Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-55180/2021

г. Краснодар

06 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 06 мая 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ООО «Строительная Компания Гарантия», г. Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 

о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, о признании права собственности на земельные участки, о прекращении зарегистрированного права собственности,

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность;

от ответчика: ФИО3 – доверенность;

от третьего лица: не явилось, уведомлено,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявление к ООО «Строительная Компания Гарантия», г.  Краснодар (далее - ответчик), согласно которому просит суд:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 № б/н, заключенный между ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар и ООО  «Строительная  Компания  Гарантия»;

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 № б/н, заключенный между ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар и ООО «Строительная Компания Гарантия»;

- признать за ООО «Кантри-Строй» право собственности на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0107001:33572, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Бискайская, 19;

- признать за ООО «Кантри-Строй» право собственности на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0107001:33585, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, ул. Бискайская, 21;

- прекратить ранее зарегистрированное право собственности в ЕГРН за ООО  «Строительная Компания Гарантия» на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0107001:33572, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская, 19 (запись в ЕГРН от 29.12.2018 № 23:43:0107001:33572-23/001/2018-7);

- прекратить ранее зарегистрированное право собственности в ЕГРН за ООО  «Строительная Компания Гарантия» на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0107001:33585, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская, 21 (запись в ЕГРН от 29.12.2018 № 23:43:0107001:33585-23/001/2018-7).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Управление  Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований.

Рассматривая ходатайство истца об уточнении, суд исходил из следующего.

Согласно ходатайству истец просит суд:

1. Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 № б/н, заключенный между ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар и ООО  «Строительная  Компания  Гарантия».

2. Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 № б/н, заключенный между ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар и ООО  «Строительная  Компания  Гарантия».

3. Возвратить в собственность ООО «Кантри-Строй» земельные участки:

- земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33572, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская,  19;

- земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33585, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская,  21.

4. В решении суда указать:

«Решение суда является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прекращения права собственности ООО  «Строительная Компания Гарантия»:

- на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33572, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская,  19 (запись в ЕГРН от 29.12.2018 г. № 23:43:0107001:33572-23/001/2018-7);

- на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33585, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская,  21 (запись в ЕГРН от 29.12.2018 г. № 23:43:0107001:33585-23/001/2018-7).

Решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ООО «Кантри-Строй»:

- на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33572, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская,  19;

- на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33585, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская,  21.».

Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом установлено, что уточнение иска не противоречит положениям ст. 49 АПК РФ, в связи с чем, подлежит удовлетворению.

Кроме того, в судебном заседании представитель истца представил возражения на отзыв ответчика и доказательства направления иска привлеченному третьему лицу.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ранее занимаемую позицию по делу, согласно которой возражал против исковых требований.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора,  в судебное заседание не явилось.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв до  17-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в присутствии представителя ответчика.

Представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Рассматривая ходатайство ответчика, суд исходил из положений ст. 158 АПК РФ, согласно которым отложение судебного разбирательства по ходатайству стороны является правом суда, а не обязанностью. Суд считает, что имеющихся материалов дела и представленных сторонами правовых позиций достаточно для рассмотрения настоящего дела по существу. Представителем ответчика не приведено суду достаточных оснований для отложения судебного разбирательства.

В связи с чем, ходатайство ответчика подлежит отклонению.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

26.09.2018 г. между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № б/н, согласно которому продавец передал в собственность покупателя, а последний принял и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33572, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская,  19.

В соответствии с п. 1.2 договора право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

В п. 1.4 договора стороны определили, что имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты будет находиться в залоге продавца.

Согласно дополнительному соглашению от 19.11.2018 г. к договору стороны изложили п. 2.1 договора в следующей редакции: «Стоимость земельного участка формируется по формуле: 5 000 руб. умноженных на общую площадь продаваемых коммерческих помещений и продаваемых площадей квартир с учетом понижающего коэффициента по расчету площади холодных помещений, согласно полученным разрешениям на строительство многоквартирных жилых домов, запроектированных на указанном земельном участке. Цена 1 кв.м. составляет 5 000 рублей и остается неизменной на протяжении всего срока действия настоящего договора. В указанную стоимость земельного участка так же входит стоимость технических условий (лимитов) на подключение объектов строительства к сетям инженерных коммуникаций (газоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, ливневая и фекальная канализации), подведенных к границам земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:33572».

По соглашению сторон цена договора составляет сумму в размере 95 000 000 руб. (п.  2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № б/н от 19.11.2018 г.).

Оплата за имущество производится покупателем в следующем порядке (п.  2.2  договора):

- 25 000 000 руб. в течение одного дня с момента подписания настоящего договора;

- оставшаяся часть платится равными долями, начиная с 7-го месяца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за покупателем в течение 24 месяцев, при условии получения разрешения на строительство.

Продавец выполнил свои обязательства по передаче указанного земельного участка в собственность покупателя.

Покупатель со своей стороны оплатил продавцу платеж в размере 25 000 000 руб. по платежному поручению № 16189 от 27.09.2018 г.

Остальная часть цены договора в размере 70 000 000 рублей ответчиком не оплачена.

Кроме того, 26.09.2018 г. между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № б/н, согласно которому продавец передал в собственность покупателя, а последний принял и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33585, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская,  21.

В соответствии с п. 1.2 договора право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

В п. 1.4 договора стороны определили, что имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты будет находиться в залоге продавца.

Согласно дополнительному соглашению от 19.11.2018 г. к договору стороны изложили п. 2.1 договора в следующей редакции: «Стоимость земельного участка формируется по формуле: 5 000 руб. умноженных на общую площадь продаваемых коммерческих помещений и продаваемых площадей квартир с учетом понижающего коэффициента по расчету площади холодных помещений, согласно полученным разрешениям на строительство многоквартирных жилых домов, запроектированных на указанном земельном участке. Цена 1 кв.м. составляет 5 000 рублей и остается неизменной на протяжении всего срока действия настоящего договора. В указанную стоимость земельного участка так же входит стоимость технических условий (лимитов) на подключение объектов строительства к сетям инженерных коммуникаций (газоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, ливневая и фекальная канализации), подведенных к границам земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:33572».

По соглашению сторон цена договора составляет сумму в размере 95 000 000 руб. (п.  2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № б/н от 19.11.2018 г.).

Оплата за имущество производится покупателем в следующем порядке (п.   2.2  договора):

- 25 000 000 руб. в течение одного дня с момента подписания настоящего договора;

- оставшаяся часть платится равными долями, начиная с 7-го месяца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за покупателем в течение 24 месяцев, при условии получения разрешения на строительство.

Продавец выполнил свои обязательства по передаче указанного земельного участка в собственность покупателя.

Покупатель со своей стороны оплатил продавцу платеж в размере 25 000 000 руб. по платежному поручению № 16188 от 27.09.2018 г.

Остальная часть цены договора в размере 70 000 000 рублей ответчиком не оплачена.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензии от 15.10.2021 г., в которых предложил ответчику расторгнуть указанные договоры купли-продажи земельных участков. Истец предупредил, что в случае неполучения ответа на предложение в течение 2 календарных дней с момента получения претензий, последний будет вынужден обратиться в суд с требованиями о расторжении договоров.

Оставление ответчиком данных претензий без ответа послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим. 

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора по оплате земельных участков, истец обратился в суд с настоящим иском со ссылкой на ст.  450,  1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Так, материалами дела установлено, что в претензиях от 15.10.2021 г., истец предложил ответчику расторгнуть спорные договоры купли-продажи земельных участков и дать ответ в течение 2 календарных дней с момента получения претензий.

В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № 25 «О  применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Согласно материалам дела факт направления указанных претензий в адрес ответчика подтверждается почтовыми квитанциями.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем, вопрос о расторжении спорных договоров  подлежат рассмотрению в суде.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей  1102,  1103  ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, предметом судебной оценки являются обстоятельства, касающиеся исполнения ответчиком обязательств по оплате недвижимого имущества.

Правилами пункта 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В подтверждение заявленных требований истец представил: договоры купли-продажи земельных участков от 26.09.2018 г., дополнительные соглашения к нему, платежные поручения № 16189 от 27.09.2018 г. и № 16188 от 27.09.2018 г. по оплате ответчиком первого платежа по договорам, выписки ЕГРН на спорные земельные участки, подтверждающие государственную регистрацию договоров и внесение записей о праве собственности ответчика на  земельный  участок  с  кадастровым номером  23:43:0107001:33572 (рег. №  23:43:0107001:33572-23/001/2018-8, дата регистрации 29.12.2018 г.) и на земельный участок с кадастровым номером  23:43:0107001:33585 (рег. №  23:43:0107001:33585-23/001/2018-7).

Ответчик, факт неоплаты оставшейся суммы по договорам не отрицал, однако, против заявленных требований возражал, ссылаясь на то, что срок по оплате заявленных сумм не наступил.

В обоснование своих возражений ответчик пояснил следующее.

В п.2.2 договора стороны предусмотрели, что оставшаяся часть платится равными долями, начиная с 7-го месяца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за покупателем в течение 24 месяцев, при условии получения разрешения на строительство.

С целью подготовки  необходимой документации для получения разрешения на строительство ООО «Строительная Компания Гарантия» были запрошены в департаменте архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар сведения ИСОГД муниципального образования город Краснодар.

27.11.2019 г. в адрес ответчика от департамента поступили запрашиваемые сведения, согласно которым приобретенный ответчиком в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:33572 расположен на территории участка лесного фонда. На запрос ответчика Государственное казенное учреждение Краснодарского  края  "Комитет по лесу" подтвердило данную информацию, указав, что участок наложен на планшет лесоустройства соответствующего  лесничества примерно и схематично ввиду отсутствия оцифрованных планшетов лесоустройства.

На основании выше указанных обстоятельств ответчик ссылается, что до подачи заявления на разрешение на строительство, необходимо привести в соответствие назначение земель, исключить из сведений ИСОГД муниципального образования город Краснодар сведения об отнесении земельного участка с кадастровым номером  23:43:0107001:33572 к территории участка лесного фонда.

Так же ответчик отметил, что дополнительно, условия п. 4.1.3 договоров предусматривают обязанность продавца обеспечить заключение договоров технологического присоединения к инженерным коммуникациям (водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, фекальной канализации) без взимания платы за технологическое присоединение выдачу технических условий на подключение к указанным коммуникациям с точками подключения на границе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:33572 в течение трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на участок. В случае внесения покупателем платы за техприсы к инженерным сетям, указанным выше, сумма такой оплаты засчитывается в качестве частичной или полной оплаты по договору.

При этом, согласно условиям п. 3.4 договора покупатель вправе не производить очередной ежемесячный платеж по договорам до исполнения продавцом в полном объеме своих обязанностей, предусмотренных п. 4.1.3 договора.

Ответчик пояснил, что истец после заключения договоров не обращался к ответчику с требованием о предоставлении информации о ходе исполнения договоров, о предоставлении доверенности на выполнение условий п. 4.1.3 договоров, о понуждении к исполнению договоров.

ООО «Строительная Компания Гарантия» сослалось на то, что вследствие бездействия истца, а также недостоверной информации, представленной при подписании договоров купли-продажи ответчик вынужден самостоятельно искать возможности для решения всех вопросов, препятствующих получению разрешения на строительство на спорных участках, в том числе получены ТУ на подключение к коммунальным системам водоснабжения, водоотведения, получены условия на подключение к ливневой канализации, получены ТУ ООО «Светосервис-Кубань», на предоставление комплекса услуг связи. Кроме того, в настоящее время на согласовании находится договор о подключении к системам теплоснабжения.

Ответчик считает, что истец не проявлял должного интереса к деятельности ответчика в части исполнения договоров, самостоятельно не инициировал получение доверенности от ответчика с целью исполнения договоров. По мнению ответчика, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом.

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчик ссылается на то, что при продаже указанных участков последнего ввели в заблуждение, при этом, ответчик не отказывается от исполнения договоров. Срок договоров не установлен, согласно разделу 7 договора, договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Таким образом, по мнению ответчика, срок исполнения обязательств по оплате оставшихся сумм по договорам не наступил.

Суд отклоняет вышеуказанные возражения ответчика как необоснованные, ввиду следующего.

При покупке спорных земельных участков ответчик не был лишен возможности и права проверить все сведения о них, в том числе сведения о вхождении одного из участков в территорию лесного фонда.

Как уже указывалось выше, условия п. 4.1.3 договоров предусматривают обязанность продавца обеспечить заключение договоров технологического присоединения к инженерным коммуникациям (водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, фекальной канализации) без взимания платы за технологическое присоединение выдачу технических условий на подключение к указанным коммуникациям в течение трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на участок. 

При этом, согласно подп.1 п.5 ст. 52.1 ГрК РФ для заключения договора о подключении (технологическом присоединении) к правообладателю сети инженерно-технического обеспечения обязан обратиться правообладатель земельного участка.

Подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, о теплоснабжении, о газоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, которое также предусматривает обращение именно правообладателя земельного участка.

В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ исчисление срока исполнения обязательства допускается, в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Подобным же образом, в силу ст. 327.1 ГК РФ, исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить  исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства  получения технических условий спустя 2,5 года после заключения договоров.

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Таким образом, в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое не зависит от воли и действий сторон.

Как следует из п. 2.1 договоров оставшаяся часть платится равными долями,  начиная с 7-го месяца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за покупателем в течение 24 месяцев, при условии получения разрешения на строительство. Кроме того, согласно условиям п. 3.4 договоров покупатель вправе не производить очередной ежемесячный платеж по договорам до исполнения продавцом в полном объеме своих обязанностей, предусмотренных п. 4.1.3 договора (обеспечить заключение договоров технологического присоединения к инженерным коммуникациям).

Указанное обстоятельство (получение разрешения на строительство, заключение договоров технологического присоединения к инженерным коммуникациям) не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку зависит от воли покупателя, в связи с чем,  не подпадает под требования пункта 2 статьи 190 ГК РФ, определяющего правила установления сроков.

Следовательно, суд исходит из того, что срок оплаты договорами не определен.

Таким образом, поскольку спорные договоры не предусматривают срока оплаты имущества, в силу статьи 488 ГК РФ покупатель обязан оплатить полученный товар в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок, исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Аналогичные выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 05.04.2012 г. № ВАС-3439/12 по делу № А32-33325/2010, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.07.2010 г. по делу № А53-18307/2009.

С учетом выше установленного, ответчиком не представлено доказательств осуществления оплаты за приобретенные спорные земельные участки в разумный срок.

Неоплату покупателем приобретенного имущества в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ суд признает существенным нарушением условий договоров и основанием для расторжения договоров купли-продажи от 26.09.2018 г., заключенных между истцом и ответчиком.

Анализируя условия спорных договоров купли-продажи, суд не усматривает состоятельность доводов ответчика о том, что они являются договорами инвестирования. Действительно, из условий договоров купли-продажи и дополнительных соглашений к ним следует, что окончательная стоимость земельных участков подлежит уточнению по соглашению сторон после получения разрешений на строительство. Однако, спор по цене договоров между сторонами отсутствует, также как отсутствует спор по оплате техусловий. Установленная в договорах стоимость в размере 95 000 000 руб. за каждый земельный участок покупателем не оплачена, намерений ее оплатить в процессе рассмотрения настоящего спора,  не установлено. 

Таким образом, исковые требования о расторжении договоров купли-продажи подлежат удовлетворению.

По правилам части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (статья 1104 ГК РФ).

Из изложенных норм следует, что в случае, если между сторонами заключен договор (в том числе купли-продажи), который был исполнен только в части передачи товара покупателю, а в последующем данный договор был расторгнут, то покупатель должен возвратить полученный по договору товар продавцу. Иначе покупатель неосновательно обогатится за счет продавца.

Учитывая изложенное, исковые требования о возврате спорного недвижимого имущества также подлежат удовлетворению.

В абзаце пятом пункта 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Вышеизложенные разъяснения свидетельствуют о том, что надлежащим способом защиты продавца по расторгнутому договору купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за покупателем, является требование о возврате переданного покупателю имущества.

Таким образом, расторжение договоров купли-продажи от 26.09.2018 г. и обязание ответчика возвратить земельный участок истцу будет являться основанием для прекращения зарегистрированного права собственности ООО «Строительная Компания Гарантия» на спорное имущество и государственной регистрации права собственности ООО «Кантри-Строй» на него.

Расходы по оплате госпошлины в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат возложению на ответчика как на проигравшую сторону с учетом излишне уплаченной госпошлины.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчика об отложении – отклонить.

Ходатайство истца об уточнении требований удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 №  б/н,  заключенный между ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар и ООО  «Строительная  Компания  Гарантия», г. Краснодар (в отношении земельного участка КН 23:43:0107001:33572).

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 №  б/н,  заключенный между ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар и ООО  «Строительная  Компания  Гарантия» (в отношении земельного участка КН 23:43:0107001:33585).

Обязать ООО  «Строительная  Компания  Гарантия», г. Краснодар возвратить ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0107001:33572, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Бискайская, 19.

Обязать ООО  «Строительная  Компания  Гарантия», г. Краснодар возвратить ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0107001:33585, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Бискайская, 21.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 29.12.2018 № 23:43:0107001:33572-23/001/2018-7 о регистрации права собственности ООО  «Строительная Компания Гарантия» на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0107001:33572, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская, 19 и осуществления регистрации права собственности ООО «Кантри-Строй» на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0107001:33572, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.  Бискайская, 19.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 29.12.2018 № 23:43:0107001:33585-23/001/2018-7 о регистрации права собственности ООО  «Строительная Компания Гарантия» на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33585, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Бискайская, 21 и осуществления регистрации права собственности ООО «Кантри-Строй» на земельный участок площадью 19003 кв.м., с кадастровым номером  23:43:0107001:33585, категория земель: земли населенных пунктов – жилые дома: малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Бискайская, 21.

Взыскать с ООО «Строительная Компания Гарантия», г. Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар (ОГРН:  

<

***>, ИНН:  

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

Выдать ООО «Кантри-Строй», г. Краснодар (ОГРН:  

<

***>, ИНН:  

<

***>) справку на возврат государственной пошлины в размере 15 000 руб., уплаченной по платежному поручению от 25.11.2021 № 11289.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                 О.В. Кирий