Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-6112/2020

11 сентября 2020 г.

г. Пермь

Резолютивная часть решения оглашена 03 сентября 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 11 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Пономарева Г.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи       Ажауровой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311591116600010, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной

ответственностью «Элвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств,

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 09.11.2015, удостоверение;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 02.09.2019, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элвест» (далее – общество «Элвест», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.05.2018 в сумме 1 377 284 руб. 39 коп. за период с апреля 2019 по февраль 2020 года; договорной неустойки в размере 2 365 893 руб. за период с 20.03.2019 по 20.01.2020; неосновательного обогащения за стоянку двух вагонов-бытовок на земельном участке истца в период с 30.04.2019 по 31.01.2020 в сумме                    72 933 руб. 33 коп.

Определением суда от 18.03.2020 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 16.04.2020.

Во исполнение постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 № 821, а также с целью недопущения нарушения процессуальных прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, в том числе на доступ к правосудию, в условиях режима повышенной готовности, определением суда

от 30.04.2020 производство по настоящему делу было приостановлено до отмены ограничительных мер.

Определением суда от 27.05.2020 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу (а также проведении судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции с возможностью рассмотрения дела в этом же судебном заседании) на 10.06.2020.

В отсутствие возражений у лиц, участвующих в деле, протокольным определением от 10.06.2020 производство по настоящему делу возобновлено.

Определением суда от 15.06.2020 (резолютивная часть от 10.06.2020) требование предпринимателя к обществу «Элвест» о взыскании неосновательного обогащения выделено в отдельное производство                        № А50-13845/2020.

В письменных объяснениях по делу, представленных к судебным заседаниям 11.08.2020, 18.08.2020, 03.09.2020, ответчик просит в удовлетворении иска отказать, поскольку считает, что по основному долгу имеется переплата в размере 382 311 руб. 97 коп.; не согласен с размером постоянной части арендной платы, предъявленной истцом исходя из площади земельных участков, превышающих площадь, согласованную в договоре; указывает, что размер постоянной арендной платы, ежемесячно начисляемой за пользование объектом в соответствии с пунктом 3.2 договора, должен быть снижен до 109 223 руб. 74 коп. Кроме того, общество «Элвест» не согласно с размером фактического расхода электроэнергии, подлежащего возмещению ответчиком; считает, что истцом не доказан факт несения расходов на электроэнергию, имеется существенное расхождение между фактическими расходами на электроэнергию, декларируемыми истцом, и фактическими расходами по энергоснабжению арендуемых объектов.  Относительно завершения периода аренды указывает на то, что правомерным являются требования по оплате аренды до 23.09.2019 включительно (на тридцатый день с момента уведомления арендодателя о прекращении арендных отношений письмом от 05.08.2019 № 1720/1).  Просит уменьшить неустойку до 0,1% в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), снизив ее размер до              34 332 руб. 70 коп., согласно представленному контррасчету № 2.

От истца поступили уточнения исковых требований, согласно которым предприниматель поддерживает исковые требования по взысканию арендной платы за период с апрель 2019 года по февраль 2020 года в размере 1 356 039 руб. 39 коп., отказываясь от взыскания переменной части арендной платы за май 2019 года в сумме 21 245 руб., ввиду отсутствия подписанного с ответчиком акта.

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивает с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Указывает на то, что объект освобожден ответчиком от имущества только в апреле 2020 года, что подтверждается актом приема-передачи; арендная плата согласована в договоре в твердой сумме (постоянная часть арендной платы) и не зависит в расчете от площади арендованного участка. Условиями договора не определен способ определения фактического расхода электроэнергии, на протяжении длительного периода (с 2015 года) между сторонами сложился порядок определения переменной части арендной платы – в виде подписания сторонами актов, в связи с чем требование ответчика о предоставлении доказательств фактического расхода электроэнергии считает необоснованным.

Представитель ответчика доводы, изложенные в письменных пояснениях, поддержал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Ходатайство рассмотрено судом в порядке статьи 159 АПК РФ и удовлетворено.

Выслушав пояснения сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи с соблюдением положений статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.05.2018 между предпринимателем (арендодатель) и обществом «Элвест» (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование кирпичное здание гаража, состоящее из 7 помещений (лит. Е, Е1) общей площадью 393,9 кв.м и земельный участок, кадастровый номер 59:03:060004:471, 59:03:06:0004:472, общей площадью 2000 кв.м, расположенные по адресу: Пермский край, г. Березники, п. Легино (далее – объекты, пункт 1.1 договора).

20.05.2018 между сторонами договора подписан акт приема-передачи.

Объекты принадлежат предпринимателю на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права от 11.06.2013 серии 59-БГ 898578, от 25.02.2015 серии 59-БД 610748, от 25.02.2015 серии 59-БД 610760).

Срок аренды установлен с 20.05.2018 по 01.04.2019 (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 30.03.2019 № 1 срок договора продлен до 30.06.2019.

В связи с образовавшейся задолженностью предприниматель направила в адрес общества «Элвест» претензию от 22.07.2019 с требованием оплатить в течение 10 дней с момента получения претензии арендную плату в размере 655 850 руб., а также передать объект по акту приема-передачи в связи с истечением срока действия договора (30.06.2019).

Письмом от 05.08.2019 № 1720/1 общество «Элвест» сообщило предпринимателю об отсутствии у него сведений по задолженности в рамках договора, просило представить доказательства, подтверждающие задолженность по арендной плате и фактическое потребление электроэнергии на запрашиваемые суммы.

Неисполнение арендатором обязательств по договору послужило основанием для обращения предпринимателя с настоящим иском.

В качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора предпринимателем направлена в адрес арендатора претензия от 11.12.2019.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Порядок внесения арендных платежей согласован сторонами в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной части в размере 113 000 руб. в месяц, без НДС, которая вносится авансовым платежом до 20 числа каждого месяца за следующий месяц (пункт 3.2 договора), и переменной части, подлежащей оплате до 20-го числа текущего месяца в размере 70% от фактического расхода электроэнергии предыдущего месяца; окончательный расчет за электроэнергию производится арендатором до 20-го числа текущего месяца за предыдущий месяц с учетом перечисленных авансов (пункт 3.4 договора).

Как следует из материалов дела, обязательства по уплате арендной платы, в том числе по возмещению затрат на электроэнергию за период с апреля 2019 года по февраль 2020 года ответчиком в полном объеме не исполнены, по расчету истца образовалась задолженность по оплате арендной платы в размере 1 356 039 руб. 39 коп., из них                                       1 233 434 руб. 39 коп. (постоянная часть) и 122 605 руб. (переменная часть).

В подтверждение согласования расходов по переменной составляющей арендной платы за апрель 2019 года в размере 122 605 руб. истцом представлен акт от 30.04.2019 № 30, подписанный сторонами без замечаний.

Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме ответчиком суду не представлено.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Возражая против размера задолженности, ответчик также представил контррасчет, согласно которому, по его мнению, по основному долгу имеется переплата со стороны арендатора на сумму 382 311 руб. 97 коп. При этом ответчиком в расчете произведена корректировка переменной составляющей арендной платы за период с мая 2018 года по апрель 2019 года. Ответчик ссылается на то, что между фактическими расходами на электроэнергию имеется существенное расхождение с расходами на электроэнергию, декларируемыми истцом; также обязательство по оплате электрической энергии у истца отсутствует в силу притворности заключенного им договора оказания услуг (статья 170 ГК РФ), в обоснование позиции представлены ответ от 20.08.2020 ПАО «Пермэнергосбыт» № ПЭС-640-21/10. 

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что размер переменной составляющей арендной платы за период с мая 2018 года по апрель 2019 года был согласован сторонами, что подтверждается представленными в материалы дела актами от 31.05.2018 № 62, от 30.06.2018 № 54, от 31.07.2018 № 58, от 31.08.2018 № 72, от 30.09.2018 № 84, от 31.10.2018 № 85, от 30.11.2018 № 86, от 31.12.2018 № 98, от 31.01.2019 № 2, от 28.02.2019 № 12, от 31.03.2019 № 22, от 30.04.2019 № 30, которые ответчиком оплачены в полном объеме, за исключением частично апреля 2019 года.

Судом во внимание также принимается, что поведение арендатора с учетом сложившихся между сторонами правоотношений позволяло арендодателю полагаться на отсутствие каких-либо претензий по договору аренды за период мая 2018 года по апрель 2019 года в связи с их надлежащим исполнением, что соответствует положениям статей 407, 421 и 431 ГК РФ.

При этом при оценке совокупности вышеуказанных обстоятельств суд исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает указанную сторону в рассматриваемом случае права на возражение. Поведение арендатора в указанном случае, в том числе ссылающегося на отсутствие обязанности оплаты расходов по электроэнергии по причине недоказанности поставки электроэнергии в точках, обслуживающих арендуемое имущество, ничтожность сделки по ее поставке, является непоследовательным и создающим неопределенность в реализации прав истца, в связи с чем суд признает обоснованной позицию предпринимателя по вопросу начисления переменной части арендной платы.

Доказательств того, что в период аренды электрическая энергия не потреблялась на объекте, ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, отсутствие переплаты по договору со стороны арендатора материалами дела не подтверждено.

Кроме того, по мнению ответчика, размер ежемесячной постоянной части арендной платы должен быть уменьшен до 109 223 руб. 74 коп. на основании пункта 3 статьи 654 ГК РФ, поскольку указанная в договоре площадь земельного участка (2000 кв.м) не соответствует фактической площади (956 кв.м и 964кв.м).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 25.02.2015 серии 59-БД 610748 и серии 59-БД 610760 истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровым номером 59:03:060004:471 площадью 956 кв.м и с кадастровым номером 59:03:06:0004:472 площадью 964 кв.м, расположенные по адресу: Пермский край, г. Березники, п. Легино.

В соответствии с пунктом 3 статьи 654 ГК РФ арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. 

Вместе с тем судом установлено и материалами дела подтверждено, что арендатор по договору аренды принял на себя обязательство по оплате за пользование помещениями и земельным участком в виде внесения единой постоянной части платежа в твердой сумме (пункты 1.1, 3.2 договора). Из условий договора следует, что применительно к арендуемому земельному участку имеются ссылки на кадастровые номера.

Более того, ответчик в течение срока действия договора аренды подписывал акты, вносил арендные платежи, какие-либо разногласия по поводу площади арендуемого земельного участка и размера арендной платы у сторон не возникало, какие-либо доказательства обращения ответчика к истцу с предложением внести изменения (уточнения) в условия договора до его прекращения, либо доказательства невозможности использования объекта аренды ввиду расхождения в площади земельных участков, суду не представлены и из материалов дела не следуют (статья 65 АПК РФ).

Как пояснил истец, в тексте договора допущена опечатка, которая не изменяет согласованные сторонами существенные условия договора.

Таким образом, у ответчика имеется обязанность по внесению арендных платежей за спорный период в размере, установленном в соответствии с условиями договора аренды.

Ответчик также указывает на прекращение договорных отношений по аренде с 23.09.2019 по инициативе арендатора, о чем имеется письмо от 05.08.2019 № 1720/1. Непринятие объекта арендодателем ввиду его неудовлетворительного состояния нельзя считать правомерным. С учетом фактического неиспользования ответчиком арендуемого объекта с мая 2019 года, предложенное ответчиком подписание акта приема-передачи без фактической передачи является объективным выражением воли ответчика на завершение арендных отношений. Вместе с тем истец уклонился от приемки объекта.

В пунктах 2.2.15, 2.2.20 договора на арендодателя возложена обязанность по возврату объекта аренды по акту приема-передачи после истечения срока аренды, а также по освобождению объекта в течение 24 часов с момента прекращения или расторжения договора, а также в тот же срок подписать акт приема-передачи и погасить имеющуюся задолженность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с требованиями статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Аналогичное правило действует при прекращении договора аренды.

Пунктом 2 статьи 616, статьей 622 ГК РФ установлены обязанности арендатора по сохранности имущества и поддержании его в исправном состоянии, возврату имущества в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа. 

В материалы дела представлен передаточный акт, составленный комиссией со стороны истца в одностороннем порядке от 27.12.2019, о непринятии объекта аренды ввиду нахождения на его территории мусора и имущества ответчика; акт приема-передачи от 20.04.2020, подписанный сторонами, о возврате арендатором арендодателю объекта аренды, в котором сторонами установлено, что мусор и имущество арендатором вывезено 17.04.2020, арендатор также подтверждает, что им вывезены принадлежащие ему ТМЦ.

Вопреки позиции ответчика, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, судом не установлено обстоятельств освобождения арендатором имущества после 23.09.2019 и уклонения арендодателя от приемки возвращаемого арендатором имущества.

В связи с чем, обязанность арендатора по внесению арендной платы сохранялась вплоть до возврата арендованного имущества по акту приема-передачи имущества. 

Поскольку материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика перед истцом по оплате арендной платы за период с апреля 2019 по февраль 2020 в размере 1 356 039 руб. 39 коп., доказательств уплаты которой в материалы дела не представлено, арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании основного долга в заявленном размере.

Помимо требования о взыскании основного долга истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за просрочку перечисления арендной платы по договору за период с апреля 2019 года по февраль 2020 года, в общей сумме 1 826 858 руб. 84 коп. (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 АПК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки  исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за задержку любого из платежей в сроки (просрочку оплаты за аренду объекта текущего месяца), установленные договором, в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Как установлено судом выше, условиями договора (пункт 3.2) постоянная часть арендной платы вносится авансовым платежом до 20 числа каждого месяца за следующий месяц. В случаях, если 20 число приходится на выходной день, арендная плата вносится в рабочий день, предшествующий выходному.

Требование о взыскании неустойки заявлено истцом в отношении задолженности по оплате постоянной части арендной платы. 

Истцом представлен уточненный расчет неустойки, начисленной в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, исходя из суммы платежа за апрель 2019 года – 103 434 руб. 39 коп., за последующие периоды с мая 2019 года по февраль 2020 года – исходя из ежемесячного платежа в размере 113 000 руб. 

Расчет истца судом проверен, признан соответствующим условиям договора и не противоречащим действующему законодательству.

Факт наличия долга в указанной в расчете сумме в заявленный период просрочки подтверждается материалами дела.

В связи с тем, что ответчик не исполнил договорные обязательства по оплате арендной платы надлежащим образом, требования истца об уплате неустойки, предусмотренной пунктом 4.1 договора, начисленной в размере 1% от суммы только постоянной части арендной платы (с учетом распорядительных прав истца), обосновано.

Ответчиком заявлено о применении статьи 333 ГК РФ и снижении размера неустойки до 0,1% (до 34 332 руб. 70 коп.).  

Предоставленная суду статьей 333 ГК РФ возможность снижать размер процентов в случае их явной несоразмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных на установление баланса между применяемой к должнику мерой ответственности и оценкой отрицательных последствий, наступивших для кредитора в результате нарушения обязательства.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Пленум № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Критериями для установления несоразмерности могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительное неисполнение обязательства и другие.

Согласно пункту 73 Пленума № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика; несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении

ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях,

если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может

повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Пленума № 7).

По смыслу статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки является правом суда, наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Рассмотрев заявление ответчика об уменьшении неустойки, суд, с учетом конкретных обстоятельств дела приходит к выводу, что размер заявленной неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем полагает возможным снизить ее размер до 182 685 руб. 89 коп. 

По мнению суда, данная сумма неустойки является справедливой, достаточной и соразмерной мерой ответственности, которая не будет являться средством обогащения истца за счет ответчика.

Оснований для снижения неустойки до 34 332 руб. 70 коп., о чем заявлено ответчиком, суд не усматривает, учитывая, что стороны согласовали в договоре повышенный размер ответственности за неисполнение обязательств (1,0%), который снижен судом в 10 раз.

Судом также во внимание принимается, что размер неустойки рассчитан истцом исходя из суммы задолженности по оплате только постоянной части арендной платы, то есть в меньшей сумме задолженности.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются ответчика. 

Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311591116600010, ИНН 

<

***>) денежные средства в сумме 1 538 725 руб. 28 коп., в том числе задолженность в сумме 1 356 039 руб. 39 коп., пени в сумме 182 685 руб. 89 коп.; судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 38 917 руб.

В удовлетворении остальной части отказать.

Вернуть из федерального бюджета РФ индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 311591116600010, ИНН 

<

***>) государственную пошлину в сумме

3 163 руб. 55 коп., уплаченную по платежному поручению от 06.03.2020 № 9 на сумму 42 080 руб. 55 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                                  Г.Л. Пономарев