ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-26811/2022

Дело № А41-18786/22

08 февраля 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  07 февраля 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  08 февраля 2023 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи: Марченковой Н.В.,

судей:  Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

- лица, участвующие в деле не явились, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 по делу № А41-18786/22, по иску администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Шереметьево-4» 

о взыскании денежных средств,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Шереметьево-4" (далее - общество, ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 06.03.2012 №ЮА-55 задолженности за период с 4 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 26 905 956 руб., неустойки за период с 16.12.2021 по 14.03.2022 в размере 1 577 321 руб. 86 коп, по договору аренды от 06.03.2012 № ЮА-56 задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2022 года по 14.03.2022 включительно в размере 23 254 878 руб. 82 коп, неустойки за период с 01.01.2022 по 14.03.2022 в размере 1 363 282 руб. 85 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2022 года по делу N А41-18786/22 в удовлетворении исковых требований отказано.

 Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.03.2012 №ЮА-55 сроком на 43 года, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:242 площадью 76 521 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Ивакино, вид разрешенного использования "для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей)".

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы определяется в Приложении № 2 (расчет арендной платы) и рассчитывается в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 26 905 956 руб., на которую начислено 1 577 321 руб. 86 коп пени за период с 16.12.2021 по 14.03.2022.

Также администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.03.2012 №ЮА-56 сроком на 43 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:241 площадью 88 535 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Ивакино, вид разрешенного использования "для жилой застройки переменной этажности (1 -17 этажей)".

Условия договора аренды от 06.03.2012 №ЮА-56 идентичны договору аренды от 06.03.2012 №ЮА-55.

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 06.03.2012 №ЮА-56 за период с 1 квартала 2022 года по 14.03.2022 включительно в размере 23 254 878 руб. 82 коп, пени за период с 01.01.2022 по 14.03.2022 в размере 1 363 282 руб. 85 коп.

Ссылаясь на наличие задолженности по указанным договорам аренды, истец направил в адрес ответчика претензию от 12.01.2022 № 153ИСХ-174/9.1-1 с требованием оплатить задолженность, а также пени по спорным договорам аренды в течение 15 календарных дней с момента получения претензии, но в любом случае не более 20 календарных дней с момента ее отправления.

Оставление указанной претензии ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего. 

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 06.03.2012 №ЮА-78 определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что между администрацией и обществом 20.06.2005 заключен инвестиционный контракт №181, который соответствует основным признакам договора о комплексном развитии территории в целях жилой застройки, в связи с чем, по мнению общества, арендная плата за спорный земельный участок должна рассчитываться на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с пунктом 2 инвестиционного контракта от 20.06.2005 № 181, в редакции дополнительного соглашения от 11.07.2011 № 111, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино), с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 16 782 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 1.1 инвестиционного контракта инвестиционным проектом является совокупность организационно-технических мероприятий по созданию объекта.

Согласно пункту 1.2 инвестиционного контракта, объектом является жилой комплекс в составе жилых зданий, нежилых зданий, включая объекты социально-культурного назначения, внеплощадочные инженерные сети и коммуникации, внутриплощадочные магистральные дороги и проезды, объекты благоустройства территории, подземные гаражи, надземный паркинг.

В соответствии с пунктами 2.1, 4, 5.1.2, 5.1, 6 инвестиционного контракта ООО «Шереметьево-4» осуществляет строительство на земельных участках, полученных в аренду от Администрации городского округа Химки Московской области.

Как следует из пункта 2.3 инвестиционного контракта, в редакции пункта 1 дополнительного соглашения от 21.04.2014 № 4, строительство объекта осуществляется в период с 2011 по 2020 годы ориентировочно в составе 6 очередей застройки, каждая из которых состоит из этапов. Вместе с тем согласно статье 8 Инвестиционного контракта срок действия контракта - до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 18.12.2020 по делу № А41-66194/2019 установлено, что ООО «Шереметьево-4» осуществляет комплексную застройку на площади около 115 га в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В настоящее время уже построены и введены в эксплуатацию следующие объекты недвижимости: Жилой комплекс - 1-я очередь (1-я "А" подфаза) детское образовательное учреждение, Жилой комплекс - 1-я очередь (1-я "А" подфаза) Жилые дома №19, №20, №1, №2, №15 №16, №17 №18, №3, №4, №7, №8, таунхаусы с гаражами t17-t20, t1-t3, t21-t25, t26-t33, t34-t46, t4-t6, t7-t16, объекты инженерного обеспечения (газоснабжение), объекты инженерного обеспечения (тепловые сети 1 -ой, тепловые сети 2-ой очереди), объекты инженерного обеспечения (котельная). Квартиры переданы покупателям.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-55 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:242 и договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-56 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:241 заключены между администрацией и обществом в рамках реализации инвестиционного контракта от 20.06.2005 № 181, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 14.12.2021 по делу №А41-50145/21 установлено исполнение обществом обязательств по инвестиционному контракту №181 в части комплексной застройки на площади около 115 га.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможна только посредством заключения дополнительного  соглашения в порядке, установленном договором, в связи  с чем,  формула расчета равна 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка (п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ), не подлежит применении. 

Данный довод заявителя апелляционной жалобы основан на неверном толковании норм права. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Учитывая изложенное, исследовав исполняемый инвестиционный контракт о комплексной застройке территории, заключенный до 01.10.2005, принимая во внимание наличие утвержденной в соответствии с требованиями земельного законодательства документации по планировке территории, существующей территориальной зоны по комплексному и устойчивому развитию территорий с учетом положения пункта 14 статьи 34 Закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, суд первой инстанции пришел к правомерному к выводу, что инвестиционный контракт соответствует признакам договора о комплексном развитии территории в целях жилой застройки.

Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делу № А41 -18790/22, в том числе постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 по делу № А41-18790/22.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах, при наличии между сторонами инвестиционного контракта по строительству объектов недвижимости и социальных объектов на территории Московской области, арендная плата подлежит расчету на основании пункта 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом в данном случае, арендная плата по договору является регулируемой и при определении размера платы подлежат применению соответствующие нормативные акты, устанавливающие такое регулирование, а арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом,  учитывая представленные обществом в материалы дела платежные поручения, а также исходя из размера ежеквартальной арендной платы и общего размера внесенных ответчиком платежей по спорным договорам аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии на стороне ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за спорный период, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2022 года по делу № А41-18786/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий cудья

 

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов

Л.В.Пивоварова