в обращении от 25.05.2023 ООО «ЭлитТорг» предлагал снизить арендную плату с одновременным предоставлением рассрочки по оплате задолженности вплоть до февраля 2024 года, что для Истца было абсолютно неприемлемо, поскольку несло для последнего сплошные убытки.

Более того, Ответчик на протяжении срока действия договора регулярно допускал нарушение срока оплаты, что подтверждается письмом ООО «ЭлитТорг» №2 от 03.02.2020 о предоставлении рассрочки на погашение задолженности в размере 1 1419921,24 руб., а также актами сверок за период с 01.01.2021 по 04.03.2022, с 01.01.2022 по 07.04.2022, из которых следует, что у ответчика была задолженность и в 2021 году и в 2022 году.

Ответчик указывает, что при организации деятельности в арендуемых помещениях ООО «ЭЛИТТОРГ» не задействовало помещение площадью 224,8 м2, расположенное в подвале здания, поскольку помещение непригодно для использования его в коммерческих целях в связи с наличием коммуникаций, проложенных открытым способом, постоянным присутствием посторонних запахов, исходящих в процессе эксплуатации коммуникаций, проникающих в другое арендованное помещение площадью 598,7 м2, несовместимых с деятельностью торгового предприятия и доставляющих значительный дискомфорт посетителям и персоналу. Данное помещение является техническим помещением и служит для эксплуатации и ремонта коммуникаций, участвующих в обеспечении деятельности 1 -го этажа.

Как следует из материалов дела, Ответчик до заключения договора аренда с ООО «СТР Партнерс»,  то  есть  в рамках  договора аренды с прежним собственником помещений, провел незаконную перепланировку помещений. Поскольку данная перепланировка не была узаконена, договор аренды с ООО «СТР Партнерс», ставшим собственником помещений в 2017 году, был  заключен  на основании официальных данных, внесенных ЕГРН и БТИ,  то  есть  исходя из  площади 823,5 кв. м. 

Согласно п.4.3.19 Договора в случае осуществления Арендатором перепланировки/переустройства Помещения, Арендатор обязан самостоятельно и за свой счет обеспечить наличие всех необходимых для проведения работ согласований, получение разрешения на перепланировку/переустройство Помещения и регистрацию результатов работ в государственных органах и органах местного самоуправления (в том числе, в органах Госпожнадзора. Госсанэпиднадзора, Госэнергонадзора. Госкомприроды. Архитектурно-планировочном управлении. Объединении административно-технических инспекций. Бюро технической инвентаризации и др.).

В случае осуществления Арендатором перепланировки/переустройства Помещения без получения соответствующего разрешения и регистрации результатов работ в государственных органах и органах местного самоуправления (в том числе, в органах Госпожнадзора, Госсанэпиднадзора, Госэнергонадзора. Госкомприроды, Архитектурно-планировочном управлении. Объединении административно-технических инспекций. Бюро технической инвентаризации и др.). Арендатор обязан ликвидировать по требованию Арендодателя несогласованную в установленном законом порядке перепланировку/переустройство Помещения и привести Помещение в прежний вид своими силами и за свой счет в срок, установленный Арендодателем в соответствующем предписании.

Дополнительным  соглашением от 01 апреля 2023 года стороны согласовали  дополнить п.4.3.19. Договора абзацем 3 следующего содержания:

«Арендатор обязуется осуществить указанные действия с оформлением всей необходимой документации по регистрации в отношении перепланировки (переустройства, реконструкции), фактически произведенной Арендатором до заключения Договора аренды от 10.02.2017г. № 13 и до перехода права собственности на объекты недвижимости Арендодателю. Сроки осуществлений действий по регистрации перепланировки (переустройства, реконструкции) доводятся и согласуются Арендатором с Арендодателем письменно в виде графика мероприятий в течение 90 календарных дней с момента заключения настоящего Дополнительного соглашения».

Факт  перепланировки  ООО «ЭлитТорг» и соответствующее уменьшение площади помещений подтверждается договором №1820 от 01.03.2018, заключенным  ООО «ЭлитТорг» с ФИО5  на разработку технического  плана помещений, платежным поручением  №625 ООО «ЭлитТорг» по  оплате услуг  по договору №1820  от 02.03.2018, описями  документов, принятых  на оказание государственных  услуг  от 28.06.2018, Актом  №022/17 приемочной комиссии   о завершении перепланировки   нежилого  помещения 03.07.2017, а также перепиской в электронной почте, где ранее действующий генеральный директор ООО «ЭлитТорг» ФИО4 сообщает  о  проведении кадастрового  учета помещений после оформления их перепланировки  и уменьшении площади  помещений на 14.4 кв.м.    

Кроме того, Дополнительным соглашением от 01.04.2022 сторонами совместно принято решение об изменении размера арендной платы с 15.07.2022 года до 670 000 рублей за спорный объект в твердой сумме, а не арендная плата за квадратный метр.

Помимо арендной платы, согласно пункту 3.2.2. Договора Арендатор уплачивает коммунальные платежи и платежи по содержанию помещения в соответствии с условиями договора с Управляющей компанией.

Как указывает ответчик, до настоящего времени организация, управляющая зданием торгово-бытового комплекса, в котором расположены Помещения, договор с Арендатором не заключила по независящим от Арендатора причинам. Какие - либо претензии со стороны Арендодателя относительно отсутствия указанного договора с управляющей компанией Арендатору до настоящего времени не направлялись.

Действительно, у ООО «СТР Партнерс» отсутствует заключенный договор с какой-либо управляющей компанией.

У ООО «СТР Партнерс» заключены прямые договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.

ООО «СТР Партнерс» ежемесячно направляет в адрес ответчика счета (акты) обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, на основании которых ООО «СТР Партнерс» производит начисление платежей в рамках договора аренды №13 от 10.02.2017.

Поскольку Истец перевыставляет счета на оплату коммунальных и иных услуг исключительно на основании счетов и актов обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, без добавления каких-либо комиссий либо агентских вознаграждений, отсутствие договора с управляющей компанией и не внесение соответствующих изменений в текст Договора аренды, никак не нарушает права Ответчика, а наоборот, исключает суммы вознаграждений по оплате услуг Управляющей компании.

Ответчик ссылается на то, что «Арендодатель цинично указывает, что он известил об этом Арендатора только 23.11.2023г., показывая тем самым, что действовал злонамеренно, с нарушением ч.1 ст.10 ГК РФ».

Однако, Истцом представлены в материалы дела счета и акты ООО «СТР Партнерс», направленные Ответчику ООО «ЭлитТорг», а также все счета и акты, выставленные обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями: ПАО «Мосэнергосбыт», АО «Химкинский водоканал», ООО «Теплосервис», ООО «Вита-сервис», ООО «Мособлгазпоставка» с отметкой об их отправке в адрес ответчика. Кроме того, после судебного заседания 07 ноября 2023 г. Истец в ответ на просьбу ответчика направил последнему следующие документы: договор с ПАО «Мосэнергосбыт» №60628505 от 01.06.2017; договор с АО «Химкинский водоканал» №3022 от 17.12.2021; договор с ООО «Теплосервис» №ИТЦ-ТО-22 от 01.03.2022; договор с ООО «Вита-сервис» №003/04-22/ТО от 01.05.2022; договор с ООО «Мособлгазпоставка» №3665-НДП от 28.06.2021.

Указанное   обстоятельство      свидетельствует,   что      Ответчик   всегда   был проинформирован об услугах обслуживающих и ресурсоснабжающих организациях. При этом сами договоры были представлены ответчику по первой просьбе, ранее Ответчик указанные договоры не просил, при этом регулярно подписывал акты сверок задолженности, включающей, в том числе и спорные услуги.

Таким образом, судом в действиях истца злоупотребление правом не усматривается.

При этом, ООО «ЭлитТорг» письмом №18 от 25.11.2023обратился к ООО «СТР Партнерс», с просьбой зачесть оплату в адрес АО «Мосэнергосбыт» задолженности за электроэнергию по платежным поручениям от 30.08.2023, 02.10.2023, 04.10.2023 и 30.10.2023 в счет арендной платы по договору аренды №13 от 10.02.2017».

Таким образом, прямая оплата Ответчиком электроэнергии в адрес АО «Мосэнергосбыт» также подтверждает, что ответчику было известно о наличии у Истца прямых договоров с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.

Довод ответчика о том, что Арендодателем не приведено в качестве доказательства ни одного документа, подтверждающего соответствующие расходы, которые якобы понесены Арендодателем не имеет правового значения для дела, поскольку Истцом представлены Акты оказанных услуг, по которым Истец на основании ст. 210 ГК РФ обязан производить оплату, как собственник помещения, а условиями договора аренды предусмотрена обязанность оплачивать данные услуги.

Ответчик также ссылается на то, что в отсутствие договора между Арендатором нежилого помещения и поставщиком коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (Арендодателе) нежилого помещения, с чем Истец категорически не согласен, в силу следующего.

В силу п. 3.2.3 Договора в течение срока Аренды Арендатор обязан уплачивать Арендодателю арендную плату ежемесячно, без выставления счета, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с п. 3.2.2 Договора помимо арендной платы Арендатор уплачивает коммунальные платежи и платежи по содержанию помещения в соответствии с условиями договора с управляющей компанией.

Как ранее указано, у Истца отсутствует заключенный договор с управляющей компанией, поскольку коммунальные услуги и услуги по содержанию оказываются напрямую следующими организациями: ПАО «Мосэнергосбыт» - поставка электроэнергии; АО «Химкинский водоканал» - водоснабжение, водоотведение, сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; ООО «Теплосервис» - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС, ООО «Вита-сервис» - пожарная сигнализация; ООО «Мособлгазпоставка» - газоснабжение.

В соответствии с пунктами 2, 3, 4 приложения 5 к договору №60628505 от 01.06.2017, заключенному с ПАО «Мосэнергосбыт», ООО «СТР Партнерс» оплачивает 30% от стоимости объема электроэнергии в срок до 10-го числа текущего месяца; 40% - до 25-го числа текущего месяца; разницу между стоимостью фактического объема электроэнергии, потребленной в расчетном месяце, и ранее совершенными платежами за тот же месяц - до 18-го числа месяца.

Согласно п. 8 договора №3022 от 17.12.2021, заключенному с АО «Химкинский водоканал», абонент вносит оплату по договору в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, до 10-го числа месяца, следующего за месяцем, за который осуществляется оплата, на основании счетов, выставляемых к оплате организацией водопроводно-канализационного хозяйства не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным периодом.

В соответствии с п. 2.2 договора №ИТЦ-ТО-22 от 01.03.2022, заключенного с ООО «Теплосервис», оплата работ, указанных в п. 2.1 договора, производится ежемесячно после выполнения работ не позднее 10 числа каждого месяца, следующего после выполнения соответствующих работ.

Исходя из п. 5.3 договора №003/04-22/ТО от 01.05.2022, заключенного с ООО «Вита-сервис» оплата услуг осуществляется заказчиком ежемесячно в срок не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором были произведены работы по техническому обслуживанию системы АПС и/или дополнительные работы, на основании счета и акта выполненных работ.

В соответствии с п. 6.3 договора №3665-НДП от 28.06.2021, заключенного с ООО «Мособлгазпоставка», покупатель не позднее 5-го числа текущего месяца поставки производит 100% оплату поставки договорного объема газа; окончательные взаиморасчеты за поставленный газ производятся в срок до 10-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании акта о количестве поданного-принятого газа и в соответствии с действующим на расчетный период дополнительным соглашением, указанным в п. 6.1 Договора.

При этом, согласно п. 3.2.8 Договора иные расходы на оплату работ (услуг), выполнение которых необходимо, в связи с деятельностью Арендатора и /или в соответствии с нормативными и ненормативными актами органов местного самоуправления и государственных органов, не указанные в настоящем Договоре, оплачиваются Арендатором дополнительно в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Арендатором соответствующего счета.

Учитывая вышеизложенное, порядок расчетов, установленный п. 3.2.8 Договора, применим по аналогии и при расчетах по коммунальным платежам, поскольку отсутствует единый договор с управляющей компанией, а условия договоров с ресурсоснабжающими организациями содержат отличный друг от друга порядок оплаты.

Таким образом, п.3.2.2 и 3.2.8 Договора аренды однозначно установлено, что коммунальные и иные платежи оплачиваются помимо арендной платы.

При применении положения п. 3.2.8 Договора, ООО «ЭлитТорг» обязан оплатить коммунальные услуги в течение 10 рабочих дней с даты выставления счета ООО «СТР Партнерс». При таких обстоятельствах ООО «СТР Партнерс» действует рационально и добросовестно, поскольку применяя п. 3.2.8 Договора, предусматривающий более длительный срок для оплаты, чем договоры с поставщиками коммунальных услуг (ПАО «Мосэнергосбыт», АО «Химкинский водоканал», ООО «Теплосервис», ООО «Вита-сервис», ООО «Мособлгазпоставка»), Истец ставит Ответчика в более выгодное положение.

Ответчик утверждает, что ему неизвестно при каких обстоятельствах было подписано Соглашение о расторжении договора аренды от 13.06.2023г., поскольку генеральному директору ФИО4 был предоставлен отпуска без сохранения заработной платы с 06.07.2023г. по 28.08.2023г. включительно, и на основании приказа по ООО «ЭЛИТТОРГ» № 3 от 17.05.2023г. обязанности генерального директора временно были возложены на главного бухгалтера ФИО3, следовательно, ФИО4 превысила свои полномочия.

Указанный довод ответчика не состоятелен  силу следующего.

В соответствии с подпунктом "л" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08 августа 2001 года N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ) в ЕГРЮЛ содержатся, в том числе, сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица: в отношении физического лица - фамилия, имя и, если имеется, отчество, должность, паспортные данные или данные иного документа, удостоверяющего личность в соответствии с законодательством Российской Федерации, место жительства, идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (далее -Закон N 149-ФЗ) федеральные и региональные информационные системы, созданные на основании соответственно федеральных законов, законов субъектов Российской Федерации и на основании правовых актов государственных органов, являются государственными информационными системами.

Согласно пункту 9 статьи 14 Закона N 149-ФЗ, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющиеся в распоряжении государственных органов сведения и документы являются государственными информационными ресурсами. При этом обязанность по обеспечению достоверности информации, содержащейся в данной информационной системе, возлагается законодателем на определенные в соответствии с нормативным правовым актом, регламентирующим функционирование государственной информационной системы, государственные органы.

Из совокупности положений Закона N 129-ФЗ и Закона N 149-ФЗ следует, что ЕГРЮЛ в силу своей публичности является официальным источником сведений о юридическом лице, в связи с чем содержащиеся в данном федеральном информационном ресурсе сведения должны быть достоверны.

Таким образом, сведения, указанные в выписке из ЕГРЮЛ в отношении Общества предполагаются достоверными, государственные органы, суды, должностные и иные лица, руководствуются сведения указанными в ЕГРЮЛ (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2022 N Ф05-2118/2022 по делу NА41-4653/2021).

В пункте 5 статьи 11 Закона N 129-ФЗ установлено, что регистрирующим органом в ЕГРЮЛ вносится запись о недостоверности содержащихся в нем сведений о юридическом лице в случае направления в регистрирующий орган заявления физического лица о недостоверности сведений о нем в ЕГРЮЛ по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Это заявление может быть направлено или представлено в регистрирующий орган способами, указанными в пункте 6 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ, а также сведений СПС Контур.Фокус в отношении ООО "ЭлитТорг" ФИО4 являлась генеральным директором общества в период с 19.10.2015 по 24.08.2023, с 25.08.2023 по настоящее время генеральным директором общества является ФИО3 Записи о недостоверности указанных сведений выписка не содержит.

Более того, как утверждает ответчик, отпуск предоставлялся в период с 06.07.2023г. по 28.08.2023г., а Соглашение подписано 13.06.2023, то есть до начала отпуска. При этом нахождение в отпуске не лишает генерального директора имеющихся у него полномочий.

Довод о том, что Акт сверки расчетов за период с 01.01.2023г. по 09.10.2023г., на который ссылается Арендодатель, не имеет правового значения, поскольку подписан в условиях, когда вновь избранный руководитель ООО «ЭЛИТТОРГ» ФИО3 только приняла дела, не обоснован, поскольку, как указывал сам ответчик, ФИО3 до назначения на должность генерального директора, являлась главным бухгалтером общества, в связи с чем однозначно знала о точной сумме задолженности ООО «ЭлитТорг» перед ООО «СТР Партнерс».

Довод о том, что Арендатором в адрес Арендодателя по его просьбе за период с 27.07.2022г. по 21.08.2023г. были перечислены денежные средства в размере 3 204 120,22 руб., а также оплачены за него расходы по погашению задолженности перед АО «Мосэнергосбыт» в размере 548 150, 76 руб. с 02.10.2023г. по 30.10.2023г. не состоятелен, поскольку ответчик обязан был исполнять свои договорные обязательства и оплачивать арендные и иные платежи, предусмотренные договором аренды. При этом электроэнергию ООО «ЭлитТорг» оплатил АО «Мосэнергосбыт» не по просьбе истца, а в связи с неоднократным направлением (26.07.2023, 21.08.2023) АО «Мосэнергосбыт» уведомления о введения ограничения потребления электрической энергии.

Доводы ответчика о кабальности условий договора по срокам освобождения  помещения не обоснованы, в силу следующего.

Согласно п.6.1 Договора аренды в случае неисполнения Арендатором одного или нескольких обязательств, предусмотренных п.п 3.1.5, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.7, 4.3.17 настоящего Договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора. Настоящий договор считается расторгнутым по истечении (5 рабочих) дней с момента получения Арендатором уведомления.

На основании вышеуказанных пунктов договора аренды от 10.02.2017г. № 13 ООО «СТР Партнерс» 13 июня 2023 года уведомило ООО «ЭлитТорг» об одностороннем отказе от указанного договора. В соответствии с договором его действие прекратилось бы с 21.06.2023г. Однако, понимая, что арендатору необходимо время на мероприятия по вывозу имущества и оборудования, ООО «СТР Партнерс» добросовестно предложило освободить помещение и подписать акт приема-передачи в срок до 21.07.2023г., то есть предоставив добровольно еще один месяц.

В соответствии с положениям и пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

13 июня 2023 года стороны подписали Соглашение о расторжении договора аренды от 10.02.2017г. № 13 со сроком освобождения помещений 21.07.2023.

Аварийное отключение водоснабжения и отопления произошло в октябре 2023 года, когда сроки освобождения помещения уже были нарушена практически на 3 месяца. При этом отсутствие водоснабжения и отопления не влияет на возможность разбора и вывоза имущества, а также освобождения помещения.

Ответчик указывает на факт злостного нарушения Истцом указа Президента РФ о внесении изменений в Концепцию государственной миграционной политики на 2019-025 годы, в котором отмечается, что миграционный отток россиян за рубеж увеличился в 2022 году «под влиянием изменившихся социально-экономических условий».

Указанный довод не состоятелен, поскольку п. «а» ч.2 Указа Президента РФ от 31.10.2018 N 622 "О Концепции государственной миграционной политики Российской Федерации на 2019 - 2025 годы" установлено, что обеспечить реализацию Концепции государственной миграционной политики Российской Федерации на 2019 - 2025 годы поручено Правительству Российской Федерации, в связи с чем Истец Исполнителем указанного Указа Президента РФ и Концепции не является.

Ссылки ответчика на публикации об оттоке населения также не имеют правового значения для дела.

Включение ООО «ЭЛИТТОРГ» в перечень торговых предприятий, участвующих в мероприятиях мобилизационного характера в целях обеспечении населения необходимыми товарами на основании Уведомления Администрации г.о. Химки Московской области от 28.04.2023г. 153ИСХ-219ДСП не может являться основанием для освобождения Ответчика от гражданско-правовой ответственности, поскольку включение в такой перечень причиной не исполнения ответчиком принятых на себя обязательств не является.

Довод  ответчика о  том, что  приложениями  к договору аренды не определены приборы учета  потребляемых  ресурсов, сведения о их месте установки, поверках, показаниях  на дату приема-передачи, не имеет  правового  значения для дела, поскольку предметом спора является задолженность, возникшая в 2023 году, а из  Акта  приема-передачи  помещения от  10.02.2017 следует, что  на момент  передачи  Помещения в Помещении  установлены приборы учета потребляемой электроэнергии,  приборы учета  расхода холодной воды (водосчетчик), приборы учета расхода горячей воды (водосчетчик) (пункты 6-8 Акта). 

Из  п.9 Акта следует, что  Помещение оборудовано  точками  подключения к внутренним инженерным  сетям (водоснабжение, канализация, электроснабжение).

Из п.3 и 4 Акта следует, что Арендатор удовлетворен качественным состоянием Помещения, установленного путем внутреннего осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо  дефектов и недостатков. Арендатор  не имеет  претензий по  состоянию   Помещения и здания. 

Из  Акта приема-передачи  от 12.12.2023 следует, что стороны согласовали показания приборов учета на 12.12.2023. В указанном акте указаны девять водосчетчиков и один электросчетчик, их  серийные номера, а также показания приборов, сторонами  отражены. В акте приема-передачи  от 12.12.2023 никаких  возражений относительно расположения данных  счетчиков, их  наличия, их  показаний и тд. ООО «ЭлитТорг» также не заявлено. 

С момента заключения договора аренды в 2017 г. и до  настоящего  момента  Ответчик оплачивал коммунальные и иные услуги на основании направляемых  в его  адрес счетов  и актов ресурсоснабжающих  компаний, регулярно  подписывал  с истцом акты оказанных  услуг, акты сверки, чем также подтверждал  согласие с порядком и суммой начислений. Ответчик также всегда имел  доступ и возможность  проверки  всех  счетчиков, установленных  в арендуемом им помещении. Более того, сторонами  ежемесячно  совместно  снимались  показания с водосчетчиков и электросчетчиков, что,  в частности, подтверждается актами снятия показаний приборов учета  воды и электроэнергии.

Ссылка ответчика на счета и акты ПАО Мосэнергосбыт от 30.09.2022 года и акт  №204 от 30.09.2022 на оплату компенсации расходов за повторную  опломбировку  приборов учета  водопотребления не имеет  правового  значения для дела, поскольку истцом заявлены требования о  взыскании задолженности за период с января 2023 года, в связи  с чем начисления от 30 сентября 2022 года не являются предметом рассмотрения данного  спора. 

При этом оплата компенсации расходов за повторную  опломбировку  приборов учета  водопотребления также подтверждает, что  ответчик знал о наличии счетчиков, а его довод  об обратном голословен.   

Ответчик также опровергает начисления по  оплате компенсации расходов на обслуживание  котельной, оплате расходов по  газоснабжению и по  техническому обслуживанию   пожарной сигнализации.

Между тем,  частью 4 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Пунктом 4.1.3 Договора аренды установлено, что при условии исполнения Арендатором принятых на себя по настоящему Договору обязательств, Арендодатель обязуется обеспечить в течение всего срока аренды Помещение отоплением, холодным и горячим водоснабжением, водоотведением и электроснабжением (в рамках выделенной мощности).

Таким образом, поскольку начисления по оплате компенсации расходов на обслуживание  котельной и оплате расходов по  газоснабжению являются платежами за отопление  и горячее водоснабжение (то есть это платежи в целях  получения тепловой энергии и горячей воды), что  прямо  следует  из договора с ООО «Теплосервис» №ИТЦ-ТО-22 от 01.03.2022 и договора с ООО «Мособлгазпоставка» №3665-НДП от 28.06.2021, в котором указано, что газ  поставляется для эксплуатации  газового  котла Vitoplex 200 TX2, то  ответчик обязан  оплачивать  указанные начисления, поскольку данные платежи относятся к коммунальным.  

Что  касается платежей за обслуживанию пожарной сигнализации, то  обязанность  оплаты данных  расходов также установлена условиями  договора. 

Согласно  п.3.2.8 Договора иные расходы на оплату работ (услуг), выполнение которых необходимо, в связи с деятельностью Арендатора и /или в соответствии с нормативными и ненормативными актами органов местного самоуправления и государственных органов, не указанные в настоящем Договоре, оплачиваются Арендатором дополнительно  в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Арендатором соответствующего счета. 

Пунктом 4.3 установлено, что Арендатор обязуется:

4.3.5. Содержать Помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта Помещения, а также проведения текущего ремонта инженерных сетей, расположенных в Помещении (от точек ввода), соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием Арендатора, его посетителей и контрагентов.

4.3.7.Строго соблюдать в помещении правила пожарной безопасности, эксплуатации энергоустановок и коммунальных систем, техники безопасности, охраны труда и т.д. Обеспечить проведение мероприятий по антитеррористической защищенности и иных мер, необходимых в связи с деятельностью Арендатора и/или в соответствии с нормативными и ненормативными актами органов местного самоуправления и государственных органов.

Пунктом 4.3.24 Договора аренды установлено, что  Арендатор самостоятельно строит свои взаимоотношения с государственными органами и отвечает перед последними за соблюдение норм действующего законодательства, правил и положений по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, правил безопасности клиентов и противопожарной безопасности.

Постановлением Правительства РФ от 1 сентября 2021 г. N 1464 утверждены  «Требования к оснащению объектов защиты автоматическими установками пожаротушения, системой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре". 

Разделом 12 Приложения к  данным  требованиям установлено, что  в  зданиях предприятий торговли (кроме зданий по продаже и подготовке к продаже автомобилей), за исключением помещений хранения и подготовки к продаже мяса, рыбы, фруктов и овощей (в негорючей упаковке), металлической посуды, негорючих строительных материалов должна быть  установлено  система пожарной сигнализации.

Таким образом, необходимость  установки и обслуживания системы пожарной сигнализации  обусловлена деятельностью  ответчика, а, именно, расположением  в арендуемом помещении супермаркета, в связи с чем на основании вышеуказанных  условий договора аренды  и нормативно-правовых актов ответчик обязан оплачивать  данные расходы. 

При этом  в п.1.1 договора, заключенного ООО «СТР Партнерс» и ООО «Вита-сервис» №003/04-22/ТО от 01.05.2022 указано, что  услуги по  обслуживанию  пожарной сигнализации  оказываются исключительно  в ранее арендуемых ответчиком помещениях, плата за данные услуги составляет 7700  руб. (приложение №1 к Договору №003/04-22/ТО от 01.05.2022).

ООО «ЭлитТорг» направило в адрес ООО «СТР Партнерс» письмо №18 от 25.11.2023, из которого следует, что ООО «ЭлитТорг» просит зачесть оплату в адрес АО «Мосэнергосбыт» задолженности за электроэнергию по платежным поручениям от 30.08.2023, 02.10.2023, 04.10.2023 и 30.10.2023 в счет арендной платы по договору аренды №13 от 10.02.2017».

Также ООО «ЭлитТорг» направил в адрес ООО «СТР Партнерс» письмо №18 от 28.11.2023, из которого следует, что ООО «ЭлитТорг» просит в платежных поручениях за период с 17 мая 2022 года по 21 августа 2023 года верным считать следующее назначение платежа: «арендная плата по договору аренды №13 от 10.02.2017».

Указанные письма получены ООО «СТР Партнерс» 05.12.2023.

Рассмотрев данные письма ООО «ЭлитТорг» об изменении назначения платежа в платежных поручениях, о зачете платежей за электроэнергию в счет арендной платы, о подписании акта сверки в предложенной вами редакции на 28.11.2023, ООО «СТР Партнерс» письмом от 07.12.2023 сообщило о невозможности данных изменений, в связи со следующим: в соответствии с п.3.2.2. договора коммунальные платежи по обеспечению нежилого помещения, являющегося предметом аренды, уплачиваются помимо арендной платы; в соответствии с п.4.3.15. договора Арендатор обязан рассматривать документы от Арендодателя в течение 5 рабочих дней и либо принимать их, либо давать письменные замечания; в соответствии с п.7.1. договора ответственность Арендатора находится в зависимости от внесения арендной платы и иных платежей; в соответствии с п.5 Акта приема-передачи помещения от 10.02.2017 Арендатор принимает на себя обязательства по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Согласно части 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, поскольку услуги в спорный период были ООО «СТР Партнерс» оказаны, как по аренде, так и по представлению коммунальных и иных услуг, а ООО «ЭлитТорг» оплачены, то обязательства сторон по договору аренды №13 от 10.02.2017 в указанный период прекратились и изменению не подлежат.

Указанный вывод подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 302-ЭС16-20782 по делу N А58-4850/2015.

Правом на изменение назначения платежа сторона может воспользоваться до поступления и принятия платежа кредитором в качестве исполнения обязательства. Реализация права на изменение назначения платежа в платёжном поручении должна осуществляться в разумный срок. В данном случае изменение назначения осуществлённых ранее платежей (периода, за которой произведена оплата) недопустимо, поскольку ранее произведённая оплата в счёт исполнения имевшегося обязательства за иной период влечёт его прекращение, а потому после прекращения обязательства его возобновление возможно исключительно по соглашению сторон.

Конечными получателями коммунальных платежей являются ресурсоснабжающие организации или организации, осуществляющие работы/услуги, направленные на обязательную деятельность (например: обслуживание газового оборудования, обеспечивающего горячее водоснабжение и обеспечение теплоэнергией). Получателем же арендных платежей является собственник помещения. Следовательно, невозможно зачесть суммы коммунальных платежей в счет арендной платы после их принятия и направления ресурсоснабжающим организациям, поскольку данные денежные средства не аккумулируются на счете Арендодателя. Таким образом, в настоящее время все произведенные платежи приняты и отражены в бухгалтерском учете и ООО «СТР Партнерс» и ресурсоснабжающими компаниями.

При таких обстоятельствах, поскольку получателем денежных средств по платежным поручениям от 30.08.2023, 02.10.2023, 04.10.2023 и 30.10.2023 является АО «Мосэнергосбыт», а не ООО «СТР Партнерс», то в данном случае зачет платежей за электроэнергию в счет арендной платы невозможен.

Также на основании писем от 25.11.2023г и 28.11.2023г об изменении назначения платежа и зачете платежей за электроэнергию в счет арендной платы, ООО «ЭлитТорг»был представлен акт взаимных расчетов на 28.11.2023г., в котором, с учетом проведенных изменений назначений платежей и зачета платежей за электроэнергию, отражена задолженность Арендодателя в пользу Арендатора в сумме 600 822, 73 рубля, что не соответствует действительности.

Таким образом, Договором аренды предусмотрено внесение как платежей по арендной плате, так и по оплате коммунальных платежей и иных платежей, связанных с деятельностью арендатора.

Кроме того, все произведенные ответчиком коммунальные платежи истцом учтены при расчете долга. В спорных договорах по оплате коммунальных платежей и иных платежей, актах и счетах предметом являются только арендуемые ранее ответчиком помещения.

Таким образом, доводы ответчика о том, что платежи ответчиком производились за истца ничем не обоснованы.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора, суд пришел к выводу о том, что требования  истца о взыскании задолженности в судебном порядке являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 4 419 354,83 руб. по арендной плате и в размере 1 020 944,59 руб. по коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанным с деятельностью Арендатора.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.7.1 вышеуказанного Договора аренды при не внесении Арендатором арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим Договором, в установленные договором сроки, Арендатор обязан на основании соответствующего требования Арендодателя уплатить пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день   просрочки платежа до момента фактической оплаты.

За нарушение Арендатором срока возврата Помещения, Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 1% процента от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки возврата Помещения до даты фактического возврата Помещения Арендатором (пункт 7.10 Договора).

На основании п. 7.1 договора истец начислил ответчику неустойку за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 3 951 700,10 рублей и неустойку за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей, связанных с деятельностью Арендатора за период с 21 марта 2023 года по 8 декабря 2023 года в размере 789 567,40 рублей, из которых: 41 942,45 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 474 677,07 рублей - поставка электроэнергии; 125 109,50 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 66 465,79 рублей - газоснабжение; 42 314,65 рублей - пожарная сигнализация; 39 057,94 рублей - водоснабжение, водоотведение согласно представленного расчета.

На основании п. 7.10 договора истец начислил ответчику неустойку за нарушение срока возврата Помещения до даты фактического возврата Помещения Арендатором в сумме 964 000,00 рублей за период с 22.07.2023 по 12.12.2023.

Доводы возражений ответчика относительно расчета неустойки судом отклонены как необоснованные.   

Ответчик ссылается на нарушение ст. 7.5. Договора согласно которой «обязательство по оплате пени, штрафов... возникает у виновной стороны с момента предъявления другой стороной письменного требования об этом».

Истец полагает, что данное положение подлежит толкованию в том смысле, что неустойка не подлежит самостоятельной оплате до предъявления соответствующего требования. Предложенное ответчиком толкование о том, что истец фактически отказался от взыскания неустоек невозможно, поскольку указанный отказ ничтожен в силу закона, что подтверждается нижеследующим.

Так, Верховный Суд РФ в Определении от 14 июля 2020 г. N 306-ЭС20-2351 указал, что договорное условие о невозможности взыскивать штрафы является нарушением пределов свободы договора и потому ничтожно, поскольку освобождает от ответственности за умышленные нарушения.

В указанном Определении Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации разъяснила, что ненадлежащее исполнение обязательств влечет для должника негативные последствия. Целью применения гражданско-правовой ответственности является восстановление имущественных потерь кредитора, возникших в связи с нарушением должником своих обязательств. В случае неисполнения денежного обязательства мерой ответственности может выступать взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга.

Такой способ защиты прав кредитора предусмотрен положениями пункта 1 статьи 395 ГК РФ.

По общему правилу, если в договоре содержится условие о том, что за нарушение денежного обязательства начисляется неустойка, то кредитор имеет право на взыскание с должника именно договорной неустойки, при этом проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат взысканию (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ размер неустойки, суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, устанавливается договором сторон или определяется законом.

Стороны соглашения обладают диспозитивными полномочиями при определении размера неустойки. Размер процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

При этом предусмотрено, что эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее -постановление   Пленума   №   7),   изложены   разъяснения   о   том,   что   проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Применение положений статьи 395 ГК РФ в конкретных спорах зависит от того, являются ли спорные имущественные правоотношения гражданско-правовыми, а нарушенное обязательство - денежным (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2001 № 99-О).

Положениями статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это включает в себя свободу заключать или не заключать договор, свободу выбирать вид заключаемого договора (включая возможность заключения смешанного или непоименованного договора), свободу определять условия договора по своему усмотрению.

Вместе с тем юридическое равенство сторон предполагает, что подобная свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены, в том числе, недопущением грубого нарушения баланса интересов участников правоотношений.

При оценке и толковании условий договора, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - постановление Пленума № 16), необходимо с учетом существа нормы и целей законодательного регулирования определить пределы диспозитивности, в рамках которых в договоре может быть установлено условие об освобождении заказчика от предъявления к нему исполнителем штрафных санкций в случае несвоевременной оплаты оказанных услуг.

По мнению судебной коллегии, не имеется достаточных оснований полагать, что заказчик обладает безграничной свободой усмотрения при формулировании им в договоре условия о собственной ответственности. В частности, в договоре подряда не может быть условия о полном освобождении заказчика от ответственности за нарушение им собственных обязательств (в том числе за просрочку оплаты) по его же умышленной вине.

Данный вывод основан, прежде всего, на категоричном запрете на заключение предварительного соглашения об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства, установленном в пункте 4 статьи 401 ГК РФ.

Исключение ответственности должника за неисполнение денежного обязательства, предусмотренной положениями пункта 1 статьи 395 ГК РФ, в случае умышленного нарушения не может быть обоснованно принципом свободы договора, поскольку наличие такого преимущества у одной из сторон договора грубо нарушает баланс интересов сторон, ведь в таком случае исполнитель не получает своевременного вознаграждения за оказанные услуги, однако заказчик не несет никакой имущественной ответственности за время просрочки.

Таким образом, условие об исключении ответственности заказчика за просрочку оплаты оказанных ему услуг должно признаваться ничтожным (в случае, если заказчик полностью освобождается от какой-либо ответственности) либо толковаться ограничительно в системной взаимосвязи с положениями пункта 4 статьи 401 ГК РФ как не подлежащее применению к случаям умышленного нарушения заказчиком своих обязательств.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 73, 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В данном случае ответчик заявил о необходимости снизить неустойку, и суд согласился с несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

Соответственно, размер неустойки с учетом ее снижения до разумных размеров до 0,1% в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет  за нарушение срока оплаты арендной платы - 790 340,02 руб.,  за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей за пользование помещениями, связанных с деятельностью Арендатора - 157 913,48 руб. и  за нарушение срока возврата помещений в размере 96 480 руб.

Взыскание с ответчика неустойки, рассчитанной за период начиная с 09.12.2023 по день фактического исполнения обязательства, соответствует положениям пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" и, следовательно, является правомерным.

Госпошлина распределена на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 421, 431, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 9, 49, 51, 64, 65, 71, 110, 143, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд        

Р Е Ш И Л:

Принять отказ ООО"СТР ПАРТНЕРС" от исковых требований в части обязания ООО «ЭлитТорг» освободить и передать ООО «СТР Партнерс» по акту приема-передачи нежилые помещения, расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> строение 1: Нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся на первом этаже Здания,  Нежилое помещение №001 общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17323, находящееся в подвальном этаже Здания,  Нежилое помещение №001 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17324, находящееся в подвальном этаже Здания. 

Производство по делу в указанной части прекратить.

Взыскать с ООО "ЭЛИТТОРГ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ООО"СТР ПАРТНЕРС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 4 419 354,83 руб., задолженность по коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанным с деятельностью Арендатора  в размере 1 020 944,59 руб., неустойку за нарушение срока оплаты арендной платы в размере 790 340,02 руб., неустойку, начисленную на сумму долга по арендной плате 4 160 000,10 руб. с 09.12.2023 по день фактического исполнения обязательства по уплате долга, исходя из размера неустойки 0,1% за каждый день просрочки, неустойку за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей за пользование помещениями, связанных с деятельностью Арендатора в размере 157 913,48 руб., неустойку, начисленную на сумму долга 1 020 944,59 руб. с 09.12.2023 по день фактического исполнения обязательства по уплате долга по коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанным с деятельностью Арендатора, исходя из размера неустойки 0,1% за каждый день просрочки, неустойку за нарушение срока возврата помещений в размере 96 480 руб., госпошлину в размере 66 045 руб.

В остальной части отказать.

Взыскать с ООО "ЭЛИТТОРГ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 18 687 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова