Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-54742/2020

09 ноября 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  28 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  09 ноября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва – секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании 21.10. – 28.10.2020 с объявление перерыва дело по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Союзстрой» (адрес:  Россия 197374, Санкт-Петербург, Мебельная ул.,  д. 2, лит. Д, пом 4Н, ОГРН: 1137847192944, ИНН 7814573187);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. «А», пом. 2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН 7832000076, дата регистрации 28.06.19911027809244561);

третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре (адрес:  Россия 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН:  1037843022524)

о признании недействительным решения государственного органа

при участии

- от заявителя: до перерыва ФИО3 (по доверенности от 25.02.2019), после перерыва ФИО4 (по доверенности от 25.02.2019)

- от заинтересованного лица: до и после перерыва ФИО5 (по доверенности от 30.12.2019)

- от третьего лица: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с заявлением о признании недействительным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об отказе Обществу в праве выкупа земельного участка площадью 4433 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов физической культуры и спорта, кадастровый номер 78:12:0711201:3, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с улицей Бабушкина), выраженное в письме от 07.04.2020 № 05-26-14246/20-0-4; обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания и направления Обществу договора купли-продажи указанного земельного участка площадью.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре.

В настоящем судебном заседании Общество поддержало заявленные требования.

Комитет против удовлетворения заявления возражал, полагая оспариваемый отказ законным и обоснованным.

После объявлявшегося 21.10.2020 перерыва, судебное заседание объявлено продолженным 28.10.2020 в том же составе суда.

Как следует из материалов, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2009 № 1499 «О проектировании и строительстве спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: Невский район, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с ул. Бабушкина)» ЗАО «Союз» получило право на проектирование и строительство спортивно-оздоровительного комплекса на закрепленном земельном участке площадью 4433 кв.м, кадастровый номер 78:12:7112А:3, расположенном по адресу: Невский район, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с ул. Бабушкина).

Между ЗАО «Союз» и КУГИ Санкт-Петербурга заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 13/ЗКС-04348 от 17.03.2010 (далее – Договор) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью не более 10 085 кв.м.

В связи с реорганизацией ЗАО «Союз» права и обязанности по инвестиционному договору были переданы ЗАО «СоюзСтрой».

ЗАО «СоюзСтрой» получено разрешение на строительство № 78-12015720-2012 от 14.06.2012.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-1912в-2012 от 16.07.2012 введены в эксплуатацию объекты недвижимости первого этапа спортивно-оздоровительного комплекса, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно:

- спортивно-оздоровительный корпус № 2 (литера Б) общей площадью 195,7 кв.м, этажность - 1.

- спортивно-оздоровительный корпус № 3 (литера В) общей площадью 195,6 кв.м, этажность -1.

Общая площадь возведенных объектов недвижимости составила 391,3 кв.м. 

ЗАО «СоюзСтрой» 04.03.2013 реорганизовано в форме преобразования в ООО «СоюзСтрой».

Заявитель, как правопреемник инвестора, зарегистрировал право собственности на следующие объекты недвижимости:

- здание, назначение: нежилое, общей площадью 195,7 кв.м, кадастровый номер 78:12:0711201:1206, этажность: 1, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Б (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АЗ № 589231 от 25.10.2014).

- здание, назначение: нежилое, общей площадью 195,6 кв.м, кадастровый номер 78:12:0711201:1207, этажность: 1, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. В (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АЗ № 589232 от 25.10.2014).

Указанные объекты расположены на земельном участке для размещения объектов физической культуры и спорта площадью 4433 кв.м, кадастровый номер 78:12:0711201:3, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с улицей Бабушкина).

Заявитель обратился в Комитет с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность.

Письмом от 07.04.2020 № 05-26-14246/20-0-4 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга сообщил Заявителю о принятии решения об отказе в праве выкупа земельного участка.

Считая данный отказ Комитета незаконным, ссылаясь на наличие у Общества преимущественного права на выкуп земельного участка, на котором расположены принадлежащие Обществу объекты недвижимости, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них без проведения торгов осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимает соответствующее решение, предусмотренное данной нормой Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, из содержания оспариваемого решения Комитета, в предоставлении в собственность земельного участка Обществу отказано ввиду того, что на спорном земельном участке помимо объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, расположен также другой объект недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:12:0711201:1019, на который зарегистрированные права в том числе, у заявителя, отсутствуют. Таким образом, отказ в предоставлении земельного участка связан с нахождением на испрашиваемом участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, права которых могут быть нарушены при предоставлении испрашиваемого участка в собственность.

В нарушение части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитетом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих, что на спорном земельном участке помимо зданий, принадлежащих Обществу на праве собственности, расположены иные объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам. 

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка находятся только объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:12:0711201:1206 и 78:12:0711201:1207, принадлежащие заявителю на праве собственности.

Также в границах земельного участка расположен линейный объект с кадастровым номером 78:12:0000000:3198 – Сооружение (7.2. Сооружения линий метрополитена. Перегонный тоннель ст.м. «Ломоносовская» – ст.м. «Елизаровская»), наличие которого не препятствует выкупу земельного участка.

Сведения о расположении в границах участка объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 78:12:0711201:1019 в ЕГРН отсутствуют.

Из акта обследования, проведенного кадастровым инженером ФИО6, от 02.09.2020 следует, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, кроме двух зданий, принадлежащих заявителю на праве собственности.

Отказывая заявителю в праве выкупа земельного участка, Комитет также указал, что в соответствии с разработанной документацией по планировке территории северо-восточная часть участка расположена в границах территории общего пользования, выделенной в красные линии, в границах образуемого земельного участка (ОЗУ-9), площадью 2358 кв.м., предусмотренного для размещения элементов озеленения, юго-западная часть участка не предусмотрена для размещения объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие) не подлежат отчуждению.

Аналогичное содержание имеет пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

При этом согласно пункту 11 указанной статьи границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями, которые, в свою очередь, подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

В соответствии с частью 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации видами документации по планировке территории являются:

- проект планировки территории;

- проект межевания территории.

Таким образом, в целях определения границ той или иной территории общего пользования необходимо установление красных линий в составе проекта планировки и/или проекта межевания территории.

В своем отказе Комитет ссылается на то, что часть земельного участка расположена в границах территории общего пользования (в границах красных линий), установленной разработанной документацией по планировке территории.

Как следует из заключения Комитета по градостроительству и архитектуре от 02.04.2020 № 05-26-14246/20-2-0, указанная документация разработана ООО «Доминант» на основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре от 12.03.2019 № 1-11-83.

При этом Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга прямо указывает на то, что указанная документация разрабатывается в целях внесения изменений в проект планировки территории и проект межевания территории, утвержденные постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2009 № 1523 (указание в заключении КГА Санкт-Петербурга на постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.09.2010 № 1288 является ошибочным, так как указанным постановлением утверждены ППТ и ПМ иной территории, а именно: производственной зоны «Рыбацкое» в Невском и Колпинском районах).

Иными словами, установление красных линий и границы территории общего пользования предусматривается разрабатываемой документации, не утвержденной в установленном порядке на момент рассмотрения обращения заявителя.

В то же время действующим постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2009 № 1523 утвержден проект планировки с проектом межевания территории, ограниченной ул. Ольги Берггольц, ул. Бабушкина, ул. Ткачей, ул. Пинегина, в Невском районе.

Земельный участок, занимаемый объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности заявителю, указан в пп. 2.1 п. 3 приложения 3 к данному постановлению (порядковый № земельного участка – 1).

В соответствии с проектом планировки и межевания территории участок имеет площадь 0,44 Га и предназначен для размещения крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей.

Установления красных линий на территории земельного участка действующим проектом планировки территории и проектом межевания территории не предусмотрено.

Указанные обстоятельства отражены в первых двух абзацах п. 5 заключения КГА Санкт-Петербурга от 02.04.2020 № 05-26-14246/20-2-0.

Таким образом, на момент рассмотрения обращения заявителя о выкупе земельного участка и настоящего дела такой участок не находится в границах территории общего пользования ни целиком, ни в какой-либо своей части.

В то же время действующим законодательством не предусмотрен запрет на выкуп земельных участков, отнесение которых к территориям общего пользования только планируется и не реализовано на момент рассмотрения заявления о выкупе участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, вне зависимости утвержден ли в отношении территории, на которой расположен выкупаемый земельный участок, проект планировки с проектом межевания территории или нет.

По смыслу норм действующего законодательства, предоставление в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть, в границы приватизируемого земельного участка должны входить как часть, которая непосредственно занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для его полноценного использования (согласуется с позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10).

Определение площади земельного участка, которая необходима для полноценного использования объекта недвижимости, расположенного на нем, должно осуществляться с учетом множества факторов, среди которых: вид деятельности заявителя, осуществляемый на земельном участке, исторически сложившееся землепользование, особенности организационной, функциональной и технологической связи всех объектов, расположенных на земельном участке, в том числе не являющихся объектами недвижимости, их назначение, фактическое использование, месторасположение, требования нормативно-правовых актов, строительные нормы и правила, требования пожарной безопасности (в части необходимости обеспечения пожарных проездов) и так далее.

В рассматриваемом случае спор между сторонами относительно площади испрашиваемого земельного участка отсутствует.

В нарушение положений статей 65 и 200 АПК РФ, Комитетом не представлены доказательства, свидетельствующие о законности отказа в предоставлении участка в собственность Общества.

В связи с тем, что отказ Комитета в праве выкупа земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя, требования Общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Конкретный способ устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя арбитражный суд избирает самостоятельно на основании установленных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, государственная пошлина в размере 3000 руб., уплаченная истцом платежным поручением от 30.06.2020 № 108, возмещается заявителю заинтересованным лицом.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» удовлетворить.

Признать недействительным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе обществу с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» в праве выкупа земельного участка площадью 4433 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов физической культуры и спорта, кадастровый номер 78:12:0711201:3, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с улицей Бабушкина), выраженное в письме от 07.04.2020 № 05-26-14246/20-0-4.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» посредством подготовки, подписания и направления обществу с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» договора купли-продажи земельного участка площадью 4433 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов физической культуры и спорта, кадастровый номер 78:12:0711201:3, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, участок 1 (юго-западнее пересечения с улицей Бабушкина).

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.