Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-5217/2017

г. Владивосток

13 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Владивостока, Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционные производства № 05АП-99/2018, № 05АП-100/2018, № 05АП-101/2018 

на решение от 01.12.2017 судьи  Е.А. Левченко 

по делу № А51-5217/2017 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Мобайл-Экспресс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

обществу с ограниченной ответственностью «Гавань резиденс групп»                (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

обществу с ограниченной ответственностью «Каскад-Строй»                              (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: администрация города Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, 

Управление муниципальной собственности г. Владивостока, 

о признании сделки недействительной, 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Каскад-Строй»  

к администрации города Владивостока (ИНН 

<

***>,                                ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Мобайл-Экспресс», 

о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, обязании исключить объект с кадастровым номером 25:28:020018:1904 из ЕГРП, реестра муниципальной собственности,

по иску администрации города Владивостока 

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, обществу с ограниченной ответственностью «Каскад-Строй», 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Мобайл-Экспресс», 

о признании недействительным договора аренды земельного участка.

при участии:

от администрации г. Владивостока: ФИО2, по доверенности № 1-3/3467 от 28.12.2017 сроком действия до 31.12.2018, служебное удостоверение;

от Управления градостроительства и архитектуры администрации                   г. Владивостока: ФИО2, по доверенности № 27/2-6-3357 от 27.12.2017 сроком действия до 31.12.2018, служебное удостоверение;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО2, по доверенности № 28/1-6697 от 07.12.2017 сроком действия до 31.12.2018, служебное удостоверение;

от ООО «Мобайл-Экспресс»: ФИО3, по доверенности от 24.08.2017 сроком действия на 1 год, паспорт;

от ООО «Каскад-Строй»: ФИО4, по доверенности № 02/2018 от 01.03.2018 сроком действия на 3 месяца, удостоверение адвоката.

в судебное заседание не явились: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, ООО «Гавань резиденс групп», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Мобайл-экспресс» (далее ООО «Мобайл-экспресс») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчикам - Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Гавань резиденс групп» (далее ООО «Гавань резиденс групп»), обществу с ограниченной ответственностью «Каскад-строй» (далее ООО «Каскад-строй»), о признании недействительной сделкой договор от 24.12.2014 №02-Ю-19741, заключенный департаментом с ООО «Гавань резиденс групп», о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897 площадью 1 960 кв.м. из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: 

<

...>; о признании недействительной сделкой договора от 28.09.2016, заключенного ООО «Гавань резиденс групп» с ООО «Каскад-строй» уступки права аренды земельного участка по договору от 24.12.2014 года № 02-Ю-19741.

Определением от 20.03.2017 дело принято к производству с присвоением номера А51-5217/2017.

Определением от 20.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена Администрация города Владивостока.

Определением от 11.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление градостроительства и архитектуры Администрации Владивостокского городского округа.

Определением от 06.06.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности Администрации Владивостокского городского округа.

В свою очередь, ООО «Каскад-Строй» обратилось 15.08.2017 в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Администрации города Владивостока о признании отсутствующим права собственности Администрации  г. Владивостока на объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020018:1904; обязать Администрацию                                 г. Владивостока исключить объект с кадастровым номером 25:28:020018:1904 из ЕГРН, реестра муниципальной собственности.

Определением от 21.08.2017 дело принято к производству с присвоением номера А51-19989/2017.

На основании определения Арбитражного суда Приморского края от 28.08.2017 дело № А51-5217/2017 объединено в одно производство с делом №А51-19989/2017, объединенному делу присвоен номер А51-5217/2017.

Впоследствии определением Арбитражного суда Приморского края от 16.11.2017 дело № А51-5217/2017 объединено в одно производство с делом № А51-23717/2017 по иску Администрации г. Владивостока к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, ООО «Каскад-Строй» о признании недействительным договора аренды от 24.12.2014 №02-Ю-19741 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897, площадью 1 960 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между департаментом и ООО «Каскад-Строй»; о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Каскад-Строй» возвратить Департаменту земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1897, площадью 1 960 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Решением суда от 01.12.2017 отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Мобайл-экспресс» к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, ООО «Гавань резиденс групп», ООО «Каскад-Строй» о признании недействительными сделками договора, заключенного Департаментом с ООО «Гавань резиденс групп» от 24.12.2014 № 02-Ю-19741 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897 площадью 1 960 кв.м из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: 

<

...>, договора, заключенного ООО «Гавань резиденс групп» с ООО «Каскад-Строй» 28.09.2016 года уступки права аренды земельного участка по договору от 24.12.2014 года № 02-Ю-19741.

Также судом признано отсутствующим право муниципальной собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020018:1904, в остальной части исковых требований ООО «Каскад-Строй» к Администрации города Владивостока отказано. В удовлетворении исковых требований Администрации г. Владивостока к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, ООО «Каскад-Строй» о признании недействительным договора аренды от 24.12.2014 № 02-Ю-19741 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897, площадью 1 960 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Каскад-Строй»; о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Каскад-Строй» возвратить Департаменту земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1897, площадью 1 960 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация города Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратились с апелляционными  жалобами, оформленными единым текстом, в которых просят его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы со ссылками на материалы дела, положения действующего законодательства и правоприменительной практики апеллянтами указано на обстоятельства заключения инвестиционного контракта от 16.07.2004  №ИП-282/2004 с ООО «Флиппер» относительно аварийного здания по адресу 

<

...>, являющегося муниципальной собственностью, с последующей передачей прав и обязанностей по договору уступки в пользу ООО «Мобайл Экспресс», при этом указанный инвестиционный контракт и дополнения к нему расцениваются апеллянтами в качестве действующих. Заявители жалоб настаивают, что материалами дела подтверждено фактическое расположение объекта инвестиционного контракта в границах земельного участка, изначально переданного Департаментом по договору аренды от 24.12.2014 №02-Ю-19741, в силу чего полагают последний недействительным с учетом допущения нарушения земельного законодательства. Приводят доводы об отсутствии оснований у ООО «Каскад Строй» для реализации такого исключительного способа защиты права, как признание отсутствующим права собственности на недвижимое имущество, с учетом разъяснений высших судебных инстанций, при отсутствии у истца вещных прав относительно спорного объекта инвестиционного контракта, а также земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897. Апеллянты настаивают на отсутствии доказательственного значения у акта выбора земельного участка от 10.10.2014, утвержденного распоряжением УГА Администрации г. Владивостока от 26.11.2014, указывают, что факт разрушения объекта инвестиционного договора на момент рассмотрения спора по не зависящим от собственника причинам не имеет значения, полагая недопустимой реализацию обществом избранного способа защиты права, критически относятся к оценке судом первой инстанции технического паспорта от 21.03.2012 в представленном со стороны ООО «Моюайл Экспресс» варианте.

 В судебном заседании представитель апеллянтов поддержал доводы своих апелляционных жалоб, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах. Представитель ООО «Каскад-Строй» на доводы апелляционных жалоб возразил, поддержал доводы отзыва на жалобу, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. Представитель ООО «Мобайл-Экспресс» оставил разрешение апелляционных жалоб, имеющихся в материалах дела, на усмотрение суда.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

В соответствии с Решением малого Владивостокского городского Совета № 182 от 25.03.1992, в реестр муниципального имущества 23.10.1993 внесен объект - здание, разрушенное в результате физического износа сохранностью 17 %, расположенное в районе 

<

...> в г. Владивостоке (согласно выписке от 10.09.2014).

Право собственности муниципального образования города Владивосток на административное здание сохранностью 17 %  1992 года ввода в эксплуатацию (завершения строительства), зарегистрировано 26.03.2015.

При этом,  Управлением муниципальной собственности (Управление) и обществом с ограниченной ответственностью «Флиппер» (инвестор) заключен инвестиционный контракт (договор) от 16.07.2004 № ИП-282/2004, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта реконструкции административного здания, расположенного по адресу в                  

<

...>, находящегося в аварийном состоянии. 

Сторонами в разделе 3 контракта предусмотрено, что в собственность муниципального образования передается 1/10 (10 %) объекта, в собственность инвестора 9/10 (90 %) объекта. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность администрации по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами.

Согласно пункту 5.1.1. контракта, Управление приняло на себя обязанность  передать инвестору по акту объект и заключить договор краткосрочной аренды земельного участка.

Первоначально датой ввода объекта в эксплуатацию сторонами определен июль 2014 года (пункт 2.2.).

В результате последовательного заключения дополнительного соглашения от 17.10.2007, договора уступки от 26.03.2013, права и обязанности инвестора по контракту от 16.07.2004 № ИП-282/2004 перешли первоначально к ООО «Рэсси-Кор Инвест», затем к ООО «Мобайл-Экспресс».

Впоследствии дата ввода объекта в эксплуатацию, с учетом дополнительного соглашения между Управлением и «Мобайл-Экспресс» от 29.03.2013, определена - июль 2017 года.

Сведения об административном здании (сохранность 17 %) внесены в ГКН 10.02.2015 под кадастровым номером 25:28:020018:1904.

В 2015 году ООО «Мобайл-Экспресс» обратилось в Управление муниципальной собственности г. Владивостока с заявлением о подготовке и утверждении схемы границ земельного участка, расположенного по адресу в 

<

...>, в целях исполнения условий инвестиционного контракта № ИП-282/2004 от 16.07.2004. 

Письмом от 28.12.2015 № 4045СП Управление муниципальной собственности г. Владивостока сообщило заявителю, что в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости административное здание (сохранность 17), расположенное в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 17, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897, переданного по договору аренды ООО «Гавань резиденс групп».

В свою очередь, ООО «Гавань резиденс групп» обратилось в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края  24.12.2013 с заявлением о предоставлении в аренду с предварительным согласованием места размещения подземного многоэтажного сооружения для хранения автомобильного транспорта (многоярусной парковки) земельного участка ориентировочной площадью 2 500 кв.м.  в районе                    ул. Станюковича, 1.

Рассмотрев соответствующе обращение департамента, Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока письмом от 25.12.2013 № 4755/20У отказало в обеспечении выбора земельного участка и утверждении схемы его расположения на кадастровом плане территории, указав, что весь испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории, утвержденной постановлением главы г. Владивостока от 25.12.2012 №4478 «Об утверждении документации по планировке территории в части проекта планировки полуострова Шкота Владивостокского городского округа». Также управление указало, что в границы испрашиваемого земельного участка включены  сооружения «навес», «лестничные марши», являющиеся неотъемлемыми конструктивными элементами объектов: «3КЖ», «2КЖ», а также сооружения «ц» и частично «лестничный марш», что свидетельствует о том, что земельный участок не свободен от прав третьих лиц; в границы участка включен проход, предназначенный для пользования неограниченным кругом лиц. 

Полагая отмеченное решение, оформленное письмом от 25.12.2013 №4755/20У не соответствующими закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, ООО «Гавань резиденс групп» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.  Решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-41488/2017, оставленным без изменений судами вышестоящих инстанций, в удовлетворении требований было отказано.

 В последующем 09.07.2014 ООО «Гавань резиденс групп» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка меньшей площади, в районе ул. Станюковича, 1, в г. Владивостоке, для строительства многоярусной автопарковки с предварительным согласованием места размещения объекта.

Департамент 14.07.2014 направил заявление общества главе города Владивостока для обеспечения выбора земельного участка письмом №20/03/02-12/23161 от 14.07.2014.

Письмом № 15180/201у Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока сообщило департаменту, ООО «Гавань резиденс групп» о необходимости предоставления подеревной съемки и перечетной ведомости зеленых насаждений для принятия решения о предварительном согласовании места размещения многоярусной парковки          (т. 1 л.д. 153-155).

Согласно подготовленной   ООО «Землемеръ» 02.10.2014 «Схеме подеревной съемки и перечетной ведомости с характеристикой зеленых насаждений и расчетом стоимости компенсационной стоимости, объект: подземные и многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта (многоярусные парковки), адрес объекта: г. Владивосток, в р-не ул. Станюковича, 1», земельный участок находится в озеленении, никаких фактических работ не производится, почвенный покров искусственного происхождения нанесен на всей территории участка, площадь составляет                 1 960 кв.м.

Согласно акту выбора № 393 от 10.10.2014, земельный участок расположен во Фрунзенском районе Владивостокского городского округа (в районе Станюковича, 1), на землях населенных пунктов, в функциональной общественно-деловой зоне; в территориальной зоне многофункциональной общественно-деловой застройки. Участок представляет собой: рельеф сложный, крутой откос; почвенный покров, травянистый покров, зеленые насаждения согласно подеревной съемке и перечетной ведомости зеленых насаждений, выполненной ООО «Землемеръ», согласованной 05.11.2014, антропогенная нагрузка интенсивная. Также, согласно указанному акту, предложения по вопросу о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка не поступали. 

Управление градостроительства и архитектуры администрации                      г. Владивостока письмом от 02.12.2014 № 15180/у направило департаменту,  ООО «Гавань резиденс групп» распоряжение от 26.11.2014 № 2496 «О выдаче акта о выборе земельного участка для строительства и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Станюковича, 1, ООО «Гавань резиденс групп» вид разрешенного использования: подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта (многоярусные парковки); цель предоставления: для строительства многоярусной парковки» (т. 1 л.д. 152). 

К данному распоряжению также прилагалась схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. 

Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края, в силу изложенного вынесено распоряжение от 03.12.2014 № 3077-рз о предварительном согласовании места размещения многоярусной парковки на земельном участке площадью 1 960 кв.м., расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе  ул. Станюковича, 1. 

На основании приведенных обстоятельств, Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и                    ООО «Гавань резиденс групп» (арендатор) заключен договор  от  24.12.2014  №02-Ю-19741 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897 площадью 1 960 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 5 м от ориентира по направлению на юго-запад), вид разрешенного использования: подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта (многоярусные парковки), в целях строительства многоярусной парковки, сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.12.2014 № 02-Ю-19741 на основании договора № 1 от 28.09.2016 переданы обществу с ограниченной ответственностью «Каскад Строй», сторонами подписан передаточный акт земельного участка 01.10.2016.

Полагая, что в границах указанного земельного участка располагается объект инвестиционного контракта от 16.07.2004 № ИП-282/2004, ООО «Мобайл-Экспресс» обратилось в суд с настоящим иском. 

Иными участниками настоящего спора также реализованы права на судебную защиту своих прав и законных интересов, в результате чего в рамках настоящего дела объединены ряд производств по различным требованиям сторон, связанным между собой.

При рассмотрении заявленных исковых требований судом первой инстанции обосновано учтены положения  статьи 168 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», положения земельного законодательства, разъяснения высших судебных инстанций о защите права собственности и иных вещных прав.

Оценивая представленные сторонами доказательства в обоснование заявленных требований и возражений относительно наличия либо отсутствия наложения спорного объекта инвестиционного контракта на земельный участок, судом первой инстанции отмечено следующее.

Кадастровым инженером ФИО5 по заданию ООО «Мобайл-Экспресс» подготовлено заключение от 24.03.2017 № 03/17, в соответствии с которым характерные точки контура здания с кадастровым номером 25:28:020018:1904 (наименование: Административное здание (сохранность 17 %), площадь 605,9 кв.м, адрес: Приморский край, г. Владивосток в районе ул. Лейтенанта Шмидта, д. 17), указанные в техническом паспорте здания от 21.03.2012, лит. А, инвентарный номер 05:401:002:000263610, изготовленном Отделением № 1 филиала по Приморскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897. 

Указанное заключение выполнено в период с 10 по 23 марта 2017 года, без выезда на место, путем перевода в электронный формат чертежей земельного участка и спорного здания согласно представленных документов заказчика, и совмещения таковых в едином электронном документе.

При этом, согласно приложенной к указанному заключению кадастрового инженера № 03/17 выписке № 25/000/004/2017/2017-14010 от 20.03.2017 из ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 25:28:020018:1904, схема расположения объекта недвижимого имущества на земельном участке не содержит графического указания границ такого земельного участка, лишь указаны внешние контуры здания (т. 1 л.д. 227). В разделе 4 прилагаемого  кадастрового паспорта также содержится указание инвентарного номера 5892 «инж.сети 05:401:002:000263610 в районе                   ул. Лейтенанта Шмидта, 17» (т.1 л.д. 228). 

В соответствии с представленным ООО «Каскад-Строй» заключением кадастрового инженера ФИО6, определить характерные точки объекта незавершенного строительства - административное здание (сохранность 17 %), назначение нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных- 1, площадь 605,9 кв.м, год завершения строительства 1992, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 17, с кадастровым номером 25:28:020018:1904 и определить его местонахождение на земельном участке в соответствии с нормами Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» без выезда на место расположения объекта, ни одним из методов в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 не представляется возможным. 

Согласно заключения № 020317-PC-001 от 02.03.2017 кадастрового инженера ФИО7, подготовленного по заданию ООО «Каскад-Строй», под инвентарным номером 05:401:002:000263610 кадастровым инженером обнаружен иной объект: нежилое здание - необслуживаемый усилительный пункт площадью 10,7 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, год завершения строительства: 1981, кадастровый номер 25:28:010042:221. Кадастровый инженер указал, что на планшетах 117-3, 117-7, топографическая съемка на которые изготавливалась в феврале 1990 года, в сентябре 2006 года, в ноябре 2007 год, какие-либо объекты капитального строительства отсутствуют. Как следует из заключения, с 1990 года по январь 2017 года в границах земельного участка кадастровым номером 25:28:020018:1897 значительных изменений в топографии не произошло, с учетом проведенных в январе 2017 года полевых работ. Также в заключении указано, что на день составления заключения ситуация фактически изменилась по причине произошедшего 14.02.2017 обвала на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020018:1897, затронувшим большую ее часть, однако, следов наличия фундамента также не обнаружено. 

В рамках применения положений пункта 1 статьи 69 АПК РФ судом апелляционной инстанции признается общеизвестность в рамках города Владивостока обстоятельства обрушения 14.02.2017 части дороги в районе улицы Станюковича, 28а, при котором произошел обвал грунта практически во всю ширину проезжей части, в сторону моря, на стройплощадку комплекса Gavan Residence на берегу бухты ФИО8. Указанное обстоятельство получило широкое освещение в региональных средствах массовой информации (https://primamedia.ru/news/569072/, https://www.dv.kp.ru/daily/26643/3661893/, http://www.otvprim.ru/actions/primorskij-kraj_14.02.2017_48154_vo-vladivostoke-obrushilas-podpornaja-stena-i-chast-dorogi-na-ulitse-stanjukovicha.html).

Таким образом, кадастровый инженер ФИО7 пришел к выводу, что исходя из результатов анализа топографической съемки земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897, выполненной в январе 2017 года, архивных картографических материалов, полученных в АО «ПриморАГП» и УГиА г. Владивостока, а также данных техпаспорта на объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020018:1904, данный объект не находился в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897 во временной промежуток между проведением топографической съемки данных архива АО «ПриморАГП» объект: «Эгершельд», год производства работ 1987-1990, ООО «Краевой кадастровый центр» в сентябре 2006 года, ООО «Фактор» в ноябре 2007 года, и датой проведения топографической съемки в январе 2017 года.

Согласно представленной в деле одной из копий технического паспорта на административное здание (инв. номер 05:401:002:000263610), по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 17, в данном техническом паспорте отсутствует схема расположения здания на земельном участке, при этом имеется только схема внешних контуров здания с размерами. Аналогичным образом указана схема расположения объекта недвижимого имущества в приложенной к заключению выписке из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 227, т. 2 л.д. 80, 96).

Судебная коллегия отмечает, что указанное обстоятельство дополнительно подтверждается отсутствием в материалах дела сведений о формировании тех или иных земельных участков в месте возможного нахождения спорного административного здания к моменту составления технического паспорта по состоянию на 21.03.2012 (т. 1 л.д. 207).

В свою очередь,    ООО «Мобайл-Экспресс» в материалы дела представлена заверенная Краевым государственным казенным учреждением «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» копия  технического паспорта от 21.03.2012 здания - административное здание, лит. А, в районе здания: Лейтенанта Шмидта, 17, инвентарный номер 05:401:002:000263610, в соответствии с которым площадь здания составляет 605,9 кв.м, застроенная площадь участка 605,9 кв.м, процент сохранности 17 %, при этом данная копия кадастрового паспорт содержит схему расположения здания на земельном участке с указанием границ участка.

Судом первой инстанции обосновано принято во внимание, что в ответ на запрос представителя ООО «Каскад-Строй» Краевое государственное казенное учреждение «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» (далее КГКУ «УЗИ ПК», учреждение) в письме №30383/10 от 21.09.2017 сообщило, что актом от 28.08.2017 установлено, что инвентарное дело административного здания, расположенного по адресу:     г. Владивосток, в районе здания по ул. Лейтенанта Шмидта, 17, в Учреждение на постоянное хранение не передавалось, в связи с чем копии документов, хранящихся в инвентарном деле указанного объекта недвижимости заверению и выдаче не подлежат. 

Судом первой инстанции для выяснения указанного обстоятельства в адрес КГКУ «УЗИ ПК» дополнительно направлялся запрос от 03.10.2017 с просьбой подтвердить или опровергнуть достоверность сведений, изложенных в указанных письмах, а также сообщить, какие именно документы в реестре исходящей корреспонденции значатся под номерами № 6828/18 от 23.03.2017 и № 30383/10 от 21.09.2017, предоставить документы, указанные в приложении к письму в адрес ФИО9 № 6828/18 от 23.03.2017 на 6 листах, а также сообщить, имеется ли на хранении в КГКУ «УЗИ» какие-либо документы в отношении административного здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе здания по                      ул. Лейтенанта Шмидта, 17.

В письме № 35511/10 от 09.11.2017 КГКУ «УЗИ ПК» сообщило, что по результатам рассмотрения запроса ФИО9 от 28.02.2017 №6156/2017, со стороны КГКУ «УЗИ ПК» 23.03.2017 подготовлена и направлена копия технического паспорта на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе                ул. Лейтенанта Шмидта, д. 17 (их.№6828/08).

В ходе проведенного учреждением анализа инвентарного дела на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 17 (инвентарный номер 5892), выявлено несоответствие отсканированной учетно-технической документации и электронного образа этого же документа. 

Также установлено обстоятельство, что на постоянном хранении находятся 2 инвентарных дела по г. Владивостоку с идентичным инвентарным номером 5892: в районе ул. Русская, 70б, а также в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 17, что противоречит принципам проведения технического учета, утвержденным Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительства и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ».

Согласно актам приема-передачи учетно-технической документации, в Учреждение передавалось только одно дело с инвентарным номером 5892.

При этом, сведения об объекте технического учета в районе                        ул. Русская, 70б отражены в инвентарных книгах на объекты внешнего благоустройства и инженерных сетей, где по инвентарному номеру 5892 имеется один объект технического учета по адресу в районе ул. Русская, 70б.

Поиск по алфавитному журналу «Тепловые сети» на букву «Р» объекту технического учета по адресу в районе ул. Русская, 70б, выявил  соответствие инвентарного номер 5892, запись сделана по порядку в аналогичной другим записям графе. В то же время,  сведения об объекте технического учета в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 17 в инвентарных книгах на объекты внешнего благоустройства и инженерных сетей отсутствуют.

В алфавитном журнале «Тепловые сети», где в разделе на букву «Ш» (при отсутствии соответствующих сведений в разделе на букву «Л») с нарушением последовательности инвентарных номеров в графе, не предназначенной для записи (графа - номера столбцов), имеется запись «в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 17 - инвентарный номер 5892».

Также. в учреждение поступали заявления о предоставлении копий технических паспортов, оценочной и иной учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации и (или) содержащихся в них сведений, хранившихся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, расположенных на территории Приморского края в отношении объекта технического учета в районе ул. Лейтенанта Шмидта, 17: от 19.01.2017 № 1288, от 10.02.2017 № 4091, от 28.02.2017 № 6156, от 06.06.2017 № 19260, от 15.09.2017 № 28052.

 По заявлению от 19.01.2017 № 1288 - в учреждении инвентарное дело отсутствует (по состоянию на 07.02.2017); по заявлению от 10.02.2017 №4091 - в учреждении инвентарное дело имеется, 01.03.2017 подготовлен скан-образ документа; по заявлению от 28.02.2017 № 6156 - в учреждении инвентарное дело имеется, 09.03.2017 подготовлен скан-образ документа (скан-образ документа отличается от скана-образа документа по заявлению от 10.02.2017 № 4091); по заявлению от 06.06.2017 № 19260 - в учреждении инвентарное дело имеется, подготовлен скан-образ документа (скан-образ документа идентичен скану-образу документа по заявлению от 28.02.2017 № 6156); по заявлению от 15.09.2017 № 28052 - копия инвентарного дела выдаче не подлежит.

Актом от 28.08.2017 № б/н установлено, что инвентарное дело административного здания, расположенного по адресу: Приморский край,                 г. Владивосток, в районе ул. Лейтенанта Шмидта, д. 17, в учреждение на постоянное хранение не передавалось, в связи с чем, копии документов, хранящихся в инвентарном деле указанного объекта недвижимости заверению и выдаче, в порядке, предусмотренном постановлением Администрации Приморского края от 30.09.2016 № 454-па «О мерах по реализации статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» не подлежат.

В силу изложенного, судом первой инстанции обосновано занята позиция критической оценки представленного ООО «Мобайл-Экспресс» копии кадастрового паспорта с приведением схемы расположения здания на некоем земельном участке с указанием его предполагаемых границ.

Апелляционная коллегия поддерживает подход суда первой инстанции к оценке заключения кадастрового инженера ФИО5 № 03/17, содержащем вывод о расположении точек контура здания в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897, поскольку данное заключение подготовлено без выезда на местность, на основании электронного совмещения данных ряда документов, в том числе на основании технического паспорта от 21.03.2012, обоснованно не принятого судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Судом апелляционной  дополнительно учитывается обстоятельство  отсутствия в материалах дела сведений о формировании тех или иных земельных участков в месте нахождения спорного административного здания к моменту составления технического паспорта по состоянию на 21.03.2012, в котором могли бы быть отражены соответствующие сведения о контурах такого участка и возможном расположении на нем спорного здания.

Кроме того, представленная в составе заключения от 24.03.2017 №03/17 схема расположения административного здания на спорном земельном участке, созданная на основе фотоизображения части района                         г. Владивостока (т. 1 л.д. 204), наглядно демонстрирует однородный характер древесной и кустарниковой растительности как на всем участке, так и на месте предполагаемого со стороны эксперта нахождения спорного здания, что является очевидно невозможным при допущении нахождения в указанном месте фундамента (площадью 605,9 кв.м. согласно сведений техпаспорта) и остатков стен спорного здания, препятствующих росту зеленых насаждений.

Прилагаемая схема к акту выбора земельного участка от 10.10.2014, утвержденному распоряжением Управления градостроительства и архитектуры г. Владивостока от 26.11.2014 (т. 2 л.д. 47), наглядно свидетельствует о расположении спорного участка на откосе со значительным уклоном, исключающем расположение на нем зданий, при схематическом указании значительного количества расположенных рядом иных объектов, и отсутствии каких-либо признаков спорного объекта инвестиционной деятельности (т. 2 л.д. 53, 82).

Аналогичные сведения наглядно отражены в акте топографической съемки (планшеты 117-3, 117-7), выполненной ООО «Топограф» в 2006 году,  согласованной УГА администрации г. Владивостока 03.03.2006, на земельном участке, который в настоящее время соответствует земельному участку с кадастровым номером 25:28:020018:1897, объекты капитального строительства отсутствуют (т. 2 л.д. 215).

При этом, доказательств своевременности исполнения сторонами инвестиционного контракта 2004 года положений пункта 5.1.1. в части обязанности  Управления не только передать инвестору по акту объект, но и заключить договор краткосрочной аренды земельного участка (очевидно подлежащего формированию), помимо предпринятых действий ООО «Мобайл-Экспресс» в 2015 году, материалы дела не содержат.

Равным образом материалами дела не подтверждено совершение инвестором либо его предшественниками в рамках контракта тех или иных действий, направленных как на реконструкцию, так и на фактическое сохранение объекта, не допускающее увеличения степени разрушений последнего. В частности, согласно письма УМС г .Владивостока от 24.04.2015, по состоянию на указанную дату у управления отсутствовали сведения от ООО «Мобайл-Экспресс» относительно проекта реконструкции объекта, отчетная документация о проделанной работе (т. 1 л.д. 60).

Оценивая обоснование заявленных требований ООО «Мобайл-Экспресс, Администрации г. Владивостока о признании недействительными договора аренды от 24.12.2014 № 02-Ю-19741, договора № 1 от 28.09.2016, судом первой инстанции проведен анализ правовой позиции указанных лиц о наличии права муниципальной собственности на спорный земельный участок  с кадастровым номером 25:28:020018:1897 в силу нахождения на нем  недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и являющегося объектом инвестиционной деятельности.

При этом, учитывая законодательное распределение бремени доказывания занимаемых правовых позиций, а также несение соответствующих процессуальных рисков сторон,  суд  первой инстанции на основе анализа материалов дела пришел к обоснованному выводу об отсутствии достоверных доказательств фактического существования спорного объекта инвестиционного контракта и его нахождения на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020018:1897.

Так, само по себе обстоятельство наличия государственной регистрации права собственности истца на административное здание (сохранность 17 %) 1992 года ввода в эксплуатацию, кадастровый номер 25:28:020018:1904, верно признано судом первой инстанции не подтверждающим существование такого объекта в натуре на момент предоставления земельного участка первоначальному арендатору, с учетом совокупности представленных в деле доказательств.

Оценка установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков в аренду в г. Владивостоке, действовавшая в период спорных правоотношений, привела суд первой инстанции к обоснованным выводам о следующем.

Так, распоряжением № 2496 от 26.11.2014 Управление градостроительства и архитектура администрации г. Владивостока утвердило акт о выборе № 393 от 10.10.2014, в котором комиссией сделан вывод о пригодности выбранного земельного участка для строительства многоярусной парковки. На приложенной к распоряжению № 2496 от 26.11.2014 схеме в границах испрашиваемого земельного участка отсутствуют какие-либо объекты, в том числе объекты недвижимого имущества, включая объект инвестиционного договора.

При этом, до получения акта выбора земельного участка, ООО «Гавань резиденс групп» получены схема подревесной съемки, перечетная ведомость зеленых насаждении, выполненные ООО «Землемеръ», и указанные в акте о выборе. Согласно схеме подревесной съемки, перечетной ведомости участок находится в озеленении, никаких работ не производится.

Приведенная оценка отмеченных материалов дела судом первой инстанции поддерживается апелляционной коллегией, учитывая верные указания о назначении и целях процедуры выбора участка, а именно определение оптимального варианта размещения, не нарушающего права и законные интересе иных лиц. 

Поскольку данная процедура осуществлялась на основании имеющихся актуальных документов и сведений, внесенных в реестр, материалов топосъемки, оснований для документального подтверждения нахождения спорного объекта инвестиционного контракта в границах участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897, которые могли повлиять на решение об утверждении или об отказе в утверждении акта выбора, в материалах дела  по существу не выявлено.

Оценка установленных в рамках дела № А51-41488/2013 (участниками которого являлись Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока, Администрация г. Владивостока) обстоятельств нахождения  ряда сооружений (не относимых к спорному объекту инвестиционного контракта) в границах испрашиваемого заявителем участка площадью 2 375 кв.м в районе ул. Станюковича, 1, в г. Владивостоке, не опровергает, но по существу поддерживает выводы суда первой инстанции в настоящем споре.

Сведения, отраженные в актах представленных в деле топосъемки 2006  года (планшеты 117-3, 117-7), топосъемки, заключения кадастрового инженера № 020317-PC-001 от 02.03.2017 кадастрового инженера                  ФИО6, об отсутствии в границах спорного земельного участка объекта инвестиционной деятельности со стороны участников настоящего дела не опровергнуты.

Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 19.01.2017 №020, по данным АИС ГКН каких-либо объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020018:1897 не имеется             (т. 2 л.д. 11,12), при этом коллегия отмечает сообщение указанных сведений по состоянию на момент отмеченного обрушения 14.02.2017 части дороги в районе улицы Станюковича, 28а.

Совокупность приведенных обстоятельств приводит судебную коллегию к выводу об обоснованности позиции суда первой инстанции относительно недоказанности факта существования объекта - административное здание (сохранность 17%), 1992 года ввода в эксплуатацию, в границах участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897 на момент формирования данного участка, предоставления его в аренду. 

Данное обстоятельство является правомерным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании недействительными договора аренды от 24.12.2014 № 03-Ю-19741, договора № 1 от 28.09.2016 уступки права аренды земельного участка по договору аренды от 24.12.2014 № 03-Ю-19741, а также применения последствий недействительности сделки.

Применительно к заявленным требованиям ООО «Каскад-Строй» о признании отсутствующим права собственности Администрации                           г. Владивостока на объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020018:1904 судом первой инстанции верно применены положения законодательства о правах на недвижимое имущество, руководящие разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление Пленума №10/22) относительно отмеченного способа защиты права, с учетом его исключительного характера.

Судом первой инстанции надлежаще учтены основания для обращения ООО «Каскад-Строй» с указанным иском, приняты во внимание доказательства фактического отсутствия объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:020018:1904 на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020018:1897, арендатором которого выступает ООО «Каскад-Строй».

С учетом приведенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при отсутствии в натуре объекта недвижимости, право на который зарегистрировано в ЕГРП, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности,  зарегистрированное право на спорный объект фактически отсутствует у муниципального образования. 

Оценивая допустимость обращения со стороны в суд с соответствующим исключительным способом защиты права, судом первой инстанции верно принята во внимание особенность правового положения ООО «Каскад-Строй» как арендатора земельного участка, обладающего правом застройки последнего, в силу чего наделенного соответствующими правовыми возможностями, предоставленными статьями 304, 305 ГК РФ, согласно положений которых лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Приведенный подход соответствует правовой позиции пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016), согласно которой правовая природа иска о признании права собственности отсутствующим относится к негаторному требованию, в силу чего правом на подачу такого иска, в соответствии со статьями 304, 305 ГК РФ обладает также арендатор имущества, законные интересы которого нарушаются спорной регистрацией права собственности. Аналогичные выводы приведены в Определении Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638, от 20.06.2017 №303-ЭС17 7396.

Коллегией дополнительно отмечается выявление признаков разумной добросовестности в реализации ООО «Каскад-Строй» примененного способа защиты, поскольку с соответствующим иском общество обратилось только   15.08.2017, после инициирования 06.03.2017 со стороны  ООО «Мобайл-экспресс» спора о признании недействительной сделкой договора от 24.12.2014 года № 02-Ю-19741, договора от 28.09.2016 уступки права аренды земельного участка по договору от 24.12.2014 № 02-Ю-19741, при этом требования ООО «Мобайл-экспресс» основывались на позиции о взаимном расположении спорных объектов.

Данное обстоятельство исключает основания для оценки позиции ООО «Каскад-Строй» в качестве непоследовательной применительно к вопросу наличия либо отсутствия спорного объекта инвестиционного договора в границах земельного участка. Так, в отношении требований ООО «Мобайл-экспресс» со стороны ООО «Каскад-Строй» реализовано право на возражения по существу заявленных требований, в дальнейшем ООО «Каскад-Строй» осуществлено право на заявление соответствующего иска, направленного на принципиальное исключение правовых оснований для возможного оспаривания арендных соглашений относительно занимаемого им земельного участка.

Так, земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1897  введен в оборот путем передачи во временное владение и пользование уполномоченным на то органом в целях строительства многоярусной парковки, право аренды в итоге получено ООО «Каскад-Строй».

В свою очередь, наличие в Едином государственном реестра недвижимости сведений о государственной регистрации права муниципального образования на административное здание, при занятии активной позиции как со стороны Администрации города Владивостока, так и ООО «Мобайл-Экспресс»  о нахождении спорного объекта в границах участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897 создает существенную правовую неопределенность в отношении данного участка, а также является препятствием для дальнейшего использования земельного участка в целях, указанных в договоре аренды.

Таким образом, верным является вывод суда первой инстанции, что в целях исключения приведенной правовой неопределенности, избранный ООО «Каскад-Строй» способ защиты нарушенного права в виде иска о признании отсутствующим права собственности, является как исключительным согласно сложившейся правовой ситуации (первоначально переведенной в состояние арбитражного спора действиями не ООО «Каскад-Строй», но со стороны ООО «Мобайл-Экспресс»), так и надлежащим способом защиты.

Оценка судом первой инстанции доводов Администрации                              г. Владивостока о предъявлении требования о признании права отсутствующим ненадлежащим истцом, не обладающим правом собственности на спорное имущество, осуществлена путем обоснованного отклонения, с учетом фактических обстоятельств дела, исключающих возможность владения либо обладания правом на несуществующий объект, а также защищаемого интереса в виде обеспечения правовой определенности ситуации в пользовании и освоении арендуемого земельного участка. 

Отказ в удовлетворении требований ООО «Каскад-Строй» об обязании Администрации г. Владивостока исключить объект с кадастровым номером 25:28:020018:1904 из ЕГРН и реестра муниципальной собственности ввиду заявления требований к ненадлежащим ответчикам является верным, по существу не обжалуется участниками процесса.

С учетом разъяснений пункта 52 Постановления Пленума №10/22 судом первой инстанции сделан верный вывод относительно порядка исполнения вынесенного решения путем внесения записи в ЕГРП, в силу чего отдельного указания на необходимость исключения спорной записи в ЕГРН не требуется.

Распределение судебных расходов по делу с учетом количества и характера заявленных требований, оплаченной государственной пошлины сторонами осуществлено судом первой инстанции в соответствии ис требованиями процессуального законодательства.

Выводы арбитражного суда первой инстанции по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционных жалобах основаниям.

Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.  Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2017  по делу №А51-5217/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

А.С. Шевченко