АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А39-13343/2021

08 июня 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Павлова В.Ю., Чижова И.В.,

 

при участии представителя

индивидуального предпринимателя ФИО1:

ФИО2 (доверенность от 22.06.2022),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – 

администрации городского округа Саранск

 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2023,

принятое судьями Устиновой Н.В., Мальковой Д.Г., Захаровой Т.А., 

по делу № А39-13343/2021 Арбитражного суда Республики Мордовия

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к администрации городского округа Саранск

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка и 

о взыскании неосновательного обогащения

 

и   у с т а н о в и л : 

 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск (далее – Администрация): о расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2020 № 660 и взыскании 3 493 250 рублей неосновательного обогащения в размере перечисленного задатка и арендной платы по названному договору.

Исковые требования основаны на статьях 328, 450, 453, 611, 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что к земельному участку, право аренды которого выставлено на аукцион и приобретено истцом, отсутствует доступ с земель общего пользования, о чем ответчик не сообщил и что препятствует использованию участка по целевому назначению.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 14.06.2022 принял отказ Предпринимателя от требования о расторжении договора и прекратил производство по делу в данной части и отказал в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Предпринимателем не доказана невозможность использования спорного земельного участка для строительства складов.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 19.01.2023 отменил решение суда в части отказа во взыскании неосновательного обогащения и взыскал с Администрации 3 493 250 рублей неосновательного обогащения. Апелляционный суд заключил, что материалами дела подтверждается отсутствие доступа к спорному земельному участку доступа с земель общего пользования, что препятствовало Предпринимателю использованию земельного участка по целевому назначению; какой-либо информации об отсутствии доступа к земельному участку с земель общего пользования аукционная документация не содержала; Предприниматель не имел реальной возможности самостоятельно разрешить вопрос об обеспечении доступа на предоставленный в аренду земельный участок; ответчик каких-либо действий по обеспечению такого доступа не осуществил. 

Администрация не согласилась с постановлением апелляционного суда и обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила его отменить. По мнению заявителя, судебные акты по делу № А39-7217/2020 подтверждают, что Предприниматель имеет намерение и возможность использовать земельный участок и фактически использовал его, поскольку спорный участок является смежным по отношении к участку, на котором находится принадлежащее ему имущество (емкости для хранения нефтепродуктов). Ответчик полагает, что об этом свидетельствует предъявление требования о необходимости разработать документацию на перевооружение опасного производственного объекта, в объеме которой просил предусмотреть изменение технологического процесса или путем переноса на участок 13:23:1116287:172 или путем ликвидации двух емкостей, принадлежащих Предпринимателю. Кассатор считает, что истец действует недобросовестно, поскольку не оплачивает пользованием спорным участком. Заявитель полагает, что отсутствие доступа к земельному участку не является тем обстоятельством, которое запрещает проведение аукциона в отношении этого участка. 

Кроме того, Администрация отмечает, что апелляционный не разрешил ходатайство об ознакомлении с материалами дела в электронном виде от 25.11.2022; неправомерно ограничил перечень документов, на основе которых проводилась экспертиза. 

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованное постановление без изменения, а кассационную жалобу Администрации – без удовлетворения. 

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени, месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителя не направила, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в ее отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам. 

Как следует из материалов дела и установил суд апелляционной инстанции, на основании постановления Администрации от 17.09.2020 №1389 проведен открытый аукцион на право заключения договоров аренды, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 13:23:1116287:172 площадью 10 200 квадратных метров, расположенного: Республика Мордовия, городской округ Саранск, рабочий 

<

...>. 

Участок частично расположен в границах охранных зон 13:23-6.1898 от 25.08.2016 (охранная зона КЛ-6 кВ от ТП-132 яч.5), 13:23-6.1565 от 03.04.2013 (охранная зона КЛ-6 кВ от ПС110/6 кВ «Заводская» яч.9), 13:23-6.3228 от 05.05.2014 (охранная зона ВЛ-6 кВ от ТП-395 до ПС 110/6 «Заводская» яч.9). Разрешенное использование земельного участка – склады.

В извещении о проведении торгов №230920/1047111/01 отмечено, что границы указанного земельного участка определены в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 10.09.2020 № КУВИ-002/2020-19256914. Сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, содержатся в извещении и выписке из ЕГРН.

По платежному поручению от 19.10.2020 № 263 Предприниматель перечислил сумму задатка для участия в аукционе в размере 1 257 570 рублей.

Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 06.11.2020 заключили договор аренды земельного участка № 660. Согласно этому договору арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок 13:23:1116287:172 с видом разрешенного использования – склады, сроком на три года. Арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, предусмотренных договором; обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункты 4.2.1, 4.4.2). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2020.

Предприниматель по платежному поручению от 10.12.2020 № 633 перечислил в счет арендной платы по договору 2 235 680 рублей.

На основании заявления истца от 30.12.2020 подготовлен градостроительный план земельного участка № РФ-13-2-01-0-00-2021-4655, выданный 22.01.2021.

Предприниматель в письме от 26.03.2021, указав на наличие ограничений в использовании спорного земельного участка, просил Администрацию обеспечить и разъяснить порядок доступа к объекту аренды (обеспечить и указать конкретные пути доступа). Администрация в письме от 06.04.2021 № 1493-ОГ сообщила о возможном доступе к участку по землям, государственная собственность на которые не разграничена. Предприниматель в письме от 06.05.2021 отразил то, что такой порядок доступа не представляется возможным ввиду расположения в границах указанных земель объекта недвижимости в виде железнодорожных путей. Администрация в письме от 28.05.2021 № 2617-ОГ подтвердила ранее направленный ответ, указала, что проезд к участку осуществляется через земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Сославшись на невозможность использования земельного участка по назначению, отсутствие доступа к нему, Предприниматель в претензии от 11.11.2021 просил расторгнуть договор, возместить неосновательное обогащение в виде арендных платежей. Администрация в письме от 09.12.2021 № 6645-ОГ направила Предпринимателю соглашение о расторжении договора аренды, просила его подписать, сообщила, что в соответствии с условиями договора при его прекращении арендатор обязан вернуть участок арендодателю, арендная плата начисляется до момента подписания соглашения и возврата участка. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения настоящего спора стороны 29.04.2022 подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2020 № 660.

 

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя истца, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованного постановления с учетом следующего.

Согласно статьям 1102, 1103 (пункту 3) и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 кодекса. Поскольку иное не установлено этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно статьям 606, 611 (пункту 1), 612 (пункту 1) и 614 (пунктам 1 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из указанных норм следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможность пользования вещью в соответствии с ее назначением. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Данная позиция закреплена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом 12.07.2017, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом 26.06.2015.

Так, невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, а в случае их уплаты – основанием для их возврата.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковое требование Предпринимателя подлежит удовлетворению.

Апелляционный суд определением от 22.09.2022 удовлетворил ходатайство Предпринимателя и назначил по делу судебную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил обществу «НИЛСЭ». На разрешение экспертов поставлен вопрос о том, имеется ли доступ к земельному участку 13:23:1116287:172 для размещения складских помещений, с земель общего пользования. Согласно заключению от 05.11.2022 № 187 к спорному земельному участку с земель общего пользования доступа (проезда) не имеется.

На этом основании суд апелляционной инстанции правомерно заключил, что совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о невозможности использовать спорный земельный участок на условиях, предусмотренных договором. С учетом вышеприведенных норм права и разъяснений, данный факт является достаточным основанием для освобождения арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Именно на арендодателе лежит обязанность обеспечить предоставление арендатору в пользование объекта, который может использоваться по целевому назначению. В случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута арендатор не лишен возможности разрешения вопроса об установлении сервитута через арендодателя (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 308-ЭС14-7676). 

Апелляционный суд установил, что Предприниматель неоднократно обращался к Администрации с просьбой обеспечить доступ к арендуемому земельному участку с земель общего пользования, но Администрация конкретных действий, направленных на это, не совершила. Указанный ответчиком путь доступа не является надлежащим. Как установил эксперт, железнодорожный путь, окружающий с западной стороны исследуемый земельный участок с кадастровым номером 13:23:1116287:172 не имеет организованных железнодорожных переездов, что препятствует доступу к единственной территории земель общего пользования (автомобильная дорога). Поскольку арендатор земельного участка не является обладателем вещного права, то он не обладает правом предъявления требований об установлении сервитута. 

Ссылки ответчика на то, что истец действовал неразумно или неосмотрительно, судом округа не принимаются во внимание, поскольку суды установили, что именно ответчик нарушил закон и ввел в заблуждение ответчика, который полагается на достоверность и полноту сведений аукционной документации, в силу чего не должен был ее перепроверять. Иной подход лишал бы смысла требования к аукционной документации и нарушал бы баланс частных и публичных интересов.

Довод заявителя о наличии и возможности использовать земельный участок в связи с теми требованиями, которые предъявил Предприниматель в деле № А39-7217/2020, судом округа отклоняется. Это обстоятельство не является преюдициальным, поскольку в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Признание преюдициального значения судебного решения предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. Процессуальные действия истца не относятся к обстоятельствам, устанавливаемым судом. Более того, Администрация в указанном деле не участвовала. Вопрос о возможности использования земельного участка с кадастровым номером 13:23:1116287:172 в предмет рассмотрения судов не входил, какая-либо оценка этому не давалась. 

В настоящем деле истец доказал, что земельный участок в соответствии с договором использовать невозможно ввиду отсутствия доступа. Данное обстоятельство ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуто.

Суд округа не принял во внимание ссылку заявителя на недобросовестность Предпринимателя. 

На основании статьи 10 (пункта 5) Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений, а также разумность их действий предполагаются. Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 № 5-КГ15-92). По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (либо отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений. Данное толкование дано в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного его Президиумом 01.06.2022.

Суд апелляционной инстанции недобросовестности истца не установил. 

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Невнесение арендной платы за последующие периоды не является нарушением со стороны истца, поскольку невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Утверждение заявителя о том, что отсутствие доступа к земельному участку с территории общего пользования не является основанием для отказа в проведении аукциона на право аренды участка, на законность судебных актов не влияет. Предметом рассмотрения судов в настоящем деле является не недействительность или незаключенность договора аренды, а исполнение вытекающих из него обязательств сторонами. Арендодатель не исполнил принятую на себя обязанность обеспечения доступа к арендуемому имуществу для использования арендатором. 

Довод заявителя о нерассмотрении ходатайства об ознакомлении с материалом дела в электронной форме судом округа отклонен, поскольку это не является основанием отмены обжалованного постановления. Согласно части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления. Ответчик не был лишен права ознакомиться с материалами дела; ходатайствовать об отложении судебного разбирательства в целях подготовки возражений на заключение. Однако, в судебные заседания от 01.12.2022 и от 12.01.2023 Администрация представителя не направила, каких-либо ходатайств более не заявляла. 

Ссылка кассатора на то, что суд ограничил эксперта в выборе методов и способов экспертизы, в том числе визуального осмотра объекта, оставлена без внимания. Как следует из заключения от 05.11.2022 № 187, экспертом 25.10.2022 проводился осмотр спорного и прилегающих к нему земельных участков при естественном освещении; производилась геодезическая съемка исследуемого участка; вычисление журнала тахеометрической съемки и составление графического плана (топографического плана). Результаты исследований подвергались сравнительному анализу с данными материалов дела, предоставленных эксперту. Таким образом, суд не ограничивал эксперта в методах и способах исследования.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» в пункте 12 разъяснил, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

Расчет неосновательного обогащения ответчиком не оспорен.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил иск.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

В связи с окончанием кассационного производства определение от 25.05.2023 суда округа о приостановлении исполнения постановления  по настоящему делу следует считать утратившим силу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 283 (частью 4), 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2023 по делу Арбитражного суда Республики Мордовия № А39-13343/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа Саранск – без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2023 по настоящему делу, введенное определением от 25.05.2023 Арбитражного суда Волго-Вятского округа, отменить. 

Возобновить исполнение судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

В.Ю. Павлов

И.В. Чижов