﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-246/20 

Екатеринбург

25 февраля 2020 г.

 

Дело № А76-34482/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Тороповой М. В., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПрогрессМаг» (далее – общество «ПрогрессМаг», ответчик)  на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.08.2019 по делу № А76-34482/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2019  по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказными письмами с уведомлениями, а также размещения данной информации в сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие генеральный директор общества «ПрогрессМаг» – Торопов С.А. (решение от 29.07.2016 № 07).

Администрация города Магнитогорска (далее – Администрация, истец) заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «ПрогрессМаг» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:1314001:2776, площадью застройки 533,8 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1314001:209, принадлежащего на праве собственности обществу «ПрогрессМаг», путем его продажи с публичных торгов.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.08.2019 исковые требования удовлетворены, путем изъятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:1314001:2776, площадью 533,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1314001:209, принадлежащего на праве собственности обществу «ПрогрессМаг», путем его продажи с публичных торгов.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ПрогрессМаг», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование кассационной жалобы общество «ПрогрессМаг» указывает на то, что истец не представил в материалы дела документы, подтверждающие получение ответчиком «предупреждения от 07.06.2018 № КУИиЗО-02/2882 о прекращении договора аренды земельного участка от 24.06.2015 № 9278, возобновленного на неопределенный срок». Заявитель обращает внимание на то, что арендные отношения по договору аренды земельного участка не прекращены до настоящего времени, поскольку принято решение о продлении аренды земельного участка на неопределенный срок. Общество «ПрогрессМаг» указывает также на возможность заявления им требования об определении начальной цены продажи объекта. 

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом «ПрогрессМаг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.06.2015 № 9278, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ц-З зона обслуживающей, деловой и производственной активности при транспортных узлах) площадью 1919 кв.м. с кадастровым № 74:33:1314001:209 (целевое назначение – для строительства торгово-офисного здания), согласно данных государственного кадастрового учёта, расположенного в границах участка, ориентир в районе ул. Кирова. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район. 

В силу пункта 2.1 договора срок его действия устанавливается по 06.05.2018, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 04.06.2015 (пункт 2.3 договора).

По истечении срока действия договора аренды земельного участка от 24.06.2015 № 9278, общество «ПрогрессМаг» продолжило пользоваться земельным участком, ссылаясь на правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании предупреждения от 27.06.2018 № КУИиЗО-02/2882 договор считается прекращенным по истечении указанного в договоре срока.

Согласно актам обследования земельного участка от 23.05.2018 № 249 и от 04.03.2019 № 151 на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который находится в собственности у общества «ПрогрессМаг», в настоящее время строительство не ведется, строительная техника отсутствует, территория огорожена металлическим забором.

Из сведений из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 19.09.2018 следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на вышеуказанном земельном участке составила 80 %.

Право собственности на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом «ПрогрессМаг» 21.04.2015.

Администрация, полагая, что принадлежащий обществу «ПрогрессМаг» объект незавершенного строительства подлежит изъятию у последнего путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Ввиду пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

 Кроме того, согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договоры аренды от 28.03.2007 № 4578, от 24.06.2015 № 9278, письмо-предупреждение от 27.06.2018 № КУИиЗО-02/2882, согласно которому Администрация выразила волю на отказ от договора аренды от 24.06.2015 № 9278, что с учетом положений пункта 2 статьи 621 и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации суды установили, что договор аренды от 24.06.2015 № 9278 прекращен.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения Администрации с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, суды пришли к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судами принято во внимание, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, начальная продажная цена имущества определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с такой оценкой, проведенной на основании статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектом оценочной деятельности, ее результаты могут быть оспорены в установленном порядке.

Между тем, ответчик не оспаривал результаты оценочной деятельности в рамках данного спора, самостоятельного требования не заявлял, встречного искового заявления не подавал.  В то же время в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае – если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, суд кассационной инстанции отклоняет доводы общества «ПрогрессМаг» об установлении им требования об определении начальной цены продажи объекта. 

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендные отношения не прекращены по причине неполучения предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку, в том числе с учётом наличия в материалах дела реестра заказной корреспонденции Администрации (штемпель Почты России – 15.06.2018), а также почтового конверта.

Данные документы в силу части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела, а также считаются доказательством поступления или направления заявления, уведомления, извещения, требования или иных юридически значимых сообщений лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводов судов, изложенных в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права, в связи с чем отклоняются, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы организацией на решения и (или) постановления арбитражного суда, принятые по результатам подачи исковых заявлений неимущественного характера подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 000 руб.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено соответствующей главой названного Кодекса, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично.

Поскольку обществом «ПрогрессМаг» при подаче кассационной жалобы платежным поручением от 20.12.2019 № 40 уплачено 6000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000 руб. подлежит возврату заявителю. При этом оригинал указанного платежного поручения остается в материалах дела.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.08.2019 по делу № А76-34482/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПрогрессМаг» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПрогрессМаг» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 40 от 20.12.2019 государственную пошлину в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                      Т.В. Сулейменова