Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8022/2020

01 апреля 2021 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного 18.03.2021 перерыва  дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска 

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза».

В судебном заседании  приняли участие представители:

от истца – ФИО3 по доверенности от 19.11.2020;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 23.10.2020;

 от третьего лица – не явился уведомлен.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 28.07.2020 №11-2020/07/В, изложив абзац 1 пункта 3 указанного договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 316 586 (триста шестнадцать тысяч пятьсот восемьдесят шесть) рублей 00 копеек без учёта НДС – основная сумма платежа. Стоимость здания – 168 166 (сто шестьдесят восемь тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 00 копеек без учёта НДС, стоимость земельного участка – 148 420 (сто сорок восемь тысяч четыреста двадцать) рублей» (с учетом уточнения исковых требований от 15.02.2021).

Определением суда от 23.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза» (далее – ООО «Финэкс»).

Определением суда от 18.01.2021 по ходатайствам истца и ответчика по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ИП ФИО5), члену некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки» с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – здания площадью 49,6 кв.м. с кадастровым номером   46:29:101041:369, расположенного по адресу: 

<

...> б/н,  по состоянию на дату 11.02.2019?»

10.02.2021 через канцелярию суда от ИП ФИО5 поступило заключение эксперта №09/20/21-2 (судебная экспертиза) от 09.02.2021. 

24.03.2021 посредством системы подачи документов в электронном виде от истца поступило уточнение исковых требований, в котором ИП ФИО2 просил суд урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 28.07.2020 №11-2020/07/В, изложив абзац 1 пункта 3 указанного договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 350220 (триста пятьдесят тысяч двести двадцать) рублей 00 копеек без учёта НДС – основная сумма платежа в соответствии с заключением эксперта №09/02/21-2 (судебная экспертиза по делу №А35-8022/2020) отчетом об оценке стоимости земельного участка. Стоимость здания – 201 800 (двести одна тысяча восемьсот) рублей 00 копеек без учёта НДС, стоимость земельного участка – 148 420 (сто сорок восемь тысяч четыреста двадцать) рублей».

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

На рассмотрении у суда находится ходатайство ответчика от 18.03.2021 о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой ответчик просил поручить ИП ФИО6 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – здания площадью 49,6 кв.м. с кадастровым номером   46:29:101041:369, расположенного по адресу: 

<

...> б/н,  по состоянию на дату 11.02.2019, с учетом допущения об обязанности арендатора обеспечивать надлежащее состояние объекта?»

В судебном заседании представитель истца поддержала уточненные исковые требования в полном объеме, а также сообщила, что истец возьмет на себя расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы в рамках настоящего дела.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, поддержала ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. До начала судебного заседания через канцелярию суда представил: правовое обоснование ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы и ходатайство об отводе эксперта ИП Быковой Ю.А.

В соответствии с частью 1 статьи 23 АПК РФ помощник судьи, секретарь судебного заседания, эксперт, специалист, переводчик не могут участвовать в рассмотрении дела и подлежат отводу по основаниям, предусмотренным статьей 21 АПК РФ, в том числе если он лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные обстоятельства, которые могут вызвать сомнение в его беспристрастности.

При этом в силу части 2 статьи 24 АПК РФ самоотвод или отвод должен быть мотивирован и заявлен до начала рассмотрения дела по существу. В ходе рассмотрения дела заявление о самоотводе или об отводе допускается только в случае, если основание самоотвода или отвода стало известно лицу, заявляющему самоотвод или отвод, после начала рассмотрения дела по существу.

В обоснование заявленного ходатайства об отводе эксперта ФИО5, ответчик указал, что эксперт ФИО5 с 28.09.2020 и по настоящее время является сотрудником ООО «Бюро кадастра и оценки», с которым в 2020-2021 гг. Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска был заключен ряд муниципальных контрактов на оказание услуг по определению рыночной стоимости муниципального имущества, исполнение которых поручалось ФИО5 

Между тем, в определении о назначении экспертизы от 18.01.2021 были указаны необходимые сведения об эксперте, которому поручено проведение экспертизы, обстоятельства, на которые ссылается Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в своем заявлении, могли и должны были быть известны ответчику как на момент назначения судебной экспертизы, так и в период ее проведения, в связи с чем ответчик не был лишен возможности сообщить суду об обстоятельствах, препятствующих поручению проведения экспертизы названному эксперту, и заявить отвод эксперту до получения экспертного заключения. Тогда как несвоевременное, после проведения судебной экспертизы и процессуального оформления ее результатов, заявление ответчиком отвода эксперту противоречит правилам статей 21, 23, 24 АПК РФ и влечет невозможность его удовлетворения.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом было отказано в связи с отсутствием процессуальной необходимости и правовых оснований,  предусмотренных статьей 87 АПК РФ, по основаниям, изложенным в мотивировочной части решения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не направил, письменное мнение не представил.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 12.07.1999, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Комитет  по управлению муниципальным имуществом города Курска зарегистрирован  в качестве юридического лица 19.06.1997 ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 305004, 

<

...>.

01.02.2015 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор №4835 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под торговую деятельность, оказание бытовых услуг, складское помещение, нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Вокзальная, б/н, лит. Б, общей площадью 49,60 кв.м., на срок с 01.02.2015 по 31.01.2018.

Спорное помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2015 в удовлетворительном состоянии (приложение 1 к договору).

Договор №4835 аренды нежилого помещения от 01.02.2015 был зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2015.

11.02.2019 ИП ФИО2 как субъект малого и среднего предпринимательства обратился в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого здания, расположенного по адресу: 

<

...> б/н, лит. Б, общей площадью 49,60 кв.м., с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет. 

Письмом от 19.02.20219 №1053/07.01-14 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска, ссылаясь на то, что действующим законодательством не допускается отчуждение здания без земельного участка, который под вышеназванным зданием не поставлен на кадастровый учет, подписание договора купли-продажи возможно после проведения всех необходимых мероприятий в отношении арендуемого здания.

09.06.2020 на кадастровый учет был поставлен земельный участок, кадастровый номер 46:29:101041:967, площадью 163 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады, расположенный по адресу: 

<

...> б/н, в отношении которого 26.06.2020 было зарегистрировано право собственности муниципального образования «город Курск». 

На основании муниципального контракта №0144300004020000006 от 02.03.2020 ООО «Финэкс» была проведена оценка объектов: нежилого здания, лит. Б, площадь 49,6 кв.м., ул. Вокзальная, б/н, и земельного участка с кадастровым номером 46:296101041:967, площадь 163 кв.м., ул. Вокзальная, б/н, по состоянию на 11.02.2019.

Согласно отчету ООО «Финэкс» от 22.07.2020 №344-20 рыночная стоимость объектов оценки, без НДС, составляет 394 348 руб. 00 коп. и 148 420 руб. 00 коп. соответственно, а всего 542 768 руб. 00 коп.

Решением от 28.07.2020 №11 «Об условиях приватизации арендуемого имущества» Комитет решил приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» недвижимое имущество - здание, лит. Б, площадью 49,6 кв.м., кадастровый номер 46:29:101041:369, с земельным участком, площадью 163 кв.м., кадастровый номер 46:29:101041:967, расположенное по адресу: 

<

...> б/н, по выкупной стоимости 542 768 руб. 00 коп. без учета НДС, в рассрочку сроком на 5 лет с оплатой имущества ежемесячно равными долями. 

Письмом от 29.07.2020 №6556/07.01-14 Комитет направил в адрес ИП ФИО2 копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества от 28.07.2020 №11 и проект договора купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020.

Согласно пункту 3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020 имущество продается по цене 542 768 руб. 00 коп. без учета НДС – основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания – 394 348 руб. 00 коп., без учета НДС, стоимость земельного участка – 148 420 руб. 

Усомнившись в достоверности величины рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, ИП ФИО2 обратился к независимому оценщику – ИП ФИО7, с которым заключил договор №119/05 от 31.05.2020 на оказание оценочных услуг.

Согласно отчету ИП ФИО7 от 22.07.2020 №119/05-20 итоговая рыночная стоимость объекта оценки (нежилого здания овощехранилища, кадастровый номер 46:29:101041:369, расположенного по адресу: 

<

...> б/н) по состоянию на 11.02.2019, округленно составляет 152 000  руб. с учетом НДС; итоговая рыночная стоимость без участка НДС составляет 126 666 руб. 67 коп.

Ссылаясь на указанный отчет, ИП ФИО2 письмом от 25.08.2020 №25-20 направил в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020, в котором предлагал изложить пункт 3 договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 275 086 руб. 67 коп. без учета НДС – основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания – 126 666 руб. 67 коп., без учета НДС, стоимость земельного участка – 148 420 руб.» 

Письмом от 02.09.2020 №8023/07.01-14 Комитет отклонил представленный ИП ФИО2 протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020, сославшись на то, что органы местного самоуправления не наделены правом изменять величину рыночной стоимости предполагаемого к выкупу имущества и обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, тогда как комитет не наделял ИП ФИО2 правом на проведение оценки в отношении муниципального имущества.

Ссылаясь на неурегулированные с Комитетом в добровольном порядке разногласия относительно выкупной стоимости муниципального имущества, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела с учетом результатов судебной экспертизы, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании проекта купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020 у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого муниципального имущества.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ). 

Материалами дела подтверждается, что реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ,  ИП ФИО2 как субъект малого и среднего предпринимательства обратился в Комитет с заявлением от 11.02.2019 о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого здания, расположенного по адресу: 

<

...> б/н, лит. Б, общей площадью 49,60 кв.м., с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет. 

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

При этом в силу пункта 1 части целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Как разъяснено в статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании муниципального контракта №0144300004020000006 от 02.03.2020 ООО «Финэкс» была проведена оценка объектов: нежилого здания, лит. Б, площадь 49,6 кв.м., ул. Вокзальная, б/н, и земельного участка с кадастровым номером 46:296101041:967, площадь 163 кв.м., ул. Вокзальная, б/н, по состоянию на 11.02.2019, по результатам которой были составлен отчет от 22.07.2020 №344-20, послуживший основанием для определения выкупной цены объектов муниципального имущества по договору купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020.

Согласно отчету ООО «Финэкс» от 22.07.2020 №344-20 рыночная стоимость объектов оценки, без НДС, составляет 394 348 руб. 00 коп. и 148 420 руб. 00 коп. соответственно, а всего 542 768 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то обстоятельство, что указанный отчет об оценке спорных объектов, выполненных по заказу Комитета, не был обжалован заинтересованными лицами в установленном порядке.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

При этом, из смысла части 2 данной статьи следует, что в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. 

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В этом случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445-446 Гражданского кодекса. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

Усомнившись в достоверности величины рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, ИП ФИО2 обратился к независимому оценщику – ИП ФИО7, с которым заключил договор №119/05 от 31.05.2020 на оказание оценочных услуг.

Согласно отчету ИП ФИО7 от 22.07.2020 №119/05-20 итоговая рыночная стоимость объекта оценки (нежилого здания овощехранилища, кадастровый номер 46:29:101041:369, расположенного по адресу: 

<

...> б/н) по состоянию на 11.02.2019, округленно составляет 152 000  руб. с учетом НДС; итоговая рыночная стоимость без участка НДС составляет 126 666 руб. 67 коп.

Как разъяснено в пункте абзаца 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Принимая во внимание наличие двух отчетов со значительными расхождениями в оценке стоимости выкупаемого здания (394 348 руб. 00 коп. и 126 666 руб. 67 коп.), определением суда от 18.01.2021 по настоящему делу по ходатайству сторон была назначена судебная экспертиза. 

Изучив представленные в материалы дела документы, с учетом снижения бремени несения судебных расходов и своевременности рассмотрения дела, исходя из принципов, установленных статьей 2 АПК РФ и положений статей 21, 23, 55, 82-84 АПК РФ, учитывая заявленную экспертами стоимость проведения судебной экспертизы, суд поручил производство судебной экспертизы ИП ФИО5, имеющей диплом Московского международного института эконометрики, информатики, финансов и права о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», ПП №433859, г. Москва, рег. № 12 от 09.02.2005, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка движимого имущества» №002918-2, дата выдачи 02.02.2018, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 12.04.2018 № 009424-1, срок действия квалификационного аттестата до 12.04.2021, стаж работы в области оценки и экспертизы – 15 лет (с 2005 г.).

Представленное в материалы дела заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, сведения, изложенные в нём, в установленном законом порядке не признаны недостоверными в рамках самостоятельного искового производства, выводы, изложенные в заключении экспертизы, по правилам статьи 65 АПК РФ не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается. 

После получения экспертного заключения ответчиком было заявлено о неправомерности проведения судебной экспертизы экспертом ФИО5, поскольку ФИО5 с 28.09.2020 и по настоящее время является сотрудником ООО «Бюро кадастра и оценки», с которым в 2020-2021 гг. Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска был заключен ряд муниципальных контрактов на оказание услуг по определению рыночной стоимости муниципального имущества, исполнение которых поручалось ФИО5 По мнению ответчика, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что эксперт ФИО5 находится в зависимости от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска и должна была заявить самоотвод.

Между тем, каких-либо объективных обстоятельств, свидетельствующих о наличии у эксперта прямой или косвенной заинтересованности в исходе настоящего дела либо вызывающих сомнение в беспристрастности эксперта, судом не установлено и ответчиком документально не подтверждено. Учитывая, что о наличии зависимости эксперта от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, обуславливающей заинтересованность эксперта в исходе дела, заявляет сам Комитет, не согласившийся с результатами судебной экспертизы, суд отклоняет указанные доводы как направленные на необоснованное исключение доказательств, не устроивших сторону ответчика.

На основании изложенного, исходя из совокупной оценки собранных по делу доказательств, принимая во внимание предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд признает экспертное заключение эксперта ИП ФИО5 от 09.02.2021 №09/20/21-2 надлежащим доказательством по делу в порядке статей 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ.

Согласно экспертному заключению эксперта ИП ФИО5 от 09.02.2021 №09/20/21-2 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – здания, площадью 49,6: кв.м., с кадастровым номером 46:29:101041:369, расположенного по адресу: 

<

...> б/н, по состоянию на 11.02.2019, составляет 201 800 руб. 00 коп. 

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Не согласившись с выводами эксперта, ответчик заявил ходатайство о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы.   

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Судом установлено, что экспертом ИП ФИО5  в заключении от 09.02.2021 №09/20/21-2 содержится подробное описание поведенного исследования, полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, даны однозначные ответы и подробные пояснения по вопросам, поставленным на  разрешение эксперта; сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло. 

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В обоснование заявленного ходатайства ответчик указал, что эксперт при определении рыночной стоимости исходил из физического состояния объекта на дату проведения экспертизы, а не на ретроспективную дату – 11.02.2019, с которой до момента проведения экспертизы прошло 2 года; документально подтвержденные сведения о физическом состоянии объекта оценки на 11.02.2019 отсутствуют, тогда как в актах приема-передачи объекта в аренду содержится указание на его удовлетворительное состояние;  ИП ФИО2 в процессе эксплуатации объекта не исполнял обязательства по проведению его капитального и текущего ремонта, в связи с чем здание пришло в неудовлетворительное состояние; в связи с чем при проведении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости должно было быть применено допущение о надлежащем состоянии объекта и сохранности инженерных сетей и, соответственно, не применяться соответствующие корректирующие коэффициенты.

Согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, допущение представляет собой предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Допущения, на которых должна основываться оценка, содержатся в задании на оценку (пункт «ж» пункта 21 ФСО), а также могут быть дополнительно установлены оценщиком при проведении оценки в связи с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки (пункт 24 ФСО).

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, среди прочих элементов сравнения обычно используются физические характеристики объекта, в том числе состояние объектов капитального строительства. 

Как усматривается из заключении ИП ФИО5 от 09.02.2021 №09/20/21-2, в описании объекта сделан вывод об очень плохом физическом состоянии здания и внутренней отделки и об отсутствии коммуникаций, что расценено экспертом как отрицательные характеристики с точки зрения влияния на спрос и предложение (лист 7 экспертного заключения), в связи с чем экспертом в отношении объектов-аналогов были применены понижающие корректировки на физическое состояние.

В отчете ИП ФИО7 от 22.07.2020 №119/05-20 также указано на крайне неудовлетворительное физическое состояние объекта (а также на неудовлетворительное состояние стен и перегородок,  перекрытий, кровли, отделки) и отсутствие коммуникаций, которые расценены оценщиком в качестве недостатков объекта оценки. При этом, со ссылкой на информацию заказчика, указано, что состояние объекта на дату оценки идентично текущему (листы 20-21 отчета). В отчете ООО «Финэкс» от 22.07.2020 №344-20, хотя и указано на удовлетворительное состояние имущества, указано, что физический износ здания составляет 83% (лист 13 отчета).

Договор купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020 и акт приема-передачи от 28.07.2020 к нему подписаны ИП ФИО2 с возражениями относительно технического состояния помещения.

При изложенных обстоятельствах, ссылка ответчика на то, что в акте  приема-передачи арендуемого имущества от 01.02.2015 указано на его удовлетворительное состояние, не может быть принята судом в качестве доказательства удовлетворительного состояния объекта оценки на дату оценки (11.02.2019). Каких-либо правовых либо иных оснований для принятия при проведении оценки допущения об удовлетворительном состоянии объекта оценки ответчиком не обосновано, тогда как субъективное желание ответчика установить наиболее выгодные для него исходные данные для оценки к таковым не относится.

Причины и условия, приведшие к ухудшению состояния объекта оценки, не относятся к обстоятельствам, учитываемым оценщиком при проведении оценки. При наличии доказательств причинно-следственной связи между бездействием арендатора и ухудшением состояния арендуемого имущества, нарушенные права собственника имущества подлежат защите способами, установленными ГК РФ, а не законодательством об оценочной деятельности. 

Доводы ответчика о том, что при проведении экспертизы экспертом применены корректирующие коэффициенты на наличие земельного участка, исходя из вывода о его отсутствии, что не соответствовало действительности и существенно снизило рыночную стоимость объекта оценки, основаны на неверном понимании ответчиком экспертного заключения. Как усматривается из экспертного заключения, экспертом применены корректирующие коэффициенты на наличие земельного участка к объектам-аналогам, продававшимся  с земельными участками, с целью исключения из их цены доли земельного участка, поскольку перед экспертом стояла задача определения рыночной стоимости исключительно здания (спор по выкупной стоимости земельного участка между сторонами отсутствует). 

Иные доводы ответчика о несогласии с экспертным заключением носят субъективный характер.

На основании изложенного, суд отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием необходимости и правовых оснований,  предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что  рыночная стоимость спорного помещения (цена его продажи), должна быть определена по результатам судебной экспертизы, что соответствует достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований и полагает необходимым изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020 в редакции ответчика (с учетом уточнений от 24.03.2021).

Иные доводы сторон на основании изложенного выше не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют существенного правого значения для рассмотрения данного спора. Доводы ответчика о недопустимости исключения из рыночной стоимости объекта НДС не рассматриваются судом, поскольку истец уточнил исковые требования в указанной части.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, учитывая, что рассматриваемые исковые требования заявлены в интересах истца, а также заявленное им ходатайство об отнесении на него судебных издержек, расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся судом на истца. 

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 112, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска  при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020,  изложив абзац 1 пункта 3 указанного договора в  следующей редакции:

«Имущество продается по цене 350 220 (триста пятьдесят тысяч двести двадцать) рублей 00 копеек без учёта НДС – основная сумма платежа. Стоимость здания – 201 800 (двести одна тысяча восемьсот) рублей 00 копеек без учёта НДС, стоимость земельного участка – 148 420 (сто сорок восемь тысяч четыреста двадцать) рублей».

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Белых