ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-19454/2018

г. Челябинск

11 марта 2019 года

Дело № А07-374/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н., 

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Бурзянский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2018 по делу № А07-374/2018 (судья Напольская Н.Е.).

Администрация муниципального района Бурзянский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Экотек» (далее – ООО «Экотек») о взыскании задолженности по договору аренды № 196-12 от 03.09.2012 в размере 590 888 руб. 33 коп., неустойки в размере 75 708 руб. 11 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от  08.11.2018 (резолютивная часть от 07.11.2018) в удовлетворении иска отказано.

С указанным решением не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу об отсутствии у ответчика обязанности по оплате арендной платы, поскольку ответчиком в спорный период осуществлялось землепользование, в том числе в силу размещения на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 судебное разбирательство отложено на 07.03.2019 с целью представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений, в том числе в части обстоятельства соответствия либо несоответствия разрешенного использования земельного участка территориальному зонированию Субхангуловского сельского поселения на момент предоставления земельного участка в аренду (т. 5 л.д. 23).

К дате судебного заседания от истца и ответчика поступили дополнительные документы (рег. № 10719 от 05.03.2019 и рег. №10865 от 06.03.2019).

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации муниципального района Бурзянский район Республики Башкортостан от 03.09.2012 № 688-п «О предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов ООО «Экотек» между сторонами заключен договор аренды № 196-12 находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.09.2012, согласно которому Администрация (арендодатель) предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:18:160303:75, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, Старосубхангуловский сельсовет, 

<

...>, земельный участок автогазозаправочной станции, в границах, указанном в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 5000 кв. м. (т. 1 л. д. 19-21). 

Согласно п. п. 1.2 - 1.4 договора на участке нет объектов недвижимости, обременений нет, приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования допускается исключительно с согласия арендодателя. 

Пунктом 2.1 договора устанавливается срок его действия с 03 сентября 2012 года по 03 сентября 2017 года. 

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 03.09.2012. 

В силу пункта 3.2 договора арендная плата начисляется с 03 сентября 2012 года (с момента подписания постановления Главы администрации от 03.09.2012 № 688-п). 

Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 числа второго месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет УФК по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (п. 3.5 договора). 

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п.3.3, п.3.4 и нарушения других условий договора. 

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя выполнять в полном объеме все условия договора; пунктом 4.4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. 

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора). 

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 договора (п.6.2 договора). 

Земельный участок автогазозапровочной станции передан арендатору по акту приема-передачи от 03.09.2012 (т. 1 л. д. 22). 

Истец, ссылаясь на то, что ответчик не исполнил договорные обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.10.2017, обратился в суд с настоящими требованиями. 

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия у арендатора встречной обязанности по оплате арендной платы в силу неисполнения истцом обязанности по передаче земельного участка, позволяющего его использовать по назначению. Земельный участок, указанный в договоре аренды, фактически не мог использоваться ответчиком в спорный период для целей, предусмотренных в договоре аренды (строительство станции заправки). Данное обстоятельство обусловлено действиями самого истца, который предоставил земельный участок для строительства автогазозапровочной станции в рекреационной зоне, изначально не предусматривающей строительство в ней объектов такого назначения, с нарушением требований пожарной безопасности, не выдал разрешение на строительство по истечении срока его действия, что лишило ответчика возможности использовать спорный земельный участок по назначению и достигнуть тех целей, ради которых заключался договор аренды. Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства не принято судом в качестве доказательства использования земельного участка в силу наличия в материалах дела доказательств его строительства в предыдущий период, за который обязательства по оплате арендной платы ответчиком исполнены, а право собственности на объект незавершенного строительства за ответчиком не зарегистрировано.

Повторно рассмотрев дело по правилам, установленным статьей 268 АПК РФ, исследовав письменные доказательства и оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № 196-12 от 03.09.2012 ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:18:160303:75, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, Старосубхангуловский сельсовет, 

<

...>, с разрешенным использование – «земельный участок автогазозаправочной станции», общей площадью 5000 кв. м. (т. 1 л. д. 19-21). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.09.2012 (т. 1 л. д. 22)  и принят им без замечаний. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Таким образом, на арендатора не может быть возложена обязанность по оплате арендной платы, если он не мог использовать земельный участок по вине арендодателя, в том числе в силу предоставления земельного участка в состоянии, препятствующем его использованию.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

Из материалов дела, в том числе дополнительно представленных в апелляционный суд доказательств, усматривается, что согласно Правилам землепользования и застройки Старосубхангуловского сельского поселения, утвержденным решением Совета сельского поселения Старосубхангуловский сельсовет Бурзянского района Республики Башкортостан от 13.03.2015 № 2-76/244, земельный участок с кадастровым номером 02:18:160303:75 расположен в территориальной зоне Р-2 «зона природных ландшафтов (лесо-лугопарки)».

Между тем указанная территориальная зона была утверждена в Правилах землепользования и застройки Старосубхангуловского сельского поселения значительно позднее (13.03.2015) заключения договора аренды (03.09.2012).

Доказательств того, что на момент предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:18:160303:75 в аренду его разрешенное использование не соответствовало утвержденному в Старосубхангуловском сельском поселении территориальному зонированию и градостроительным регламентам, в материалы дела не представлено.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 (т. 5 л.д. 23) апелляционный суд предлагал сторон представить, в том числе, доказательства указанного обстоятельства, однако сторонами представлены исключительно сведения об актуальном территориальном зонировании и территориальном зонировании, установленном позднее заключения договора аренды с ответчиком.

Генеральный план Старосубхангуловского сельского поселения, утвержденный, как следует из ряда письменных доказательств (т. 1 л.д. 89), 18.12.2012, в материалы дела настоящего дела не представлен, публично в сети Интернет и в других публичных источниках не размещен, что не позволяет апелляционному суду дать оценку его содержанию на предмет установления элементов территориального планирования. Представленные сторонами в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства позволяют оценить содержание генерального плана сельского поселения за период после заключения договора аренды.

К письму Администрации о направлении в суд первой инстанции генерального плана сельского поселения (№ 462 от 19.04.2018, т. 2 л.д. 2) фактически приложены Правила землепользования и застройки сельского поселения (т. 2 л.д. 3), а также схема «внесение изменений в генеральный план сельского поселения» (т. 3 л.д. 1), не позволяющие установить содержание самого генерального плана по состоянию на дату его утверждения 18.12.2012.

Таким образом, факт несоответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:18:160303:75 утвержденному в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке территориальному зонированию муниципального образования на момент предоставления земельного участка в аренду ответчику материалами дела не подтвержден.

Акт проверки Инспекции государственного строительного надзора Республики Башкортостан № 15-ГСК от 18.08.2014 (т. 1 л.д. 89) не содержит достаточных фактов и обстоятельств, позволяющих апелляционному суду прийти к выводу о несоответствии разрешенного использования земельного участка территориальному зонированию сельского поселения, поскольку такой вывод Инспекцией сделан, исходя из сведений генерального плана Субхангуловского сельского поселения от 18.12.2012, содержание которого, как следует из вышеизложенных выводов апелляционного суда, по состоянию на дату предоставления земельного участка в аренду не представляется возможным установить, в силу чего оценка таких выводов Инспекции без непосредственного исследования доказательств противоречит статьям 10 и 71 АПК РФ.

Иные выводы, сделанные Инспекцией государственного строительного надзора Республики Башкортостан в акте № 15-ГСК от 18.08.2014, о нарушении при предоставлении земельного участка требований градостроительного законодательства, безусловно не свидетельствуют о невозможности использования арендатором вследствие этого земельного участка. В частности, Инспекцией поставлена под сомнение законность выдачи разрешения на строительство автозаправочной станции, однако отмечено о выдаче положительного санитарно-эпидемиологического заключения на объект строительства. Несоответствие реквизитов градостроительного плана земельного участка требованиями статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации является формальным несоответствием и учитывая, что градостроительный план в силу статьи 57.3 того же Кодекса не носит самостоятельного правообразующего значения и по существу представляет собой сведения утвержденной градостроительной документации, отсутствие таких реквизитов само себе не препятствует использованию земельного участка.

Территориальная зона Р-2 «зона природных ландшафтов (лесо-лугопарки)», в границах которой в настоящее время расположен земельный участок с кадастровым номером 02:18:160303:75, как следует из вышеизложенных доказательств, установлена Правилами землепользования и застройки Старосубхангуловского сельского поселения, утвержденными решением Совета сельского поселения Старосубхангуловский сельсовет Бурзянского района Республики Башкортостан от 13.03.2015, то есть спустя три года после предоставления земельного участка в аренду обществу.

Правовые последствия несоответствия существующих видов разрешенного использования земельных участков положениям градостроительных документов, установленных позднее, определены как в градостроительном, так и в земельном законодательстве.

Так, согласно части 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. 

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что положения Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуют обязательного приведения используемых земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствие с градостроительными регламентами, то есть их правообладатели могут использовать их согласно ранее возникшим требованиям в отношении функционального назначения, за исключением случаев, когда такое использование угрожает опасными последствиями. 

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 02:18:160303:75 расположен в территориальной зоне Р-2 «зона природных ландшафтов (лесо-лугопарки)», в силу чего размещение в границах автозаправочной станции, для целей строительства которой предоставлен земельный участок, не только является запрещенным видом разрешенного использования участка, но и создает угрозу окружающей среде.

Материалами дела также подтверждается, что строительство автозаправочной станции создает угрозу жизни и здоровью неограниченного круга лиц в силу несоблюдения пожарного разрыва между жилыми зданиями и автозаправочной станцией согласно требованиям пожарной безопасности и СаНПиН 2.2. 1/2. 1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», что следует из письма Администрации района № 453 от 06.05.2015 (т. 3 л.д. 32), и не опровергнуто иными доказательствами.

Наряду с этим апелляционный суд принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2018 по делу №А07-29221/2017 обществу «Экотек» отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:18:160303:75, на новый срок, по основанию несоответствия разрешенного использования земельного участка установленной градостроительной документацией территориальной зоне.

Исходя из принципа правовой определенности и обязательности вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда (статьи 16 АПК РФ), апелляционный суд при рассмотрении настоящего дела не усматривает оснований для вывода о наличии у ответчика правовой возможности использования земельного участка с кадастровым номером 02:18:160303:75 на законных основаниях и в соответствии с его разрешенным использованием.

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2018 по делу № А07-374/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Бурзянский район Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяГ.Н. Богдановская

Судьи:М.И. Карпачева

И.Ю.Соколова