АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-33933/2017

г. Краснодар

28 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения от 25.11.2019.

Полный текст решения изготовлен 28.11.2019.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного                                    заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «БытСтройПроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350080, 

<

...> (далее – истец, ООО «БСП», общество) к администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350000, 

<

...> (далее – ответчик 1, администрация), к департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350000, 

<

...> (далее – ответчик 2, департамент имущественных отношений), к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар (далее – ответчик 3, департамент муниципальной собственности) о признании договора аренды недействительным, о взыскании

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

министерство финансов Краснодарского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар (далее – третье лицо 1, министерство финансов)

департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар (далее – третье лицо 2, департамент финансов)

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности

от департамента имущественных отношений: ФИО3 – по доверенности, диплом

от департамента финансов: ФИО4 – по доверенности

от иных лиц: не явились, извещены 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 01.08.2018, 11.04.2019):

признать договор от 16.05.2013 № 4300020081 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305050:132, недействительным (ничтожным);

взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар в пользу ООО «БытСтройПроект» денежные средства (арендные платежи), уплаченные по ничтожному договору от 16.05.2013 № 4300020081 за 2013 год в размере 124 585,60 рублей;

взыскать с публично – правового образования – Краснодарский край в лице департамента имущественных отношений Краснодарского края за счет средств казны публично – правового образования – Краснодарский край в пользу ООО «БытСтройПроект» денежные средства (арендные платежи), уплаченные по ничтожному договору от 16.05.2013 № 4300020081 за 2013 год в размере 31 146,40 рублей;

взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар в пользу ООО «БытСтройПроект» денежные средства (арендные платежи), уплаченные по ничтожному договору от 16.05.2013 № 4300020081 за 2014-2016 годы в размере 705 737,60 рублей;

взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар в пользу ООО «БытСтройПроект» убытки, понесенные обществом при заключении договора за технического водоснабжения и водоотведения для выполнения работ по ничтожному договору в сумме 163 221,87 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденного городской Думой города Краснодара 26.01.2012, спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования, в связи, с чем договор аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства является ничтожной сделкой.

Администрация считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Так, на момент заключения спорного договора ограничений для предоставления спорного земельного участка не имелось. В силу платности фактического пользования земельным участком, истец обязан вносить соответствующую плату. 

По мнению департамента финансов, истец, обращаясь в суд с настоящим иском, действует недобросовестно. При заключении спорной сделки не мог не знать о ее пороках и дальнейшей невозможности использования спорного земельного участка в целях строительства.

Министерство финансов считает, что иск не подлежит удовлетворению в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Согласно протокола судебного заседания от 04.02.2019 министерство финансов, департамент имущественных отношений Краснодарского края заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Также департамент имущественных отношений Краснодарского края в настоящем судебном заседании заявил об оставлении искового заявления без рассмотрения в силу несоблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка обращения в суд с требованиями предъявленными департаменту.

Суд также считает необходимым указать, что довод департамента имущественных отношений об оставлении искового заявления без рассмотрения в силу несоблюдения досудебного порядка, оценен критически в силу следующего.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.

Если стороны в период рассмотрения спора не предпринимают действий по мирному разрешению спора, а ответчик при этом возражает по существу исковых требований, оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора будет носить формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2017 по делу № А32-33276/2016).

Так, департамент имущественных отношений Краснодарского края к участию в деле в качестве ответчика привлечен определением суда от 03.12.2018.

По состоянию на 25.11.2019 в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что департамент имущественных отношений с 03.12.2018 предпринял действий направленные на урегулирование настоящего спора вне рамок судебного разбирательства.

Таким образом, оставление искового заявления в части требований, предъявленных департаменту имущественных отношений без рассмотрения не будет отвечать принципу разумности и эффективной судебной защиты.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.11.2019 объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 25.11.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следуем из материалов дела, по заявлению общества о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, в газете «Краснодарские известия» от 26.02.2013 администрация муниципального образования город Краснодар проинформировало население о предстоящем предоставлении ООО «БСП» земельного участка площадью 525 кв. м для размещения кафе по адресу площадь Победы, 5, Центральный внутригородской округ города Краснодара.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 29.03.2013 № 2255 «Об утверждении обществу с ограниченной ответственностью «БытСтройПроект» материалов предварительного согласования места размещения кафе в Центральном внутригородском округе города Краснодар» обществу утверждены материалы предварительного согласования места размещения кафе на земельном участке площадью 525 кв. м по адресу: площадь Победы, 5, в Центральном внутригородском округе города Краснодара.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 17 апреля 2013 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 23:43:0305050:132, площадью 525 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, площадь Победы, 5, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства кафе (далее - спорный земельный участок, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305050:132). 

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 15.05.2013 № 3251 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «БытСтройПроект» земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара» (далее – постановление администрации от 15.05.2013 № 3251) обществу сроком на десять лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305050:132 площадью 525 кв. м, расположенный в границах исторического поселения город Краснодар, в том числе земельный участок площадью 204 кв. м, расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, для строительства кафе по адресу: площадь Победы, 5, в Центральном внутригородском округе города Краснодар. На основании постановления администрации от 15.05.2013 № 3251 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2013 № 4300020081 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 525 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по адресу: площадь Победы, 5, кадастровый номер 23:43:0305050:132. Согласно пункта 1.3 договора участок предоставляется для строительства кафе (7. Прочие земельные участки). Договор заключен на период с 15.05.2013 по 15.05.2023 (пункт 6.1. договора).

Согласно приложение № 1 к договору спорный земельный участок передан арендодателем арендатору.

Сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости за № 23-23-01/2533/2013-954 от 09.08.2013.

Письмом от 06.05.2014 № 29/1566-1 департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар отказал обществу в подготовке градостроительного плана земельного участка, в связи с тем, что участок расположен на территории общего пользования, в границах красных линий, охранных зонах инженерных коммуникаций, а также существующей зеленой зоне. 

27 октября 2016 года департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар подготовлен градостроительный план земельного участка RU23306000-00000000006383, утвержденный приказом департамента архитектуры от 27.10.2016 № 2696-ГП.

В целях исполнения обязанностей арендатора по внесению арендных платежей общество перечислило арендую плату в общем размере 861 469,60 рублей, что подтверждается платежными поручениями:

Платежное поручение (№, дата)

Сумма, рублей

Платежное поручение (№, дата)

Сумма, рублей

№2 от 15.07.2013

11 460,00

№ 3 от 15.07.2013

20 224,00

№ 4 от 15.07.2013

20 900,00

№ 5 от 09.08.2013

20 900,00

№ 6 от 09.09.2013

20 224,00

№ 8 от 03.10.2013

20 900,00

№ 11 от 07.11.2013

20 224,00

№ 13 от 06.12.2013

20 900,00

№ 1 от 09.01.2014

20 900,00

№ 2 от 10.02.2014

20 224,00

№ 3 от 06.03.2014

25 000,00

№ 5 от 09.04.2014

25 000,00

№ 6 от 07.05.2014

25 000,00

№ 11 от 06.06.2014

25 000,00

№ 15 от 08.07.2014

25 000,00

№ 16 от 11.08.2014

25 000,00

№ 17 от 09.09.2014

25 000,00

№ 18 от 09.10.2014

25 000,00

№ 19 от 06.11.2014

25 000,00

№ 20 от 08.12.2014

25 000,00

№ 21 от 23.12.2014

25 000,00

№ 1 от 05.02.2015

26 000,00

№ 4 от 03.04.2015

22 402,10

№ 5 от 05.05.2015

23 148,84

№ 7 от 03.06.2015

22 402,10

№ 8 от 10.08.2015

19 875,22

№ 9 от 12.10.2015

22 402,10

№ 10 от 12.10.2015

23 148,84

№ 12 от 02.12.2015

22 000,00

№ 13 от 16.12.2015

23 148,84

№ 1 от 20.01.2016

23 148,84

№ 2 от 15.03.2016

25 000,00

№ 3 от 15.03.2016

25 000,00

№ 5 от 08.04.2016

26 000,00

№ 6 от 13.05.2016

25 000,00

№ 7 от 17.05.2016

936,72

№ 8 от 08.06.2016

30 000,00

№ 9 от 18.07.2016

30 000,00

В целях осуществления строительства истцом с ООО «Краснодар Водоканал» (исполнитель) заключен договор «На подключение к сетям водоснабжения и водоотведения» от 13.08.2013 № 86-П-2013, в соответствии с которым исполнитель принимает на себя обязательства по подключению строящегося (реконструируемого, построенного, но не подключенного) объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Краснодар, площадь Победы, 5. Истец платежными поручениями № 9 от 18.10.2013 на сумму 51 541,35 рублей, № 10 от 18.10.2013 на сумму 92 370,75 рублей, оплатил услуги подключения к сетям водоснабжения и водоотведения. В связи с расторжением договора от 13.08.2013 № 86-П-2013 ООО «Краснодар Водоканал» платежным поручением № 6993 от 26.10.2016 возвратило истцу денежные средства в сумме 47 970,70 рублей.

Также, общество (заявитель) заключило с ОАО «НЭСК-электросети» (сетевая организация) договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 02.09.2013 № 4-38-13-1164, в силу которого сетевая организация принимает на себя обязательства по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств заявителя ЭПУ, расположенные на земельном участке для строительства кафе. Стоимость услуг по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям составила 67 280,47 рублей (акт оказанных услуг к договору от 02.09.2013 № 4-38-13-1164). Платежным поручением № 7 от 18.09.2013 оплатило услуги по договору от 02.09.2013 № 4-38-13-1164 на сумму 830 230,85 рублей. Соглашением от 22 августа 2016 года договор от 02.09.2013 № 4-38-13-1164 расторгнут. В связи с расторжением договора ОАО «НЭСК-электросети» платежным поручением № 18799 от 26.10.2016 возвратило часть денежных средств в сумме 762 950,38 рублей.

Истец, указывая на то, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным городской Думой города Краснодара 26.01.2012, спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования, в связи, с чем строительство на участке не возможно, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения администрацией и обществом договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости.

Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.

При этом, утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

При этом, формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10).

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования», земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305050:132 расположен в зоне транспортной инфраструктуры, общественно – деловой зоне и в границах памятника архитектуры с границей охранной зоны.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодар от 30.01.2007 № 19 п. 6, вышеуказанный земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования (Р.О.)

Следовательно, земельный участок расположен в границах территорий (на землях) общего пользования (согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2018 по делу № А32-32382/2013 земельный участок, расположенный в зоне транспортной инфраструктуры относиться к землям общего пользования).

При этом, не имеет значение входил земельный участок, предоставленный арендатору в зоне транспортной инфраструктуры в полном объеме либо в части, формирование для целей застройки земельного участка с включением земель общего пользования не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства (аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу № А32-22768/2017).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях строительства кафе.

В силу положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Однако, как указано выше согласно протокола судебного заседания от 04.02.2019 министерство финансов – третьим лицо, департамент имущественных отношений Краснодарского края – ответчиком в части иска о взыскании неосновательного обогащения, заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Из материалов дела следует, что администрация о пропуске срока исковой давности в части признания сделки недействительной не заявляла.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что иск в части признания договора от 16.05.2013 № 4300020081 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305050:132, недействительным (ничтожным) подлежит удовлетворению.

Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя - по возврату полученных от арендатора арендных платежей. В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11).

В пунктах 80, 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что при удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее.

По смыслу данного в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7) разъяснения, в условиях исполнения недействительной сделки обеими сторонами при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно. И только при наличии доказательств, подтверждающих, что стоимость полученного одной из сторон явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении.

По смыслу положений статей 328, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса и сформулированной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рекомендации, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, поскольку обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. В отсутствие возможности использования объекта аренды в предусмотренных договором целях по причинам, не зависящим от арендатора, у него не возникает обязанность по внесению арендных платежей.

Судом отклоняется довод администрации о фактическом использовании обществом спорного земельного участка, поскольку таковое пользование предполагалось арендатором как нацеленное на достижение цели договора - возведения капитального объекта (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 17.04.2019 по делу №А32-39807/2015, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу № А32-22768/2017).

По сути, уплаченное арендатором есть убытки такового, вызванные противоправными действиями арендодателя, нарушившего условия договорного обязательства (статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации) и предоставившего не пригодный к использованию по согласованной цели земельный участок.

С учетом процедуры, в которой участок предоставлялся обществу, невозможность использования земельного участка для согласованных в договоре целей должна быть целиком поставлена в вину арендодателю (муниципальному образованию).

Арендатору не может быть вменено в вину то обстоятельство, что он не выявил самостоятельно несоответствие в сведениях о зонировании территории по генеральному плану и правилам землепользования и застройки (даже суду для установления данного обстоятельства потребовались направить в адрес администрации шесть определений об истребовании указанных доказательств).

Тот факт, что истец осуществлял выбор участка не перекладывает на него ответственность за ничтожность сделки, поскольку предусмотренная земельным законодательством процедура как раз и рассчитана на получение согласования всех компетентных служб города для определения возможности предоставления участка.

Констатация судом ничтожности сделки не освобождает ответчиков от возмещения арендатору понесенных убытков в размере произведенных арендных платежей.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В силу пункта 10 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Указанная позиция отражена в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Согласно подпункту 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами. Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным ЗК РФ.

Как было указано ранее, арендные правоотношения носят взаимный, возмездный характер.

Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не владеть им взимается арендная плата. При этом стоит учесть, что пользование объектом должно быть реальным - извлечение его полезных свойств.

Учитывая, что конечная цель заключенного договора, а именно возведение объекта недвижимости не будет достигнута, суд приходит к выводу, что администрация не выполнила предусмотренную статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность предоставить земельный участок, пригодный для предусмотренных договором целей.

В такой ситуации обязанность возместить арендатору убытки в виде произведенных арендных платежей не сопряжена исключительно с ничтожностью договора, но и без констатации таковой была бы отнесена на арендодателя, поскольку именно последний указал истцу на фактическую невозможность использования участка в согласованных целях.

Согласно письма Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю от 18.02.2019 денежные средства плательщика ООО «БытСтройПроект» по платежным поручениям за 2013 год распределены в бюджет Краснодарского края – 20%, в бюджет города Краснодара – 80%. Денежные средства по платежным поручениям за 2014, 2015 и 2016 года распределены в бюджет города Краснодара – 100%.

В силу указанного исковые требования в части взыскания с муниципального образования город Краснодар денежных средств (арендные платежи), уплаченных в 2013 году в размере 124 585,60 рублей, в 2014-2016 годы в размере 705 737,60 рублей подлежат удовлетворению.

В силу того, что суд приходит к выводу, что действия администрации по предоставлению земельного участка не соответствующего требования закона повлекли убытки общества при заключении договора за технического водоснабжения и водоотведения для выполнения работ в сумме 163 221,87 рублей, иск в указной части также подлежит удовлетворению.

При этом, в иске, предъявленном к департаменту имущественных отношений надлежит отказать в связи с заявлением департаментом о пропуске истцом срока исковой давности.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Истец направил исковое заявление в суд 31.07.2017. При этом, департамент имущественных отношений Краснодарского края к участию в деле в качестве ответчика привлечен определением суда от 03.12.2018.

Таким образом, во взыскании с департамента имущественных отношений 20% от суммы, уплаченной по платежным поручениям №2 от 15.07.2013 на сумму 11 460,00 рублей, № 3 от 15.07.2013 на сумму 20 224,00 рублей, № 4 от 15.07.2013 на сумму 20 900,00 рублей, № 5 от 09.08.2013 на сумму 20 900,00 рублей, № 6 от 09.09.2013 на сумму 20 224,00 рублей, № 8 от 03.10.2013 на сумму 20 900,00 рублей, № 11 от 07.11.2013 на сумму 20 224,00 рублей, № 13 от 06.12.2013 на сумму 20 900,00 рублей, надлежит отказать.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.05.2019 № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» исходя из содержания подпункта 1 пункта 3 статьи 158 БК РФ критерием определения главного распорядителя бюджетных средств, выступающего в суде от имени публично-правового образования по искам о возмещении вреда, является ведомственная принадлежность причинителя вреда (органа государственной власти, государственного органа, органа местного самоуправления или должностных лиц этих органов) независимо от источника его финансирования.

Следовательно, в случае, когда государственный (муниципальный) орган, являвшийся на момент возникновения спорных правоотношений главным распорядителем бюджетных средств тех государственных (муниципальных) органов (должностных лиц), в результате незаконных действий (бездействия) которых физическому или юридическому лицу причинен вред, утратил данный статус (при передаче полномочий иному органу, в связи с ликвидацией), в качестве представителя Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования суду следует привлекать орган, наделенный такими полномочиями главного распорядителя бюджетных средств на момент рассмотрения дела в суде. Сведения о главных распорядителях бюджетных средств содержатся в приложении «Ведомственная структура расходов федерального бюджета», утверждаемом Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также в Положении о соответствующем государственном (муниципальном) органе.

В соответствии со ст. 42 Устава муниципального образования город Краснодар, утв. Решением городской Думы Краснодара от 21.04.2011 № 11 п. 6, к полномочиям администрации муниципального образования город Краснодар относится управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар.

Согласно пункту 1.1 Решения городской Думы Краснодара от 15.12.2005 № 4 п. 19 «Об утверждении Положения о департаменте муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар», департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - Департамент) является функциональным органом администрации муниципального образования город Краснодар. Департамент действует на основании Устава муниципального образования город Краснодар и настоящего Положения.

В соответствии с Положением о департаменте муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар основными задачами Департамента в том числе являются: подготовка материалов по вопросам распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар (пункт 2.2.); осуществление функции главного распорядителя средств местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар) (пункта 2.8).

Кроме того, согласно приложению № 1, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 13.12.2018 № 65 п. 17 «О местном бюджете (бюджете муниципального образования город Краснодар) на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов» главным администратором (администраторов) доходов, получаемых в виде арендной платы за земли городских населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средств от продаж права на заключение договоров аренды указанных земельных участков, местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар) является департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Следовательно, администрирует указанные доходы департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

В силу указанно суд приходит к выводу, что денежные средства (арендные платежи), уплаченные в 2013 году в размере 124 585,60 рублей, в 2014-2016 годы в размере 705 737,60 рублей подлежат взысканию с бюджета муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

В силу того, что 163 221,87 рублей (по договорам за техническое водоснабжение и водоотведение) являются убытками истца, причиненными действиями администрации по предоставлению земельного участка не соответствующего требования закона, указанная сумма подлежит взысканию за счет казны муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар.

Расходы истца по оплате государственной пошлины в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит возместить за счет ответчиков.

При этом, в соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве, независимо от требований истца взыскать такие расходы лишь с одного или нескольких из них.

Так, истцом платежным поручением № 1 от 27.01.2017 уплачена государственная пошлина в размере 23 254,00 рублей.

Исходя и заявленных требований размер государственной пошлины, подлежащей уплате в федеральный бюджет, составляет 29 247,00 рублей (6 000,00 рублей по требованиям о признании следки недействительной, 23 247,00 рублей по требованиям о взыскании 1 024 691,47 рублей).

Таким образом, за счет департамента муниципальной собственности возмещению подлежат расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 18 837,40 рублей (за удовлетворенные требования в сумме 830 323,20 рублей); за счет администрации подлежат возмещению - 3 702,99 рублей (за удовлетворенные требования о взыскании 163 221,87 рублей), а также 7,00 рублей по возмещению расходов по уплате государственной пошлины по требованиям о признании сделки недействительной.

 

Руководствуясь статьями 71, 82, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

Договор от 16.05.2013 № 4300020081 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305050:132 признать недействительной (ничтожной) сделкой.

Взыскать с бюджета муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью «БытСтройПроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

<

...> 323,20 рублей, а также 18 887,40 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с казны муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью «БытСтройПроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар 163 221,87 рублей убытков, а также 3 709,99 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко