АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, 

<

...>

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-1147/2023

г. Киров

15 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2025 года

В полном объеме решение изготовлено 15 июля 2025 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шихова А.Л.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Шулеповой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, место жительства: 610037, Россия, Кировская область, г. Киров)

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Кирова (далее – Департамент) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610000, Россия, 

<

...>)

о признании незаконными действий; о признании недействительным уведомления о наложении штрафа от 15.12.2022 № 7768-0108ДМС в части; об обязании устранить нарушение прав

при участии в судебном заседании:

заявителя – ИП ФИО1, личность установлена по паспорту,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1, арендатор) обратился в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент, арендодатель) о признании незаконными:

- требования о необходимости в течение 10 дней с момента получения предупреждения обратиться в Департамент с заявлением о согласовании перепланировки нежилого помещения № 1002 общей площадью 117,8 кв.м с кадастровым номером 43:40:000308:225, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Спасская/Карла Маркса, д. 32/74 (далее – помещение), с приложением схемы перепланировки с целью устранения несоответствий либо привести помещение в соответствие с техническим паспортом Кировского филиала ФГБУ «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 10.05.2007 и предоставить в Департамент фотоотчет о проделанной работе, изложенного в пункте 2 уведомления от 09.11.2022 № 6788-01-08ДМС об устранении нарушений, выявленных в ходе проверки исполнения условий договора аренды (далее – уведомление от 09.11.2022);

- уведомления от 15.12.2022 № 7768-01-08ДМС (далее – уведомление от 15.12.2022) о наложении штрафа в размере 1/3 годовой арендной платы (без учета НДС) в сумме 82 061,66 руб. на основании пункта 6.1.4 договора аренды нежилого помещения от 11.03.2022 № 7989 за нарушение условий договора аренды в части неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.10 договора аренды.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание и предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от исковых требований полностью или частично.

Уточнение исковых требований, изложенное в ходатайстве, поступившем в суд от 21.06.2023, не противоречит закону и не нарушает права других лиц, поэтому принято судом. Дело рассматривается судом по уточненным требованиям.

В обоснование своих требований ИП ФИО1 указывает на отсутствие со своей стороны нарушений условий заключенного договора аренды. Как указывает истец, спорная перепланировка произведена до передачи помещения в аренду предпринимателю, не учтена в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), не отражена в приложении № 2 к договору аренды (плане помещения), следовательно, приведение помещения в соответствие с техническим планом (документацией по технической инвентаризации) либо согласование (легализация) произведенной иными лицами перепланировки помещения до передачи помещения предпринимателю являлось обязанностью Департамента как собственника помещения. Истец отмечает, что аукционная документация на право заключения договора аренды не содержала сведений о том, что в отношении спорного помещения произведена самовольная перепланировка, ответчик также не уведомлял истца об этом обстоятельстве до момента подписания договора аренды. ИП ФИО1 настаивает, что спорные уведомления нарушают его права и законные интересы и возлагают на арендатора не предусмотренные законом и договором обязанности, поскольку предприниматель не производил никаких перепланировок арендуемого помещения. Истец полагает действия ответчика недобросовестными. В судебном заседании ИП ФИО1 настаивает на удовлетворении исковых требований (с учетом уточнений) в полном объеме, ссылается на обстоятельства и выводы судов, изложенные в судебных актах по делу № А28-14265/2023.

Ответчик представил отзыв, в котором изложены возражения относительно исковых требований. Департамент указывает, что уведомление о наложении штрафа в рамках договорных отношений выдано обоснованно, поскольку арендатором допущены нарушения условий договора. Департамент надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил.

Более подробно правовые позиции сторон со ссылками на положения действующего законодательства и конкретные обстоятельства дела отражены в представленных в суд исковом заявлении с дополнениями и отзыве на него.

Руководствуясь положениями статьи 156 АПК РФ, арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав объяснения истца, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 11.03.2022 № 7989 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение № 1002 общей площадью 117,8 кв.м с кадастровым номером 43:40:000308:225, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Спасская/Карла Маркса, д. 32/74, целевое назначение – многофункциональное. Характеристика и план помещения указаны в приложениях № 1,2 к договору (пункт 1.2 договора).

Спорное нежилое помещение расположено в здании, которое включено в Список выявленных объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории муниципального образования «Город Киров», утвержденный распоряжением Департамента культуры Кировской области от 16.11.2010 № 273-а (особняк ФИО2, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 9 срок действия договора определен сторонами с 14.03.2022 по 13.03.2027.

Размер арендной платы и порядок расчетов установлены в разделе 4 договора. Арендная плата на момент заключения договора составляет 295 422,00 руб. с учетом НДС в год, вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы.

Пунктом 2.2.10 договора, помимо обязанности арендатора производить за свой счет ремонт фасада пропорционально занимаемой площади, содержать фасад здания свободным от посторонних надписей, производить текущий и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций, предусмотрено, что в случае обнаружения самовольной перепланировки, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта аренды, таковые за счет арендатора в срок не более 6 месяцев с момента подписания договора должны быть ликвидированы, а объект должен быть приведен в прежний вид, или согласованы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, с предоставлением арендодателю технического плана объекта аренды, в том числе в электронном виде, для внесения изменений в ЕГРН.

В случае самостоятельного, по согласованию с арендодателем, проведения перепланировки нежилого помещения арендатор обязан в 30-дневный срок произвести за свой счет инвентаризацию помещения и предоставить арендодателю технический план, в том числе в электронном виде, изготовленный уполномоченным органом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (абзац 3 пункта 2.2.10 договора).

В пункте 2.2.11 договора установлена обязанность арендатора не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта аренды, не изменять вид деятельности по его использованию без письменного разрешения арендодателя и последующего согласования в соответствии с действующим законодательством.

За нарушение пунктов 2.2.10, 2.2.22, 2.2.23 согласно пункту 6.1.4 договора предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 1/3 годовой арендной платы без НДС.

В соответствии с актом приема-передачи (приложение № 3) арендодатель передал, а арендатор принял помещение, являющееся предметом договора аренды, в пункте 2 акта приема-передачи от 11.03.2022 стороны зафиксировали то, что в помещении проведена перепланировка, которая не учтена в ЕГРН и в приложении № 2 к договору.

При этом Департамент 10.03.2022 (то есть за день до заключения договора аренды) установил несоответствие между техническим планом и фактической планировкой помещения № 1002 объекта, о чем составлен соответствующий односторонний акт.

18.10.2022 Управлением административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова (далее – Управление) осуществлена проверка использования муниципального помещения, переданного по договору от 11.03.2022 № 7989, в ходе которой установлено, что расположение арендованных помещений не соответствует плану помещения приложения № 2 к договору, а именно:

- помещение № 18 путем установки стационарной перегородки с дверным блоком разделено на два помещения – коридор и кабинет;

- в помещении № 18 имеется дверной блок в соседнее смежное помещение, дверь в которое заблокирована;

- в стене помещения № 14 имеется ниша;

- в стене помещения № 17 имеется ниша;

- указанная на плане перегородка с дверным блоком между помещениями № 24 и № 24а отсутствует, помещения объединены в одно – коридор;

- указанный на плане дверной блок в помещении № 26 отсутствует;

- в стене помещения № 25 имеется ниша, а также установлен оконный блок;

- между помещениями № 19 и № 24 имеется дверной блок (данное несоответствие либо соответствие установить не представляется возможным ввиду плохого качества распечатанного плана).

Результаты проверки зафиксированы Управлением в акте от 19.10.2022 № 685. Осмотр помещения произведен при участии предпринимателя.

Дополнительно в тексте акта от 19.10.2022 отражено, что по внешним признакам, а также из пояснений арендатора о том, что перепланировку он не производил, возможно предположить, что данные несоответствия плану были произведены до передачи помещения в аренду.

По результатам проведенной проверки Департамент направил в адрес предпринимателя уведомление от 09.11.2022 № 6788-01-08ДМС об устранении нарушений, в пункте 2 которого изложил требование о необходимости в течение 10 дней с момента его получения обратиться в Департамент с заявлением о согласовании перепланировки помещения с приложением схемы перепланировки с целью устранения несоответствий либо привести помещение в соответствие с техническим паспортом Кировского филиала ФГБУ «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 10.05.2007 и предоставить в Департамент фотоотчет о проделанной работе.

По итогам рассмотрения актов проверки комиссией по использованию муниципальной собственности принято решение о наложении штрафа на ИП ФИО1 за нарушение, в числе прочих пункта 2.2.10 договора аренды (пункт 5 протокола от 08.12.2022 № 1217). Как указано в выписке из протокола, данное нарушение выразилось в неисполнении обязанности по приведению помещения в соответствие с техническим паспортом или согласованию в соответствии с действующим законодательством обнаруженной самовольной перепланировки в установленные договором сроки.

Во исполнение решения комиссии Департамент направил в адрес предпринимателя уведомление от 15.12.2022 № 7768-01-08ДМС о наложении штрафа в размере 1/3 годовой арендной платы (без учета НДС) в сумме 82 061,66 руб. на основании пункта 6.1.4 договора за нарушение пункта 2.2.10 договора.

Возражая против требований, изложенных в пункте 2 уведомления от 09.11.2022, полагая, что им не допущено нарушений пункта 2.2.10 договора, а значит основания, предусмотренные пунктом 6.1.4 договора, для наложения штрафа отсутствуют, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Вышеуказанные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (статья 330 ГК РФ).

Как указано в пункте 60 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

Таким образом, включение в договор условий об уплате неустойки (штрафа) обусловлено обеспечением надлежащего исполнения сторонами обязательств и применения к виновной стороне соответствующих мер ответственности при наличии оснований.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждено, что 11.03.2022 между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 7989 аренды нежилого помещения № 1002.

Как ранее сказано, пунктом 2.2.10 договора, помимо обязанности арендатора производить за свой счет ремонт фасада пропорционально занимаемой площади, содержать фасад здания свободным от посторонних надписей, производить текущий и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций, предусмотрено, что в случае обнаружения самовольной перепланировки, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта аренды, таковые за счет арендатора в срок не более 6 месяцев с момента подписания договора должны быть ликвидированы, а объект должен быть приведен в прежний вид, или согласованы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, с предоставлением арендодателю технического плана объекта аренды, в том числе в электронном виде, для внесения изменений в ЕГРН.

В случае самостоятельного, по согласованию с арендодателем, проведения перепланировки нежилого помещения арендатор обязан в 30-дневный срок произвести за свой счет инвентаризацию помещения и предоставить арендодателю технический план, в том числе в электронном виде, изготовленный уполномоченным органом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (абзац 3 пункта 2.2.10 договора).

В пункте 2.2.11 договора установлена обязанность арендатора не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта аренды, не изменять вид деятельности по его использованию без письменного разрешения арендодателя и последующего согласования в соответствии с действующим законодательством.

За нарушение пунктов 2.2.10, 2.2.22, 2.2.23 согласно пункту 6.1.4 договора предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 1/3 годовой арендной платы без НДС.

При подписании акта приема-передачи стороны договора в пункте 2 акта от 11.03.2022 указали, что в помещении проведена перепланировка, которая не учтена в ЕГРН и в приложении № 2 к договору аренды (плане помещения).

В деле имеется односторонний акт Департамента от 10.03.2022, зафиксировавший на основании фотографий от 08.04.2019 несоответствие между техническим планом помещения и фактической планировкой помещения, с которым ознакомлен ФИО1 при подписании договора № 7989, а также последующий акт Департамента от 19.10.2022, согласно пункту 2 которого фактическая планировка помещения не соответствует техническому плану (документации по технической инвентаризации здания), которые свидетельствуют о том, что ФИО1 не производил работ по перепланировке помещения ни самовольно, ни с разрешения собственника здания.

Указанное обстоятельство по существу Департаментом не оспаривается.

Несоответствие планировки помещения было известно Департаменту до момента передачи помещения ИП ФИО1 Доказательств обратного Департаментом не представлено, требования об устранении нарушений к предыдущему арендатору Департамент не заявил.

Следовательно, приведение спорного помещения в соответствие с существующим техническим планом (документацией по технической инвентаризации) либо согласование (легализация) произведенной иными лицами перепланировки помещения до момента передачи этого помещения по договору ИП ФИО1 является обязанностью Департамента как собственника помещения.

Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делу № А28-14265/2023, рассмотренному по спору между теми же лицами, в рамках которого суд признал незаконным бездействие Департамента, выразившееся в неисполнении обязанности по обеспечению сохранности объекта культурного наследия «Особняк ФИО2» по адресу 

<

...> а также обязал в течение шести месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу совершить действия по легализации перепланировки помещения № 1002.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства применительно к конкретным обстоятельствам дела, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у арендатора обязанности совершать действия по легализации перепланировки помещения, равно как и по приведению помещения в соответствие с технической документацией.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела безусловных доказательств, свидетельствующих о нарушении предпринимателем условий пункта 2.2.10 договора, учитывая обязательство, возложенное на Департамент судебным актом по делу № А28-14265/2023, суд находит требования, изложенные в пункте 2 уведомления от 09.11.2022, и уведомление от 15.12.2022 о наложении штрафа на основании пункта 6.1.4 договора за нарушение условий договора аренды в части неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.10 договора аренды, не основанными на действующем законодательстве и заключенном сторонами договоре, а значит, подлежащими признанию незаконными.

На основании изложенного требования истца (с учетом уточнений) подлежат удовлетворению в полном объеме.

Уплаченная по чеку от 02.02.2023 государственная пошлина в сумме 300,00 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610037, Россия, Кировская область, г. Киров) удовлетворить.

Признать незаконным пункт 2 уведомления от 09.11.2022 № 6788-01-08ДМС об устранении нарушений, выявленных в ходе проверки исполнения условий договора аренды.

Признать незаконным уведомление от 15.12.2022 № 7768-01-08ДМС о наложении штрафа на основании пункта 6.1.4 договора аренды за нарушение условий договора аренды в части неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.10 договора арены.

Взыскать с департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 610000, Россия, 

<

...>) в пользу ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610037, Россия, Кировская область, г. Киров) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист подлежит выдаче в порядке, установленном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья                                                                                              А.Л. Шихов