АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-35306/2024

г. Нижний Новгород                                                                                            10 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.02.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 10.03.2025.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Кузнецовой А.В.,

(шифр дела 19-763), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кашиным А.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), р.п. Воротынец, Нижегородская область,

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород,

о внесении изменений в договор аренды и дополнительное соглашение,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности от 05.09.2024, диплому,

от ответчика: ФИО3 по доверенности 01.11.2024, диплому,

установил:

предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, к ООО «Альбион-2002» о внесении изменений в пункты 1.6, 3, 3.2.9, 3.2.9.1, 3.2.9.2, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.3, 4.3.2, 4.4, 5.6, 6.3, 6.4, 6.5.3 договора аренды нежилого помещения № 468/20 от 19.11.2020 и дополнительного соглашения № 1 от 22.12.2021 к договору аренды, изложив условия спорных пунктов договора в следующей редакции:

п.1.6. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачивается Арендатором и Арендодателем равными частями.

п.3 дополнить п.3.1.2. Досрочно расторгнуть настоящий договор, уведомив Арендатора за 30 календарных дней до момента прекращения договора.

п.3.2.9, 3.2.9.1, 3.2.9.2 не читать.

п.4.2.2. Размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно - 850,00 рублей и составляет 106 250 рублей в месяц, НДС не облагается.

п.4.2.3 Ежемесячная часть постоянной арендной платы вносится Арендатором за месяц вперед ежемесячно, не позднее 17 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств по указанным в договоре Арендодателем реквизитам.

п.4.2.4 в период действия настоящего договора аренды постоянная часть арендной платы подлежит увеличению один раз в год на 20%. Арендодатель за 30 дней обязан уведомить Арендатора о предстоящем повышении постоянной часть арендной платы, способом согласованным данным договором.

п.4.3.2. Переменная часть арендной платы оплачивается Арендатором за прошедший месяц на основании выставленных Арендодателем счетов и актов на переменную часть арендной платы, в течении 3 (трех) банковских дней с даты их получения. В данном случае 3-х дневный срок, установленный для оплаты Арендатором переменной части арендной платы, начинает исчисляться с даты получения Арендатором от Арендодателя документов на возмещение переменной части арендной платы, соответствующих условиям настоящего договора аренды.

п.4.4 дополнить: в случае изменения постоянной части арендной платы в сторону увеличения, Арендатор обязан пополнить обеспечительный платеж до суммы новой ежемесячной арендной платы путем перечисления денежных средств по указанным в договоре Арендодателям реквизитам.

п.5.6 не читать.

п.6.3 не читать.

п.6.4. По требованию любой из сторон настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением другой стороны не менее чем за 30 календарных дней до момента расторжения договора.

п.6.5.3 не читать.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 150 000 рублей.

Исковые требования основаны на статьях 307, 309, 310, 421, 422, 450, 606, 610, 614,  Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик предъявленные требования оспорил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск и дополнении к нему, указав, что смена собственника на арендуемое помещение является способом перемены лиц в обязательстве и не влечет прекращения договорных обязательств; истец (новый собственник помещения), подписывая дополнительное соглашение №1 от 22.12.2021, добровольно принял на себя все права и обязанности первоначального собственника имущества по договору аренды нежилого помещения № 468/20 от 19.11.2020 согласился со всеми его условиями. Ответчик полагает, что правовых оснований для понуждения к заключению договора на иных условиях либо изменения условий договора аренды не имеется.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 19.11.2020 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и ООО «Альбион-2002» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №468/20, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Нижегородская область, Большемурашкинский муниципальный район, городское поселение рабочий поселок Большое Мурашкино, 

<

...> здание 1, общей площадью 125 кв.м., этаж 1.

Впоследствии 30.11.2021 между ИП ФИО4 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

В связи со сменой собственника помещения дополнительным соглашением № 1 от 22.12.2021 внесены соответствующие изменения в договор аренды нежилого помещения №468/20 от 19.11.2020.

Полагая, что исполнение договора аренды без изменения его условий в связи с изменением экономической ситуации в стране (увеличением ключевой ставки ЦБ РФ) нарушает имущественные интересы истца, последний направил в адрес ответчика письменные предложения об изменении условий договора аренды.

Данные предложения истца оставлены ответчиком без должного удовлетворения, что в свою очередь послужило истцу основанием обратиться в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, заслушав представителей спорящих сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (часть 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания и порядок внесения изменений в договор предусмотрены в статьях 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 43 Постановления Пленума № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Предметом настоящего спора является требование истца о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 468/20 от 19.11.2020 и дополнительное соглашение № 1 от 22.12.2021, изложив условия пунктов 1.6, 3, 3.2.9, 3.2.9.1, 3.2.9.2, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.3, 4.3.2, 4.4, 5.6, 6.3, 6.4, 6.5.3 договора в следующей редакции:

п.1.6. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачивается Арендатором и Арендодателем равными частями.

п.3 дополнить п.3.1.2. Досрочно расторгнуть настоящий договор, уведомив Арендатора за 30 календарных дней до момента прекращения договора.

п.3.2.9, 3.2.9.1, 3.2.9.2 не читать.

п.4.2.2. Размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно - 850,00 рублей и составляет 106 250 рублей в месяц, НДС не облагается.

п.4.2.3. Ежемесячная часть постоянной арендной платы вносится Арендатором за месяц вперед ежемесячно, не позднее 17 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств по указанным в договоре Арендодателем реквизитам.

п.4.2.4. В период действия настоящего договора аренды постоянная часть арендной платы подлежит увеличению один раз в год на 20%. Арендодатель за 30 дней обязан уведомить Арендатора о предстоящем повышении постоянной часть арендной платы, способом согласованным данным договором.

п.4.3.2. Переменная часть арендной платы оплачивается Арендатором за прошедший месяц на основании выставленных Арендодателем счетов и актов на переменную часть арендной платы, в течении 3 (трех) банковских дней с даты их получения. В данном случае 3-х дневный срок, установленный для оплаты Арендатором переменной части арендной платы, начинает исчисляться с даты получения Арендатором от Арендодателя документов на возмещение переменной части арендной платы, соответствующих условиям настоящего договора аренды.

п.4.4 дополнить: в случае изменения постоянной части арендной платы в сторону увеличения, Арендатор обязан пополнить обеспечительный платеж до суммы новой ежемесячной арендной платы путем перечисления денежных средств по указанным в договоре Арендодателям реквизитам.

п.5.6 не читать.

п.6.3 не читать.

п.6.4. По требованию любой из сторон настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением другой стороны не менее чем за 30 календарных дней до момента расторжения договора.

п.6.5.3 не читать.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 №305-ЭС20-14025 по делу №А40-89806/2019, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. На нового собственника (арендодателя) распространяются все условия договора аренды, которые были согласованы между прежними участниками правоотношений.

Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве и не влечет прекращения договорных обязательств.

В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 5 договора купли-продажи от 30.11.2021 покупатель (истец) уведомлен, что в отношении приобретаемого объекта недвижимости (здания) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) права:

- аренда (в том числе субаренда) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» на основании договора аренды нежилого помещения №468/20 от 19.11.2020, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 22.12.2020 сделана запись регистрации №52:31:0080006:4558-52/279/2020-11.

С момента государственной регистрации права собственности на здание покупатель принимает на себя права и обязанности по вышеуказанному договору аренды.

Таким образом, приобретая нежилое помещение с обременением в виде заключенного долгосрочного договора аренды, истец, действуя по своей воле и в своем интересе, согласился со всеми его положениями и принял все его условия, в дальнейшем подписав дополнительное соглашение № 1 от 22.12.2021 к договору аренды нежилого помещения №468/20 от 19.11.2020.

Сторона, ссылающаяся на несправедливый характер договорного условия, должна представить доказательства того, что принятие этого условия являлось для нее вынужденным.

Изменение условий договора в судебном порядке обусловлено необходимостью защиты слабой стороны договора, не сведущей об особенностях конкретного вида правоотношения и не способной влиять на отдельные условия договора, а не должно компенсировать последствия проявления стороной договора неосмотрительности при вступлении в гражданские правоотношения в условиях равенства преддоговорных возможностей.

Законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 №308-ЭС14-1400).

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. В этой связи суды не оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 № 3-П).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что принятие этих условий договора явилось для истца вынужденным, равно как и доказательств, свидетельствующих о том, что истец является слабой стороной договора,  последним в материалы дела не представлено.

В данном случае также отсутствуют правовые основания для изменения условий договора аренды в судебном порядке.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, истцом в материалах дела не представлено.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, абзац второй пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае у ответчика отсутствует обязанность по заключению дополнительного соглашения, в том числе в части изменения размера арендной платы и иных условий договора, а также исключения отдельных пунктов по одностороннему волеизъявлению арендодателя.

Договор аренды нежилого помещения №468/20 от 19.11.2020 заключен сторонами с учетом принципов свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.2.4 договора предусмотрено, что в период действия договора постоянная часть арендной платы увеличению не подлежит.

Согласно пункту 6.1 договора любые изменения и дополнения к договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами и зарегистрированы в установленном законном порядке.

Соглашений о передаче неурегулированного во внесудебном порядке спора по вопросу об изменении цены аренды и иных условий договора на рассмотрение суда между сторонами не заключалось, согласие на передачу разногласий на рассмотрение суда ответчик не давал.

Более того, исходя из условий пункта 6.1 договора в совокупности с иными условиями договора с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, суд пришел к выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего изменения арендодателем условий договора, такие изменения возможны лишь по соглашению сторон.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

В связи с отказом истцу в удовлетворении заявленных исковых требований, требование о взыскании 150 000 рублей расходов на оплату услуг представителя в силу положений статей 110,112  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также оставлено судом без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первом арбитражном апелляционном суде через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                            А.В. Кузнецова