﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 декабря 2020 года

Дело №

А56-61896/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Тарасюка И.М., судей Колесниковой С.Г., Яковлева А.Э.,

при участии от ООО «Экстрим-Парк «Позитив» Питаевой У.В. (доверенность от 22.01.2020), от ООО «Управление и Консультации»        Карпова А.Е. (доверенность от 16.10.2020), 

рассмотрев 12.11.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2020 по делу № А56-61896/2016,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги», адрес: 191014, Санкт-Петербург, Жуковского ул., д. 47, лит. А, пом.10-Н, ОГРН 1089848055714, ИНН 7838418991 (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Феоктистова Сергея Николаевича с исковым заявлением, в котором просило:

1) признать отсутствующим право собственности Феоктистова С.Н. на земельные участки и исключить их из состава конкурсной массы:

- земельный участок площадью 7705 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома, кадастровый номер 78:36:0005421:11, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д. 77, лит. А (далее – земельный участок № 1);

 - земельный участок площадью 1231 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома, кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д. 3б (далее – земельный участок № 2);

2) признать недействительным договор аренды от 23.05.2011, заключенный между Феоктистовым С.Н. (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Экстрим-Парк «Позитив» (арендатор, далее – ООО «Экстрим-Парк «Позитив»), предметом которого является передача в аренду части (200 кв. м.) земельного участка № 2, а также применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «Экстрим-Парк «Позитив» на часть вышеуказанного земельного участка (регистрационная запись №78-78-39/009/2011-194 от 24.08.2011);

3) признать недействительным договор об ипотеке (залоге) от 06.09.2013, заключенный между Феоктистовым С.Н. (залогодатель) и Коммерческим банком «ОПМ-БАНК» (общество с ограниченной ответственностью) (залогодержатель, далее - Банк), предметом которого является ипотека земельного участка № 2, а также применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога) вышеуказанного земельного участка (регистрационная запись №78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Товарищество собственников жилья «Шуваловский Дом» (далее – ТСЖ «Шуваловский Дом»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, финансовый управляющий Петренко Александр Александрович, Рыжикова Анастасия Николаевна, Майков Дмитрий Викторович, Майкова Ирина Владимировна, Пермякова Галина Олеговна, Головенкина Нина Ивановна, Тулин Александр Анатольевич, Хромов Александр Анатольевич, Хромова Тамара Ивановна, Силкин Вячеслав Алексеевич, Коваленко Анастасия Александровна, Клементьева Марина Владимировна,   Бровкина Людмила Вениаминовна, Гран Ольга Евгеньевна, Николаев Андрей Олегович, Николаева Наталья Владимировна, Давитая Сергей Сергеевич, Айдинян Ольга Владимировна, Данилов Владимир Игоревич, Киселева Вера Викторовна, Котловский Михаил Геннадьевич, Кузьмина Александра Дмитриевна, Алексеев Владимир Сергеевич, Смирнова Ирина Игоревна, Затолокина Елена Павловна, Кожевникова Вероника, Горохова Ольга Владимировна, Волков Михаил Вениаминович, Чавшино Андрей Михайлович, Новик Роман Сергеевич, Скобелев Александр Владиленович, Седелкин Владимир Алексеевич, Хроменкова Наталья Валентиновна, Нилов Вячеслав Валерьевич, Коряковцева Ирина Алексеевна, Меркурьев Виктор Михайлович, Миронова Ольга Александровна.

Решением от 29.08.2019 признано отсутствующим право собственности Феоктистова С.Н. на земельный участок № 1; земельный участок исключен из состава конкурсной массы должника; в удовлетворении оставшейся части требований истцу отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2020, решение от 29.08.2019 отменено в части:

- отказа в признании отсутствующим права собственности Феоктистова С.Н. и исключении из состава конкурсной массы земельного участка № 2;

- отказа в признании недействительным договора об ипотеке (залоге) от 06.09.2013, заключенного между Феоктистовым С.Н. и Банком.

В указанной части принят новый судебный акт об удовлетворении соответствующих требований.

В остальной части решение от 29.08.2019 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 29.08.2019 и постановление от 30.07.2020 отменить в части отказа в признании недействительным договора аренды земельного участка от 23.05.2011, заключенного между Феоктистовым С.Н. и ООО «Экстрим-Парк «Позитив» (запись регистрации № 78- 78-39/009/2011-194 от 24.08.2011), предметом которого является передача в аренду части (200  кв.м.) земельного участка общей площадью 1 231 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б, и отказа в признании отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «Экстрим-Парк «Позитив» на часть указанного земельного участка; принять по делу новый судебный акт об удовлетворении соответствующих требований.

Податель жалобы указывает на то, что судами первой и апелляционной инстанций установлен факт принадлежности спорных земельных участков к общему имуществу многоквартирного жилого дома и, соответственно, установлено, что земельные участки принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме; право общей долевой собственности на общее имущество в доме возникло не позднее 24.06.2011. После возникновения права общей долевой собственности на земельный участок № 2 Феоктистов С.Н. (арендодатель) заключил с ООО «Экстрим-Парк «Позитив» (арендатор) договор аренды.

Общество считает, что суды необоснованно отказали в признании договора аренды недействительным сославшись на то, что истец не является лицом, заинтересованным в оспаривании данной сделки и им избран ненадлежащий способ защиты права; указывает на то, что спорный договор аренды и наличие в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка № 2 правом аренды ООО «Экстрим-Парк «Позитив» объективно нарушают права Общества как собственника помещения в доме, поскольку земельный участок № 2 принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме; договор аренды является ничтожным, поскольку заключен в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома без согласия всех собственников помещений в указанном доме.

При этом, по мнению подателя жалобы, правовым последствием ничтожности договора аренды будет являться, в том числе, удовлетворение требования Общества о признании отсутствующими обременения в виде аренды земельного участка № 2, возникшего на основании недействительного договора аренды.

Также Общество полагает, что окончание срока действия договора аренды не препятствует признанию его ничтожным.

Кроме того, по мнению подателя жалобы, поскольку Феоктистов С.Н., распорядившись не принадлежащим ему имуществом, получил от этого доход в виде арендной платы, признание договора аренды недействительным (ничтожным) порождает обязанность вернуть неосновательное обогащения собственникам помещений в доме.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал её доводы в полном объеме.

Представитель ООО «Экстрим-Парк «Позитив» просил оставить постановление от 30.07.2020 без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, определением от 09.09.2016 к производству суда первой инстанции принято заявление кредитора о признании Феоктистова С.Н. несостоятельным (банкротом).

Определением от 17.05.2017 заявление признано обоснованным, в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утвержден Петренко А.А.

Определением от 06.09.2017 требования Общества включены в реестр требований кредиторов должника.

Решением от 03.09.2018 Феоктистов С.Н. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Петренко А.А.

Феоктистов С.Н. в 2006-2007 годах приобрел в собственность два земельных участка:

- земельный участок, площадью 3 125  кв. м., кадастровый номер 78:5421:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д. 77, лит. А (далее – земельный участок № 3);

- земельный участок, площадью 5 811  кв. м., кадастровый номер 78:5421:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д. 3б (далее – земельный участок № 4).

Право собственности Феоктистова С.Н. на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 78-АВ № 379 563 от 18.12.2006 и серия 78-АВ № 636326 от 04.06.2007 соответственно.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 28.08.2006 № 160-с «О проектировании и строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, ул. Елизаветинская, д. 3б, Большая Озерная, д. 77, лит. А» и Архитектурно-планировочным заданием на проектирование и строительство от 01.11.2006 № 5/17939 установлено, что на земельном участке общей площадью 8 936  кв. м. (3 125 кв. м. + 5 811 кв. м.), расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, ул. Елизаветинская, д. 3б и Большая Озерная, д. 77, лит. А. осуществляется проектирование и строительство жилого дома.

Согласно разрешительным документам, проектирование и строительство жилого дома (включая общее имущество в жилом доме) осуществлялось Феоктистовым С.Н., на земельных участках № 3 и № 4  общей площадью 8 936 кв. м. без исключения из них какой-либо части или площади.

Таким образом, земельный участок под жилым домом общей площадью 8 936,0 кв. м., включающий в себя оба земельных участка № 3 и № 4 , был сформирован в 2006-2008 при согласовании и утверждении государственными органами разрешительной документации для проектирования, строительства и эксплуатации жилого дома.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24.12.2009 по делу № 2-6816/2009 (с учетом определения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 12.04.2011 по делу № 2-6816/2009) право собственности на жилой дом было признано за Феоктистовым С.Н., при этом суд установил, что жилой дом построен на двух земельных участках - земельном участке № 3 и земельном участке № 4.

В дальнейшем Феоктистов С.Н. осуществил перераспределение - земельного участка № 3 и земельного участка № 4, сформировал за счет их общей площади и общих границ спорные земельные участки - земельный участок № 1 и земельный участок № 2, которые поставлены на кадастровый учет 10.12.2010. Право собственности Феоктистова С.Н. на земельный участок № 1 и земельный участок № 2 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 78-АЖ № 180577 от 23.04.2011 и серия 78-АЖ № 180576 от 23.04.2011.

Общество является собственником жилого помещения (квартиры) общей площадью 147,5 кв.м., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77, кв. 40, кадастровый номер 78:36:0005421:1057 (далее – Квартира), что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права от 10.08.2012 на бланке 78-АЖ 677086, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (запись регистрации №78-78-39/056/2011-490 от 29.09.2011) и выпиской из ЕГРН №99/2018/85732904 от 01.03.2018.

Ссылаясь на то, что в силу закона не позднее 24.06.2011 (дата государственной регистрации права собственности первого собственника на квартиру, расположенную в доме) у собственников квартир возникло право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на спорные земельные участки, на которых расположен многоквартирный жилой дом, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что земельный участок № 1 в силу закона является общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 77, а не Феоктистова С.Н., в связи с чем признал отсутствующим право собственности Феоктистова С.Н. на данный земельный участок и исключил указанное имущество из конкурсной массы. В остальной части в удовлетворении исковых требований было отказано.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции в части удовлетворенных требований Общества. Однако, поскольку, в ходе проведенной экспертизы было установлено, что земельный участок № 2 также входит в состав общего имущества жилого дома и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в жилом доме, пришел к выводу об удовлетворении требований Общества и в части признания отсутствующим права собственности Феоктистова С.Н. на земельный участок № 2, исключил указанное имущество из конкурсной массы. Кроме того, суд апелляционной инстанции признал недействительным договор об ипотеке (залоге) от 06.09.2013, заключенный Феоктистовым С.Н. и Банком, предметом которого является ипотека земельного участка № 2, а также признал отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога) вышеуказанного земельного участка (регистрационная запись № 78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013, регистрационная запись № 78-78-39/104/2013-432).

В остальной части решение от 29.08.2019 было оставлено без изменения. 

Ознакомившись с материалами дела и изучив доводы кассационной жалобы, суд пришел к следующим выводам.

Согласно положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

Как следует из материалов дела, обращаясь с заявлением о признании договора аренды от 23.05.2011 недействительным, Общество ссылалось на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к договору аренды от 23.05.2011 редакции, далее - ГК РФ) и указывало, что договор аренды заключен после даты прекращения индивидуальной собственности Феоктистова С.Н. на земельный участок № 2 и возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на него.

Отказывая в удовлетворении требований Общества о признании недействительным договора аренды земельного участка от 23.05.2011, заключенного между Феоктистовым С.Н. и ООО «Экстрим-Парк «Позитив», предметом которого являлось передача в аренду части (200 кв. м.) земельного участка № 2 и применении последствий недействительности сделки - признания отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «Экстрим-Парк «Позитив» на часть вышеуказанного земельного участка (регистрационная запись №78-78-39/009/2011-194 от 24.08.2011), суды первой и апелляционной инстанции указали, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Судами установлено, что договор аренды был заключен на срок до 31.10.2014 (пункт 2.1 договора; раздел 2 выписки из ЕГРН). 

По окончании срока аренды ООО «Экстрим-Парк «Позитив» вернуло арендодателю объект аренды по акту приема-передачи от 31.10.2014. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие с 31.10.2014 в связи с истечением срока и надлежащим исполнением обязательств по нему (статьи 407, 408, 425, 610, 622 и 655 ГК РФ).

В данном случае, как обоснованно указал суд первой инстанции, Общество, заявляя требование о признании недействительным договора аренды (полностью исполненного сторонами и прекращенного 31.10.2014), не представило доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав или охраняемых законом интересов названной сделкой, наличия для него иных неблагоприятных последствий. Также отсутствуют доказательства того, что у Общества имеется заинтересованность в применении общих последствий недействительности сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.

Как установлено судами, заявляя о признании договора аренды недействительным, Общество преследовало лишь цель признать обременение отсутствующим. 

Между тем, в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в частности, если обременение прекратилось), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу об избрании Обществом ненадлежащего способа защиты права, указав, что защита прав истца может быть осуществлена путем предъявления самостоятельного иска о признании обременения отсутствующими (прекращенным).

При рассмотрении дела судами установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2020 по делу № А56-61896/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.М. Тарасюк

Судьи

С.Г. Колесникова

 А.Э. Яковлев