Арбитражный суд Пензенской области

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А49-8110/2020

г. Пенза

19 января 2021 года

резолютивная часть решения объявлена 18 января 2021 года

          Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Торговый центр «Суворовский» (ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Багетный дизайн» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 72 208 руб. 98 коп., с участием: от истца – представитель ФИО1; от ответчика – генеральный директор ФИО2, представители ФИО3, ФИО4,            

установил:

ЗАО «Торговый центр «Суворовский» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО «Багетный двор» о взыскании задолженности по договору аренды №58 от 23.07.2016 в размере 72 208 руб. 98 коп. за период с 01.03.2020 по 20.06.2020. Кроме того, истец просит отнести на ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 888 руб.

          Исковое заявление было принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, в ходе которого от ответчика поступило ходатайство о переходе к рассмотрению дела общим правилам искового производства и отзыв на исковое заявление. В этом отзыве ответчик с исковыми требованиями не согласился, указав на приостановление деятельности ТЦ «Суворовский» (непродовольственные отделы) с 28.03.2020. Сославшись на ч.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ), а также Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), ответчик указал, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Кроме того, по мнению ответчика, следует учесть то, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (п.5 Обзора практики ВС РФ №3(2017)). 

         Ознакомившись с доводами ответчика, арбитражный суд пришел к выводу о необходимости выяснения дополнительных обстоятельств, в связи с чем удовлетворил ходатайство ответчика и перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (п.2 ч.5 ст.227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

         Судебное разбирательство по делу было назначено на 18.01.2021.

         В судебном заседании представитель истца исковые требования просил удовлетворить в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, а также с учетом письменных пояснений по делу. На вопросы суда представитель истца пояснил, что в зависимости от вида деятельности арендатора, осуществляемой в ТЦ «Суворовский», истец в период ограничений предоставлял арендаторам скидку по размеру арендной платы (постоянной части) от 10 до 80%. Ответчик относился к арендаторам, которые не реализуют товары первой необходимости. Таким арендаторам предоставлялась скидка в размере 80%.    

         Представители ответчика в судебном заседании в иске просили отказать, настаивая на полном освобождении ответчика от внесения арендной платы ввиду невозможности пользования предоставленным в аренду помещением из-за принятых в связи угрозой распространения коронавирусной инфекции ограничительных мер. Подробно позиция ответчика изложена в отзывах на исковое заявление.    

         Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

          Между сторонами был заключен договор аренды №58 от 23.07.2016 (л.д.13-18), во исполнение которого истец (арендодатель) по акту приема-передачи (л.д.19) передал ответчику (арендатору) в аренду помещение площадью 31,5 кв.м на третьем этаже торгового центра по адресу: 

<

...>.

         Согласно п.1.3 договора помещение передается для размещения багетной мастерской.

         Договор заключался на 11 месяцев (п.2.1). 

         04.02.2020 было заключено дополнительное соглашение от 04.02.2020, в котором стороны договорились о возобновлении договора с 01.03.2020 по 31.01.2021 (л.д.20).

         По условиям договора за пользование помещением арендатор обязан ежемесячно вносить арендодателю арендную плату, в том числе постоянную часть в размере 22 000 руб. – не позднее 29-го числа месяца, предшествующего расчетному, и переменную часть (эксплуатационные расходы), исчисляемую по формуле, – в течение пяти календарных дней  с даты получения соответствующего счета от арендодателя (пункты 4.1, 4.2, 4.4., 4.6).

          20.05.2020 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды №58 от 23.07.2016 с 20.06.2020 (л.д.22-23), мотивированное наличием у арендатора задолженности.

         Доказательств возврата помещения материалы дела не содержат.

          Как видно из представленного истцом расчета (л.д.21), истец числит за ответчиком задолженность по договору аренды №58 от 23.07.2016 в размере 72 208 руб. 98 коп. за период с 01.03.2020 по 20.06.2020, в том числе: за март 2020 года – 3 559 руб. 75 коп. (постоянная часть – 2 838 руб. 71 коп., переменная часть – 721 руб. 04 коп.); за апрель 2020 года – 25 743 руб. 46 коп. (постоянная часть – 22 000 руб., переменная часть – 3 743 руб. 46 коп.); за май 2020 года – 25 743 руб. 46 коп. (постоянная часть – 22 000 руб., переменная часть – 3 743 руб. 46 коп.); за июнь 2020 года (20 дней) – 17 162 руб. 31 коп. (постоянная часть – 14 666 руб. 67 коп., переменная часть – 2 495 руб. 64 коп.).        

         Доказательства оплаты спорной задолженности ответчиком не представлены.

         Частично удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из следующего. 

         Обязанность арендатора оплачивать своевременно и в полном объеме  арендную плату предусмотрена заключенным сторонами договором аренды №58 от 23.07.2016 и ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

          В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательств по общему правилу не допускается.

          Как следует из материалов дела и обоснованно указанно истцом, помещение в ТЦ «Суворовский» предоставлялось ответчику под размещение багетной мастерской. 

          Основной вид деятельности ответчика по общедоступным сведениям из ЕГРИП – производство деревянных рам для картин, фотографий, зеркал и аналогичных предметов и прочих изделий из дерева (код  по ОКВЭД ОК 029-2014) в утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434 перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, не поименован.

         В этой связи ч.1 ст.19 Закона №98-ФЗ (с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №439) о возможном предоставлении арендатору отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, а также ч.4 ст.19 Закона №98-ФЗ о возможности снижения размера арендной платы арендатору, являющемуся субъектом малого или среднего предпринимательства, на срок до одного года к ответчику применены быть не могут.

          В то же время, ознакомившись с представленными сторонами доказательствами, в том числе с перепиской сторон и фотографиями, арбитражный суд считает, что в данном случае имеются достаточные основания для применения ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ, которая предусматривает, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

          В отличие от преференций, предусмотренных частями 1 и 4 ст.19 Закона №98-ФЗ, для применения ч.3 данного закона осуществления арендатором видов деятельности, поименованных в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434, не требуется.

          По смыслу приведенной нормы, принимаемые в целях противодействия эпидемии меры могут привести к невозможности использования арендуемого имущества, что является основанием для уменьшения арендной платы, а не освобождения от нее, как ошибочно полагает ответчик.      

         В ходе рассмотрения дела арбитражным судом установлено, что режим повышенной готовности на территории Пензенской области в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции был введен с 16.03.2020 постановлением Губернатора Пензенской области от 16.03.2020 №27.

         Согласно пунктам 3.8, 3.8.2 данного постановления (с учетом изменений и дополнений) в период с 28.03.2020 по 11.07.2020 (даты отмены п.3.8.2 п.3 постановлением Губернатора Пензенской области от 11.07.2020 №134) на территории Пензенской области приостанавливалась деятельность торговых центров по продаже непродовольственной группы товаров, за исключением детских магазинов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), реализующих оптико-офтальмологические изделия (оборудование), товаров первой необходимости в соответствии с приложением 31 к настоящему постановлению, и аптек.

         О приостановлении  работы торговых центров по продаже непродовольственной группы товаров, кроме детских магазинов, товаров первой необходимости и аптек с 28.03.2020, ЗАО «Торговый центр «Суворовский» направил своим арендаторам уведомление (л.д.71).

          Как следует из материалов дела, в период с 28.03.2020 по 31.07.2020 денежные средства через ККТ (регистрационный номер 0003492393051778) ответчику не поступали (ответ ООО «Таксоком» №8941-УДСК от 13.11.2020 – л.д.86). Работники ООО «Багетный дизайн» были переведены на дистанционную работу (приказ №19 от 27.03.2020 – л.д.87).

          Вопреки утверждениям истца, в результате принятых ограничений деятельность ответчика в арендуемом помещении фактически была приостановлена. По крайней мере, ответчик был лишен возможности принимать в арендованном помещении своих клиентов (покупателей).

          Более того, сам истец в ответ на письмо ответчика от 01.06.2020, в котором последний просил о предоставлении ему скидки на арендную плату в размере 90% с рассрочкой до ноября 2020 (л.д.24), исходя из текущей экономической обстановки, предложил ответчику скидку в размере 80% от арендной платы, установленной договором (письмо б/н от 19.06.2020 – л.д.25, 26). 

          Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос №5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды, в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

          Согласно объяснениям представителя истца, в период ограничений ЗАО «Торговый центр «Суворовский» предоставлял своим арендаторам скидку по размеру арендной платы (постоянной части) от 10 до 80%; арендаторам, которые не реализуют товары первой необходимости, предоставлялась скидка в размере 80%. 

          Такой же размер скидки был указан истцом в адресованном ответчику письме б/н от 01.06.2020 (л.д.25, 26).      

         Доказательств, обосновывающих необходимость предоставления скидки в большем размере, в деле не имеется.

         При таких обстоятельствах арбитражный суд, оценив доказательства в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации во взаимной связи и совокупности, руководствуясь приведенными нормативными положениями и разъяснениями, посчитал возможным снизить ООО «Багетный двор» размер арендной платы (постоянной части) за период с 28.03.2020 по 20.06.2020 на 80% и взыскать с ответчика задолженность в размере 23 004 руб. 68 коп. согласно следующему расчету: 

          1) за март 2020 года  

          постоянная часть 22 000 / 31 * 27 + 22 000 / 31 * 4 * 20% = 19 729 руб. 03 коп.; оплата (согласно сведениям из расчета истца – л.д.21) – 19 161 руб. 29 коп.; долг по постоянной части – 567 руб. 74 коп.; долг по переменной части – 721 руб. 04 руб.; всего долг – 1 288 руб. 78 коп.;

          2) за апрель 2020 года      

          постоянная часть 22 000 * 20% = 4 400 руб.; оплаты нет; долг по постоянной части – 4 400 руб.; долг по переменной части – 3 743 руб. 46 руб.; всего долг – 8 143 руб. 46 коп.;

          3) за май 2020 года      

           постоянная часть 22 000 * 20% = 4 400 руб.; оплаты нет; долг по постоянной части – 4 400 руб.; долг по переменной части – 3 743 руб. 46 руб.; всего долг – 8 143 руб. 46 коп.;

          4) за июнь 2020 года (20 дней)      

           постоянная часть 22 000 / 30 * 20 * 20% = 2 933 руб. 33 коп.; оплаты нет; долг по постоянной части – 2 933 руб. 34 коп.; долг по переменной части – 2 495 руб. 64 руб.; всего долг – 5 428 руб. 98 коп. 

          Кроме того, на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований отнесены  расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 920 руб.

          Руководствуясь ст.ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично, судебные расходы отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

          Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Багетный дизайн» в пользу закрытого акционерного общества «Торговый центр «Суворовский» задолженность в размере 23 004 руб. 68 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 920 руб.

         В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

          Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

            Судья                                                                                     Аверьянов С.В.