АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 мая 2017 года

Дело №

А21-5555/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Ракчеевой М.А.,        Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» Котельниковой С.И. (доверенность от 05.07.2016), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2016 (судья Любимова С.Ю.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Колосова Ж.В.) по делу    № А21-5555/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции», место нахождения: 236039, Калининградская обл., Калининград, Эльблонгская ул., д. 15, к. 10, ОГРН 1113926020383, ИНН 3906239322 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград», место нахождения: 236006, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее – Администрация), федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», место нахождения: 107078, Москва, Орликов пер., д. 10, стр. 1, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, в лице филиала по Калининградской области (далее – Кадастровая палата), обществу с ограниченной ответственностью «Капитал», место нахождения: 236004, Калининградская обл., Калининград, ул. Дзержинского, д. 78, 45, ОГРН 1113926026774, ИНН 3906242815 (далее – ООО «Капитал»), о признании незаконными действий Администрации по утверждению схемы образования двух земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150516:17 и 39:15:150516:18, а также по отказу в заключении с Обществом договора от 24.02.2016 № 50/2016-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17; признании недействительным распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет) от 13.06.2015 № 4337/р-КМИ; признании недействительным договора от 16.10.2015 № 012550 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1000, заключенного между Администрацией и ООО «Капитал»; обязании Кадастровой палаты снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:150516:1000 и 39:15:150516:1001; обязании Администрации заключить с Обществом договор от 24.02.2016 № 50/2016-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17.            

Решением от 26.09.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неверную оценку судами юридически значимых обстоятельств. По мнению подателя жалобы, судами не учтено, что, как установлено судебными актами по делу № А21-5983/2011, предметом торгов являлось не только здание, но и право аренды земельного участка площадью 18 116 кв. м, а истец в силу прямого указания закона с момента приобретения объекта недвижимости приобрел и право пользования соответствующей частью земельного участка; при перераспределении земельных участков не соблюдены требования статей 11.2, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации; обстоятельства дела свидетельствуют о допущенном Администрацией злоупотреблении своими правами при совершении действий по перераспределению земельных участков.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. 

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 11.07.2011 о результатах торгов по продаже арестованного имущества Общество приобрело в собственность складское здание общей площадью 938,60 кв. м, расположенное по адресу: Калининградская обл., Калининград, ул. Суворова, д. 44, а также право аренды земельного участка общей площадью 18 116 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:0017 сроком на 49 лет. Переход к Обществу права собственности на складское здание зарегистрирован 12.09.2011.

Ранее здание принадлежало обществу с ограниченной ответственностью «Морская звезда» (далее – ООО «Морская звезда»), которому земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:17 был предоставлен в аренду по договору от 12.02.98 № 001603.

В октябре 2014 года Общество обратилось в Комитет с заявлением об оформлении земельных отношений и внесении изменений в договор аренды в части нового арендатора. Комитет отказал Обществу в оформлении арендных отношений со ссылкой на наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении участка арендой в пользу ООО «Морская звезда». 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2015 по делу № А21-3189/2015 Обществу отказано в признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17, возникшего из договора аренды от 12.02.98, в пользу ООО «Морская звезда» по причине расторжения этого договора соглашением сторон от 11.09.2015, зарегистрированным 27.11.2015.

В рамках названного дела определением суда от 10.09.2015 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Кадастровой палате совершать действия по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17.

03.02.2016 Общество обратилось к Администрации с заявлением об оформлении права аренды земельного участка площадью 18 116 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:17.

Письмом от 29.02.2016 Комитет направил Обществу подготовленный и подписанный со стороны арендодателя договор от 24.02.2016 № 50/2016-А аренды названного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Подписанный экземпляр договора Общество возвратило в Комитет.  

Письмом от 30.05.2016 Комитет в ответ на запрос Общества сообщил ему, что 15.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:17 снят с государственного кадастрового учета в связи с регистрацией договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1000, образованного в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150516:17 и 39:15:150516:18 в соответствии со схемой, утвержденной распоряжением Комитета от 13.06.2015  № 4337/р-КМИ.        

В отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1000 заключен договор аренды от 16.10.2015 № 012550 с ООО «Капитал», договор зарегистрирован 14.04.2016.

Общество, ссылаясь на то, что в силу закона в связи с приобретением здания к нему перешло и право аренды земельного участка, считая незаконными действия Администрации по перераспределению земельных участков и заключению договора аренды с ООО «Капитал», а также действия Кадастровой палаты, произведенные в период существования судебного запрета и при наличии договора аренды земельного участка с кадастровым номером  39:15:150516:17, по снятию названного участка с кадастрового учета, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Общества, исходил из следующего. Договор аренды от 24.02.2016 № 50/2016-А ввиду отсутствия его государственной регистрации не считается заключенным; сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 39:15:150516:1000 и 39:15:150516:1001 внесены в государственный кадастр недвижимости 06.08.2015, до вынесения определения от 10.09.2015 по делу № А21-3189/2015 о запрете кадастровому органу совершать соответствующие действия. На момент перераспределения земельных участков Общество не являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17 и обладателем вещных прав на него, в связи с чем для преобразования земельного участка не требовалось его согласия. Несоблюдение условий относительно обеспечения доступа на земельный участок является основанием для приостановления осуществления постановки участка на кадастровый учет, но не отказа в утверждении схемы земельного участка.

Апелляционный суд поддержал указанные выводы суда первой инстанции. 

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, исходя из указанных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, Общество как собственник здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150516:17, было вправе требовать внесения изменений в заключенный с предыдущим собственником здания договор аренды данного земельного участка в части арендатора, независимо от оформления с ним договорных отношений, и приобрело право пользования земельным участком на условиях действовавшего договора аренды, что прямо указано в протоколе от 11.07.2011 о результатах торгов. В связи с изложенным при преобразовании земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17 не могли не учитываться права и интересы Общества как собственника здания, расположенного на этом участке, и лица, к которому право пользования данным земельным участком на условиях ранее заключенного с предыдущим собственником договора аренды перешло в силу закона.

Как видно из материалов дела, из исходных земельных участков площадью 18 116 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:17 и площадью 2944 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:18 путем их перераспределения в соответствии со схемой, утвержденной распоряжением Комитета от 13.06.2015 № 4337/р-КМИ, образованы земельный участок площадью 19 768 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:1000 и земельный участок площадью 1292 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:1001. В земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1000 включены часть площадью 16 824 кв. м земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17 и часть площадью 2944 кв. м земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:18. Земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1001 образован из части земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17 и, как видно из схемы расположения земельных участков и чертежа земельных участков и их частей (том 1, листы 108, 109), целиком находится внутри земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1000.              

Общество, оспаривая действия органов местного самоуправления и Кадастровой палаты по образованию и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1000, ссылалось на нарушение при образовании земельных участков требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно данной статье не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Вопреки утверждению суда апелляционной инстанции данный довод Общества не получил надлежащей оценки суда первой инстанции. Суд первой инстанции сослался только на то, что необеспечение доступа к земельному участку не препятствует утверждению схемы земельного участка. Однако это указание противоречит подпункту 1 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка ее с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Кодекса требований к образуемым земельным участкам. По существу доводы Общества о нарушении требований названной статьи при образовании земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150516:1000 и 39:15:150516:1001 судами не исследованы.

При таком положении кассационная инстанция находит, что выводы судов об отказе в удовлетворении требований Общества не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам спора, положениям земельного и гражданского законодательства, в связи с чем обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции для повторного рассмотрения с учетом изложенного выше.        

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 по делу № А21-5555/2016 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.А. Ракчеева

 Т.И. Сапоткина