АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19075/2018

г. Владивосток

30 января 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 30 января 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Леонович М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску  индивидуального предпринимателя Гусейнова Джахангира Гусейна Оглы 

к обществу с ограниченной ответственностью строительная производственная компания "ГлавМонтажОбъединение" 

третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10, ФИО11 Кызы, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17. ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24,  ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, Ан Валентина Михайловна, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54,  ФИО55.

о расторжении договора, об обязании вернуть земельный участок,

при участии

При участии в заседании:

от истца – ФИО56, доверенность от 27.08.2018, удостоверение адвоката;

от ответчика – ФИО57, доверенность от 31.05.2018, удостоверение адвоката; 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО58 Оглы (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО58) обратился с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью строительная производственная компания "ГлавМонтажОбъединение" (далее – ответчик, ООО СПК "ГлавМонтажОбъединение") о расторжении договора от 17.07.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:34:016901:7817, об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Определением от 27.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10, ФИО11 Кызы, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17. ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, Ан Валентина Михайловна, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного  разбирательства, в судебное  заседание  не явились. В соответствии  со статьей 156Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное  заседание проводится в их отсутствие.

Истец требования поддержал, настаивает на их удовлетворении, поскольку истец не вносит арендную плату, существенно нарушает условия договора. 

Ответчик по иску возражал, отметив, что истец уклонялся от получения арендной платы. Кроме того, предоставляя земельный участок в аренду под строительство многоквартирного дома, истец не мог не знать об особенностях правового регулирования таких отношений. Пояснил, что дом введен в эксплуатацию, земельный участок, многоквартирный дом и помещения в нем  поставлены на кадастровый учет, право собственности первого участника  долевого строительства зарегистрировано. 

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

ФИО58 Оглы является собственником земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоквартирные жилые дома, площадь 3 668 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 25:34:016901:7817 (далее - земельный участок). Право собственности зарегистрировано за  № 25-25/005-25/005/003/2016-5655/1 от 06.05.2016.

Между ФИО58 (арендодатель) и ООО СПК "ГлавМонтажОбъединение" (арендатор) 17.07.2017 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды) для строительства многоквартирного жилого дома. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке   27.07.2017 за № 25:34:016901:7817-25/005/2017-2.

Срок аренды установлен с 17.07.2017 по 16.06.2022.

Пунктом 3.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 5000 (пять тысяч) рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке в случае невнесение арендных платежей в сроки установленные договором в течение трех месяцев.

Как указывает истец, с момента заключения договора аренды ответчик ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение» арендную плату по договору не вносил.

Письмом от 15.08.2018 ФИО58 уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору ввиду существенного нарушения его условий - невнесение арендной платы по договору более трех месяцев (фактически более 12 месяцев) подряд. 

ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение» письмом от 03.09.2018 указал на необоснованность требований, сообщило о том, что в договоре отсутствовали реквизиты для оплаты арендной платы, несмотря на  неоднократные требования, они не были предоставлены, сообщено также, что денежные средства были отправлены почтовым переводом по адресу истца, указанному в договоре, указаны сведения о почтовом отделении, где можно получить перевод. 

При этом земельный участок ответчик не освободил, во владение истцу не передал, что и послужило поводом, для обращения в суд с настоящим иском.

В обоснование своих возражений ответчик представил  почтовые квитанции на сумму 68827,64 рублей от 13.08.2018, на сумму 5352 рубля от 18.09.2018, на сумму 5397  от 04.10.2018, где в качестве назначения платежа значится: арендная плата по договору аренды земельного участка от 17.07.2017. 

Почтовые переводы не были получены адресатом и возвращены, что подтверждается почтовыми квитанциями о возврате от 29.10.2018.

Ответчик 31.10.2018,  исполняя обязательства по уплате арендной платы, внес 82419,35 рублей на депозит нотариуса, что подтверждается справкой нотариуса Уссурийского нотариального округа ФИО59 от 01.11.2018.

Судом также установлено, что ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение» выдано разрешение на строительство многоквартирного дома на спорном земельном участке от 14.11.2017 № 25-311000-544-2017.

Заключением от 05.07.2018 № 05-35/2018 Инспекцией регионального строительного надзор и контроля в области долевого строительства Приморского края подтверждено соответствие застройщика  ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как пояснил ответчик, в отношении всех 46 квартир многоквартирного дома заключены договоры участия в долевом строительстве объекта «многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по улице Комсомольская  в г. Уссурийске». Договоры представлены в материалы дела; участники долевого строительства по этим договорам привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

На основании совместного заявление истца и ответчика Управлением градостроительства Уссурийского городского округа Приморского края, земельному участка с кадастровым номером 25:34:016901:7817 и возведенному на нем многоквартирному дому присвоен  почтовый адрес: 

<

...>, почтовые адреса также присвоены нежилым помещениям и квартирам дома.

Строительство на спорном земельном участке завершено, Разрешение на ввод объекта в эксплуатации выдано 28.11.2018 за № 25-311000-106-2018 Управлением градостроительства администрации Уссурийского городского округа.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) и общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей установленных  Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 3.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 5000 (пять тысяч) рублей.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную платы. 

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке в случае невнесение арендных платежей в сроки установленные договором в течение трех месяцев.

Как следует из материалов дела, ФИО58 письмом от 15.08.2018 уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору ввиду существенного нарушения его условий - невнесение арендной платы по договору более трех месяцев (фактически более 12 месяцев) подряд. 

Однако, наступлению обстоятельств просрочки на стороне арендатора недобросовестно способствовал арендодатель. Как следует из письма арендатора 03.09.2018, его пояснений в суде он неоднократно обращался к арендодателю с требованием предоставить необходимых платежные реквизиты для перечисления арендной платы. Данное обстоятельство не опровергнуто истцом. 

Более того, истец, с целью исполнения обязанности по внесению арендной платы осуществил почтовый перевод соответствующей суммы на адрес арендодателя. Перевод не был получен арендодателем и возвращен отправителю.  После чего денежная сумма была внесена в депозит нотариуса. В соответствие со статьей пунктом 1 статьи 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.  Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 17388/12 по делу N А60-49183/2011, злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права. Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

С учетом обстоятельств дела, действия истца, выразившиеся в уклонении от получения арендной платы  и создание, таким образом, предпосылок для обращения с настоящим иском следует расценивать как злоупотребление правом.

Поскольку материалами дела установлено, что арендная плата уплачена внесением денежных средств в депозит нотариуса, что подтверждает надлежащее исполнение, оснований для расторжения договора аренды в связи с невнесением арендной платы отсутствуют.

Кроме того, правовой режим земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного дома, имеет свои особенности, обусловленные следующими положениями  законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный  дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу пунктов 5,6 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Пунктом 5 статьи 40 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. 

Согласно пункту 139 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…» если собственником земельного участка предоставленного для строительства и соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, одновременно в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка.

Как указано в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

С учетом названных особенностей правового режима земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного дома,  а также того, что многоквартирный дом, созданный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию, право собственности одного из участников долевого строительства на квартиру в доме зарегистрировано, земельный участок, многоквартирный дом и помещения в нем поставлены на кадастровый учет, требования истца также не подлежат удовлетворению.

Суд также отклоняет доводы истца о существенном нарушении арендатором условий договора, положений статьи 615 ГК РФ в связи с возникновением права залога на земельный участок в пользу участников долевого строительства в силу следующего.

Согласно статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, данный вид залога  возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, залог права аренды в данном случае установлен императивной нормой, исключить действие которой соглашением сторон невозможно.   

Истец, предоставляя земельный участок  для целей строительства многоквартирного дома, не  мог не знать особенностей правового регулирования этой сферы общественных отношений, в том числе, о возникновении залога в силу закона на право аренды земельного участка,  о судьбе права собственности и права аренды на земельный участок после введения дома в эксплуатацию.

На основании  вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

  С учётом результатов рассмотрения спора, в соответствие со статьей 110 АПК РФ, расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Лошакова А.А.