АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

20 октября 2025 года Дело № А26-9482/2020  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Воробьевой Ю.В., судей Тарасюка И.М., Чернышевой А.А.,  

рассмотрев 07.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025 по делу № А26-9482/2020,  

у с т а н о в и л:

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 24.11.2020 принято к производству заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», адрес: 115088, Москва, Шарикоподшипниковская ул., д. 5, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Фонд), о признании товарищества индивидуальных застройщиков «Каменный бор» по строительству и эксплуатации индивидуального блокированного жилого дома, адрес: 185014, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Товарищество), несостоятельным (банкротом).  

Решением от 12.04.2021 Товарищество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщика» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим утвержден ФИО1.  

В рамках названного дела о банкротстве Фонд 29.05.2024 обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил признать отсутствующим право собственности ФИО2 на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 10:01:0170101:223.  

Определением от 16.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.  

Определением от 06.02.2025 заявление Фонда удовлетворено. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025 определение от 06.02.2025 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.  

В кассационной жалобе Фонд, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 02.07.2025 и оставить в силе определение от 06.02.2025.  

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не применил подлежащие применению специальные нормы Закона о банкротстве о том, что после открытия конкурсного производства обязательство Товарищества передать ФИО2 нежилое помещение трансформировалось в денежное, при этом решение суда общей юрисдикции не может отменять последствия введения процедуры банкротства, так как требования участников строительства подлежат рассмотрению исключительно в рамках дела о банкротстве.  

Как указывает Фонд, регистрация права собственности ФИО2 произошла после открытия процедуры банкротства, в обход реестра требований кредиторов, что нарушило принцип очередности удовлетворения требований.  

Податель жалобы считает, что судом нарушено единообразие судебной практики по спорному вопросу и необоснованно не применен пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).  

Фонд полагает, что суд апелляционной инстанции не учел, что договор от 11.11.2014 не зарегистрирован в установленном законом порядке, а помещение площадью более 7 кв. м не относится к нежилым помещениям по смыслу Закона о банкротстве, при этом ФИО2 отказалась от включения требования о передаче помещения в реестр требований участников строительства (далее – Реестр).  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.  

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Администрацией Петрозаводского городского округа (далее – Администрация) Товариществу было выдано разрешение от 25.04.2013 № RU 10301000-116/13 на строительство объекта  

«Блокированный жилой дом по ул. Сегежской в г. Петрозаводске» на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0170101:31, предоставленном должнику на основании договора аренды земельного участка от 14.12.2010 № 30056.  

Строительство осуществлялось с привлечением денежных средств граждан на основании договоров об инвестировании в строительство квартир и предварительных договоров купли-продажи квартир, в соответствии с которыми в намерения застройщика фактически входило строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.  

Договоры с гражданами не регистрировались в установленном порядке. Строительство не было завершено, жилой дом не сдан в эксплуатацию.  

За Товариществом 02.12.2013 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 2772,8 кв. м с кадастровым номером 10:01:0170101:223, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – Объект), на земельном участке с кадастровым номером 10:01:170101:31.  

Фондом 28.03.2022 принято решение № НС-6/2022 о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении принадлежащего должнику объекта незавершенного строительства, и одобрении сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам - участникам строительства в соответствии со статьей 13 указанного Закона.  

Определением от 22.09.2022 Фонду переданы права должника на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0170101:31 (право аренды) со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе права на расположенный на нем Объект (право собственности), права на проектную документацию.  

Фонд произвел выплату возмещения гражданам, чьи требования были включены в Реестр.  

Между Товариществом (застройщиком) и ФИО2 (инвестором) 11.11.2014 был заключен договор об инвестировании в строительство квартиры, по условиям которого застройщик обязался передать инвестору в собственность встроенные нежилые помещения ориентировочной площадью 150 кв. м в подвале строящегося на земельном участке с кадастровым номером 10:01:17 01 01:31 блокированного жилого дома.  

Указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке.  

Вступившим в законную силу решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 24.05.2019 по делу № 2-2002/2019, с учетом определения от 04.05.2022 об исправлении описки, за ФИО2 признано право на долю в размере 1500/27728 в праве общей долевой собственности на Объект в виде нежилых помещений, ориентировочной площадью  

150 кв. м, в подвале дома с характеристиками, определенными в договоре об инвестировании в строительство квартиры от 11.11.2014.  

На основании указанного решения 01.10.2021 ФИО2 обратилась с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на Объект, рассмотрение которого было приостановлено в связи с наличием зарегистрированных запретов на совершение регистрационных действий в отношении Объекта.  

Фонд 11.10.2022 обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на Объект на основании определения от 22.09.2022, рассмотрение которого также было приостановлено в связи с наличием зарегистрированных запретов на совершение регистрационных действий в отношении Объекта.  

Вступившим в законную силу решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 04.09.2023 по делу № 2-5016/2023 по иску Фонда Объект освобожден от ареста; соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости признаны погашенными.  

Ввиду прекращения арестов 22.01.2024 за ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в размере 1500/27728) на Объект.  

Фонду отказано в регистрации права собственности на Объект в связи с регистрацией права собственности ФИО2 на долю в Объекте.  

Фонд, ссылаясь на нарушение его прав как законного приобретателя прав застройщика, выплатившего компенсации участникам строительства, на регистрацию права собственности на Объект, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Суд первой инстанции, руководствуясь подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, пришел к выводу об обоснованности заявления Фонда.  

Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводами суда первой инстанции, постановлением от 02.07.2025 отменил определение от 06.02.2025 и отказал в удовлетворении заявления Фонда, указав на наличие вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции, не пересмотренного в установленном законом порядке.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.  

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).  

В силу пунктов 1 и 2 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, изъятое из оборота, имущественные права,  

связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное названным законом имущество.  

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машиномест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного названным параграфом порядка предъявления требований к застройщику.  

В пункте 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрено, что денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.  

В подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве дано определение понятия требования о передаче машино-места и нежилого помещения, согласно которому это требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом для целей названного параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.  

Таким образом, для целей квалификации требования о передаче нежилого помещения, содержащегося в подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, имеет значение площадь нежилого помещения, а также предъявление требования участником долевого строительства - физическим лицом.  

Соответственно, требование о передаче в натуральной форме нежилого помещения вправе заявлять только участники строительства – физические лица в отношении нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров.  

Судом первой инстанции установлено, что площадь спорного помещения составляет 150 кв. м, что превышает установленное пунктом 3.1. статьи 201.1 Закона о банкротстве ограничение.  

По смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве кредиторы, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений площадью более семи квадратных метров, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре).  

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос № 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденного 20.12.2016, по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).  

Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 Закона о банкротстве.  

Таким образом, после открытия в отношении Товарищества процедуры конкурсного производства спорная доля в праве общей долевой собственности на Объект по правилам пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве включена в конкурсную массу должника, а его обязательства по передаче объектов недвижимого имущества в натуре трансформировались в денежные.  

Судом первой инстанции установлено, что требование ФИО2 о передаче нежилого помещения возникло до даты принятия заявления о признании Товарищества банкротом и не подпадает под признаки, предусмотренные статьей 5 Закона о банкротстве, при этом жилой дом не достроен, условий, предусмотренных пунктами 8 и 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве, не имеется (права собственности на помещения в нем судом не признавались и не регистрировались).  

В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорная доля на незавершенное строительством здание в ходе конкурсного производства не подлежит передаче ФИО2  

При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции, наличие судебного акта суда общей юрисдикции о признании за ФИО2 права собственности на долю в праве не предоставляет ее обладателю возможности удовлетворения своих требований к должнику в обход порядка, установленного нормами законодательства о банкротстве.  

На дату вынесения судом общей юрисдикции решения о признании за ФИО2 права собственности на долю в праве общей долевой собственности на Объект, спорное нежилое помещение, находящееся по проекту внутри дома, не представляло собой отдельного объекта гражданских прав.  

То есть незавершенное строительством нежилое помещение не могло являться самостоятельным объектом вещных прав, объектом оборота в гражданско-правовых обязательствах и быть выделено в натуре до завершения строительства и ввода в эксплуатацию в целом здания, сооружения, строения, в котором оно расположено.  

После признания застройщика банкротом и введения в отношении его имущества процедуры конкурсного производства наступают определенные правовые последствия, в частности, невозможность возложения на должника обязанности по передаче в натуре нежилого помещения, площадью более 7 кв. м.  

Таким образом, регистрация права собственности на долю в праве на Объект не предопределяет разрешение арбитражным судом вопроса в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика (Товарищества) относительно автоматического признания права собственности соответствующих лиц на помещения в завершенном строительством объекте.  

Приняв во внимание разъяснения пункта 52 Постановления № 10/22, суд первой инстанции правильно указал что, поскольку право ФИО2 на спорную долю зарегистрировано в установленном законом порядке, защита прав Фонда как приобретателя прав застройщика, исполняющего обязательства по выплате участникам строительства компенсаций, осуществима путем оспаривания зарегистрированного права посредством предъявления иска о признании права отсутствующим.  

Выводы апелляционного суда об обратном сделаны без учета норм Закона о банкротстве, регулирующих правоотношения застройщика-банкрота с участниками строительства.  

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что 20.07.2021 ФИО2 обращалась в арбитражный суд с заявлением о включении ее требования о передаче нежилого помещения в Реестр, и после регистрации долевой собственности ФИО2 отказалась от заявленных требований, в связи с чем определением от 27.11.2024 производство по указанному заявлению прекращено.  

В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление Фонда.  

При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены определения от 06.02.2025.  

По мнению суда кассационной инстанции, выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют установленным им фактическим обстоятельствам.  

При указанных обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции от 02.07.2025 подлежит отмене, определение суда первой инстанции от 06.02.2025 – оставлению в силе.  

В связи с удовлетворением кассационной жалобы и отменой обжалованного судебного акта в соответствии с частью 1 статьи  

110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы взыскиваются с ФИО2 в пользу Фонда.  

Руководствуясь статьями 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025 по делу № А26-9482/2020 отменить.  

Определение Арбитражного суда Республики Карелия от 06.02.2025 по тому же делу оставить в силе.  

Взыскать с ФИО2 в пользу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 50 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по кассационной жалобе.  

Председательствующий Ю.В. Воробьева Судьи И.М. Тарасюк 

А.А. Чернышева