Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А27-16203/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест НК» на решение от 27.11.2024 Арбитражного суда Кемеровской области (с учетом определения от 29.11.2024 об исправлении опечатки) (судья Ефимова О.Н.) и постановление от 10.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В., Лопатина Ю.М.) по делу № А27-16203/2023 по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Инвест НК» (654038, Кемеровская область – Кузбасс, город Новокузнецк, улица Моховая, дом 7, корпус 3, офис 3, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Метфаб» (410086, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества и по договору субаренды оборудования, неустойки; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Метфаб» к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест НК» о признании недействительным зачета встречных однородных требований, взыскании обеспечительного платежа, убытков,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Сибирского управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, общества с ограниченной ответственностью «КузнецкТеплоСбыт», общества с ограниченной ответственностью «Металлэнергофинас», индивидуального предпринимателя ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест НК» (далее – общество «Инвест НК», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с первоначальным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Метфаб» (далее – общество «Метфаб», ответчик) о взыскании 1 579 404 руб. 92 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 24.04.2022 № 24/04/2022 за январь-февраль 2023 года, 6 071 руб. 43 коп. задолженности  по договору субаренды оборудования от 24.04.2022 № 24/04/2022, договорной неустойки в сумме 227 323 руб.15 коп.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) общество «Метфаб» обратилось в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу «Инвест НК» о признании недействительным одностороннего зачета встречных однородных требований на сумму 370 000 руб. по договору аренды (согласно заявлению от 07.02.2023), взыскании 370 000 руб. обеспечительного платежа, 1 693 000 руб. убытков, понесенных в связи с оплатой арендной платы по договору аренды, 33 667 руб. 67 коп. убытков, понесенных в связи с оплатой арендной платы по договору субаренды.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Сибирское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, общество с ограниченной ответственностью «КузнецкТеплоСбыт», общество с ограниченной ответственностью «Металлэнергофинас», индивидуальный предприниматель ФИО2.

Решением от 27.11.2024 Арбитражного суда Кемеровской области (с учетом определения от 29.11.2024 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением от 10.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен в части взыскания с общества «Инвест НК» в пользу общества «Метфаб» 42 315 руб. 83 коп. необоснованно зачтенного обеспечительного платежа, 573 667 руб. 67 коп. убытков, всего 615 983 руб. 50 коп. Распределены судебные расходы.

Общество «Инвест НК», не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на то, что суд самостоятельно применил судебный порядок расторжения договора аренды, без учета того, что ни одна из сторон не заявляла о его расторжении; вывод суда о расторжении договора с даты получения уведомления арендатором (с 08.12.2022) противоречит фактическим обстоятельствам дела, так как сам арендатор определил дату передачи помещения 30.12.2022, добровольно оплатил аренду помещения и субаренду оборудования за ноябрь-декабрь 2022 года, активно использовал помещение и оборудование в этот период (существенное потребление электроэнергии и теплоснабжения); пункт 2 статьи 450 и статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) к настоящему спору не применимы. Кроме того, суды неверно распределили бремя доказывания, определив, что за недостатки, возникшие при использовании арендуемого имущества несет ответственность арендодатель; на момент принятия помещения и оборудования каких-либо замечаний со стороны арендатора не имелось; последним не проведены меры по надлежащей подготовке к отопительному сезону, в связи с чем невозможность использовать арендуемого имущества вызвана именно поведением арендатора. Также общество «Инвест НК» указывает на отсутствие оснований для взыскания убытков; при невозможности использовать имущество арендатор вправе был отказаться от договора, что сделано не было.

Общество «Метфаб» представило возражения на жалобу, просило в ее удовлетворении отказать.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между обществами «Инвест НК» (арендодатель) и «Метфаб» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение следующий объект недвижимости: часть нежилого одноэтажного здания площадью 2 700 кв. м с кадастровым номером 42:30:0409049:156, расположенного по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, 

<

...>. Срок аренды по 23.03.2023

По акту приема-передачи от 08.06.2022 объект передан арендатору.

Согласно пункту 4.1 договора аренды ежемесячная арендная плата состоит из постоянной и переменной части.

Постоянная часть арендной платы оплачивается за пользование помещением, рассчитывается путем умножения количества арендуемых квадратных метров на стоимость аренды 1 кв. м и составляет 270 000 руб. без НДС в связи с применением упрощенной системы налогообложения согласно главе 26.3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) из расчета 100 руб. за 1 кв. м арендуемой площади (пункт 4.2).

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости коммунальных услуг за период аренды. Переменная часть арендной платы определяется на основании счетов коммунальных служб в соответствии с показаниями приборов учета, установленными в помещении. Коммунальные услуги включают в себя плату за электроэнергию, холодную и горячую воду, водоотведение, отопление и уплачивается ежемесячно в течение 3-х дней после предъявления счета арендодателем (пункт 4.4).

Плата за пользование по настоящему договору уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре, не позднее пятого числа месяца аренды (пункт 4.6).

Пунктом 5.5 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в любой момент при условии отправки соответствующего письменного уведомления арендатору за один календарный месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Как указывает общество «Инвест НК», уведомлением от 05.12.2022 № 29 арендодатель сообщил арендатору о расторжении с 06.02.2023 договора аренды. При этом у общества «Метфаб» имелась задолженность по оплате теплоэнергии, электроэнергии и постоянной части арендной платы пропорционально количеству дней; общая сумма составила 1 949 404 руб. 92 коп. При этом обществом «Инвест НК» в одностороннем порядке произведены зачеты встречных требований на сумму 370 000 руб. (заявление о зачете однородных встречных требований от 07.02.2023), в результате чего задолженность общества «Метфаб» в пользу общества «Инвест НК» по договору аренды составила 1 579 404 руб. 92 коп.

Зачетом погашена переменная часть арендной платы по договору аренды по оплате электроэнергии за период с июня по ноябрь 2022 года включительно (на сумму 327 684 руб. 17 коп. и часть по оплате тепловой энергии за ноябрь 2022 года в сумме 42 315 руб. 83 коп. Непогашенной осталась задолженность по оплате за тепловую энергию за ноябрь 2022 года в размере 193 273 руб. 35 коп.

Также непогашенными остались счета по тепловой энергии за декабрь 2022 года в сумме 710 733 руб. 03 коп., за электроэнергию за декабрь 2022 года в сумме 126 156 руб. 76 коп., счет за январь 2023 года по оплате постоянной части арендной платы в сумме 270 000 руб., переменной части арендной платы за январь 2023 года в сумме 221 384 руб. 64 коп., счет за февраль 2023 года по оплате постоянной части арендной платы в сумме 57 857 руб. 14 коп.

Кроме того, между обществами «Инвест НК» (арендатор) и «Метфаб» (субарендатор) заключен договор субаренды, предметом которого являлось предоставление обществом «Метфаб» за плату во временное владение и пользование грузоподъёмного оборудования и техники, находящейся по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, 

<

...>. Перечень оборудования отражен в приложении № 1 к договору. Срок аренды по 23.03.2023

По акту приема-передачи от 08.06.2022 оборудование передано субарендатору.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено право сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив о своем намерении не позднее чем за 15 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Пунктами 5.1, 5.2 договора предусмотрено, что за пользование оборудованием плата составляет 5000 руб. без НДС (в связи с применением упрощенной системы налогообложения согласно главе 26.2. НК РФ) в месяц; уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет общества «Инвест НК» не позднее 5 числа месяца аренды.

Как указывает общество «Инвест НК», уведомлением от 05.12.2022 № 29 арендатор сообщил субарендатору о расторжении с 06.02.2023 договора аренды. Оплата за пользование имуществом, переданным по договору субаренды за январь в размере 5 000 руб. и февраль (с учетом расторжения договора 06.02.2023) в размере 1 071 руб. 43 коп., обществом «Метфаб» не произведена, всего задолженность составила 6 071 руб. 43 коп.

13.06.2023 в адрес общества «Метфаб» обществом «Инвест НК» была направлена претензия с просьбой в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность.

Поскольку требования в досудебном порядке не удовлетворены, общество «Инвест НК» обратилось с иском в суд по настоящему делу.

Обращаясь со встречным иском, общество «Метфаб» указало, что при осуществлении своей деятельности в арендуемом помещении обнаружены недостатки, которые препятствовали его использовать в соответствие с целями аренды (отсутствует водоснабжение, теплоснабжение; выставляются счета за электричество, которое общество «Метфаб» не потребляет); несмотря на не неоднократные обращения к обществу «Инвест НК» с просьбами устранить недостатки арендуемого помещения, последний не предпринял никаких мер реагирования на эти требования. В этой связи отсутствуют основания для внесения арендной платы за периоды, когда невозможно было использовать арендуемое имущество по назначению. Кроме того, поскольку арендодатель не предоставил показания приборов учета, общество «Метфаб» не может проверить обоснованность начисления коммунальных платежей, соответственно, не возникает обязанности по оплате переменной части арендной платы. Следовательно, зачет суммы 370 000 руб. (обеспечительный платеж) в счет оплаты переменной части арендной платы незаконен.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования в части, исходил из того, что арендатор не мог в силу объективных причин использовать арендуемое помещение с 01.11.2022, при этом помещение возвращено 30.12.2022. Как следствие, не имелось как оснований для взыскания переменной арендной платы по тепловой энергии за ноябрь и декабрь 2022 года, электроэнергии за декабрь, а также постоянной части арендной платы за январь и февраль 2023 года, так и задолженности по договору субаренды оборудования за период января – февраля 2023 года. Кроме того, не имелось оснований для проведения зачета требований по переменной арендной плате за электрическую и тепловую энергию за ноябрь 2022 года, а также начисления и оплаты постоянной арендной платы за ноябрь, декабрь 2022 года.

Суд апелляционной инстанции поддержал указанные выводы суда первой инстанции, отметил, что цех и все оборудование передавалось как единый имущественный комплекс, предполагаемый использование в целом, использование части оборудования в виде тележек, агрегатов воздушно-отопительных, шкафов отдельно от цеха не предполагалось сторонами и фактически представлялось невозможным. Поэтому суд первой инстанции обоснованно учел при расчете полную стоимость по договору субаренды.

Выводы судов являются верными.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (с учетом статей 405, 406 Гражданского кодекса).

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

В качестве возражений по иску общества «Инвест НК» и доводов в обоснования встречного иска общество «Метфаб» указало на невозможность пользования арендованным имуществом с 01.11.2022 ввиду отсутствия в помещении тепла и воды.

Оценив обстоятельства и представленные в дело документы, в том числе письма от 01.11.2022, 25.11.2022, 29.11.2022, 01.12.2022, 02.12.2022, в которых арендатор просил арендодателя обеспечить надлежащие условия в арендуемом помещении (восстановить режим отопления, подключить систему водоснабжения),  от 22.12.2022 (о намерении освободить арендуемое помещение с предложением направить представителя для приемки), заключение специалиста № 055-12/22 (в котором отражено, что температура внутри исследуемого помещения на дату 02.12.2022 не соответствовала установленным нормам, системы горячего и холодного водоснабжения не исправны, местами полностью отсутствует, приборы учета горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, приборы теплового учета, приборы учета электроэнергии на 02.12.2022 отсутствуют), отчеты среднесуточного потребления тепловой энергии в спорный период, договор подряда на консервацию части объекта капитального строительства от 15.09.2022, приняв во внимание пояснения сторон и свидетелей, суды пришли к выводу о невозможности использовать арендованное имущество с ноября 2022 года по причинам, не зависящим от арендатора, и, напротив, находящимся в ведении арендодателя.

Основания для иных выводов у суда округа отсутствуют.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Оценка доказательств и выводы судов не противоречат законодательству, находятся в пределах судейской дискреции и не нарушают прав лиц, участвующих в деле, поэтому суд кассационной инстанции соглашается с позицией судов. Иная оценка обществом «Инвест НК» представленных в материалы дела доказательств, сама по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о незаконности и необоснованности обжалуемых судебных актов.

Доводы жалобы, касающиеся фактического пользование арендованным имуществом в спорный период, в ходе рассмотрения дела не нашли своего документального подтверждения. При этом, поскольку арендодатель в случае невозможности использовать арендованное имущество по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, постольку он утрачивает право на получение арендной платы, а если такая плата уже им получена – она должна быть возвращена арендатору; в ином случае на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение (получение денежных средств без встречного предоставления).

Несмотря на то, что на арендатора возлагается обязанность по доказыванию факта невозможности пользования имуществом, являющегося предметом договора аренды, последний не лишается возможности доказывать, что при осмотре имущества и при его приемке объективно невозможно было выявить недостатки (например, недостатки носили скрытый характер, не могли быть установлены в силу погодных условий и прочее).

При этом бремя доказывания тех или иных фактов должно возлагаться на ту сторону спора, которая имеет для этого объективные возможности и, исходя из особенностей рассматриваемых правоотношений, обязана представлять соответствующие доказательства в обоснование своих требований и возражений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 309-ЭС15-13978); представление одной из сторон достаточных доказательств в обоснование своих доводов и возражений, возлагает на другую сторону бремя их опровержения.

В рассматриваемом случае представленные обществом «Метфаб» доказательства, свидетельствующие о том, что с ноября 2022 года невозможно было использовать арендованное имущество по назначению (в силу отсутствия тепла и воды), в установленном процессуальном порядке не опровергнуты. Судами также учтено, что помещение передавалось в конце апреля, когда на улице устойчивая плюсовая температура, в связи с чем арендатор не мог оценить такой недостаток, как отсутствие в арендуемом помещении достаточной температуры. Иного из материалов дела не следует, в связи с чем соответствующие доводы жалобы о неправильном распределении бремени доказывания подлежат отклонению.

Суд округа также отмечает, что невозможность пользования арендованным имуществом в тот или иной период по не зависящим от поведения арендатора причинам и, как следствие, недопустимость взыскания арендной платы за этот период – не связывается с моментом расторжения договора и может возникать и при действующих договорных отношениях; такая невозможность уже сама по себе носит объективный характер, не обусловлена моментом окончания договора.

Фактически доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с результатами исследования и оценки обстоятельств дела и представленных доказательств, тогда как переоценка таковых выходит за рамки компетенции и полномочий суда кассационной инстанции, установленных нормами статей 286 – 288 АПК РФ, а потому является недопустимой (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено; в этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на общество «Инвест НК».

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.11.2024 Арбитражного суда Кемеровской области (в редакции определения от 29.11.2024) и постановление от 10.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-16203/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                    И.И. Рахматуллин

Судьи                                                                                                                  Е.Ю. Демидова

ФИО1