СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-5487/2019-ГК

г. Пермь

06 июня 2019 года

Дело № А50-28488/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Групп": Якимова Е.В., представитель по доверенности, паспорт,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Групп"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 06 марта 2019 года,

принятое судьей Бояршиновой О.А.,

по делу № А50-28488/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Групп" (ОГРН 1135906006576, ИНН 5906123346)

к обществу с ограниченной ответственностью "СТиК" (ОГРН 1095904000917, ИНН 5904201990)

о признании права собственности,

третье лицо: Администрация Ординского муниципального района Пермского края, Отдел архитектуры и градостроительства администрации Ординского муниципального района Пермского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, временный управляющий ООО "СТиК" Банных Альберт Валерьевич,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Групп" (далее – общество "Инвест-Групп", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СТиК" (далее – общество "СТиК", ответчик) о признании права собственности на здание котельной площадью 9 кв.м с кадастровым номером 59:28:0830101:983, расположенное по адресу: Пермский край, Ординский район, с. Орда, ул. Ивановская, 20.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Ординского муниципального района Пермского края (далее – Администрация), Отдел архитектуры и градостроительства администрации Ординского муниципального района Пермского края (далее – Отдел архитектуры и градостроительства), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра), временный управляющий ООО "СТиК" Банных Альберт Валерьевич.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 06.03.2019 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество "Инвест-Групп" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что строительство спорной котельной осуществлялось за его счет, в материалы дела представлены документы, подтверждающие строительство котельной, а также документы, подтверждающие приобретение оборудования для данной котельной. Ссылается на то, что без котельной невозможно нормальное функционирование домов, которые были переданы обществом "СТиК" обществу "Инвест-Групп" в рамках инвестиционного договора. По мнению заявителя жалобы, создание котельной напрямую находится во взаимосвязи со строительством многоквартирных домов и их нормальным функционированием, в связи с чем спорная котельная должна быть передана обществу "Инвест-Групп". Истец отмечает, что он нес бремя содержания котельной и находящегося в нем оборудования, а также нес затраты на поставку газа в котельную и многоквартирные дома; без данной котельной дома не были бы введены в эксплуатацию. 

От Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает, что жалоба истца подлежит удовлетворению. Указывает, что спорная котельная предназначена для обслуживания двух многоквартирных домов по адресам: Пермский край, с. Орда, ул. Ивановка, 20, 20А; ее строительство и установка необходимого оборудования осуществлялось одновременно со строительством многоквартирных домов. Полагает, что истцом представлено достаточно доказательств для признания за ним права собственности на спорный объект. 

Управление Росреестра представило в суд апелляционный инстанции отзыв, в котором сообщило, что поддерживает доводы, ранее изложенные в отзыве от 22.10.2018 № 11894-6. В отзыве Управление просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя. Заявление Управления Росреестра о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От общества "СТиК", Отдела архитектуры и градостроительства и временного управляющего Банных А.В. письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между обществом "СТиК" (застройщик) и обществом "Инвест-Групп" (инвестор) был заключен инвестиционный договор № 1 от 14.10.2013 (далее – договор).

Согласно условиям данного договора (пункт 2.1) застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) привлеченными силами осуществить строительство инвестиционного объекта, выполнить иные обязательства, предусмотренные договором и передать инвестору в собственность инвестиционный объект на условиях и в порядке, установленном настоящим договором, а инвестор обязался внести инвестиционный взнос в соответствии с условиями настоящего договора и принять инвестиционный объект в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В договоре (пункт 1.4) под инвестиционным объектом понимается два двухэтажных восьми квартирных жилых дома, создаваемых на земельном участке, указанном в пункте 1.6 настоящего договора, строительство которых будет осуществляться в соответствии с разрешением на строительство № RU 59522000-130-13, выданным администрацией Ординского муниципального района и в соответствии с параметрами, указанными в приложение № 2 к настоящему договору. 

Согласно пункту 1.6 договора, под земельным участком понимается земельный участок, на котором осуществляется строительство инвестиционного объекта. Характеристики земельного участка – категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной жилой застройки, площадью 2693 кв.м по адресу: Пермский край, Ординский район, село Орда, улица Ивановка, дом 20. Кадастровый номер земельного участка – 59:28:0830101:926.

В соответствии с пунктом 2.2 договора инвестор приобретает в собственность на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим договором инвестиционный объект – 20 квартир в двух двухэтажных десяти квартирных жилых домах, каждый дом, имеет ориентировочные площади: общая площадь здания 642 кв.м, жилая площадь 283,15 кв.м, общая площадь квартир 546,25 кв.м, расположенные на земельном участке по адресу: для многоэтажной жилой застройки, площадью 2 693 кв.м., адрес: Пермский край, Ординский район, село Орда, ул. Ивановка, дом 20. Кадастровый номер земельного участка – 59:28:0830101:926.

Пунктом 2.4 договора установлено, что застройщик считается выполнившим свои обязательства по строительству и передаче инвестиционного объекта после фактической передачи инвестору инвестиционного объекта по акту приема-передачи (приложение № 6).

В момент передачи инвестору инвестиционного объекта и подписанием акта приема-передачи стороны заключают договор о передаче прав и обязанностей по земельному участку, в котором стороны именуются застройщик как "арендатор", а инвестор "как новый арендатор". Стоимость земельного участка о передаче прав и обязанностей по земельному участку определяется в размере 0 рублей 00 копеек (пункт 3.4 договора).

Как указывает истец, благоустроенные дома и квартиры были переданы ООО "СТиК" ООО "Инвест-Групп" в собственность после окончания строительства по актам приемки объекта капитального строительства 12.06.2014.

По утверждению истца, в нарушение пункта 3.4 договора ООО "СТиК" не передало ООО "Инвест-Групп" земельный участок, в связи с чем, имея действующий договор аренды земельного участка ООО "СТиК" в последующем необоснованно зарегистрировало право собственности на построенную за счет средств ООО "Инвест-Групп" газовую котельную.

Ссылаясь на то, что здание котельной построено за счет ООО "Инвест-Групп", в результате неправомерных действий ответчика общество "Инвест-Групп" лишилось возможности зарегистрировать право собственности на данный объект, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений статей 8.1, 131 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Таким образом, возникновение права собственности на недвижимое имущество, в том числе созданное в результате инвестиционной деятельности, определяется моментом осуществления его государственной регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будут создана или приобретена в будущем" (далее – постановление от 11.07.2011 № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления от 11.07.2011 № 54, если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 названного Кодекса).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно статьям 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиции их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд первой инстанции, проанализировав условия инвестиционного договора № 1 от 14.10.2013 по правилам статьи 431 ГК РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что из содержания договора не следует, что какое-либо здание помимо 20 квартир в двух жилых домах по результатам исполнения договора подлежит передаче инвестору и создано за его счет. Представленные истцом документы на приобретение материалов, оборудования для котельной, несение расходов по оплате газа не могут являться основанием для возникновения права собственности на недвижимое имущество, а также доказательствами создания объекта за счет средств истца.

Жилые многоквартирные дома введены в эксплуатацию 12.06.2014, переданы истцу, за которым зарегистрировано право собственности. Доказательств того, что на спорное здание котельной на каком-либо основании возникло право собственности у истца, в материалах дела не имеется.

Инвестиционный договор не содержит условия об обязанности ответчика осуществить строительство здания котельной и передать его истцу.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации Ординского муниципального района Пермского края принято решение о предоставлении ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 59:28:0830101:926.

10.07.2013 на основании постановления Главы Ординского муниципального района Пермского края земельному участку присвоен вид разрешенного использования – для многоквартирной застройки.

31.10.2014 ответчику (индивидуальный застройщик) администрацией выдано разрешение на строительство № RU 59522000-110-14 котельной площадью 9 кв.м.

03.12.2014 ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства "Внутреннее газообрудование котельной для отопления 2-х десятиквартирных домов".

05.07.2018 нежилое помещение (газовая котельная и оборудование) ответчиком передано в аренду МП Ординского района "Теплоплюс" на основании договора аренды.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.09.2018 за ответчиком 23.01.2015 зарегистрировано право собственности на здание котельной площадью 9 кв.м (кадастровый номер объекта 59:28:0830101:983).

При таких обстоятельствах суд, оценив на основании статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, обоснованно счел, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом оснований возникновения у него права собственности на спорный объект, ввиду чего правомерно отказал в удовлетворении требования о признании за ним права собственности на здание котельной площадью 9 кв.м с кадастровым номером 59:28:0830101:983, расположенное по адресу: Пермский край, Ординский район, с. Орда, ул. Ивановская, 20.

Надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих данные обстоятельства, истцом суду не представлено (статьи 8, 9, 65, 66 АПК РФ).

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства по делу, правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и положениям действующего законодательства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции, что договором между истцом и ответчиком не предусмотрено строительство ответчиком и передача истцу в собственность здания котельной, в пункте 2.2 договора указано лишь на приобретение 20 квартир в двух двухэтажных десятиквартирных домах. Разрешение ответчику-застройщику на строительство здания котельной было выдано 31.10.2014 уже после ввода в эксплуатацию жилых домов 12.06.2014.

Следует также указать, что истец не владеет спорным зданием котельной. Само по себе несение расходов, осуществление действий по запуску газа данное обстоятельство не подтверждает. Ответчик опосредованно владеет спорной котельной через договор аренды от 05.07.2018 с МП Ординского района "Теплоплюс". Имущество передано по акту от 05.07.2018.

При таких условиях, не может быть принят довод истца о том, что без данной котельной невозможно нормальное функционирование домов, что рассматривать котельную как отдельный объект без привязки к многоквартирным жилым домам нельзя. Спор по данному основанию (по существу о правах в отношении общего имущества многоквартирного дома) может быть рассмотрен только с учетом разъяснений абзаца третьего пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Истцом по настоящему делу заявлен иной иск.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

При таких условиях, основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 06 марта 2019 года по делу № А50-28488/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

В.В. Семенов

 

Судьи

В.Ю. Дюкин

 

Ю.В. Скромова