СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А45-7880/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО5 (№ 07АП-1810/2022) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.05.2016 по делу № А45-7880/2016 (судья Наумова Т.А.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Верх-Тулинское» (г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания «Базис-Строй» (г. Новосибирск, ИНН

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 43 171 849 рублей 13 копеек. 

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО6 по доверенности от 02.03.2022 (онлайн-заседание),  

от подателя жалобы – ФИО7 по доверенности от 16.02.2022 (онлайн-заседание).

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Верх-Тулинское» (далее – истец, ЗАО «ВерхТулинское») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания «Базис-Строй» (далее – ответчик, ООО ИСК «Базис-Строй») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 43 171 849 руб. 13 коп.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27 мая 2016 года заявленные требования удовлетворены, суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания «Базис-Строй» (ИНН 

<

***>) в пользу Закрытого акционерного общества «Верх-Тулинское» (ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка №А-22/637- 2012 от 28.04.2012 в размере 43 171 849 рублей 13 копеек, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 200 000 рублей. 

Не согласившись с данным решением, ФИО5 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что в ходе судебного разбирательства по делу фактические обстоятельства существования задолженности, ее размер и период образования, не устанавливались в связи с тем, что ООО ИСК «Базис-Строй» исковые требования признало в полном объеме.

Также апеллянт заявил ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы, мотивированное тем, что ФИО5 является кредитором  должника ООО ИСК «Базис-Строй», а также членом комитета кредиторов, в рассмотрении дела не участвовала, обратилась в суд после получения необходимой информации в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика.

В дополнениях к апелляционной жалобе апеллянт ссылается на то, что с даты государственной регистрации/права собственности на квартиру первого участника долевого строительства дома №17/1 (квартира №17 с кадастровым №54:19:060103:2578, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 09.02.2022) земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, и с этого момента истец не вправе взымать плату за пользование земельным участком, право на распоряжение которого прекратилось. Таким образом, взыскание арендной платы за земельный участок в пользу истца возможно за период с 28.04.2012 - 26.09.2014.

Также апеллянт в дополнениях указывает на то, что рыночная стоимость земельного участка, предоставленного в аренду на момент заключения договора аренды составляла     6 067 640 руб., что подтверждается определением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.04.2013 по делу №А45-3209/2013 (стр. 16), при этом ежемесячная арендная плата для ответчика составляла 150 000 рублей в месяц, а с 17.06.2014 стала составлять    2 133 333 рубля в месяц. В процедуре конкурсного производства должника размежеванные земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637 были переданы должнику в аренду с ежемесячной арендной платой 100 руб. за участок. Таким образом, апеллянт полагает, что арендная плата за спорный земельный участок без подготовленной инженерной инфраструктуры для комплексного освоения в целях жилищного строительства была существенно и необоснованно завышена. При этом истец ненадлежащим образом исполнил обязательства по Договору аренды, не предоставил ответчику инженерную инфраструктуру по водоснабжению и канализации.

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступили возражения на апелляционную жалобу, в котором просит оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что в материалах дела присутствуют письма, свидетельствующие о принятии к эксплуатации ИСК «Базис-Строй» коммуникаций земельного участка, переданного в аренду, в том числе по водным и канализационным коммуникациям. В качестве доказательств отсутствия пропуска срока исковой давности, истец представил, имеющиеся в материалах дела, акты сверки взаимных расчетов, на 2 30.06.2015, 30.09.2015, согласно которым ООО «Базис-строй» подтверждает образовавшуюся задолженность. В качестве обоснования позиции о том, что договор аренды на спорный земельный участок не прекратил свое действие, представил заявление ООО «Базисстрой» № 145 от 26.09.2019, из текста которого следует, что ООО «Базис-строй» на дату 2019 г., с целью получения дополнительного кредитования на строительство жилых домов, просит продлить договор аренды земельного участка.

Рассмотрение апелляционной жалобы неоднократно откладывалось, объявлялись перерывы в судебном заседании.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, ответчик своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, ходатайств об отложении заседания не поступало. 

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика.

В судебном заседании представители истца и апеллянта поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях и возражениях на апелляционную жалобу.

Оценив изложенные апеллянтами доводы о наличии оснований для восстановления срока на подачу апелляционных жалоб, апелляционный суд полагает, что пропущенный процессуальный срок на обжалование судебного акта подлежит восстановлению.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает решение подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 28 апреля 2012 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № А-22/637-2012, зарегистрированный 13.06.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области за № 54-01/307/2012-558, согласно условиям которого истец предоставил ответчику в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с подготовленной инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером: 54:19:060103:637, площадью: 35692,00 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, ВерхТулинский совет, с. Верх-Тула, принадлежащий Арендодателю на праве собственности (свидетельство 54АГ 486090 от 16.12.2008), а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное арендованное имущество.

Земельный участок передан ответчику истцом по акту приема-передачи от 15.06.2012 сроком на 2 года.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды № А-22/637-2012 от 28.04.2012 арендная плата за вставленное нежилое помещение составляет 150 000 рублей в месяц, которая согласно п. 3.2 договора оплачивается Арендатором не позднее 10 числа последующего за оплачиваемым. 15.06.2012. 

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды № А22/637-2012 стороны определили, что арендная плата вносится с 01 ноября 2012 года, которая своевременно оплачена не была. 

Стороны дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № А-22/637-2012 от 28.04.2012 продлили срок договора аренды по 17.06.2016, при этом арендная плата по договору с 17.06.2014 стала составлять 2 133 333 рубля в месяц. 

Поскольку ответчик свои договорные обязательства по уплате арендных платежей в установленные договором размеры и сроки не исполнил, истец обратился с настоящим иском о взыскании задолженности в размере 43 171 849 рублей 13 копеек..

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из признания ответчиком суммы долга.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине недостоверности доказательств либо ничтожности сделки), то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе его восстановить с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов.

Согласно положениям пункта 10 статьи 16 Закона о банкротстве разногласия по требованиям кредиторов или уполномоченных органов, подтвержденным вступившим в законную силу решением суда в части их состава и размера, не подлежат рассмотрению арбитражным судом, а заявления о таких разногласиях подлежат возвращению без рассмотрения, за исключением разногласий, связанных с исполнением судебных актов или их пересмотром.

При наличии решения суда, подтверждающего состав и размер требований кредитора, арбитражный суд определяет возможность их предъявления в процессе несостоятельности и очередность удовлетворения, не рассматривая спор по существу.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» следует, что возможность предъявления возражений на требование кредитора, основанное на решении суда, может быть реализована в порядке обжалования этого решения.

В определении Верховного суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 305-ЭС18-5193 (3) указано, что согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 304-ЭС15-12643, обжалование кредитором (или арбитражным управляющим) судебных актов по правилам пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее - Постановление № 35) (далее - экстраординарное обжалование ошибочного взыскания) является одним из выработанных судебной практикой правовых механизмов обеспечения права на судебную защиту лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе тех, чьи права и обязанности обжалуемым судебным актом непосредственно не затрагиваются.

При этом названный механизм отличается от предусмотренных АПК РФ порядков обжалования (пересмотра), закрепленных в статье 42 и главе 37 Кодекса.

Экстраординарное обжалование ошибочного взыскания предполагает, что с заявлением обращается лицо (кредитор или арбитражный управляющий в интересах кредиторов), не участвовавшее в деле, которое и не подлежало привлечению к участию в нем, по которому судебный акт о взыскании долга объективно противопоставляется в деле о банкротстве ответчика (должника). В случае признания каждого нового требования к должнику обоснованным доля удовлетворения требований остальных кредиторов снижается, в связи с чем они объективно заинтересованы, чтобы в реестр включалась только реально существующая задолженность (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2018 № 305-ЭС18-3533). Этим и обусловлено наделение иных кредиторов правом на экстраординарное обжалование ошибочного взыскания в рамках общеискового процесса.

Из этого следует также, что названный порядок обжалования по своей функциональности предполагает как возможность приведения новых доводов, так и представления (в случае необходимости) новых доказательств.

Материалами дела подтверждается, что ответчик находится в процедуре банкротства.

Так, решением от 17 декабря 2020 года по делу № А45-25526/2020 должник - общество с ограниченной ответственностью ИСК «Базис-Строй» признан несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО8.

Нахождение ответчика в статусе банкротящегося лица с высокой степенью вероятности может свидетельствовать о том, что денежных средств для погашения долга перед всеми кредиторами недостаточно. Поэтому в случае признания каждого нового требования обоснованным доля удовлетворения требований этих кредиторов снижается, в связи с чем, они объективно заинтересованы, во включении в реестр только реально существующей задолженности.

Этим объясняется установление в делах о банкротстве повышенного стандарта доказывания при рассмотрении заявления кредитора о включении в реестр требований кредиторов, то есть установление обязанности суда проводить более тщательную проверку обоснованности требований по сравнению с обычным общеисковым гражданским процессом. В таком случае основанием для включения в реестр требований кредиторов является представление кредитором доказательств, ясно и убедительно подтверждающих наличие и размер задолженности перед ним и опровергающих возражения заинтересованных лиц об отсутствии долга (пункт 26 Постановления № 35, определения Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2018 № 305-ЭС18-413, от 13.07.2018 № 308-ЭС18-2197).

В соответствии с Обзором Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 8 июля 2020 года «По отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям» в силу части 2 статьи 9 АПК РФ, части 2 статьи 12 ГПК РФ и части 2 статьи 14 КАС РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

На основании указанных положений при рассмотрении экономических споров арбитражные суды, а также суды общей юрисдикции при рассмотрении дел в порядке гражданского и административного судопроизводства, в целях достижения задач судопроизводства вправе в рамках руководства процессом по своей инициативе проверять обстоятельства, касающиеся возможного обращения участников оборота к судебному порядку разрешения споров в целях легализации доходов, полученных с нарушением законодательства, и учитывать данные обстоятельства при разрешении отдельных процессуальных вопросов (процессуальное правопреемство, изменение порядка и способа исполнения судебного акта и т.п.), при рассмотрении дел по существу.

Согласно п. 7 Обзора Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 8 июля 2020 года «По отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям» на основании статьи 170 Гражданского кодекса сделки участников оборота, совершенные в связи с намерением создать внешне легальные основания осуществления передачи денежных средств или иного имущества, в том числе для легализации доходов, полученных незаконным путем, в зависимости от обстоятельств дела могут быть квалифицированы как мнимые (совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) или притворные (совершенные с целью прикрыть другие сделки, в том числе сделки на иных условиях) ничтожные сделки.

В разъяснениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации по вопросам, связанным с оценкой мнимости (притворности) сделок, содержатся в пунктах 86 - 88 постановления от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», внимание судов обращено на то, что мнимой может быть признана в том числе сделка, исполнение которой стороны осуществили формально лишь для вида, например, посредством составления актов приема-передачи в отсутствие действительной передачи имущества или осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество без реальной передачи владения (пункт 86), а притворной - сделка или несколько сделок, совершенных на иных условиях, например, на иную сумму, в сравнении с действительной суммой исполнения (пункты 87 и 88).

Мнимость или притворность сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их главным действительным намерением. При этом сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но при этом стремятся создать не реальные правовые последствия, а их видимость. Поэтому факт такого расхождения волеизъявления с действительной волей сторон устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений.

При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.

Приведенные подходы к оценке мнимости (притворности) сделок являются универсальными и в полной мере применимы к тем случаям, когда совершение таких сделок обусловлено намерением придать правомерный вид передаче денежных средств или иного имущества, полученного с нарушением закона. В полной мере такой же подход применим к случаям признания сторонами наличия денежных обязательств по договорам, в частности в случаях, когда ответчиком, в отношении которого в дальнейшем были введены процедуры банкротства, была признана задолженность без фактической проверки в судебном порядке обоснованности такой задолженности.

ФИО5 при подаче апелляционной жалобы являлась кредитором должника, включенным в реестр и членом комитета кредиторов, а в дальнейшем была избрана представителем Комитета кредиторов. Данное лицо имеет право на обжалование судебного акта, срок подачи жалобы апелляционным судом восстановлен, доводы жалобы подлежат оценке по существу с целью реализации права подателя жалобы, а также с учетом интересов сообщества кредиторов.

В рассматриваемом случае между ЗАО «Верх-Тулинское» (Арендодатель) и ООО ИСК «Базис-Строй» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, 54:19:060103:637, для его  комплексного освоения в целях жилищного строительства № А-22/637-2012 от 28.04.2012. 

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 составлял 150 000 рублей. 

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка с подготовленной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства № А-22/637-2021 от 28.04.2012 от 17.06.2014 стороны согласовали, что срок действия договора увеличивается по 17.06.2016, а пункт 3.1. договора изложен в новой редакции, предусматривающей, что размер арендной платы за земельный участок за один месяц составляет 2 133 333 рубля без НДС. 

Наряду с этим, в дополнительном соглашении от 17.06.2014 указано, что размер арендной платы, указанный в пункте 3.1, а также размер арендной платы в случае продления действия договора аренды на новый срок определяется с учетом положений, содержащихся в соглашении от 17 июня 2014 года к договору купли-продажи права аренды земельного участка с подготовленной инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства № П-22/637-2012 от 28.04.2012 и составляет 150 000 руб. в месяц после полной выплаты цены договора купли-продажи права аренды в размере 47 600 000 руб. либо оформляется в собственность арендатора или третьего лица по соглашению сторон.

В рамках рассмотрения апелляционной жалобы кредитора судом было предложено представить обоснование произведенного существенного увеличения размера арендной платы до 2 133 333 руб. в месяц.

Как указывает истец, между ЗАО «Верх-Тулинское» (Продавец) и ООО ИСК «Базис-Строй» (Покупатель), по факту проведения отрытого аукциона по заключению договора аренды земельного участка 54:19:060103:637 под застройку, заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка с подготовленной инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства № П-22/637-2012 от 28.04.2012. 

В соответствии с п.3.1 договора стороны согласовали, что цена выкупа права на заключение договора аренды земельного участка с подготовленной инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства определена по соглашению сторон и составляет 76 800 000 рублей. 

В соответствии с п.4.1 договора, продавец обязуется заключить с покупателем договор аренды земельного участка. 

Соглашением к договору купли-продажи права аренды земельного участка с подготовленной инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства № П-22/637-2012 от 28.04.2012 от 17.06.2014 стороны уменьшили цену выкупа права на заключение договора аренды до 52 000 000 рублей. 

Пунктом 3.1.2 соглашения стороны предусмотрели, что с учетом ранее уплаченной суммы, размер выкупа составляет 47 600 000 рублей, а также то, что данная сумма включается в состав ежемесячных платежей по договору аренды в размере 1 983 333,00 рублей в месяц и оплачивается покупателем в составе арендных платежей до момента полной выплаты неоплаченной части цены договора в размере 47 600 000 рублей. 

Пунктом 3.1.1. дополнительного соглашения стороны установили, что после выплаты цены договора купли-продажи № П-22/637-2012 в размере 47 600 000 рублей, земельный участок оформляется в собственность арендатора. 

Следуя указанной позиции истца, увеличение размера арендной платы по договору аренды было связано не с тем, что плата за владение и пользование земельным участком в таком размере являлась обоснованной, а исключительно тем, что стороны согласовали увеличение размера арендной платы с целью исполнения иных обязательств, возникших ранее и из другого договора между ними.

Согласно представленным истцом материалам речь идет о так называемом выкупе права аренды земельного участка по итогам проведения отрытого аукциона, то есть об ином обязательстве, тогда как сам договор аренды, заключенный согласно позиции истца по результатам такого аукциона, предусматривал внесение арендной платы в размере 150 000 руб. в месяц.

При оценке взаимоотношений сторон и представленных доказательств апелляционный суд считает подлежащими применению все указанные выше позиции и стандарты доказывания с учетом того, что из представленных документов следует тесное взаимодействие истца и ответчика, при этом ответчик находится в процедуре банкротстве, осложненной наличием неисполненных обязательств перед участниками долевого строительства многоквартирных домов.

Из определения Арбитражного суда Новосибирской области от 17.04.2013 по делу №А45-3209/2013 следует, что рыночная стоимость земельного участка, предоставленного в аренду, на момент заключения договора аренды составляла  6 067 640 руб., что не согласуется с доводами истца. Апелляционный суд считает, что представленные им документы о рыночной стоимости земельного участка не опровергают данных, указанных в определении суда от 17.04.2013. В этой связи представленное ответчиком обоснование увеличения собственно размера арендной платы за использование земельного участка до 2 133 333 рублей в месяц не может быть признано обоснованным. Кроме того, в процедуре конкурсного производства должника размежеванные земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637 были переданы должнику в аренду с ежемесячной арендной платой 100 руб. за участок, а в течение заявленного ко взысканию периода имело место выбытие части земельного участка, в связи с чем размер арендной платы подлежал соответствующему уменьшению.

Ежемесячная арендная плата для ответчика в договоре аренды была установлена в размере 150 000 рублей в месяц. Ссылки истца на то, что такой размер арендной платы планировался на некоторое время действия договора как некая величина, которая подлежала увеличению до размера, предполагающего в конечном итоге полный выкуп земельного участка путем внесения в составе арендной платы всей его стоимости, в связи с чем с 17.06.2014 аренная плата обоснованно увеличена до 2 133 333 рубля в месяц, отклоняются. К моменту увеличения размера арендной платы договор аренды действовал уже в течение полутора лет. Ответчику право собственности на земельный участок передано не было, в связи с чем необходимость взимания с него выкупной цены в составе арендной платы за использование земельного участка истец не обосновал.

Надлежащего обоснования столь существенного повышения размера арендной платы не представлено, при этом истцом, на которого в данном случае возложена обязанность по доказыванию, не доказано, что при заключении договора аренды стороны установили в нем изначально заниженный размер арендной платы.

Более того, апелляционным судом предлагалось представить доказательства, позволяющие определить рыночную стоимость арендной платы аналогичного участка в спорный период, в частности при отложении разбирательства было предложено рассмотреть вопрос о проведении экспертизе и представить соответствующее ходатайство. Истец от представления таких доказательств уклонился, настаивая на необходимости определения только стоимости самого земельного участка.

Подателем апелляционной жалобы ФИО5 представлена справка ООО Сибирский институт оценки от 09.08.2022 № 57, согласно которой на основании информации, полученной из открытых источников, оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость арендной платы на право пользования аналогичными участками  по состоянию на 13.09.2013 без инженерных коммуникаций составляет 85 000 – 100 000 руб., рыночная стоимость арендной платы на право пользования аналогичными участками  по состоянию на 13.09.2013 с учетом подготовленных инженерных коммуникаций, необходимых для комплексного освоения в целях жилищного строительства составляет 150 000 руб.

Ссылки истца, уклонившегося от исполнения своей обязанности по доказыванию того, что согласованный сторонами размер арендной платы, не являлся завышенным, а отвечал рыночным условиям, на то, что ответчиком представлено ненадлежащее доказательство, являются необоснованными. Для суда никакие доказательства не имеют заранее установленной силы. Несмотря на то, что ответчиком представлена только справка оценщика, а не отчет о рыночной стоимости права аренды, представленная справка, являясь письменным доказательством по делу, подлежит оценке в совокупности с иными материалами. Указанная справка ООО Сибирский институт оценки от 09.08.2022 № 57 полностью согласуется с положениями заключенного между сторонами договора аренды, предполагавшего при внесении арендной платы в размере 150 000 руб. в месяц предоставление земельного участка для строительства с подготовленной для этого инфраструктурой. При этом истцом доказательств того, что рыночная стоимость аренды земельного участка для целей строительства составляла иную величину, не было представлено, хотя судом апелляционной инстанции обеспечена возможность реализации права сторон на представление доказательств, в том числе истцу предоставлялась возможность представить все необходимые доказательства в обоснование своей позиции.

При оценке доводов истца о наличии оснований для увеличения размера арендной платы необходимо также учесть, что земельный участок был передан арендатором не в том состоянии, которое необходимо по условиям договора аренды.

ФИО5 был направлен запрос в Администрацию Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области о предоставлении информации о предоставлении ЗАО «Верх-Тулинское» застройщику ООО ИСК «Базис-Строй» всех необходимых инженерных коммуникаций для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637, площадью: 35692,00 кв.м, в том числе в части подключения к сетям водоснабжения и канализации.

11.07.2022 был получен ответ Администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (исх.№ 739), согласно которому по сведениям, имеющимся в администрации Верх-Тулинского сельсовета ЗАО «Верх-Тулинское» были предоставлены застройщику микрорайона «Радужный» с. Верх-Тула -ООО ИСК «Базис-Строй» все необходимые инженерных коммуникаций для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637, площадью: 35692,00 кв.м, за исключением инженерных коммуникаций по водоснабжению и канализации.

Таким образом, в установленный срок истец свои обязательства по подготовке и передаче ответчику инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства в полном объеме не исполнил в части канализации, несмотря на многочисленные обращения ответчика, что подтверждается в том числе перепиской между истцом, ответчиком и уполномоченными органами.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы ФИО5 заявлены доводы о том, что в связи с отсутствием надлежащей канализации многоквартирные дома канализировались в выгребные ямы, на основании письма ЗАО «Верх-Тулинское» от 16.10.2013 № 49 врезка канализационной сети дома 17/1 в канализационный коллектор разрешена без сброса стоков, письмом от 21.06.2016 ответчик также обращался к истцу по вопросам несоответствия действующей схемы канализирования в выгребные емкости санитарно-гигиеническим правилам для застройки многоэтажными жилыми домами (т.4 л.8-9). Податель жалобы также ссылается на многочисленную переписку с истцом по вопросам инфраструктуры земельного участка (т.4 л.57-61).

Представленные истцом Акт о выполнении технических условий от 16.10.2014 и иные документы не опровергают указанные доводы и подтверждают надлежащее исполнение обязанностей по предоставлению коммуникаций земельного участка в части подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, при этом доводы истца не согласуются с указанной выше перепиской и ответом Администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 11.07.2022, письмом МУП «Горводоканал» от 12.04.2017 № 5-7395, решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 19.09.2018 по делу № 2-1489/2018 и иными поступившими от апеллянта документами.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что увеличение размера арендной платы в данном случае не имеет экономического обоснования, не соответствовало среднему рыночному размеру арендной платы, более того, противоречило сложившимся по договору аренды отношениям сторон, не учитывало факт ненадлежащего исполнения обязательств арендодателем. В этой связи суд считает обоснованным при расчете арендной платы исходить из размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении договора 150 000 руб. в месяц.

Помимо этого, требования в любом случае не подлежали удовлетворению в полном заявленном истцом размере исходя из следующего.

При расчете заявленных требований истцом не учтено, что в течение периода, о взыскании за который истцом было заявлено, площадь арендованного земельного участка существенно уменьшалась в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирных домов.

Истцом арендная плата была предъявлена ко взысканию без учета того, что право собственности на часть земельного участка в течение указанного периода уже перешло к иным лицам, в результате чего истец в отношении таких земель утратил право на взимание арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу вышеприведенных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно право пользования земельным участком под домом у ООО ИСК «Базис-Строй» прекратилось, таким образом, прекратилась и обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными и введенными в эксплуатацию жилыми домами.

Земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:637, площадью: 35692,00 кв.м, являющийся предметом договора, принадлежал на праве собственности ЗАО «Верх-Тулинское» и составлял единый объект недвижимости.

06.08.2014 ООО ИСК «Базис-Строй» получило разрешение №RU54519304-55 на ввод в эксплуатацию первого жилого дома №17/1, построенного на арендуемом земельном участке.

Помещения в жилом доме №17/1 были переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства, которые зарегистрировали право собственности в установленном порядке.

26.09.2014 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на квартиру первого участника долевого строительства дома №17/1 (квартира №17 с кадастровым №54:19:060103:2578, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 09.02.2022).

31.03.2015 ООО ИСК «Базис-Строй» получило разрешение №RU54519304-19 на ввод в эксплуатацию жилого дома №17/2, построенного на арендуемом земельном участке.

21.05.2015 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на квартиру 5 дома №17/2 (свидетельство от 21.05.2015).

Помещения в указанном жилом доме были переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства, которые зарегистрировали право собственности в установленном порядке.

Размежевание земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637 было произведено только в 2021 году, в результате которого образованы следующие земельные участки:

54:19:060103:3456-3 110 кв.м.

54:19:060103:3454-5 151 кв.м.

54:19:060103:3455-4 270 кв.м.

54:19:060103:637-4 978 кв.м.

54:19:060103:3460 - 5 023 кв.м.

54:19:060103:3459-4 559кв.м.

54:19:060103:3457-4 539 кв.м.

54:19:060103:3458 - 4 062 кв.м.

Вместе с тем, результаты такого межевания позволяют определить площадь земельного участка, которая является необходимой и приходится на введенные в эксплуатацию и переданные участникам долевого строительства дома, которая составляет для дома 17/1 – 3 110 кв.м., для дома 17/2 – 5 151 кв.м.

В связи с этим, оценивая данные о начислениях и оплате по договору апелляционный суд приходит к выводу о том, что расчет истца (т.1 л.8) является верным в части сведений за 2012 и 2013 годы. За период с 13.07.2012 по 31.12.2012 начисление арендной платы составило 841 935,48 руб., оплата составила 436 000 руб. За период с 01.01.2013 по 31.12.2013 начисление составило 1 800 000 руб., оплата составила 2 055 935,48 руб. Итого неуплаченная задолженность за 2012 и 2013 годы составила 406 085,48 руб.

При расчете за 2014 год апелляционный суд применяет размер арендной платы 150 000 руб. в месяц за период по 25.09.2014 с учетом даты регистрации права первого собственника дома 17/1. Начисление арендной платы составит  1 200 000 руб. с 01.01.2014 по 31.08.2014, а также 125 000 руб. с 01.09.2014 по 25.09.2014 (150 000 руб./30 дней х 25 дней).

Далее с 26.09.2014 земельный участок, ранее составлявший 35 624 кв.м., уменьшился на 3 110 кв.м. до площади 32 514 кв.м. в связи с регистрацией прав собственника на квартиру в доме 17/1, в связи с чем должен уменьшиться и размер арендной платы. Если размер арендной платы участка 35 624 кв.м. составлял 150 000 руб., то арендная плата за 1 кв.м. составляла 4,21 руб. Соответственно, в связи с уменьшением площади земельного участка до 32 514 кв.м. размер арендной платы подлежал уменьшению до 136 883,94 руб. в месяц. За период с 26.09.2014 по 30.09.2014 начисление составит 22 813,99 руб. (136 883,94 руб./30 дней х 5 дней). За период с 01.10.2014 по 31.12.2014 начисление составит 410 651,82 руб.

Всего за 2014 год подлежало начислению согласно указанному расчету 1 758 465,81 руб. Согласно данным истца за 2014 год оплачено 2 300 000 руб., что превышает начисление на 541 534,19 руб. За минусом остатка долга за 2012-2013 годы переплата на 01.01.2015 составляла 135 448,71 руб.

При расчете за 2015 год апелляционный суд также применяет размер арендной платы 136 883,94 руб. в месяц за период по 20.05.2015 с учетом даты регистрации права первого собственника дома 17/2. Начисление арендной платы составит  547 535,76 руб. с 01.01.2015 по 30.04.2015, а также 88 312,22 руб. с 01.05.2015 по 20.05.2015 (136 883,94 руб./31 день х 20 дней).

Далее с 21.05.2015 земельный участок уменьшился еще на 5 151 кв.м. до площади   27 363 кв.м. в связи с регистрацией прав собственника на квартиру в доме 17/2, в связи с чем должен уменьшиться и размер арендной платы. Если размер арендной платы участка 35 624 кв.м. составлял 150 000 руб., то арендная плата за 1 кв.м. составляла 4,21 руб. Соответственно, в связи с уменьшением площади земельного участка до 27 363 кв.м. размер арендной платы подлежал уменьшению до 115 198,23 руб. в месяц. За период с 21.05.2015 по 31.05.2015 начисление составит 40 876,79 руб. (115 198,23 руб./31 день х 11 дней). За период с 01.06.2015 по 31.12.2015 начисление составит 806 387,61 руб.

Всего за 2015 год подлежало начислению согласно указанному расчету 1 483 112,38 руб. Согласно данным истца за 2015 год оплачено 2 537 032,27 руб., что превышает начисление на 1 053 919,89 руб. Всего переплата на 01.01.2016 составляла 1 189 368,60 руб.

За период с 01.01.2016 по 30.04.2016 начисление исходя из размера арендной платы 115 198,23 руб. в месяц должно составить 460 792,92 руб. Согласно данным истца за 2016 год оплачено 900 000 руб., что превышает начисление на 439 207,08 руб.

Всего переплата на 01.05.2016 по арендной плате за пользование земельным участком составляет 1 628 575,68 руб. Указанный расчет не касается каких-либо иных обязательств между истцом и ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

С учетом изложенных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска в полном объеме. 

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение подлежит отмене в связи несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ), с принятием по делу нового судебного акта об отказе удовлетворении исковых требований с отнесением в порядке части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходов по оплате государственной пошлины по первой инстанции и апелляционной инстанции на истца. 

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.05.2016 по делу № А45-7880/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Верх-Тулинское» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 200 000 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Верх-Тулинское» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО5 3 000 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийЕ.В. ФИО1 

СудьиО.Ю. ФИО2

ФИО3