Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-21612/22

22 июля 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к Акционерному обществу «Специализированный застройщик аксон» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 № 94 за период с 3 квартала по 4 квартал 2021 года в размере 1 194 454,11 руб., пеней за период с 16.03.2019 по 31.12.2021 в размере 110 071, 16 руб.

по встречному исковому заявлению Акционерного общества «Специализированный застройщик аксон» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании договора аренды земельного участка от 16.05.2012 № 94 прекращенным с 06.07.2021,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – администрация) обратилась к Акционерному обществу «Специализированный застройщик аксон» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 № 94 за период с 3 квартала по 4 квартал 2021 года в размере 1 194 454,11 руб., пеней за период с 16.03.2019 по 31.12.2021 в размере 110 071, 16 руб.

Акционерное общество «Специализированный застройщик аксон» обратилось со встречным исковым требованием к Администрации городского округа Химки Московской области о признании договора аренды земельного участка от 16.05.2012 № 94 прекращенным с 06.07.2021 (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений заявленных требований).

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Представитель администрации поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель общества возражал против удовлетворения первоначальных требований, встречные исковые требования поддержал.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя администрации, извещенной о судебном разбирательстве надлежащим образом.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

12.03.2019 между сторонами был заключен договор аренды № 94 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:2592, площадью 5 946 кв.м., категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для многоэтажного жилищного строительства с гимнастическим залом и учебно-тренировочным центром», расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона.

В соответствии с пунктом 3.3 договора общество обязалось выплачивать арендную плату ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Размер арендной платы устанавливается в Приложении 2 к договору и рассчитывается в соответствии с положениями Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (п. 3.2 договора).

В связи с невнесением арендных платежей за период с 3 по 4 квартал 2021 у общества образовалась задолженность в размере 1 194 454, 11 руб., а также начислены пени за период с 16.03.2019 по 31.12.2021 в размере 110 071, 16 руб.

Администрацией в адрес общества направлена претензия от 13.10.2021 исх. № 132ИСХ-16244/9.1-1.

Оставление претензии без ответа, послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Общество предъявило встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 16.05.2012 № 94 прекращенным с 06.07.2021, в связи с тем, что на предоставленном в аренду земельном участке построен и введен в эксплуатацию объект долевого строительства – паркинг, первая регистрация права собственности на машиноместо в котором была произведена 06.07.2021, в связи с чем, в силу положений ст. 36 ЖК РФ договор аренды № 94 от 12.03.2019 прекратил действие с указанной даты, так как земельный участок перешел в общую долевую собственность.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, во встречном исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ). 

Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу части 2 и 5 статьи 16 Вводного закона каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются: 

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; 

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. 

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области и Акционерным обществом «Специализированный застройщик аксон» заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта от 02.06.2016 (в редакции дополнительных соглашений от 19.08.2016, № 356 от 16.07.2019, № 228 от 03.06.2021, № 68 от 25.02.2022) предметом которого является реализация сторонами инвестиционного проекта по поэтапному строительству объекта «Комплексная многоэтажная жилая застройка части Северо-Западной промышленно-коммунальной зоны между Вашутинским шоссе и Октябрьской железной дороги» с сопутствующей инфраструктурой». В сопутствующую инфраструктуру входил паркинг (п. 1 соглашения).

Согласно пункту 1 соглашения о реализации инвестиционного проекта от 02.06.2016  строительство осуществляется на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010303:29, 50:10,00110303:23, 50:10:0010303:28.

Земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010303:29

Земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010303:2592 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:29.

На основании разрешения №RU50-10-15503-2020 от 12.03.2020 на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010303:2592, предоставленному обществу по договору аренды № 94 от 12.03.2019 введён в эксплуатацию паркинг.

Законность строительства подтверждена разрешением на строительство от 25.04.2018 № RU50-10-10570-2018 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 12.03.2020 № RU50-10-15503-2020 и заключением о соответствии построенного объекта капительного строительства требованиям техрегламентов от 27.12.2019 № 03-46-081600-8-01, которыми установлено, что комплексная многоэтажная жилая застройка этап 11 паркинг (1-этап-корпус А) соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации.

17.06.2021 расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010303:2592 паркинг поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 50:10:0010303:4624 с назначением «Многоквартирный дом», наименование «Комплексная жилая застройка по адресу: Московская область, г. Химки, Северо-западная промышленно коммунальная зоны между Вашутинским шоссе и Октябрьской железной дорогой» Этап 11. Паркинг. (1 этап – корпусА).

На основании изложенного, совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается, что паркинг изначально составлял часть общей инфраструктуры объекта строительства «Комплексная многоэтажная жилая застройка части Северо-Западной промышленно-коммунальной зоны между Вашутинским шоссе и Октябрьской железной дороги» с сопутствующей инфраструктурой» в соответствии с условиями соглашения о реализации инвестиционного проекта от 02.06.2016.

06.07.2021 произведена первая регистрация права собственности на машиноместо А6/017 за № 50:10:0010303:4907-50/215/2021 – кадастровый номер 50:10:0010303:4907 (выписка из ЕГРН от 06.07.2021) что с учетом вышеизложенных положений означает, что с указанной даты земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010303:2592 перешел в общую долевую собственность, а право аренды прекратилось на основании ст. 413 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о законности требований общества о признании договора аренды земельного участка от 16.05.2012 № 94 прекращенным с 06.07.2021, в связи с чем встречное исковое заявление подлежит удовлетворению.

С учетом удовлетворения встречного искового заявления, первоначальное требование о взыскании задолженности по договору за период с 3 квартала по 4 квартал 2021 года в размере 1 194 454,11 руб. удовлетворению не подлежит, поскольку в указанный период арендных отношений, являющихся основанием для перечисления арендной платы, между сторонами не имелось.

Администрацией также заявлено требование о взыскании пеней за период с 16.03.2019 по 31.12.2021 в размере 110 071, 16 руб.

Пени начислены на основании пункта 5.2 договора аренды, в соответствии с которым арендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно приложению № 2 к договору аренды в редакции дополнительного соглашения № 743 от 06.11.2019 размер арендной платы был установлен в размере 595 335, 07 руб.

Общество представило контррасчет, указало, что истцом не были учтены следующие платежные поручения об оплатах: № 1086 от 29.07.2019, № 1227 от 17.09.2019, № 1616 от 13.12.2019, № 451 от 13.03.2020, № 844 от 11.06.2020, № 1017 от 04.09.2020, № 1185 от 11.12.2020, № 92 от 11.03.2021, № 211 от 11.06.2021, № 314 от 25.08.2021, заявило ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

В связи с неверностью, представленных в материалы дела расчетов, судом произведен самостоятельный расчет пеней за период с 16.03.2019 по 05.07.2021 размер которых составил сумму 32 243 руб.

Ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью неустойки, заявленной к возмещению, последствиям нарушения обязательств ответчиком. 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств (Определение Конституционного Суда РФ от 14.10.2004 № 293-О).

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15.01.2015 N 7-О разъяснил, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем, часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ конкретные обстоятельства настоящего спора, размер неустойки, размер арендной платы за пользование земельным участком, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Таким образом, требования о взыскании пеней по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 № 94 за период с 16.03.2019 по 05.07.2021 подлежат частичному удовлетворению в сумме 32 243 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь, статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с  Акционерного общества «Специализированный застройщик аксон» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области пени по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 № 94 за период с 16.03.2019 по 05.07.2021 в размере 32 243 руб.

В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от 16.05.2012 № 94 прекращенным с 06.07.2021.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик аксон» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 643 руб.

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу Акционерного общества «Специализированный застройщик аксон» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                В.С. Желонкин