Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

22 мая 2020 г.Дело № А40-313264/19-6-828

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 мая 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Инджиевой Г.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ СЕРВИС 24" (101990, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МЯСНИЦКАЯ, ДОМ 13, СТРОЕНИЕ 1, ЭТ 5 КОМ 15, ОГРН: 1107746654058, Дата присвоения ОГРН: 18.08.2010, ИНН: 7708725945)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОРИЛС" (141207, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, РАЙОН ПУШКИНСКИЙ, ГОРОД ПУШКИНО, УЛИЦА ГРИБОЕДОВА, ДОМ 7, ПОМЕЩЕНИЕ 310, КОМНАТА 3, ОГРН: 1027700160839, Дата присвоения ОГРН: 27.08.2002, ИНН: 7705301842)

о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 1 385 963 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 024 руб. 02 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.

при участии:

от истца – Габрелян С.М. дов. от 09.01.2020г. (дип. от 10.07.2010г. ВСГ 4783548)

от ответчика – Зорин А.В. дов. от 03.09.2018г. (дип. 20.08.2005г. ВСВ 0802265)

                                                                УСТАНОВИЛ:

           ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ СЕРВИС 24" (далее - истец) обратилось в суд с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОРИЛС" (далее - ответчик) о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 1 385 963 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 024 руб. 02 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

            Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

  Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

   Из материалов дела следует, что между истцом (субарендатор) и ответчиком (арендатор) 24.09.2018г. был заключен договор краткосрочной субаренды нежилого помещения №0085-CО/18А, по условиям которого арендатор обязуется передать, а субарендатор обязуется принять во временное владение и пользование (в субаренду) нежилые помещения общей площадью 479,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, д. 18, стр. 21.

Срок действия договора аренды установлен с даты его подписания обеими сторонами по 31 августа 2019 г. (п. 8.1 договора).

Согласно п. 4.6 договора, в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору субарендатор обязуется уплатить арендатору обеспечительный взнос в сумме равной двукратной сумме базовой арендной платы и эксплуатационного платежа и составляет 1 362 864 руб. 00 коп. Оплата обеспечительного взноса осуществляется субарендатором в течение 2 дней с момента подписания договора либо на основании договора, либо на основании отдельного счета, выставленного арендатором. При отсутствии отдельного счета, выставленного арендатором. Обязательство по оплате обеспечительного взноса считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендатора. 

Обеспечительный взнос является гарантией выполнения субарендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий договора, по возврату помещений при расторжении договора в сроки, согласованные сторонами, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательств по договору из обеспечительного взноса арендатором в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендатора.

Дополнительным соглашением от 01.01.2019 к договору, стороны согласовали, что размер обеспечительного платежа по договору составляет 1 385 963,40 руб.

Факт перечисления истцом ответчику суммы обеспечительного платежа подтверждается платежными поручениями от 26.09.2018г. № 3313, от 31.01.2019 № 257.

По условиям п. 8.3 договора, в течение срока аренды субарендатор вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, надлежащим образом письменно уведомив об этом арендатора за 60 (шестьдесят) календарных дней. При этом такое письменное уведомление будет признаваться сторонами надлежащим уведомлением арендатора для целей договора, если на момент подачи заявления субарендатором оплачена базовая арендная плата за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения. Если субарендатор уведомил арендатора о досрочном расторжении настоящего договора менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней или уведомил ненадлежащим образом без оплаты, то обеспечительный взнос удерживается арендатором в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение субарендатором обязанности по своевременному уведомлению арендатора о прекращении (расторжении) договора.

Уведомлением от 21.06.2019г. истец отказался от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке на основании п. 8.3 договора с 20.08.2019 года.

 Согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

 В соответствии с п. 3.2.1.16. договора, субарендатор обязан передать арендатору по истечении срока договора помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены субарендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, субарендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся субарендатором до подписания сторонами акта приема-передачи помещений. В случае если субарендатор не провел восстановительный ремонт и помещения возвращены с недостатками, то ремонт проводится арендатором, при этом субарендатор обязуется уплатить штраф в размере месячной арендной платы и компенсировать стоимость восстановительного ремонта на основании составленной сметы в течение 5 банковских дней с даты выставления счета.

Письмом от 15.08.2019г. ответчик уведомил истца о необходимости проведения текущего ремонта арендуемых помещений в срок до 20.08.2019г. и приведения объекта  в первоначальное состояние либо возмещения расходов соответствующих расходов арендатору.

 Объект аренды возвращен арендатору по акту приема-передачи от 20.08.2019г., согласно которому в помещении сломаны дверные ручки – 3 шт., имеются отверстия на окнах от гардин – 14 шт.,  потертости на стенах, не горят лампы – 40 шт., рваный ковролин. Данный акт со стороны субарендатора не подписан в связи с наличием разногласий по выявленным недостаткам арендуемых помещений.

Согласно акту осмотра помещений от 20.08.2019г., составленному истцом, арендуемое помещение имеет следующие недостатки: замена ковролина  -130 кв.м, покраска стен – 770 кв.м, замена дверных замков – 3 шт., замена ламп в потолочных светильниках – 30 шт., замена ламп в санузлах – 10 шт., заделка отверстий от гардин на окнах – 14 шт.

Ответчиком в одностороннем порядке составлена дефектовочная ведомость и проведен восстановительный ремонт помещений в соответствии с локальной сметой. Стоимость восстановительного ремонта помещений составила 1 426 162,69 руб. 

В соответствии с п. 4.6 договора, возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора по договору, а также при отсутствии необходимости приведения помещений в первоначальное состояние, с учетом согласованных отделимых и неотделимых улучшений, в течение 30 дней с момента подписания акта о возврате помещений и оборудования.

Поскольку восстановительный ремонт истцом не произведен, ответчиком выполнен расчет суммы штрафа в соответствии с п. 3.2.1.16 в размере 692 982,00 руб. и стоимости ремонтных работ, которые удержаны из суммы обеспечительного взноса.

Полагая, указанные в локальной смете работы не соответствуют недостаткам, указанным в акте возврата помещений, и что стоимость работ превышает рыночную стоимость аналогичных работ, истцом предъявлено требование о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 1 385 963,40 руб.

Претензия, направленная в адрес ответчика 30.09.2019 с требованием возврата обеспечительного взноса, оставлена без удовлетворения.

 В соответствии п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или платить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

          При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

          На основании п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

 В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

          В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

          При исследовании представленных в материалы дела докзательств судом установлено, что представленная ответчиком смета на производство составлена ответчиком без учета замечаний субарендатора. Претензия исх. №3516 от 19.09.2019 г. истца о несогласии с выявленными недостатками помещений, а также требованием проведения совместного осмотра помещений для оценки стоимости восстановительных работ, оставлена без ответа и удовлетворения. Разногласия по выявленным недостаткам помещениям между истцом ответчиком незначительны, при этом разница в сумме восстановительного ремонта является существенной, поскольку в смете составленной арендатором учтены работы не связанные с устранением недостатков, зафиксированных при осмотре помещения, а именно: замена межкомнатных дверей, установка декоративного плинтуса, восстановление шпаклевочного покрытия, замена плиточного покрытия на полу, замена потолочных плиток. При этом в перечне недостатков, составленных арендатором в дефектовочной ведомости, указанные недостатки не зафиксированы.

  Поскольку указанные в локальной смете ответчика работы не соответствуют недостаткам, указанным в акте возврата помещений, суд пришел к выводу, что расчет ответчика не отражает действительную стоимость восстановительного ремонта и не может являться основанием для удержания обеспечительного взноса на сумму 1 426 162,69 руб. 

           Согласно локальной смете составленной истцом, стоимость восстановительного ремонта спорных помещений составляет 298 097 руб. 08 коп.

   Расчет, приведенный истцом в локальной смете, ответчиком не оспорен, обоснованности выполнения работ на сумму 1 426 162,69 руб.  не приведено.

            Доводы ответчика о том, что субарендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, в связи  с чем у арендатора  возникло предусмотренное договором право удержать сумму обеспечительного платежа, что исключает возникновение на его стороне неосновательного обогащения, судом признаны необоснованными.

            В силу статей 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

           Так, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора. При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.

              По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 310, 329, 421 ГК РФ особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможность расторгнуть его без объяснения причин.

           Согласно п. 8.3 договора в течение срока аренды арендатор вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, надлежащим образом письменно уведомив об этом арендодателя за 60 (Шестьдесят) календарных дней. При этом такое письменное уведомление будет признаваться сторонами надлежащим уведомлением арендодателя для целей договора, если на момент подачи заявления арендатором оплачена базовая арендная плата и эксплуатационный платеж за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения. Если арендатор уведомил арендатора о досрочном расторжении настоящего договора менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней или уведомил ненадлежащим образом без оплаты, то обеспечительный взнос удерживается арендатором в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение субарендатором обязанности по своевременному уведомлению арендодателя о прекращении (расторжении) договора.

            Согласно заявлению о расторжении договора от 21.06.2019, данное уведомление направлено арендодателю арендатором за 60 календарных дней до момента расторжения, о чем имеется соответствующая отметка и печать ответчика.

            Согласно представленным доказательствам, на момент подачи заявления арендатором оплачена базовая арендная плата и эксплуатационный платеж за весь период с даты подачи заявления, до даты расторжения.

           Таким образом, в отсутствии доказательств нарушения арендатором принятых на себя обязательств по договору, правовых оснований для удержания суммы обеспечительного платежа по основаниям установленным п. 8.3 договора не имеется. 

           Поскольку при составлении акта приема-передачи спорных помещений сторонами выявлены недостатки помещений в установленном судом размере, которые не устранены истцом, у ответчика возникло предусмотренное пунктом 3.2.1.16 договора право удержания суммы обеспечительного платежа на сумму 298 097 руб. 08 коп. стоимости восстановительного ремонта и 692 982,00 руб. штрафа за не проведение ремонтных работ до освобождения помещений.

  Учитывая изложенное, и принимая во внимание, что ответчиком в материалы дела не представлены возражения относительно суммы задолженности в размере 394 884 руб. 32 коп. и правомерности предъявления истцом требований о возврате обеспечительного платежа, а также не указано на наличие каких-либо финансовых обязательств истца перед ответчиком в счет погашения которых удерживаются денежные средства, суд полагает, что требование о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежащим удовлетворению частично на сумму 394 884 руб. 32 коп.

    В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица   подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

   Истцом выполнен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.09.2019г. по 20.11.2019г., согласно которому размер процентов составил 16 024 руб. 02 руб.

           Суд, проверив расчет истца, считает его произведенным неверно. Учитывая, что фактически размер неосновательного обогащения составляет 394 884 руб. 32 коп., суд удовлетворяет требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами частично в размере  4 565 руб. 50 коп.

          Истец также просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000,00 руб. В подтверждение понесенных расходов, Истец представил Договор об оказании юридической помощи №ЮР/ВКК-845 от 19.11.2019, а также платежное поручение №6050 от 20.11.2019 на сумму 100 000 руб.

          Согласно ст. 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

          Статьей 106 Кодекса предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате, в том числе на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

           В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

           Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", в случае, если сумма заявленного требования о возмещении судебных расходов явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах.

          Ответчиком не представлено доказательств чрезмерности понесенных истцом расходов с учетом стоимости таких услуг в регионе, а также сведений статистических органов о ценах на рынке юридических услуг.

          Согласно позиции ВАС РФ, изожженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 № 6284/07, в отсутствие указанных доказательств суд вправе по собственной инициативе возместить расходы в разумных, по его мнению, пределах лишь в том случае, если заявленные требования явно превышают разумные пределы.

           Поскольку данных, позволяющих суду прийти к подобному выводу, не имеется, суд не находит оснований для уменьшения судебных расходов, понесенных истцом.

           В связи с частичным удовлетворением заявленных требований, расходы на оплату услуг представителя, а также расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований.

  Расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в порядке ст. 110 АПК РФ. 

          На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 381.1, 421, 450 ГК РФ,  ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОРИЛС" (141207, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, РАЙОН ПУШКИНСКИЙ, ГОРОД ПУШКИНО, УЛИЦА ГРИБОЕДОВА, ДОМ 7, ПОМЕЩЕНИЕ 310, КОМНАТА 3, ОГРН: 1027700160839, Дата присвоения ОГРН: 27.08.2002, ИНН: 7705301842) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ СЕРВИС 24" (101990, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МЯСНИЦКАЯ, ДОМ 13, СТРОЕНИЕ 1, ЭТ 5 КОМ 15, ОГРН: 1107746654058, Дата присвоения ОГРН: 18.08.2010, ИНН: 7708725945) задолженность в размере 394 884 руб. 32 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 565 руб. 50 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 28 491 руб. 68 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 698 руб. 45 коп.

          В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

          Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                        Е.В. Коршикова