Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-4195/2022

город Брянск

02 ноября 2022 года

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Зенина Ф.Е., 

при ведении протокола с/з секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Мичуринской сельской администрации, п.Мичуринский Брянского района Брянской области (ИНН 

<

***>), 

к 1) обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Мегаполис-Строй», п.Путевка Брянской области (ОГРН 

<

***>), 

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области, г.Брянск (ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: 1) Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, 

2) Администрация Брянского района, п.Глинищево Брянской области, 

о признании сделки недействительной, оспаривании права собственности и признании недействительным регистрации права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен, 

от ответчиков: 1) ФИО2, доверенность от 02.06.2021 №3, 2) ФИО3, доверенность от 29.12.2021 №21-37/7706-21 

от третьих лиц: 1) не явился, извещен,

2) ФИО4, доверенность от 03.08.2021 №1-890А,

установил:

В судебном заседании 26.10.2022 объявлена резолютивная часть решения суда. Изготовление решения в полном объеме откладывалось до 02.11.2022. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения. 

Мичуринская сельская администрация (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мегаполис-Строй» (далее - ответчик 1, застройщик) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - ответчик 2), с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконными действий ответчика 1 по отказу от права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990 площадью 14389 кв.м., расположенный по адресу: Брянская область, Брянский муниципальный район, п.Мичуринский, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения детских садов. Тогда же истец просил суд прекратить зарегистрированное право муниципальной собственности в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 32:02:0390204:990, а также восстановить в ЕГРН запись о праве собственности ответчика 1 на указанный земельный участок. 

Истец и третье лицо (1) в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения спора уведомлены надлежащим образом. 

Ответчики иск не признали по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление. 

Третье лицо (2) считало исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица (1) в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений Брянской области (управлением) и ООО Специализированный застройщик «Мегаполис-Строй» (застройщиком) заключен договор о комплексном освоении территории от 05.06.2018 №3727-К. По условиям договора застройщику для комплексного освоения территории предоставляется на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 32:02:0000000:3244, площадью 954025+/-342 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования земельного участка - для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство, на 10 (десять) лет, с 05.06.2018 по 04.06.2028  (п.п. 1.1-1.2, 2.3 договора).

На основании п.1.3 договора комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах участка, строительство на образованных участках объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, иных объектов, а также проведение работ по благоустройству и озеленению в соответствии с документацией по планировке территории. 

В соответствии с п.п.3.4.6, 3.2.3 договора застройщик обязан подготовить и направить в адрес управления график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ для заключения дополнительного соглашения к договору - в течение 1 (одного) месяца со дня утверждения документации по планировке территории. 

Управление обязано заключить дополнительное соглашение к договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению участка (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ - в течение трёх месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

Застройщик вправе безвозмездно передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется на участке, образованных участках за счёт средств застройщика, в установленном законом порядке в муниципальную собственность не позднее 10 лет со дня заключения договора. Перечень подлежащего передаче имущества, сроки такой передачи определяется сторонами дополнительным соглашением к договору после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории (п.3.3.4 договора).

05.06.2018 между управлением (арендодателем) и застройщиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 3727, по условиям которого арендатор передал арендатору во временное владение и (или) пользование земельный участок с кадастровым номером 32:02:0000000:3244 для его комплексного освоения на 5 (пять) лет с 06.06.2018 по 05.06.2023. 

Постановлением от 09.08.2018 № 706 администрация утвердила проект планировки и межевания территории земельного участка с кадастровым номером 32:02:0000000:3244, письмом от 21.11.2018 №4-4669А согласовала график освоения территории названного участка. 

22.11.2018 между застройщиком и управлением заключено дополнительное соглашение к договору от 05.06.2018 № 3727-К, которым был утверждён график освоения территории (земельного участка с кадастровым номером 32:02:0000000:3244).

Впоследствии в границах земельного участка с кадастровым номером 32:02:0000000:3244 были образованы новые участки, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990 площадью 14389 кв.м., расположенный по адресу: Брянская область, Брянский муниципальный район, п.Мичуринский, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения детских садов. 

В дальнейшем в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:02:0390204:990 за ответчиком 1 зарегистрировано право собственности.

Являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 32:02:0390204:990, ответчик 1 обратился в управление Росреестра по Брянской области с заявлением о прекращении права собственности в связи с отказом от этого права. 

11.04.2022 право собственности ответчика 1 на земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990 было прекращено. Тогда же управлением Росреестра зарегистрировано право собственности муниципального образования Мичуринское сельское поселение Брянского муниципального района на указанный земельный участок.

Полагая, что сделка, совершенная истцом по отказу от права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:02:0390204:990, нарушает требования закона, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с п.1 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании ч.1.1 ст.19 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Таким образом, при отказе собственника от земельного участка, право собственности переходит к муниципальному образованию, на территории которого он расположен.

Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него установлен ст.56 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно п.4 ст.56 Закона N 218-ФЗ при прекращении права собственности на земельный участок вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены этот земельный участок, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода прав.

Действительно, согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ, п.4 ст.35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно требованиям п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч.5 ст.1 Закона N 218-ФЗ, п.52 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости.

Поскольку, на спорном земельном участке не зарегистрировано объектов недвижимого имущества, и такие объекты на нём фактически отсутствуют, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений действующего законодательства при совершении ответчиком 1 сделки по отказу от права собственности и государственной регистрации ответчиком 2 права муниципальной собственности на спорный земельный участок.

Доводы истца о нействительности оспариваемой сделки по отказу от права собственности, как ничтожной, отклонены судом по следующим основаниям. 

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу указанной нормы, для признания сделки недействительной, как ничтожной, последняя должна нарушать явно выраженный запрет закона и при этом попирать  публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Каких-либо обстоятельств, позволяющих считать оспариваемую сделку недействительной по основаниям п.2 ст.168 ГК РФ, как ничтожную, по причине её совершения, как вопреки запрету закона, так и с попиранием публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, судом не установлено. 

Как разъяснено в п.75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Вместе с тем, само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о недействительности сделки, речь идет не о самом факте её совершения, на что, по сути, ссылался истец, а на несоответствие условий сделки требованиям закона. Однако, в обоснование своей позиции истец указывал, на возможное неисполнение застройщиком в будущем, в связи с отказом от права собственности, своих обязательств по договору о комплексном освоении территории от 05.06.2018 №3727-К, стороной которого истец по делу не является.   

Довод истца о том, что оспариваемая сделка является ничтожной по основаниям ст.169 ГК РФ, поскольку её целью являлось прекращение застройщиком его существующих, по мнению истца, обязанностей по строительству объектов социальной инфраструктуры в соответствии с условиями договора о комплексном освоении территории от 05.06.2018 №3727-К, также отклонен судом.

В соответствии со ст.169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

На основании п.85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

Как известно, основы правопорядка - это установленные государством основополагающие нормы об общественном, экономическом и социальном устройстве общества, направленные на соблюдение и уважение такого устройства, обеспечение правовых предписаний и защиту основных прав и свобод граждан. Главные устои основ правопорядка с Российской Федерации закреплены в Конституции Российской Федерации. Нравственные и моральные устои, которым не должна противоречить гражданско-правовая сделка, включают сложившиеся в обществе представления о добре и зле, справедливом и должном. Они получают свое выражение в общепризнанных представлениях о должном поведении, сложившихся в результате длительного общественного развития. 

Как упоминалось выше, истец считает, что целью совершения оспариваемой сделки застройщиком явилось желание последнего прекратить его существующие обязанности по строительству объектов социальной инфраструктуры в соответствии с условиями договора о комплексном освоении территории от 05.06.2018 №3727-К. 

Однако, названные истцом обстоятельства, сами по себе, не являются основанием считать оспариваемую сделку, как совершенную с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора суд обращает внимание участвующих в деле лиц на следующее. 

В соответствии с п.1 ч.5 ст.68 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в договоре о комплексном освоении территории могут быть предусмотрены обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень данных объектов и условия их передачи.

На основании пункта 3.3.4 договора о комплексном освоении территории от 05.06.2018 №3727-К застройщик имеет право безвозмездно передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется на участке, образованных участках за счет средств застройщика, в установленном законом порядке в муниципальную собственность не позднее 10 лет со дня заключения договора. Перечень подлежащего передаче имущества, сроки такой передачи определяются сторонами дополнительным соглашением к настоящему договору после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории.

Между тем, договором о комплексном освоении территории от 05.06.2018 №3727-К не предусмотрены обязанности застройщика произвести строительство социальных объектов, включая школу и детские сады за свой счет. Отсутствует и предусмотренный ГрК РФ перечень данных объектов и условия их передачи в муниципальную собственность. 

Из содержания графика освоения территории, на который ссылался истец в обоснование своей позиции по спору, также не усматривается наличие у застройщика обязанностей по строительству школы и детских садов. В указанном графике, в отношении объектов социальной инфраструктуры, содержится лишь информация об обозначении земельных участков, их местоположении, площади, категории земель, видах разрешенного использования и дате освоения. Проект межевания территории также не определяет обязанностей и условий по возведению объектов капитального строительства.

Таким образом, договор о комплексном освоении территории от 05.06.2018 №3727-К, проект планировки и межевания территории земельного участка с кадастровым номером 32:02:0000000:32:44 не содержат конкретного перечня объектов недвижимости, которые застройщик должен построить, а также обязанности последнего построить конкретные объекты социальной инфраструктуры за свой счет. Действовавшее в спорный период земельное законодательство, регулировавшее порядок предоставления земель для комплексного освоения, и аукционная документация, также не предусматривали обязанности застройщика земельного участка осуществить строительство всех объектов, предусмотренных документацией по планировке территории.

Аналогичный правовой подход изложен в Определении Верховного Суда РФ от 16.06.2020 N 301-ЭС20-959 по делу N А11-8298/2018.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора суд принимает во внимание, что 22.11.2018 между сторонами договора о комплексном освоении территории от 05.06.2018 №3727-К заключено дополнительное соглашение, по условиям которого был утверждён график освоения территории (земельного участка № 32:02:0000000:3244).

Согласно п.п. 33-34 графика для ЗУ 33-34 установлен вид разрешённого использования  - территории для размещения детских садов (дата начал строительства – 02.2026, дата освоения земельного участка до 04.06.2028); для ЗУ108 установлен вид разрешённого использования - для размещения детских садов (да начала строительства - 02.2027, дата освоения земельного участка до 04.06.2028). Письмом от 11.03.2021 № 473 Администрация Брянского района направила в адрес управления просьбу о корректировке графика освоения территории, отозвав ранее выданное согласование, выраженное в письме от 21.11.2018 № 4-4669 А. Письмом от 24.03.2021 № 604 администрация направила в адрес общества аналогичную просьбу о корректировке графика освоения территории по договору от 05.06.2018 № 3727-К. Направленные администрацией обращения о корректировке графика освоения территории оставлены управлением и застройщиком без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием обращения Администрации Брянского района в Арбитражный суд Брянской области с иском о понуждении Управление имущественных отношений Брянской области и ООО Специализированный застройщик «Мегаполис-Строй» заключить дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории от 05.06.2018 № 3727-К об изменении времени освоения земельных участков (дело №А09-5297/2021). При этом, нарушение прав муниципального образования Брянский муниципальный район истец обосновывал нереализованной потребностью в строительстве на подлежащей комплексному освоению территории, арендованной ООО «Мегаполис-Строй», общеобразовательной школы и двух детских садов. Аналогичная позиция о нарушении застройщиком публичных интересов была положена Мичуринской сельской администрации Брянского района Брянской области и в обоснование настоящего иска.  

Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.08.2021 по делу №А09-5297/2021 в удовлетворении иска отказано. Решение суда вступило в законную силу. 

При рассмотрении дела №А09-5297/2021 судом установлено, что из условий договора о комплексном освоении территории от 05.06.2018 № 3727-К не следует обязанность застройщика осуществить строительство социальных объектов, а лишь обязанность предусмотреть при планировании застройки территории размещение на этой территории таких объектов. При этом, условия пунктов 1.4. и 3.4.8. договора не позволяют определить предмет отношений по возведению и вводу в эксплуатацию зданий школы и двух детских садов (не указаны параметры зданий, не определен источник финансирования, застройщик, условия передачи объектов от застройщика в публичную собственность). 

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Опровергая преюдициальное значение обстоятельств, установленных судом при рассмотрении дела №А09-5297/2021, истец ссылался на то, что он не являлся участвующим в названном деле лицом.

 Вместе с тем, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).

Оценка судом доказательств по своему внутреннему убеждению не означает допустимость ситуации, при которой одни и те же документы получают диаметрально противоположное толкование судов в разных делах без указания каких-либо причин для этого. Такая оценка доказательств не может быть признана объективной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 N 305-ЭС15-17704).

При рассмотрении настоящего иска суд учитывал обстоятельства, установленные судом при рассмотрении дела №А09-5297/2021 и, как следует из изложенного выше, не пришел к каким-либо иным выводам, нежели содержащимся в судебном акте по ранее рассмотренному делу.

Следовательно, отсутствие у застройщика по договору о комплексном освоении территории от 05.06.2018 №3727-К обязательства по строительству социальных объектов, включая школу и детские сады за свой счет, считается установленной. 

В данном случае суд полагает, что требования по настоящему иску, по сути, направлены на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по ранее рассмотренному делу. Между тем, конкуренция судебных актов не допускается. 

При совокупности сложившихся условий, у суда отсутствуют основания полагать, что оспариваемая сделка по отказу от права собственности является ничтожной, как совершенная вопреки запрету закона, в том числе статьи 10 ГК РФ, и посягающая на публичные интересы, а также основы правопорядка и нравственности. 

Наличие каких-либо иных обстоятельств, являющихся в соответствии с гражданским законодательством основанием для признания оспариваемой сделки ничтожной, истцом не приведено, судом не установлено. 

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют также основания для прекращения  права собственности муниципального образования в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 32:02:0390204:990 и восстановления в ЕГРН записи о праве собственности ответчика 1 на указанный земельный участок в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Государственная пошлина по делу относится на истца в соответствии со ст.110 АПК РФ. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст.49, 167-170, 176, 180 АПК РФ, Арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Отказать в иске. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Судья                                                                                 Зенин Ф.Е.