АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-18239/2019

г. Ставрополь

02 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения изготовлена 19 ноября 2019 года

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению администрации города Михайловска, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Российские железные дороги», г. Москва, ОГРН 

<

***>, в лице филиала Северо-Кавказская железная дорога, г. Ростов-на-Дону,

о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.09.2011 № 316 по арендным платежам за период с 01.10.2015 по 30.06.2019 в размере 53 250 рублей, пени в размере 23 796,36 рубля за период с 01.01.2016 по 30.06.2019,

без вызова сторон, 

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Михайловска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ОАО «РЖД» в лице филиала Северо-Кавказская железная дорога (далее – ответчик, общество) о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.09.2011 № 316 по арендным платежам за период с 01.10.2015 по 30.06.2019 в размере 53 250 рублей, пени в размере 23 796,36 рубля за период с 01.01.2016 по 30.06.2019.

Определением суда от 26.09.2019 исковое заявление принято к производству и рассматривалось в порядке упрощенного производства без вызова сторон в порядке статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Стороны с учетом положений части 1 статьи 121 и статьи 123 АПК РФ, извещены надлежащим образом о принятии искового заявления и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства. 

По результатам рассмотрения дела в порядке части 1 статьи 229 АПК РФ судом принято решение путем подписания резолютивной части решения от 19.11.2019, которая размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru) 21.11.2019.

25 ноября 2019 года на основании части 2 статьи 229 АПК РФ от истца поступило заявление о составлении мотивированного решения.

В обоснование заявленных требований администрация в иске указал, что обществу на основании договора аренды от 20.09.2011 № 316 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:11:020122:55 с видом разрешенного использования – для строительства четырехквартирного жилого дома. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В период с 01.10.2015 по 30.06.2019 ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства в части уплаты арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 53 250 рублей, на которую в соответствии с условиями договора начислена пеня в размере 23 796,36 рубля за период с 01.01.2016 по 30.06.2019. Попытки урегулирования спора во внесудебном порядке не привели к положительному результату.

Администрация просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, дополнениях к нему, считает, что Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 36), Жилищным кодексом Российской Федерации (статья 36), Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (статья 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.

Из постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П следует, что земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит в собственность собственника помещений с момента его формирования и постановки на кадастровый учет.

Таким образом, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета этого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) с момента регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Право собственности на четырехквартирный дом с кадастровым номером 26:11:020122:132, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020122:55, зарегистрировано за ОАО «РЖД», что подтверждается свидетельством о праве собственности от 26.12.2012 серии 26-АИ № 026509 (запись регистрации 26-26-33/035/2012-746).

Более того, земельный участок с кадастровым номером 26:11:020122:55 пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:11 из земель транспорта, что подтверждается выпиской из ЕГРН и прилагаемой выкопировкой из кадастровой карты, из которой следует, что оба земельных участка накладываются друг на друга, в связи с чем ОАО «РЖД» уже оплачивает часть земельного участка государству в части их наложения. 

Считая, что земельный участок под собственностью ОАО «РЖД» сформирован, имеет кадастровый номер, арендная плата за его использование начисляется администрацией незаконно и необоснованно, общество просило отказать в удовлетворении исковых требованиях по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, суд счел необходимым отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания единой комиссии по проведению торгов от 16.09.2011 комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского района Ставропольского края (арендодатель) и ОАО «РЖД» в лице заместителя начальника Северо-Кавказской железной дороги – филиала ОАО «РЖД» ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды от 20.09.2011 № 316 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:11:020122:55, общей площадью 1 260 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства четырехквартирного жилого дома.

Срок аренды устанавливался с 19.09.2011 по 18.09.2060 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по СК.

Размер арендной платы за участок составляет 14 200 рублей в год (пункт 3.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями путем перечисления на расчетный счет (пункт3.2 договора).

Размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами с даты, указанной в них, с письменным извещение арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений (пункт 3.4 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,07% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 26:11:020122:55 передан от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2011, подписанному сторонами с проставлением печатей.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по СК 16.01.2012 (номер регистрации 26-26-33/039/2011-114), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.08.2019 № КУВИ-104/2019-73781.

10 июля 2019 года администрацией в адрес общества направлена претензия от 08.07.2019 № 388 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене в течение 10 дней со дня получения указанной претензии.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд. 

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

Расчет арендной платы за период с 01.10.2015 по 30.06.2019 в размере 53 250 рублей произведен администрацией исходя из годового размера арендной платы, установленного протоколом заседания единой комиссии по проведению торгов от 16.09.2011 (14 200 рублей в год).

Как установлено судом, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020122:55 площадью 1 260 кв.м, видом разрешенного использования – для строительства четырехквартирного жилого дома поставлен на кадастровый учет 24.05.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.08.2019 № КУВИ-104/2019-73781.

На указанном земельном участке расположены следующие объекты капитального строительства: 26:11:020122:131 (наружные стены газопровода), 26:11:020122:127 (выгреб), 26:11:020122:129 (ВЛ 0,4 кВ), 26:11:020122:128 (асфальтобетонное покрытие проездов и площадок), 26:11:020122:133 (наружная канализация), 26:11:020122:130 (наружные стены водопровода), 26:11:020122:132 (четырехквартирный жилой дом), что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРН.

Четырехквартирный жилой дом с кадастровым номером 26:11:020122:132 сдан подрядчиком заказчику (Северо-Кавказская железная дорога – филиал ОАО «РЖД») 30.12.2011, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта от 30.12.2011 № 31.

Указанный объект введен в эксплуатацию 04.10.2012, что подтверждается разрешением на вод объекта в эксплуатацию от 04.10.2012 № RU 26526101-184, выданным администрацией муниципального образования г. Михайловска.

Право собственности ОАО «РЖД» на многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 26:11:020122:132 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2012 серии 26-АИ № 026509 (запись регистрации 26-26-33/035/2012-746).

В многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 26:11:020122:132 имеются 4 жилых помещения (квартиры) с кадастровыми номерами 26:11:020122:200, 26:11:020122:201, 26:11:020122:202, 26:11:020122:203, право собственности на которые зарегистрировано за ОАО «РЖД» 24.07.2019 (подтверждается выписками из ЕГРН от 12.11.2019).

Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой нрава собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) отсутствует право органов государственной власти или органов местного самоуправления принятия решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах за плату. 

Из постановления Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-II следует, что земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит в собственность собственника помещений с момента его формирования и постановки на кадастровый учет. Для этого собственник должен обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

В пункте 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...» устанавливается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме. 

Таким образом, установлена прямая обязанность органов местного самоуправления и органов государственной власти по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

В силу требований действующего законодательства границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

С момента постановки на кадастровый учет, а также присвоения кадастрового номера указанному земельному участку возникает земельный участок как объект, он включается в состав общего имущества многоквартирного дома по факту его формирования. 

При этом собственники помещений в многоквартирном доме одновременно являются и фактическими пользователями земельным участком, занимаемым многоквартирным домом и необходимым для его эксплуатации.

Частью 2 статьи  36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона № 189-ФЗ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.

Таким образом, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета этого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Вместе с тем в отношении всего общего имущества многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, предусмотрены специальные нормы. 

Следовательно, для возникновения права собственности на указанный земельный участок не требуется каких-либо решений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления (их участие необходимо лишь в процессе формирования). 

Более того, для возникновения права собственности на земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме не нужно совершать каких-либо дополнительных действий по осуществлению государственной регистрации такого права на земельный участок. 

В указанном случае право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу прямого указания закона в момент формирования и постановки спорного земельного участка на кадастровый учет. 

Договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ с момента регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Таким образом, договор аренды от 20.09.2011 № 316 является прекращенным в силу закона, в связи с чем основания для начисления арендной платы и пени в спорный период отсутствуют.

Аналогичная правовая позиция изложена в мотивированном решении Арбитражного суда города Москвы от 19.07.2019 по делу № А40-84287/19-11-704.

Более того, судом учтено, что земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:11 площадью 4 727 585 кв.м, с видом разрешенного использования – под объекты и полосу отвода железной дороги (который находится в собственности Российской Федерации (дата регистрации 19.06.2003, номер регистрации 26-01/12-1/2003-1539) и в аренде у ОАО «РЖД» с 27.10.2004 по 18.06.2052 (дата регистрации 27.10.2004, номер регистрации 26-01/12/25/2004-1214)), пересекает, в том числе, границы спорного земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:55, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.02.2017 № 26-0-1-54/4006/2017-7, что отображено в выкопировке из кадастровой карты.

При этом законность границ земельного участка железнодорожного транспорта с кадастровым номером 26:11:000000:11 была установлена решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2012 по делу № А63-12437/2011, вступившим в законную силу.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Так как в удовлетворении исковых требований администрации отказано, у суда отсутствуют основания для взыскания государственной пошлины с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации города Михайловска, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, отказать.             

Решение по делу подлежит немедленному исполнению.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 Судья                                                                                                                   С.Л. Жирнова