﻿Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-8973/2020

город Брянск

29 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 24 ноября 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 ноября 2021 года.

 

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи: Поддубной И.С. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филиной У.В.,    

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Пашковой Галины Федоровны, г.Красногорск Московской области,

к индивидуальному предпринимателю Макаревич Ольге Васильевне, г.Брянск,

третье лицо - Аминтазаева Елена Евгеньевна, г.Брянск,

о взыскании 580 644 руб. 89 коп., 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Хамейкиной О.В. по доверенности № 50 АБ4269790 от 13.08.2020, диплом БВС 0942871,

от ответчика: Голышева В.А. по доверенности от 12.10.2020, паспорт,

от третьего лица: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пашкова Галина Федоровна (далее – ИП Пашкова Г.Ф., истец) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Макаревич Ольге Васильевне (далее – ИП Макаревич О.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 200 000 руб. за период с 01.07.2020 по 31.08.2020 по договору аренды недвижимого имущества б/н от 01.07.2020 и 400 000 руб. за период с 01.07.2020 по 31.08.2020 по договору аренды недвижимого имущества №2 от 01.07.2020.

Определением суда от 14.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Аминтазаева Елена Евгеньевна. 

Третье лицо - Аминтазаева Е.Е., надлежащим образом извещенная судом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание 24.11.2021 не направила, отзыв на исковое заявление не представила.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие третьего лица порядке, предусмотренном ст.ст.123, 156 АПК РФ. 

В судебном заседании судом оглашено поступившее от истца ходатайство об уменьшении размера исковых требований, согласно которому истец просит суд взыскать с ответчика 580 644 руб. 89 коп., в том числе: 193 548 руб. 20 коп. долга по арендной плате за период с 01.07.2020 по 29.08.2020 по договору аренды недвижимого имущества б/н от 01.07.2020 и 387 096 руб. 69 коп. долга по арендной плате за период с 01.07.2020 по 29.08.2020 по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2020 №2, а также                                14 613 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по делу.

Представитель истца поддержала заявленное ходатайство.

Судом в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, удовлетворено ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований.

Представитель истца поддержала заявленные требования с учетом принятых судом уточнений.

Представитель ответчика поддержал ранее заявленные возражения.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

01 июля 2020 года между  индивидуальным  предпринимателем Пашковой Галиной Федоровной (далее - Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Макаревич Ольгой Васильевной (далее - Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - Договор).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01 июля 2020 года Арендодателем было передано Арендатору недвижимое имущество: нежилое здание – административное здание, этажность: 2, кадастровый номер: 32:02:0080901:1360, площадь 263,6 кв.м., адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, п.Новые Дарковичи.

Согласно п. 5.1. Договора за пользование помещением стороны установили арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей.

В соответствии с 5.2. Договора размер ежемесячной постоянной части арендной платы за помещение по настоящему договору составляет: 100 000 (сто тысяч) рублей, НДС не предусмотрен в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. 

Постоянная часть арендной платы перечисляется на расчетный счет Арендодателя путем предоплаты не позднее 5-го числа месяца, за который осуществляется платеж.  Выставление счетов не требуется для оплаты постоянной части.

Ответчик в нарушение условий договора не вносил арендные платежи за пользование нежилым помещением за период с июля по август 2020 года. Общая задолженность ответчика по арендной плате составила 193 548 руб. 20 коп. (с учетом ходатайства об уменьшении размера исковых требований, удовлетворенного судом 24.11.2021).

Кроме того, 01 июля 2020 года между индивидуальным предпринимателем Пашковой Галиной Федоровной (далее - Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Макаревич Ольгой Васильевной (далее - Арендатор) также  был заключен договор аренды недвижимого имущества №2 (далее - Договор).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01 июля 2020 года Арендодателем было передано Арендатору недвижимое имущество: Нежилое здание - убойный цех (камера №14 – 30 кв. м; камера №16 – 57,8 кв. м), кадастровый номер: 32:02:0080401:291, Этажность: 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, с. Дарковичи, ул. Пролетарская, д. 8 в.

Согласно п. 5.1. Договора за пользование помещением стороны установили арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей.

В соответствии с 5.2. Договора размер ежемесячной постоянной части арендной платы за помещение по настоящему договору составляет: 200 000 (двести тысяч) рублей, НДС не предусмотрен в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. 

Постоянная часть арендной платы перечисляется на расчетный счет Арендодателя путем предоплаты не позднее 5 -го числа месяца, за который осуществляется платеж.  

Ответчик в нарушение условий договора не вносил арендные платежи за пользование нежилым помещением за период с июля по август 2020 года. Общая задолженность ответчика по арендной плате составила 387 096 руб. 69 коп. (с учетом ходатайства об уменьшении размера исковых требований, удовлетворенного судом 24.11.2021).

Претензиями от 14.08.2020, полученными ответчиком, истец уведомил последнего о ненадлежащем исполнении договорных обязательств, необходимости погасить образовавшуюся задолженность. 

Вместе с тем, требования истца, изложенные в указанных выше претензиях, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Оценивая правовую природу заключенных сторонами договоров, суд, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон, их объема, полагает, что в силу специфики своего предмета по правовому содержанию и характеру они являются договорами аренды, которые регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как было указано выше, 01 июля 2020 года между индивидуальным предпринимателем Пашковой Галиной Федоровной (далее - Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Макаревич Ольгой Васильевной (далее - Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1. указанного договора аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое здание – административное здание, этажность: 2, кадастровый номер: 32:02:0080901:1360, площадь 263,6 кв.м., адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, запись регистрации №32:02:0080901:1360-32/001/2018 от 18.04.2018.

В соответствии с п. 2.1.1 договора аренды недвижимого имущества Арендодатель обязуется передать помещение во временное владение и пользование в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего договора.

Как следует из п. 4.1 договора аренды, передача помещения Арендодателем Арендатору осуществляется по акту приема-передачи. Подписание акта приема-передачи свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду. Акт приема-передачи помещения Арендатору является неотъемлемой частью настоящего договора. 

Согласно п. 6.1 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течении 11 (одиннадцати) месяцев. 

В соответствии с условиями договора (п.п. 2.1.1, 4.1 договора) истец передал ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, общей площадью 263,6 кв.м., что подтверждено актом приема-передачи от 01.07.2020. 

Арендатор (ответчик) обязался своевременно вносить арендную плату (пункт 3.1.3 договора).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.1. Договора за пользование помещением стороны установили арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей.

В соответствии с 5.2. Договора размер ежемесячной постоянной части арендной платы за помещение по настоящему договору составляет: 100 000 (сто тысяч) рублей, НДС не предусмотрен в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. 

Постоянная часть арендной платы перечисляется на расчетный счет Арендодателя путем предоплаты не позднее 5 -го числа месяца, за который осуществляется платеж.  Выставление счетов не требуется для оплаты постоянной части.

Истец исполнил обязательство по договору аренды надлежащим образом, передав ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, общей площадью 263,6 кв.м. Факт передачи помещения подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен. 

01 июля 2020 года между индивидуальным  предпринимателем Пашковой Галиной Федоровной (далее - Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Макаревич Ольгой Васильевной (далее - Арендатор) также  был заключен договор аренды недвижимого имущества №2 (далее - Договор).

Согласно п. 1.1. указанного договора аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое здание – убойный цех (камера №14 - 30 кв.м.: камера №16 - 57,8 кв.м.), этажность: 1, кадастровый номер: 32:02:0080401:291, адрес (местоположение): Брянская область, р-н Брянский, с.Дарковичи, ул.Пролетарская, д.8в, запись регистрации №32:02:0080401:291-32/001/2018-29 от 18.04.2018.

В соответствии с п. 2.1.1 договора аренды недвижимого имущества Арендодатель обязуется передать помещение во временное владение и пользование в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего договора.

Как следует из п. 4.1 договора аренды, передача помещения Арендодателем Арендатору осуществляется по Акту приема-передачи. Подписание акта приема-передачи свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду. Акт приема-передачи помещения Арендатору является неотъемлемой частью настоящего договора. 

Согласно п. 6.1 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течении 11 (одиннадцати) месяцев. 

В соответствии с условиями договора (п.п. 2.1.1, 4.1 договора) истец передал ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: Брянская область, Брянский район, с.Дарковичи, ул.Пролетарская, д.8в, что подтверждено актом приема-передачи от 01.07.2020. 

Арендатор (ответчик) обязался своевременно вносить арендную плату (пункт 3.1.3 договора).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.1. Договора за пользование помещением стороны установили арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей.

В соответствии с 5.2. Договора размер ежемесячной постоянной части арендной платы за помещение по настоящему договору составляет: 200 000 (двести  тысяч) рублей, НДС не предусмотрен в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. 

Постоянная часть арендной платы перечисляется на расчетный счет Арендодателя путем предоплаты не позднее 5 -го числа месяца, за который осуществляется платеж.  Выставление счетов не требуется для оплаты постоянной части.

Истец исполнил обязательство по договору аренды надлежащим образом, передав ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: Брянская область, Брянский район, с.Дарковичи, ул.Пролетарская, д.8в. Факт передачи помещения подтвержден материалами дела. 

Однако ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по договору в части уплаты арендных платежей. В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие внесение ответчиком арендных платежей в установленные договорами  сроки за спорные периоды.

В обоснование возражений ответчик указывает на то, что ранее между сторонами были заключены договоры аренды на нежилые помещения, расположенные по адресу: Брянская область, Брянский район, с.Дарковичи, ул. Пролетарская, 8, в частности: договор аренды №01/11/2019-2 от 01.11.2019 на административное здание площадью 263,6 кв.м. сроком до 01.11.2020 с установленной на 2020 год ежемесячной арендной платой в размере 20 000 рублей и договор аренды № 02/11/2019-2 от 01.11.2019 на убойный цех (камера №14-30 кв.м., камера №16-30 кв.м.) площадью 60 кв.м. сроком до 01.11.2020 с установленной на 2020 год ежемесячной арендной платой в размере 10 000 рублей.

Ответчик указывает, что данные договоры аренды в установленном законом порядке не были расторгнуты, а переданное в аренду имущество не было возвращено                       ИП Пашковой Г.Ф. по акту приема-передачи; представленные ИП Пашковой Г.Ф. в обоснование заявленного иска объекты недвижимости по договорам аренды от 01.07.2020 фактически Макаревич О.В. не передавались, т.к. находились в тот момент в ее в пользовании на основании ранее заключенных договоров аренды от 01.11.2019.

Между тем с такими доводами ответчика согласиться нельзя, поскольку они не соответствуют нормам материального права.

Так, в соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. При этом соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор (п.1 ст.452 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а п.3 данной статьи говорит о том, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Таким образом, заключая 01.07.2020 новые договоры аренды до истечения срока действия договоров аренды от 01.11.2019, стороны выразили намерение прекратить арендные отношения в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 450 ГК РФ.

Следовательно, по соглашению сторон заключение новых договоров аренды прекратило действие предыдущих договоров. При этом, отсутствие в более поздних договорах ссылки на расторжение (прекращение) ранее действующих договоров аренды не может рассматриваться как доказательство сохранения их действия.

Применительно к нормам статей 434, 450, 452 ГК РФ о прекращении договорных отношений по договорам аренды от 01.11.2019 свидетельствует именно подписание между сторонами договоров аренды от 01.07.2020.

Несмотря на то, что срок действия первых договоров аренды установлен до 01.11.2020, истец подписал с ответчиком новые договоры аренды фактически на те же нежилые помещения, но большей площади, с изменением размера арендной платы.

Следовательно, заключение новых договоров аренды служит подтверждением того, что волеизъявление сторон было направлено на расторжение договоров аренды от 01.11.2019 и изменение их условий как в части изменения площади арендуемых помещений, так и в части размера арендной платы.

Более того, одно и то же имущество не может быть объектом пользования ответчика на основании одновременно двух договоров. Из материалов дела не следует, что после 01 июля 2020 года ИП Макаревич О.В. оплачивала аренду в установленном договорами аренды от 01.11.2019 размере арендной платы.

Как из имеющихся в материалах дела платежных поручений №№ 162, 163 от 03.03.2020 и № 187 от 12.03.2020 усматривается, что арендная плата была внесена                      ИП Макаревич О.В. по договорам аренды от 01.11.2019 до июня 2020 года, что подтверждает довод истца о том, что с 01.07.2020 ранее заключенные договоры аренды прекратили свое действие в связи с заключением новых договоров аренды. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Кроме того, по договорам аренды от 01.07.2020 ИП Макаревич О.В. приняла арендуемые помещения по актам приема-передачи от 01.07.2020, что также свидетельствует о заключенности договоров аренды.

При этом, как следует из акта приема-передачи от 01.07.2020 к договору аренды №2, Арендодателем было передано Арендатору недвижимое имущество: Нежилое здание - убойный цех (камера №14 – 30 кв. м; камера №16 – 57,8 кв. м), кадастровый номер: 32:02:0080401:291, Этажность: 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, с. Дарковичи, ул. Пролетарская, д. 8 в. Следовательно, камера №16 по новому договору аренды передана большей по площади, чем по ранее заключенному договору аренды.

То обстоятельство, что договоры аренды от 01.07.2020 заключены до истечения срока действия договоров от 01.11.2019, не является основанием для признания новых договоров аренды притворной сделкой. Договоры аренды заключены на других условиях, поэтому действие прежних условий прекратилось. 

Межу тем, суд не соглашается с доводом стороны истца о незаключенности договоров аренды от 01.11.2019 на основании того, срок их действия превышает 1 год и они не прошли государственную регистрацию, исходя из следующего: 

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку договоры аренды от 01.11.2019 не прошли необходимую государственную регистрацию, они не порождают тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договоров аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретные помещения в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договоров аренды , истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Принимая во внимание то обстоятельство, что сторонами исполнялись  обязательства по договорам аренды от 01.11.2019, оснований для признания данных договоров аренды незаключенными не имеется. 

При этом суд полагает, что заключая 01.07.2020 новые договоры аренды до истечения срока действия договоров аренды от 01.11.2019, стороны выразили намерение прекратить арендные отношения по ранее действующим договорам аренды, следовательно, обязанность по оплате арендной платы возникла у ответчика на основании договоров аренды от 01.07.2020.   

В обоснование своих возражений представитель ответчика указывает на действия истца, направленные на невыполнение существенных условий аренды, касающихся свободного и беспрепятственного доступа к арендуемому помещению.  

Возражения ответчика в этой части арбитражный суд находит необоснованными и подлежащими отклонению.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации какие-либо доказательства в подтверждение указанных обстоятельств ответчиком суду не представлены.

Напротив, из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.09.2020 на которое ссылается представитель ответчика, следует и установлено оперуполномоченным ОЭБ и ПК МО МВД России «Брянский» капитаном полиции Поляковым К.В., что никаких препятствий в осуществлении доступа Макаревич О.В. к арендуемым помещениям не оказывается. Кроме того, с 04.09.2020 по 07.09.2020 Макаревич О.В. осуществила вывоз принадлежащего ей оборудования, документов и прочих материальных ценностей, расположенных в зданиях «убойного цеха» и административном здании.  

Также, ответчик ссылается, что истец незаконно под давлением и угрозой понесения значительных финансовых убытков понудил ИП Макаревич О.В. подписать договоры аренды от 01.07.2020 на нерыночных условиях, в связи с чем платежи за аренду объектов увеличены в 10 раз, а указанные договоры являются кабальной сделкой.

Возражения ответчика арбитражный суд находит необоснованными, исходя из следующих оснований.

В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Как было установлено судом, ранее действовавшие договоры аренды от 01.11.2019 прекратили свое действие в связи с заключением сторонами новых договоров аренды от 01.07.2020. При этом указанные договоры собственноручно подписаны ИП Макаревич О.В., следовательно, соглашение о размере платы за пользование арендованным имуществом было достигнуто.

При этом довод  представителя ответчика о кабальности сделки не подтверждается соответствующими доказательствами, поскольку увеличение согласованной и  установленной договором платы само по себе не свидетельствует о кабальности сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если поведение этого лица после заключения сделки давало основание его контрагентам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ ).

Сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на его недействительность. Данное правило вытекает из начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, в силу которого при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (подпункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, поскольку ИП Макаревич О.В. собственноручно подписала договоры аренды недвижимого имущества от 01.07.2020, а также акты приема-передачи,  то в силу ст.310 ГК РФ она обязана вносить арендную плату в размере и сроки, установленные заключенными договорами.

Согласно пункту 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В силу данной правовой нормы для признания сделки кабальной потерпевший должен доказать причинно-следственную связь между стечением у него тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях, и осведомленность другой стороны об указанных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о кабальности сделки, возлагается на ответчика.

Однако стороной ответчика, заявившей о кабальности спорных договоров аренды, не представлено ни одного относимого и допустимого доказательства в обоснование указанного довода.

Ссылка представителя ответчика на то, что истец незаконно удерживал на своей территории имущество ИП Макаревич О.В. и тем самым под угрозой присвоения данного имущества, а также не предоставлением доступа к имуществу, в т.ч. к скоропортящемуся товару, являющемся предметом ее предпринимательской деятельности, обязал последнюю подписать договоры аренды, не соответствует действительности и никакими объективными доказательствами не подтверждается.

 Ссылка представителя ответчика на приказ №2 от 01.08.2020 об утверждении инструкции по организации пропускного режима и охраны здания  ООО «Мясокомбинат» как на доказательство, подтверждающее факт чинения ИП Макаревич О.В. препятствий в пользовании арендуемыми помещениями, не может быть принята во внимание, поскольку введение пропускного режима на объекте и оформление данного факта в установленном порядке, не подтверждает факт чинения препятствий в пользовании арендуемыми объектами. Более того, как следует из представленной представителем ответчиком переписки между Макаревич О.В. и Пашковым Р.А. в мессенджере, Пашков Р.А. предлагает на основании договора аренды помещений (т.е. подтверждает факт заключения договоров аренды и фактическое использование арендуемых помещений ответчиком) предоставить список сотрудников для прохода в офисное здание и в коровник, а также заявку по вывозу оборудования с цеха (18-19 августа).  При этом, как следует из ответа Макаревич О.В., она ссылается на отсутствие в договоре пункта о пропускном режиме и на тот факт, что на территории офиса она находится на законных основаниях. 

 Ни одно из сообщений в представленной переписке не свидетельствует и не подтверждает тот факт, что ИП Макаревич О.В. не использует арендуемые ею помещения по спорным договорам аренды и что ей чинились препятствия в пользовании данными объектами недвижимости, а также то, что договоры аренды от 01.07.2020 были подписаны ИП Макаревич О.В. вынужденно в августе 2020 года. 

Не принимает во внимание арбитражный суд и довод ответчика о смене  собственника спорных объектов с августа 2020 года, так как в возникшей ситуации данное обстоятельство не имеет юридического значения, поскольку в соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (ст.ст.383, 387 ГК РФ).

Новый собственник вправе требовать уплату арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество, ведь в соответствии со ст.551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Из материалов дела следует, что право собственности на арендуемые объекты недвижимости возникло у Аминтазаевой Е.Е. 18.08.2020 (произведена государственная регистрация права собственности) на основании договора купли-продажи от 07.08.2020. 

Согласно п.4.1 заключенного между сторонами договора, право собственности на имущество, являющееся предметом настоящего договора, переходит к покупателю с момента государственной регистрации права собственности. 

С момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником имущества и принимает на себя обязанности по уплате налога на имущество или иного налога, предусмотренного действующим законодательством (п.4.2 договора).

 При этом, согласно п.3.1 Договора, Продавец обязан в течение 3 (трех) дней с момента получения свидетельства о регистрации перехода права собственности к Покупателю передать имущество, указанное в п.1.1 договора, а Покупатель обязан его принять по акту приема-Передачи, подписанному уполномоченными представителями сторон. 

Согласно п.8.1 указанного договора, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращается при исполнении покупателем и продавцом всех условий настоящего договора, перехода к покупателю права собственности на имущество, подписания акта приема-передачи имущества и проведения полных взаимных расчетов.

Как следует из материалов дела, акт приема-передачи имущества подписан между Пашковой Г.Ф. и Аминтазаевой Е.Е. 30.08.2020. 

Таким образом, право получения арендной платы у нового собственника арендованного имущества – Аминтазаевой  Е.Е. возникло не ранее 31.08.2020. 

Принимая во внимание вышеизложенное, ИП Пашкова Г.Ф. вправе предъявлять требования о взыскании задолженности по арендной плате за период июль, по август (по 29 августа) 2020 года по указанным выше договорам аренды.  

Доказательства того, что ответчик вносил плату за пользование имуществом (арендную плату) по договорам аренды от 01.07.2020 в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.

Расчет суммы долга представлен только истцом и не оспорен ответчиком путем представления контррасчета. Конкретных доводов относительно ошибочности расчета, составленного истцом, ответчиком не приведено. Расчет произведен истцом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, проверен судом и признан правильным.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку ИП Макаревич О.В. пользовалась помещениями, принадлежащими истцу с 01.07.2020 по 29.08.2020, то в соответствии с п.п.3.1.3, 5.1, 5.2 договоров аренды она обязана за весь указанный период оплатить арендную плату, размер которой составляет 193 548 руб. 20 коп. по договору аренды б/н от 01.07.2020 и в размере 387 096 руб. 69 коп. по договору аренды №2 от 021.07.2020. 

Ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А09-5950/2014, в обособленном споре по которому участвуют ИП Пашкова Г.Ф. и ответчик, судом отклоняется ввиду следующего.

Пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ установлено, что арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность или затруднительность рассмотрения одного дела до принятия судебного акта по другому делу; имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов.

Обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть могут влиять на рассмотрение дела по существу. Кроме того, такие обстоятельства должны иметь преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах, устанавливаемых судом по отношению к лицам, участвующим в деле.

В силу части 1 статьи 145 АПК РФ производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

Положения пункта 1 части 1 статьи 143 и пункта 1 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предписывающие арбитражному суду приостановить производство по делу (до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда) в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом, являются гарантией вынесения судом законного и обоснованного решения и не предполагают их произвольного применения. Вопрос о необходимости приостановления производства по делу разрешается арбитражным судом в каждом конкретном случае на основе установления и исследования фактических обстоятельств в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения.

Следовательно, невозможность рассмотрения спора не зависит от усмотрения суда и обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде и, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

Таким образом, учитывая указанные процессуальные нормы, одним из условий приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела. Обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть влиять на результат его рассмотрения по существу. Указанные обстоятельства должны иметь преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах, устанавливаемых судом по отношению к лицам, участвующим в деле.

Предметом спора по настоящему делу является задолженность по арендной плате за пользование объектами недвижимости, расположенными по адресу: Брянская область, Брянский район, с.Дарковичи, ул. Пролетарская, д.8в, в частности: административное здание площадью 263,6 кв.м. и убойный цех (камера №14-30 кв.м., камера №16-30 кв.м.) площадью 60 кв.м., в то время как предметом спора по делу №А09-5950/2014 является перевод на Пашкову Г.Ф. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи №27 объекта недвижимого имущества от  15.05.2020, заключенному между ООО «Форам» в лице конкурсного управляющего Доронина М.В. и индивидуальным предпринимателем Макаревич О.В., на объект недвижимого имущества: коровник на 1100 голов, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 4440,9 кв.м., инв.№171/04/08:1000/А, литер А, условный номер: 32-32-02/021/2009-247, расположенный по адресу: Брянская область, Брянский район, с.Дарковичи, ул.Пролетарская, д.8А, стоимостью 2 745 478,92 руб.; а также по договору купли-продажи №28 объекта недвижимого имущества от  15.05.2020, заключенному между ООО «Форам» в лице конкурсного управляющего Доронина М.В. и индивидуальным предпринимателем Макаревич О.В., на объект недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под животноводческий комплекс на 1100 голов, общая площадь: 9331 кв.м., с кадастровым номером 32:02:210160:2, расположенный по адресу: Брянская область, Брянский район, с.Дарковичи, ул.Пролетарская, уч.8а, стоимостью                458 136,63 руб., со взысканием с ИП Пашковой Г.Ф. в пользу ИП Макаревич О.В. денежных средств в размере 3 203 615,55 рублей. 

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, учитывая изложенное выше и установленные по делу обстоятельства, суд полагает, что приостановление производства по настоящему делу при недоказанности необходимости для такого процессуального действия не может способствовать эффективной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, скорейшему разрешению спора и выполнению судом задач судопроизводства, сформулированных в статье 2 АПК РФ. Следовательно, законных оснований для приостановления производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по обособленному спору в рамках дела №А09-5950/2014 не имеется.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Государственная пошлина по настоящему делу, исходя из цены иска в размере 580 644 руб. 89 коп. (с учетом уменьшения 24.11.2021), составляет 14 613 руб.

Истцом при обращении в суд с настоящим иском о взыскании 600 000 руб. государственная пошлина уплачена в размере 15 000 руб., что подтверждается чеком-ордером (операция 200) от 15.09.2020. 

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах государственная пошлина в размере 14 613 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с последнего в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Излишне уплаченная                                государственная пошлина в размере 387 руб. подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета на основании п.1 ст. 333. 40 НК РФ.  

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования индивидуального предпринимателя Пашковой Галины Федоровны к индивидуальному предпринимателю Макаревич Ольге Васильевне                          о взыскании 580 644 руб. 89 коп. удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Макаревич Ольги Васильевны, г.Брянск, в пользу индивидуального предпринимателя Пашковой Галины Федоровны, г.Красногорск Московской области, 580 644 руб. 89 коп., в том числе: 193 548 руб. 20 коп. долга по арендной плате за период с 01.07.2020 по 29.08.2020 по договору аренды недвижимого имущества б/н от 01.07.2020 и 387 096 руб. 69 коп. долга по арендной плате за период с 01.07.2020 по 29.08.2020 по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2020 №2, а также 14 613 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по делу.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Пашковой Галине Федоровне, г.Красногорск Московской области, из федерального бюджета 387 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру (операция 200) от 15.09.2020.  

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

 

Судья                                                                                                                     И.С. Поддубная