АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3056/2019

06 августа 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, М.Ю. Ульяновой

при участии:

от акционерного общества «Стройинвест» - ФИО1, представитель по доверенности б/н от 12.07.2019, ФИО2, представитель по доверенности б/н от  17.12.2018

от общества с ограниченной ответственностью «Восток-Лидер» - ФИО1, представитель по доверенности б/н от 28.01.2019, ФИО2, представитель по доверенности б/н от  09.01.2019

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации Артемовского городского округа

на решение от 21.12.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2019

по делу № А51-21149/2017 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции – судья А.А. Лошакова, в суде апелляционной инстанции – судьи С.М. Синицына, Е.Н. Шалаганова, А.С. Шевченко

по иску администрации Артемовского городского округа                                  

к акционерному обществу «Стройинвест», обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Лидер», жилищно-строительному кооперативу «Гарант», управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 

о признании недействительными решения учредителя, результатов раздела земельного участка, договора купли-продажи земельных участков, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельные участки, а также права аренды на часть земельного участка; о восстановлении сведений в государственном кадастре недвижимости о земельном участке

третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, 3емскова Вероника Владимировна, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, жилищно-накопительный кооператив «Солнечная Долина», жилищно-строительный кооператив «Учительский дом», департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, департамент градостроительства Приморского края, краевое государственное бюджетное учреждение Приморского края «Центр развития территории»

 Администрация Артемовского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 692760, 

<

...>; далее – администрация, уполномоченный орган, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Стройинвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 690001, 

<

...>; далее – АО «Стройинвест»), обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 690001, 

<

...>; далее – ООО «Инвестстрой»), обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Лидер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 692759, 

<

...>; далее – ООО «Восток-Лидер»), жилищно-строительному кооперативу «Гарант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 692760, 

<

...>; далее – ЖСК «Гарант») о признании недействительным решения учредителя  от 24.11.2015 № 01 как основание возникновения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8223, площадью 53 959 кв.м ООО «Инвестстрой»; о признании недействительными результатов раздела данного земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720; о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 30.08.2016, заключенного между ООО «Инвестстрой» и ООО «Восток-Лидер»; о признании зарегистрированного права собственности ООО «Восток-Лидер» на земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720 отсутствующим; о признании зарегистрированного права аренды ЖСК «Гарант» на часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715 отсутствующим; о возложении на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - управление Росреестра по Приморскому краю) обязанность восстановить сведения в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 25:27:030201:8223, площадью 53 959 кв.м, с видом разрешённого использования «развитие застроенной территории», местоположение: Приморский край, г. Артем, район                          ул. Горького, Куйбышева, Лазо ( с учетом уточнения требований в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ). 

В соответствии со статьёй 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, 3емскова Вероника Владимировна, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, жилищно-накопительный кооператив «Солнечная Долина», жилищно-строительный кооператив «Учительский дом» (далее – ЖСК «Учительский дом»), департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, департамент градостроительства Приморского края, краевое государственное бюджетное учреждение Приморского края «Центр развития территории».

Определением суда от 21.11.2017 на основании статьи 46 АПК РФ управление Росреестра по Приморскому краю привлечено к участию в деле в качестве соответчика. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, администрация просит указанные судебные акты отменить, принять новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что до настоящего времени условия договора о развитии застроенной территории от 29.12.2009 № 1 по основному обязательству должника по строительству либо приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений не исполнены. Полагает, что действия АО «Стройинвест» относительно внесения земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8223 в уставный капитал ООО «Инвестстрой» на основании решения учредителя от 24.11.2015 № 1, а затем передачи его по акту приема-передачи от 25.11.2015, и регистрации права собственности 14.01.2016, являются незаконными. В этой связи указывает на то, что пунктом 8.3 договора от 29.12.2009 № 1 переуступка победителем прав и обязанностей по договору не допускается. Поскольку ответчиком нарушены условия данного договора и положения статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), то такая передача земельного участка является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.

В отзывах на кассационную жалобу ООО «Восток-Лидер», АО «Стройинвест», ЖСК «Учительский дом», ЖСК «Гарант», возражая относительно изложенных в ней доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО «Восток-Лидер», АО «Стройинвест» поддержали позицию, приведенную в отзывах на кассационную жалобу, дав суду свои пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией и закрытым акционерным обществом «Стройинвест» (победитель, в настоящее время – АО «Стройинвест») на основании результатов аукциона заключен договор от 29.12.2009 № 1, предметом которого является деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах элемента планировочной структуры - квартала, ограниченного улицами Горького, Куйбышева и Лазо г. Артема, общей площадью 6,3 га, в том числе площадью частей элемента планировочной структуры 1,6 га и 3,8 га согласно градостроительному плану земельного участка № RU25302000- 0000000000000477, утвержденному администрацией 30.01.2008. 

Договор заключен сторонами сроком на 10 лет (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 2.1.2 данного договора победитель имеет право приобрести земельный участок в границах территории, по его выбору, в соответствии с поданным заявлением о предоставлении земельного участка для строительства бесплатно в собственность или в аренду без проведения торгов, в соответствии с земельным законодательством, при условии выполнения победителем условий, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2 – 2.2.4, 2.2.6 названного договора.

Оформление права на земельный участок, государственная регистрация права на земельный участок осуществляется после постановки на кадастровый учет земельного участка и изготовления кадастрового плана на земельный участок.

В соответствии с пунктом 2.2 договора победитель своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязан: уплатить в бюджет Артемовского городского округа в качестве оплаты права на заключение договора денежные средства в размере 6 250 000 рублей (пункт 2.2.1); подготовить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в соответствии с градостроительным регламентом местными нормативами градостроительного проектирования; обеспечить выполнение кадастровых работ и постановку земельного участка на кадастровый учет. Максимальный срок выполнения данного обязательства – 12 месяцев (пункт 2.2.2); создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории. Максимальный срок выполнения данного обязательства – 3 года. Содействовать жителям в переселении из жилого фонда, попадающего под снос (пункт 2.2.3); уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории. Максимальный срок исполнения обязательства – 3 года (пункт 2.2.4); до начала строительных работ произвести снос объектов, расположенных на застроенной территории. Осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение нормативных сроков строительства с момента освобождения территории от жилых домов, подлежащих сносу, и получения разрешения на строительство (пункт 2.2.5); осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории. Указание видов объектов (определить проектом), перечень указанных объектов, условия, сроки передачи их в муниципальную собственность определить дополнительным соглашением к настоящему договору. Максимальный срок исполнения обязательства 5 лет (пункт 2.2.6); обеспечить ежеквартальное не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным период, представление администрации отчета о реализации настоящего договора (пункт 2.2.9).

В свою очередь, по условиям договора администрация обязана: утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного регулирования в течение 30 рабочих дней с момента положительного заключения о результатах публичных слушаний (пункт 2.4.1); предоставить победителю земельный участок, расположенный в пределах застроенной территории, для строительства без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством бесплатно в собственность или аренду (по выбору победителя) после выполнения победителем обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.2 настоящего договора, в течение одного месяца с момента предоставления победителем кадастрового паспорта земельного участка (пункт 2.4.2); принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных ветхими и аварийными и подлежащими сносу и расположенных территории. Максимальный срок выполнения данного обязательства 30 рабочих дней с момента утверждения проекта планировки территории (пункт 2.4.3).

30.01.2008 администрацией утвержден градостроительный план земельного участка № RU25302000-0000000000000477, в котором указано, что в границах участка находятся многоквартирные жилые дома по адресу: ул. Горького, 1, 2, 4, 6, 8, 10; ул. Куйбышева, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 5, 7, 9, 11, 13, 15. 

ЗАО «Стройинвест» исполнило свою обязанность по внесению платы по договору (пункт 2.2.1), что подтверждается платежными поручениями от 24.12.2009 № 5, от 04.03.2014 № 213. 

На основании постановления администрации от 10.09.2014 № 2104-па сторонами подписано дополнительное соглашение от 12.09.2014 № 40-С к указанному договору, в соответствии с которым его пункт 2.2.3 изложен в новой редакции: победитель своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязан построить либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Для сноса домов необходимо застройщику построить либо приобрести жилые помещения, равнозначные по количеству комнат и общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, в соответствии с таблицей, в том числе, 1-комнатных квартир – 78, 2-комнатных квартир – 12. Застройщик обязан произвести расселение граждан из вышеуказанных квартир до начала строительства за свой счет. 

Постановлением администрации от 21.05.2014 № 1573-па ЗАО «Стройинвест» в собственность для строительства предоставлен из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8223, с видом разрешенного использования «развитие застроенной территории», площадью 53 959 кв.м, местоположение которого: Приморский край, г. Артем, район ул. Горького, Куйбышева, Лазо.

АО «Стройинвест» в рамках исполнения обязанностей по договору представило проект планировки территории квартала, ограниченного                    ул. Горького, Куйбышева и Лазо, в г. Артеме Приморского края, 10.11.2015 проект отправлен на доработку.

24.11.2015 АО «Стройинвест» внесло данный земельный участок в уставный капитал ООО «Инвестстрой» на основании решения учредителя               № 1, имущество передано по акту приема-передачи от 25.11.2015. Право собственности ООО «Инвестстрой» зарегистрировано в установленном законом порядке 14.01.2016. 

14.01.2016 между АО «Стройинвест» и ООО «Инвестстрой» заключено соглашение о переходе к последнему как к новому правообладателю земельного участка обязанностей по договору от 29.12.2009 № 1, дополнительному соглашению от 12.09.2014 № 40-С. 

Пунктом 2 данного соглашения предусмотрено, что новый правообладатель обязуется осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также выполнить все иные обязательства в соответствии с договором и дополнительным соглашением к договору. Ответственность за неисполнение таких обязанностей переходит на нового правообладателя с момента подписания настоящего соглашения. 

Согласно пункту 3 соглашения выполнение обязательств, начатое до заключения настоящего соглашения, должно быть продолжено первоначальным правообладателем до окончания выполнения обязательства либо до завершения отдельного этапа выполнения обязательства. Максимальный срок завершения выполнения таких обязательств первоначальным правообладателем не может превышать один год.

По данным управления Росреестра по Приморскому краю земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8223 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами: 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720, о чем в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 24.03.2016 внесены сведения. 

30.08.2016 между ООО «Инвестстрой» и ООО «Восток-Лидер» заключен договор купли-продажи земельных участков, по условиям которого к ООО «Восток-Лидер» перешло право собственности на вышеуказанные земельные участки с кадастровыми номерами: 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720. 

Право собственности ООО «Восток-Лидер» на данные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Впоследствии названные стороны в связи с переходом права собственности на спорные земельные участки заключили соглашение от 21.09.2016 о переходе к ООО «Восток-Лидер» прав и обязанностей по договору от 29.12.2009 № 1 (с учетом дополнительного соглашения от 12.09.2014 № 40-С). 

В пункте 3 этого соглашения закреплено, что новый правообладатель обязуется осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также выполнить все иные обязательства в соответствии с договором и дополнительным соглашением к договору. Ответственность за неисполнение таких обязанностей переходит на нового правообладателя с момента подписания настоящего соглашения. 

В пункте 4 соглашения указано, что выполнение обязательств, начатое до заключения настоящего соглашения, должно быть продолжено первоначальным правообладателем до окончания выполнения обязательства либо до завершения отдельного этапа выполнения обязательства. Максимальный срок завершения выполнения таких обязательств первоначальным правообладателем не может превышать три месяца. 

Постановлением главы Артемовского городского округа от 04.04.2016 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715, местоположение: Приморский край, г. Артем, район ул. Горького, Куйбышева, Лазо. 

Распоряжением департамента градостроительства Приморского края от 28.07.2017 частично изменены территориальные зоны – земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8720 отнесены к зоне Ж 4 – застройка многоэтажными жилыми домами, земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719 отнесены к зоне      Ж 3 застройка средне-этажными жилыми домами. 

30.11.2016 на основании договора аренды земельного участка часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715, площадью 2712 кв.м предоставлена ООО «Восток-Лидер» в аренду ЖСК «Гарант» для целей многоквартирной застройки в соответствии с назначением земельного участка, сроком на 11 месяцев. 

05.10.2016 управлением архитектуры и градостроительства администрации ЖСК «Гарант» выдано разрешение на строительство                       № RU25-302-097-2016 объекта капитального строительства – жилой микрорайон в границах улиц Лазо, Горького, Куйбышева в г. Артеме. Жилой многоквартирный дом. Тип 2-1, земельный участок, в пределах которого планируется расположение объекта капитального строительства – 25:27:030201:8715. Срок действия разрешения продлялся до 30.09.2018, а затем до 01.08.2019. 

Между ЖСК «Гарант» и гражданами (пайщиками) заключены договоры №№ К-Г/8, К-Г/9, КГ/10, К-Г/11, К-Г/13, К-Г/15, К-Г/16, К-Г/17, К-Г/18,                К-Г/19, К-Г/20, К-Г/21, К-Г/22, К-Г/23, К-Г/24, К-Г/25 о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья (иного помещения), согласно которым пайщики вступили в члены кооператива, участвующего в строительстве многоквартирного жилого дома, на земельном участке, расположенном по адресу: Приморский край, г. Артем, район ул. Горького, Куйбышева, Лазо, кадастровый номер 25:27:030201:8715. 

Паевые взносы на основании договоров №№ К-Г/15, КГ/16, К-Г/17,                   К-Г/18, К-Г/19, К-Г/20, К-Г/22, К-Г/23 вносятся частично пайщиками, частично – АО «Стройинвест» либо ООО «Восток-Лидер», остальные граждане участвуют в строительстве собственными средствами.

Как следует из выписки ЕГРН от 08.12.2018, ЖСК «Гарант» зарегистрировало право собственности на объект незавершённого строительства планируемого назначения: многоквартирный дом, степень готовности 24%, созданный на земельном участке 25:27:030201:8715. 

Между ООО «Восток-Лидер» и ЖСК «Учительский дом» заключен договор аренды земельного участка от 01.11.2018 № 1 с кадастровым номером 25:27:030201:8716, по условиям которого арендодатель передаёт во временное владение и пользование (аренду) арендатору земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8716, площадью 2405 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Артем, район ул. Горького, Куйбышева, Лазо, для целей строительства на указанном земельном участке многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов). Вид разрешенного использования земельного участка – многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, сроком до 31.12.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2018. 

26.11.2018 администрацией по ходатайству ЖСК «Учительский дом» утвержден градостроительный план № RU25302000-0000000000005354 земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8716, согласно которому участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, разрешенный вид использования многоэтажная жилая застройка, дошкольное, начальное, общее среднее образование, коммунальное обслуживание. 

25.07.2017 между администрацией и ООО «Восток-Лидер» заключено дополнительное соглашение к договору от 29.12.2009 № 1, на основании которого ООО «Восток-Лидер» в счет частичного исполнения обязанностей по договору передало, а администрация приняла квартиру площадью 36,3 кв.м, этаж 1, по адресу: 

<

...>. 

09.09.2016 комиссией администрации проведен осмотр элемента планировочной структуры – квартала, ограниченного ул. Горького, Куйбышева, Лазо, о чем составлен акт, в котором зафиксировано, что АО «Стройинвест» произвело снос многоквартирного жилого дома № 2 по                 ул. Горького и осуществляет строительство без расселения граждан. 

Администрацией издано постановление от 17.05.2017 № 659-па об отмене постановления от 21.05.2014 № 1573-па. 

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, администрация указала, что согласно пункту 8 договора от 29.12.2009 № 1 уступка победителем аукциона по договору прав не допускается. В соответствии с пунктом 2.2.2 ЗАО «Стройинвест» обязано подготовить проект планировки территории, включая проект межевания территории на основании градостроительного плана, и в силу пункта 2.1.2 приобрести право на земельный участок в границах территории по выбору в собственность или в аренду без проведения торгов при условии соблюдения условий, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2-2.2.4, 2.2.6 договора. Однако данные обязательства застройщиком не выполнены, в связи с чем администрация не имела права передавать земельный участок в собственность ЗАО «Стройинвест», в результате чего постановлением от 17.05.2017 № 659-па постановление от 21.05.2014 № 1573-па отменено. Государственная регистрация права на земельный участок ЗАО «Стройинвест» произведена в нарушение закона как и совершение последующих сделок.

При рассмотрении спора арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, с которым не может не согласиться суд кассационной инстанции о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующих обстоятельств и применяемых норм права.

Так, судами отмечено, что возникшие между администрацией и АО «Стройинвест» правоотношения регулируются совокупностью частноправовых и публично-правовых норм, что предопределяет применение к ним общих норм об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ, с учетом особенностей установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу части 8 статьи 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством. 

Согласно пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части.

На основании постановления от 21.05.2014 № 1573-па, которое в установленном законом порядке не оспорено, земельный участок передан администрацией во исполнение договора от 29.12.2009 № 1 в собственность ЗАО «Стройинвест» при наличии неисполненных в полном объеме обязательств последним, в частности предусмотренного пунктом 2.2.2 договора условия по подготовке проектной документации. 

Право частной собственности охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Реализую правомочие собственника ЗАО «Стройинвест» внесло в уставный капитал земельный участок ООО «Инвестстрой», оформив данную сделку решением от 25.11.2015 № 1. Право собственности последнего зарегистрировано в предусмотренном законом порядке.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Право на отчуждение земельных участков, предоставленных в рамках договора о развитии застроенной территории, новым правообладателям императивно установлено частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ, согласно которой при осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Принимая во внимание, что в силу специфики возникших правоотношений запрет на уступку права и перевод долга, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, не распространяется на передачу прав и перевод обязанностей по договору о развитии застроенной территории, а нормы градостроительного законодательства не содержат такого запрета, с учетом того, что частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность передачи прав на земельные участки, предоставленные по договору о развитии застроенной территории, лицу, не участвовавшему в аукционе, с переводом на такое лицо обязанностей стороны договора, суды пришли к выводу об отсутствии законодательных ограничений для передачи прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории. 

В силу этого пункт 8.3 договора от 29.12.2009 № 1, согласно которому уступка победителем прав и обязанностей по договору не допускается, противоречит действующему законодательству, вследствие чего доводы заявителя кассационной жалобы о том, передав в качестве уставного капитала земельный участок, АО «Стройинвест» нарушило закон и условия договора, подлежат отклонению.

Действующим законодательством не предусмотрено прекращение обязанностей по договору о развитии застроенной территории победителя аукциона в связи с переходом права собственности на земельный участок, предоставленный в рамках такого договора, иным лицам. Следовательно, приобретение земельного участка, предоставленного изначально в рамках договора о развитии застроенной территории, возлагает для нового правообладателя исполнение обязанностей, предусмотренных договором. 

Поскольку земельный участок получен в собственность при неисполнении победителем аукциона обязанностей по договору, суды сделали правильный вывод со ссылкой на положения пункта 2 статьи 322 ГК РФ о возникновении у прежнего собственника земельного участка – победителя аукциона АО «Стройинвест», и нового - ООО «Восток-Лидер» солидарного обязательства перед администрацией в части исполнения обязанностей по договору от 29.12.2009 № 1.

Более того, суды указали, что ООО «Восток-Лидер» на основании договоров аренды привлекло ЖСК «Гарант» и ЖСК «Учительский дом» для осуществления застройки представленной по договору от 29.12.2009 № 1 территории,  что согласуется с пунктом 1 статьи 46.2 ГрК РФ и пунктом 2.2 договора. При этом фактическое исполнение указанными лицами обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2 договора от 29.12.2009 № 1, принимается истцом, что подтверждается материалами дела.

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В нарушение пункта 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ и пункта 2.4.3 договора от 29.12.2009 № 1 администрация встречное обязательство по принятию решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных ветхими и аварийными, подлежащими сносу, и расположенных на территории, в установленный срок (30 рабочих дней), не исполнила.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016 по делу № 301-ЭС15-5443 со ссылкой на пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика. 

В этой связи суды, руководствуясь положениями статьи 10 ГК РФ, признали, что поведение истца не соответствует критерию добросовестности. Констатировали то обстоятельство, что администрация на протяжении длительного времени знала об отчуждении исходного земельного участка другому правообладателю, о его последующем разделе, о других сделках, совершаемых в отношении уже разделенного земельного участка, однако своими действиями (принятие в муниципальную собственность квартир, утверждение градостроительного плана, утверждение проекта планировки спорной территории, выдача разрешения на строительство) давала контрагентам основания полагаться на правомерность совершаемых ими действий.

Отказывая в иске, суды обоснованно также исходили из того, что администрация, заявляя требования, не обосновала, в чем заключается ее материально-правовой интерес в споре, какие именно права нарушены оспариваемыми действиями и каким образом это нарушенное право может быть восстановлено при положительном результате рассмотрения спора.

На основании вышеизложенного, суды пришли правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным решения учредителя от 24.11.2015 № 01 как основания возникновения права собственности ООО «Инвестстрой» на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8223, площадью 53 959 кв.м; о признании недействительными результатов раздела указанного земельного участка; о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 30.08.2016, заключенного между ООО «Инвестстрой» и ООО «Восток-Лидер». 

Как следствие, суды признали не подлежащими удовлетворению исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Восток-Лидер» на разделенные земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720; о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды ЖСК «Гарант» на часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715, учитывая разъяснения, приведенные в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», принимая фактические обстоятельства того, что спорное имущество во владении администрации не находится. 

Соответственно, отказано в исковом требовании о возложении обязанности на управление Росреестра по Приморскому краю восстановить сведения в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 25:27:030201:8223. 

Доводов, способных повлиять на выводы судов обеих инстанций и их опровергающих, кассационная жалоба не содержит.

Фактические обстоятельства спора установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений сторон и иных лиц, участвующих в деле, выводы судов соответствуют этим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.12.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2019 по делу № А51-21149/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова                   

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков         

 

М.Ю. Ульянова