АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-12472/2020

г. Кострома

01 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ОЛАКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 625 от 07.11.2019 года,

при участии:

от истца: не явился,

от ответчика: не явился, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ОЛАКС» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 625 от 07.11.2019 года.

Определением от 04.05.2021 судом к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, истец просит уменьшить размер арендной платы по договору аренды № 625 от 07.11.2019 года на 50 %: за апрель до 18410 руб. 70 коп., за май до 18410 руб. 70 коп., за июнь до 18410 руб. 70 коп., взыскать с ответчика сумму переплаты в размере 55232 руб. 10 коп. за апрель - 18410 руб. 70 коп., за май - 18410 руб. 70 коп., за июнь - 18410 руб. 70 коп.

Стороны явку представителей не обеспечили.

Ответчик ранее представил отзыв, в котором исковые требования не признал в полном объеме.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие сторон по делу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

07 ноября 2019 года между ООО «Олакс» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 625. 

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях договора во временное владение и пользование нежилое помещение № 21/1 на площади 23,91 кв.м, в здании Торгового Центра «Галерея», расположенного по адресу: 156002, 

<

...>, кадастровый номер 44:27:040320:605 (помещение), а арендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить ежемесячную арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 2.4 договора он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания, является бессрочным и действует до полного исполнения сторонами своих обязанностей.

Помещение передано арендатору по передаточному акту от 01.01.2020.

Согласно пункту 9.1 договора за пользование помещением и местами общего пользования арендатор обязуется с даты аренды выплачивать арендодателю арендную плату. Арендная плата = Цена х S, где цена за 1 кв.м в размере 1540 руб., S - площадь в кв.м арендуемого помещения.

Арендная плата вносится в течение всего срока аренды авансовым платежом до 20 числа месяца, предшествующему расчетному (пункт 9.2 договора). 

В соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» и в связи с введением на территории Костромской области режима повышенной готовности с целью недопущения завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) с 28 марта 2020 года по 10 июня 2020 года была приостановлена работа торговых центров, деятельность организаций торговли непродовольственными товарами.

В связи с этим истец пояснил, что в период с 28.03.2020 по 10.06.2020 не имел возможности пользоваться арендованным имуществом и осуществлять торговую деятельность.

Письмом от 19.03.2020 ИП ФИО2 обратилась к арендодателю с просьбой о снижении размера арендной платы на 50% в период с 01.04.2020 по 30.09.2020, а также предоставлении отсрочки оплаты арендной платы (переходе на постоплатную систему расчетов).

Письмом от 20.03.2020 № 500-о арендодатель отказал истцу в уменьшении размера арендной платы и изменении порядка ее внесения.

Письмом от 08.04.2020 № 522-0 арендодатель уведомил истца о готовности рассмотреть возможность предоставления отсрочки уплаты арендной платы за период, в который будут действовать ограничения на коммерческую деятельность, с уплатой этой части с течение последующих 8 месяцев по согласованному графику. 

16 июня 2020 истец направил в адрес ответчика письмо № 106/20 с просьбой снизить арендную плату за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 на 50 %, а также предоставить отсрочку по оплате арендной платы и дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее, в том числе, уменьшение размера арендной платы за период апрель – июнь 2020, арендная плата составляет: за апрель 2020 – 18410 руб. 70 коп., за май 2020 – 18410 руб. 70 коп., за июнь 2020 – 18410 руб. 70 коп.

Обращение арендатора оставлено арендатором без удовлетворения, дополнительное соглашение не было подписано арендодателем.

30 сентября 2020 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 625 от 07.11.2019.

Помещение возвращено арендодателю по акту возврата от 30.09.2020.

На момент расторжения договора арендная плата была оплачена истцом в полном объеме, исходя из размера арендной платы 36821 руб. 20 коп. в месяц, в том числе за период апрель-июнь 2020, что подтверждается платежными поручениями, актом сверки взаимных расчетов, копии которых представлены в материалы дела, и ответчиком не оспаривается.

Поскольку соглашение об уменьшении размера арендной платы сторонами договора заключено не было, истец, указывая на то, что арендная плата за период апрель-июнь 2020 года подлежит уменьшению, а излишне уплаченные арендатором суммы подлежат возврату последнему, обратился в суд с настоящим иском об уменьшении размера арендной платы по договору аренды № 625 от 07.11.2019 года на 50 %: за апрель до 18410 руб. 70 коп., за май до 18410 руб. 70 коп., за июнь до 18410 руб. 70 коп., а также о взыскании переплаты в размере 55232 руб. 10 коп.: за апрель - 18410 руб. 70 коп., за май - 18410 руб. 70 коп., за июнь - 18410 руб. 70 коп.

В процессе рассмотрения дела УФНС по Костромской области по запросу суда были представлены сведения, из которых следует, что индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) включена в перечень лиц, на которых распространяется действие моратория в соответствии со статьей 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что ИП ФИО2 имела право требовать уменьшения размера арендной платы в период действия договора аренды в связи с введением режима повышенной готовности, но в связи с расторжением договора аренды 30.09.2020 данное право ФИО2 было утрачено.

Кроме того, ответчик полагает, что оплата истцом арендной платы в полном объеме свидетельствует о добровольном отказе от требований об ее уменьшении. Ни один нормативный документ, принятый органами власти в связи с распространением коронавирусной инфекции, не предусматривает возврата уже уплаченной арендной платы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что поскольку между сторонами сложились арендные правоотношения, в соответствии с договором от 07.11.2019 № 625 недвижимое имущество было передано ИП ФИО2 и использовалось для осуществления торговой деятельности, то на ней лежит обязанность по уплате арендных платежей, установленных соглашением сторон. Сумма арендной платы согласована сторонами.

Обязанность по внесению платы за спорный период истцом исполнена, что подтверждается платежными поручениями, актом сверки взаимных расчетов, копии которых представленными в материалы дела, и ответчиком не оспаривается.

Спорным в данном случае является вопрос о наличии правовых и фактических оснований для уменьшения размера арендной платы в связи с введением режима повышенной готовности на территории Костромской области, обусловленным распространением новой коронавирусной инфекции, и, соответственно, возврата истцу излишне уплаченной арендной платы за период апрель-июнь 2020 года.

В силу пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103 ГК РФ).

Специальное нормативное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ №О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации, установлено статьей 19 Закона № 98-ФЗ.

На основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ № «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434. К перечню таких отраслей отнесена торговля розничная прочая в неспециализированных магазина (код ОКВЭД 47.19).

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основной вид деятельности индивидуального предпринимателя ФИО2 - торговля розничная прочая в неспециализированных магазина (код ОКВЭД 47.19).

Согласно положениям Закона № 98-ФЗ основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, обусловленная введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 07.11.2019 № 625 был заключен сторонами для целей осуществления истцом торговой деятельности в торговом центре общества.

Ответчиком не оспаривается, что распоряжением губернатора Костромской области от 17.03.2020 № 128-р на территории Костромской области был введен режим повышенной готовности с 18 час. 00 мин. 17.03.2020.

На основании распоряжения губернатора Костромской области от 27.03.2020 № 149-р и постановления губернатора Костромской области от 04.04.2020 № 45 с 28.03.2020 приостановлена работа объектов розничной торговли.

В соответствии с названными распоряжениями принадлежащий истцу торговый объект в перечень исключений объектов розничной торговли, которые имели возможность осуществлять деятельность в период ограничительных мероприятий, не входил.

Таким образом, истец не имел возможности в спорный период использовать арендуемое по договору аренды имущество по его назначению.

Факт неосуществления истцом деятельности в торговом центре общества в связи с введением на территории Костромской области ограничительных мероприятий ответчиком не опровергнут (статья 65 АПК РФ).

Более того, ответчик в представленном в материалы дела отзыве на иск не отрицал факт того, что ИП ФИО2 в период действия договора имела право требовать уменьшения размера арендной платы в связи с введением режима повышенной готовности на территории Костромской области.

ИП ФИО2 обращалась к ответчику с просьбой уменьшить размер арендной платы по договору от 07.11.2019 № 625 путем заключения дополнительного соглашения к договору, однако соглашение об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто. 

В обоснование своего обращения ИП ФИО2 ссылалась именно на статью 19 Закона № 98-ФЗ.

Учитывая, что невозможность использования истцом спорного имущества по целевому назначению в период апрель-июнь 2020 года имела место в связи с обстоятельствами, не зависящими от последнего, была обусловлена введением ограничительных мероприятий, сторонами соглашение по вопросу снижения арендной платы не достигнуто, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера арендной платы. Данный вывод соответствует нормам Закона № 98-ФЗ.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В ситуации, когда соглашение о размере уменьшения сторонами не достигнуто, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

В исковом заявлении истец просит уменьшить размер арендной платы за период с апрель-июнь 2020 года на 50% от платы, установленной договором.

Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что предложенный истцом размер арендной платы не покрывает его текущие расходы, напрямую связанные с содержанием имущества в спорный период (статья 65 АПК РФ). 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ фактические обстоятельства дела в совокупности и во взаимосвязи с представленными сторонами доказательствами, суд, учитывая невозможность использования истцом имущества по целевому назначению в период действия ограничительных мер, считает возможным в настоящем случае уменьшить плату в испрашиваемом истцом размере.

Арендная плата подлежит снижению на 50 %: за апрель 2020 года до 18410 руб. 70 коп., за май 2020 года до 18410 руб. 70 коп., за июнь 2020 года до 18410 руб. 70 коп., что, по мнению суда, отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и не нарушает баланс интересов сторон договора.

Перечисление арендатором предусмотренной договором платы в период фактического неосуществления деятельности, обусловленного действием ограничительных мер, свидетельствует о добросовестном поведении последнего, на тот момент не получившего от арендодателя уменьшения размера платы, и не может рассматриваться в качестве обстоятельства, лишающего арендатора предусмотренного законом права на снижение размера платы при наличии к тому оснований.

Довод ответчика относительно того, что в связи с расторжением договора аренды 30.09.2020 право истца на уменьшение размера арендной платы утрачено отклонен судом.

Из представленных документов следует, что с заявлением об уменьшении размера арендной платы истец обращался к ответчику в период действия договора (письмо от 16.06.2020 № 106/20). Кроме того с настоящим иском истец также обратился до расторжения договора аренды, исковое заявление поступило суд 02.09.2020, тогда как соглашение о расторжении договора аренды заключено сторонами 30.09.2020.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Уменьшить размер арендной платы по договору аренды № 625 от 07.11.2019 года, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «ОЛАКС», на 50 %: за апрель 2020 года до 18410 руб. 70 коп., за май 2020 года до 18410 руб. 70 коп., за июнь 2020 года до 18410 руб. 70 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОЛАКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 55232 руб. 10 коп. неосновательного обогащения, 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом по вступлении решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОЛАКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 2209 руб. государственной пошлины.

При уплате государственной пошлины в платежном документе надлежит указывать следующий код бюджетной классификации (КБК) – 182 1 08 01000 01 1060 110.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда в случае непредставления стороной сведений о добровольной уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья                                                     Е.С. Кочеткова