АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7865/23 

Екатеринбург

21 ноября 2023 г.

 

Дело № А07-24403/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Гуляевой Е. И., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уральская компания индустриального строительства» (далее - общество «УКИС») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 по делу № А07-24403/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество «УКИС» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 11.08.2022 № АА-01-4/3448-Ю на требование заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 22.11.2016 № 1005-16 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:1591, площадью 66895 кв.м., расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, вдоль автодороги «Дема-Затон»; об обязании в течение пяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта подготовить, подписать со своей стороны и направить в трех экземплярах проект дополнительного соглашения к договору аренды от 22.11.2016 № 1005-16 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:1591, площадью 66895 кв.м, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, вдоль автодороги «Дема-Затон», без проведения торгов. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – третье лицо, УЗИО, Управление). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.05.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество «УКИС» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, решение суда считает законным и обоснованным. Заявитель, не оспаривая факт истечения действия спорного договора аренды, указал, что он до истечения срока договора письменно уведомил Министерство о намерении продлить договор. Отметил, что суд апелляционной инстанции не дал оценку акту о прекращении договора, о котором заявителю на момент обращения с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору не было известно. О том, что бессрочный характер договора аренды прекратился 20.06.2022, заявитель узнал только 01.08.2022. При таких обстоятельствах полагает неправильным вывод суда о том, что на момент вынесения решения об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору договор перешел в статус договора с неопределенным сроком действия, соответственно у общества не имелось права на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора. Податель жалобы ссылается на ошибочное толкование судом части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.10.2013 между Управлением и обществом «УКИС» был заключен договор аренды № 1509-13 (далее - договор), по условиям которого обществу «УКИС» в аренду на срок до 30.08.2016 был предоставлен и передан земельный участок площадью 66895 кв. м с кадастровым номером 02:55:050302:1591, расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, вдоль автодороги «Дема-Затон», для проектирования и строительства завода железобетонных изделий по каркасной технологии (пункт 1.1 договора). 

В период действия договора аренды № 1509-13 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050302:1591 был построен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050302:2704, о чем 19.05.2016 в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) внесена соответствующая запись. Собственником объекта незавершенного строительства является общество «УКИС», общая площадь застройки 9052,4 кв. м, степень готовности 75%. 

Между Управлением и обществом «УКИС» был заключен договор аренды № 1005-16 от 22.11.2016, по условиям которого обществу «УКИС» в аренду до 07.06.2019 предоставлен и передан земельный участок площадью 66895 кв. м с кадастровым номером 02:55:050302:1591, расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, вдоль автодороги «Дема-Затон», для проектирования и строительства завода железобетонных изделий по каркасной технологии (для завершения строительства завода железобетонных изделий по каркасной технологии - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050302:2704). 

Срок аренды устанавливается с 07.06.2016 до 07.06.2019. 

Договор зарегистрирован 22.02.2017 в ЕГРН, запись о регистрации                            № 02:55:050302:1591-02/101/2017-7. 

По окончании срока действия договора аренды № 1005-16 от 22.11.2016 и  вплоть до настоящего времени арендодателем земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:1591 не заявлено в суд каких-либо требований о расторжении договора аренды от 22.11.2016 № 1005-16 и освобождению земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:1591. 

Общество «УКИС» до истечения срока договора аренды от 22.11.2016                      № 1005-16, руководствуясь пунктом 6.3 договора аренды, письменно уведомило арендодателя о намерении продлить договор, обратившись в Министерство (вх. № 7601 от 21.03.2019) с ходатайством о предоставлении данного земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства завода ЖБИ. 

Общество «УКИС» письмом вх. № ЮР-11899 от 01.08.2022обратилось в Министерство с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 22.11.2016 № 1005-16 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:1591, предусматривающее увеличение на три года срока действия указанного договора. 

Заявителем получено письмо Министерства от 11.08.2022, которым отказано в требовании о продлении действия договора аренды и заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 1005-16 от 22.11.2016. Отказ мотивирован тем, что срок действия договора аренды истек 07.06.2019. 

Полагая указанный отказ не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права общества, предусмотренные пунктом 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, общество «УКИС»  обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания оспариваемого отказа незаконным и нарушающим права заявителя.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из законности оспариваемого решения Министерства, указав, что права и законные интересы заявителя оспариваемым решением не нарушены и не могут быть восстановлены, исходя из положений земельного законодательства и фактических обстоятельств дела.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. 

Как видно из материалов дела, заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями. 

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. 

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ). 

Частью 4 указанной статьи установлено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. 

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Закона № 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав материалы дела, апелляционный суд установил, что, несмотря на то, что земельный участок предоставлен заявителю на определенный договором срок, по истечении срока действия договора он возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Арендные отношения из договора, действие которого возобновилось на неопределенный срок, могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на отказ от договора. 

Из материалов дела следует, что отказ Министерства мотивирован тем, что заявление о заключении дополнительного соглашения подано по истечении срока действия договора аренды от 22.11.2016 № 1005-16, что исключает возможность применения к спорной ситуации положений статьи 8 Закона                           № 58-ФЗ. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что общество «УКИС» до истечения срока договора аренды  от 22.11.2016 № 1005-16, руководствуясь пунктом 6.3 договора аренды, письменно уведомило арендодателя о намерении продлить договор, обратившись в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан (вх. № 7601 от 21.03.2019) с ходатайством о предоставлении данного земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства завода ЖБИ. 

При этом судом принято во внимание, что какой-либо ответ заявителем получен не был, что в свою очередь как бездействие заинтересованного лица со стороны общества «УКИС» в установленные сроки признано незаконным не было. 

Доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о заключении нового договора для завершения строительства завода ЖБИ заявителем не представлено. 

При этом судом учтено, что договором аренды земельного участка                            предусмотрен срок его действия до 07.06.2019. 

Дополнительное соглашение об установлении нового срока действия договора сторонами не заключалось. 

Таким образом, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 22.11.2016 № 1005-16 в отсутствие дополнительного соглашения о продлении его срока был продлен на неопределенный срок. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор). 

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. 

По смыслу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, окончание срока действия договора само по себе не влечет прекращения обязательств сторон, и при отсутствии в договоре специальной оговорки договор действует до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. 

Таким образом, как верно отмечено апелляционным судом, понятия «срок действия договора» и «действие договора в течение какого-то времени» не тождественны. 

Суть отношений по аренде имущества заключается в предоставлении собственником своего имущества во временное владение и пользование. 

Существу арендных отношений соответствует предоставленное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любой стороне договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право отказаться от такого договора вне зависимости от каких бы то ни было причин с соблюдением установленного порядка. Данное право служит гарантией соблюдения интересов участников арендных отношений как отношений по временному пользованию чужим имуществом. 

Специальное правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны. 

Однако правила статьи 8 Закона № 58-ФЗ подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. 

В рассматриваемом случае, как установлено судом, срок договора аренды от 22.11.2016 № 1005-16 истек 07.06.2019. 

Поскольку к моменту обращения общества с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды договор уже не являлся срочным и действовал в режиме неопределенного срока, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у общества «УКИС» права на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора. 

В данном случае судом апелляционной инстанции учтено, что толкование части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ указывает на возможность увеличения срока действия договора аренды, что применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. 

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку в этом случае срок не определен, а, значит, арендные отношения могут продолжаться неопределенное количество времени. 

В то же время при возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, возможность увеличения срока договора на определенный период времени отсутствует. 

Обратное противоречит существу правовой конструкции возобновления договора на неопределенный срок, которая не может быть преодолена ссылками на правила части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, установленными для иной правовой ситуации в сравнении с рассматриваемым спором. 

В этой связи судом обоснованно указано, что данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные. 

Таким образом, указание суда о том, что, независимо от принятия Закона № 58-ФЗ арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора, следует признать правильным.

Следовательно, заявление общества «УКИС» о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:1591, предусматривающего увеличение срока действия договора на 3 года, правомерно признано судом противоречащим действующему правовому регулированию, что свидетельствует об отсутствии принципиальной возможности принятия положительного решения по заявлению общества, исходя из требований части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ. 

Как видно из материалов дела и установлено судом, общество 01.08.2022 обратилось с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора уже в тот момент, когда договор утратил статус срочного. 

Вопреки позиции заявителя о том, что по смыслу указанной нормы права имеются основания для заключения с ним дополнительного соглашения, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что арендные отношения в рамках договора, действие которого возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на отказ от договора. При этом реализация положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не равнозначна установленным законом основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, что в силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендодателя на расторжение договора до истечения срока его действия в судебном порядке, и, как следствие, неприменимо к арендным отношениям, возобновленным на неопределенный срок. 

С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции о том, что права и законные интересы заявителя оспариваемым решением не нарушены и не могут быть восстановлены, следует признать верным.

Доводы заявителя об ошибочном толковании судом части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, судом округа отклоняются как основанные на неверном толковании положений указанного закона применительно к обстоятельствам дела. 

При этом, как правильно отмечено апелляционным судом, сама по себе заинтересованность общества «УКИС» в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не может служить в данном случае доказательством нарушения его прав в сфере предпринимательской и экономической деятельности. Кроме того, заявитель не утратил своего права на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды на иных, предусмотренных земельным законодательством основаниях.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявители фактически ссылаются не на незаконность обжалуемого судебного акта, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 по делу № А07-24403/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уральская компания индустриального строительства» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

 

                                                                                      И.А. Краснобаева