ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А49-15116/2018

г. Самара

20 мая 2019 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2019 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Терентьева Е.А., 

судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 мая 2019 г. в зале №6 помещения суда  

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 февраля 2019 года, принятое по делу №А49-15116/2018, судья Аверьянов С.В.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН ИП 309580330100016, ИНН 

<

***>), Пензенская область, город Кузнецк,

к Администрации города Кузнецка Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Пензенская область, город Кузнецк,

об утверждении перепланировки нежилого здания и сохранения нежилого здания в перепланированном и переустроенном состоянии,

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, 

- общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», город Санкт-Петербург,

с участием в судебном заседании:

от третьего лица – представитель ФИО4 (доверенность от 10.11.2018 г.), 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Администрации города Кузнецка Пензенской области об утверждении произведенной перепланировки нежилого здания общей площадью 936,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №82 с кадастровым номером 58:31:0202092:314 согласно проекта перепланировки, а также о сохранении нежилого здания общей площадью 936,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. №82 с кадастровым номером 58:31:0202092:314 в перепланированном и переустроенном состоянии за истцом.

В ходе рассмотрения дела от ИП ФИО3 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит сохранить одноэтажное нежилое здание общей площадью 936,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 58:31:0202092:314 в реконструированном, перепланированном (переустроенном) состоянии с имеющимися техническими характеристиками. 

Администрация города Кузнецка представила отзыв на иск, в котором своего отношения к иску не отразила

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 24.12.2018 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агроторг».

ООО «Агроторг» в отзыве иск поддержало.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26 февраля 2019 года в удовлетворении иска отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Пензенской области судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование требования истец указала, что произведенные работы по перепланировке здания привели к изменению его площади с 916,6 кв.м. на 936,1 кв.м., при этом координаты и контур здания не изменились, вывод суда о том, что указанная перепланировка носит характер реконструкции и может быть осуществлена на основании разрешения на строительство не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Истец полагает, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о самовольной постройке не распространяются на случаи перепланировки нежилого помещения и полагает возможным применить в деле нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (статьи 26 и 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Пензенской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 14.05.2019 г. принял участие представитель третьего лица ФИО4, действующий на основании доверенности от 10.11.2018 г., выданной за подписью генерального директора ООО «Агроторг» ФИО5

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.    

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям. 

ИП ФИО3 является собственником объекта - нежилое торгово-административное здание с кадастровым номером 58:31:0202092:314 площадью 916,6 кв.м, по адресу: Пензенская область, г.Пенза, ул. Белинского, 82. Дата регистрации перехода права собственности к истцу 09.12.2016 г.

Это здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 58:31:00209:151 площадью 4 580 кв.м, который по сведениям из публичной кадастровой карты относится к собственности публично-правовых образований, разрешенное использование по документу – размещение административных и офисных зданий.

В договоре купли-продажи от 03.12.2016 г., по которому истец приобрел здание в собственность у ФИО6 и ФИО7, указано, что земельный участок под отчуждаемым зданием принадлежит продавцам на праве аренды.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом суд пришел к верному выводу о том, что истец с 09.12.2016 г. является арендатором земельного участка, на котором находится принадлежащий ему объект недвижимости.

Часть принадлежащего истцу здания – нежилое помещение общей площадью 526 кв.м. ранее было предоставлено в аренду ООО «Агроторг» по договору №СВ-6/1115 от 30.03.2016 г. для организации розничной торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. 

Проектом перепланировки и заключением о возможности капитального ремонта и перепланировки нежилого помещения по ул.Белинского, 82 в г. Кузнецке Пензенской области, выполненными ООО «Архстройсервис», подтверждается, что в 2017 году на объекте истца производились строительные работы по устройству нового объемно-планировочного пространства для организации магазина «Пятерочка», в том числе демонтаж внутренних стен и устройство новых перегородок в арендуемом ООО «Агроторг» помещении (без изменения его площади), а также корректировка размеров дверных и оконных проемов (уменьшение проема за счет закладки кирпичом, закладка оконных проемов), организация пандуса, пробивка и устройство нового дверного проема для эвакуационного выхода в существующей наружной стене здания. Помимо этого, к существующему зданию была пристроена новая входная группа и произведена ее отделка алюкобондом, а также с торца здания была организована загрузочная зона и смонтирован подъемник. В результате этого площадь здания увеличилась до 936,1 кв.м, о чем свидетельствует имеющееся в техническом плане здания от 06.04.2018 г. заключение кадастрового инженера.

По смыслу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, в том числе его площади и объема, является его реконструкцией, которая согласно статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации производится на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления застройщику при условии предоставления им перечисленных в названной статье документов.

Письмом от 07.09.2017 г. №450 администрация города Кузнецка Пензенской области отказала истцу в выдаче разрешения на строительство, так как на момент подачи заявления реконструкция была завершена. При этом специалистами отдела архитектуры и градостроительства администрации города Кузнецка был осуществлен выезд на место и установлен факт самовольной реконструкции магазина «Пятерочка», в частности, выявлено увеличение площади здания и его строительного объема при строительстве разгрузочной зоны с установкой подъемника и ограждающих конструкций, устройство навеса с торца здания и пробивка дверного проема в наружной стене. 

Данные обстоятельства нашли отражение в акте от 28.08.2017 г. К этому акту приложены фотографии, на которых видна пристроенная к зданию часть и ограждающие ее строительные конструкции.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае истцом была произведена реконструкция здания, а, обращаясь с иском о сохранении принадлежащего ему нежилого здания общей площадью 936,1 кв.м в реконструированном, перепланированном (переустроенном) состоянии с имеющимися техническими характеристиками, истец по сути просит суд легализовать (узаконить) самовольную постройку.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда №10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта вода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

По смыслу закона возведение самовольной постройки является правонарушением, а признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

При этом судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом или нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости. Иное означало бы введение упрощенного порядка легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнил предусмотренные законом требования.

Из положений статьи  51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что застройщик вправе приступить к строительству, реконструкции объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство и оформления требуемых для этого документов.

До начала работ по реконструкции здания, а также в процессе их выполнения истец к ответчику за получением разрешения на строительство (реконструкцию) не обращался, указанные в законе документы уполномоченному органу не предоставлял. Исходя из того, что истцом не предпринимались меры к легальному началу строительства (реконструкции), в частности к получения разрешения на строительство (реконструкцию), обращение истца за получением разрешения на переустройство и перепланировку в данном случае носило формальный характер (на момент обращения строительные работы уже были завершены), а также учитывая то, что право собственности может быть признано только за добросовестным лицом, которое пыталось возвести объект по легальной процедуре, действуя на равных началах с добросовестными участниками оборота, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что его действия судом первой инстанции ошибочно расценены как реконструкция несостоятельны.

Министерством регионального развития Российской Федерации утвержден Перечень видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и соответственно по этому основанию требуют обязательного получения разрешения на строительство (приказ №624 от 30.12.2009 г.). Работы, выполненные истцом прямо предусмотрены в указанном Перечне и требуют предварительного получения разрешения на строительство. 

Утверждения истца о необходимости применения к правоотношениям по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации несостоятельны, поскольку в действующем законодательстве присутствуют нормы, которые прямо регулируют эти правоотношения (нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу этого жалоба истца удовлетворению не подлежит.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

постановил:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 февраля 2019 года, принятое по делу №А49-15116/2018, оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий                 Е.А. Терентьев

Судьи     Н.Ю. Пышкина

                          С.Ш. Романенко