АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

26.06.2024                                                                     Дело № А62-3373/2024

Резолютивная часть решения оглашена 19 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2024 года

 

       Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоусовой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Прокуратуры Смоленской области  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), действующей в интересах муниципального образования город Смоленск 

 к Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о   признании недействительным (ничтожным) пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка от 12.12.2023 № 878/А,

при участии:

от Прокуратуры: ФИО2, прокурор, удостоверение;

от Администрации: ФИО3, представитель по доверенности;

от ИП ФИО1: ФИО1,  

     

установил:

Прокуратура Смоленской области  (далее по тексту – Прокуратура) обратилась в арбитражный суд с заявлением  к Администрации города Смоленска (далее по тексту - Администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту – Предприниматель) о   признании недействительным (ничтожным) пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка от 12.12.2023 № 878/А.

Исковые требования мотивированы Прокуратурой следующими обстоятельствами.

Прокуратурой Смоленской области в ходе осуществления надзорныхмероприятий выявлены нарушения земельного законодательства при заключении между Администрацией города Смоленска и ИП ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0014211:129, расположенного по адресу: 

<

...>.

Постановлением Администрации города Смоленска от 21.03.2023№ 643-адм «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по Московскому шоссе» объявлен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка на следующих условиях:

Кадастровый номер земельного участка: 67:27:0014211:129.

Адрес земельного участка: Российская Федерация, Смоленская область,городской округ город Смоленск, 

<

...>.

Площадь земельного участка: 1476 кв. м.

Разрешенное использование земельного участка: склады (для строительствасклада).

Категория земель: земли населенных пунктов.

Территориальная зона: П5 - зона размещения производственных объектов V класса санитарной классификации.

Права на земельный участок: земельный участок относится к землям,

государственная собственность на которые не разграничена.

Срок аренды земельного участка: на 30 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка.

Согласно протоколу подведения итогов аукциона 22000142530000000015; лот № 1 от 01.12.2023 победителем аукциона признан участник ФИО1, предложивший наибольшую цену лота в размере 292 520 рублей.

По результатам аукциона 12.12.2023 Администрацией города Смоленска (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 878/А.

На основании пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 12.12.2023 № 878/А Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0014211:129, находящийся по адресу (имеющиеся ориентиры): Российская Федерация, Смоленская область, городской округ 

<

...> (далее — Участок), разрешенное использование: склад (для строительства склада), общей площадью 1476 кв.м.

Срок аренды земельного установлен с 12.12.2023 по 12.06.2026 (п. 2.1 договора аренды).

По акту приема-передачи от 12.12.2023 земельный участок передан Арендатору.

Пунктом 4.3.2 предусмотрено право Арендатора сдавать Участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия Арендодателя. 

По мнению Прокуратуры, условия пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка от 12.12.2023 № 878/А не соответствует императивным требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), что влечет возможные нарушения добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота, так как, допускаемая возможность передачи Арендатором земельного участка в субаренду вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, а также передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, по сути допускает возможность получения права использования земельного участка лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанными лицами конкурентные процедуры предоставления земельных участков.

     Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением о признании пункта договора недействительным.

Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором предъявленные требования не признаны, так как, по мнению ответчика, законодатель не запрещает передачу арендатором прав на земельный участок путем заключения  договоров субаренды.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).

Таким образом, обращение прокурором в суд с рассматриваемым иском осуществлено в пределах предоставленных ему полномочий.

В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункты 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При ничтожности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона.

Поскольку договор аренды, условие которого оспариваются в судебном порядке, заключен органом местного самоуправления, Прокуратура наделена полномочием по оспариванию данной сделки в порядке арбитражного судопроизводства.

Настоящие требования заявлены прокурором относительно недействительности пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка, заключенного по итогам аукциона. 

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу измененной редакции пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (позднее июня 2015 года), суд приходит к выводу  о том, что на спорные правоотношения распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Доводы Администрации о том, что законодательством прямо указан запрет непосредственно на перевод (переуступку) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, запрета на передачу в субаренду земельного участка в законе не содержится, судом отклоняются  как основанные на неверном толковании пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Допускаемая Администрацией возможность арендатора, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, по сути допускает возможность получения права использования земельных участков лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанными лицами конкурентные процедуры предоставления земельных участков.

Установив, что в рассматриваемом случае договор аренды был заключен по результатам торгов, суд приходит к выводу о том, что условия договора аренды публичного земельного участка, заключенного после 01.06.2015 (дата вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) по результатам торгов о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам (в том числе, договору субаренды) являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях  Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, от 29.12.2023 № 309-ЭС23-25494, от 08.02.2024 № 306-ЭС23-29223.

         Ссылка Администрации на статью 552 ГК РФ в данном случае указанного вывода не изменяет.

В силу статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, передача прав на недвижимое имущества, находящееся на земельном участке, не влечет заключения договора субаренды.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Размер государственной пошлины по исковым заявлениям о признании недействительными договоров составляет 6 000 рублей, Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена, соответствующая часть 3 000 рублей подлежит взысканию с Предпринимателя.

 

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным (ничтожным) пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка, государственная собственность  на который не разграничена, от 12.12.2023 № 878/А, заключенного  между Администрацией города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  В.А. Печорина