АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

10 марта 2022 года                                                                                     Дело № А10-3654/2020

Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2022 года.

 

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Пластининой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Курумканский район» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЭПВ-Групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть земельный участок,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в заседании

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 10.01.2022 №08 (посредством участия в веб-конференции);

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.06.2021;

от третьего лица: ФИО4, представителя по доверенности от 16.09.2021 № Д21/1286 (посредством участия в веб-конференции);

установил:

Администрация муниципального образования «Курумканский район» обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭПВ-Групп» о расторжении договора аренды земельного участка от 07.03.2019, обязании ответчика вернуть земельный участок истцу.

Определением от 03.11.2020 суд привлек общество с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.02.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31.08.2021 решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.02.2021, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

В рамках нового рассмотрения представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против иска.

Представитель третьего лица ходатайствовал о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А10-7371/2021, по которому договор аренды земельного участка от 07.03.2019 № 12 признан недействительным.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика, отказывает в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу, поскольку не усматривает оснований, предусмотренных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

07 марта 2019 года между муниципальным образованием «Курумканский район» Республики Бурятия в лице Администрации (арендодатель) и ООО «ЭПВ-Групп» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №12 (л.д. 10-11 т. 1).

Согласно пункту 1.1 договора аренды  арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 96 кв.м. с кадастровым номером 03:11:130104:265, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Курумканский район, с. Могойто на срок с 07.03.2019 по 07.03.2068. Участок предоставлен для размещения антенно-мачтового устройства, не обременен обязательствами третьих лиц.

Договор вступает в силу с даты его подписания сторонами (пункт 1.5 договора).

Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы в разделе 2 договора.

Так, арендная плата составляет 129 рублей 38 копеек за один год (расчет арендной платы – приложение №2 к договору, л.д. 12) и может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год в случае изменения кадастровой стоимости, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в случае изменения в нормативных актах, определяющих порядок установления и изменения размера арендной платы.

Арендная плата оплачивается ежегодно до 1 апреля на указанный расчетный счет (пункт 2.2).

К договору подписан акт приема-передачи земельного участка (приложение №1 – л.д. 14 т.1).

Истец указал, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды – не оплачена арендная плата за период с 07.03.2019 по 20.05.2020, не осуществлена государственная регистрация договора, земельный участок не используется по целевому назначению.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.02.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31.08.2021 решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.02.2021, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

При новом рассмотрении необходимо установить обстоятельства, касающиеся действительности договора.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Оценив условия договора аренды земельного участка от 07.03.2019 №12, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились отношения, возникающие из договора аренды и регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 5.2 договора от 07.03.2019 договор аренды прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 5.3 договора стороны также указали на возможность расторжения договора в установленном законом порядке, в том числе, в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором, более двух раз подряд.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Уведомлением от 29.05.2020 №1573 (л.д. 15 т. 1) арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды от 07.03.2019 №12 на основании пункта 5 договора, указав на отсутствие государственной регистрации договора и неуплату арендных платежей.

Об использовании земельного участка не по целевому назначению в уведомлении не указано.

Ответчик погасил задолженность в размере 258 рублей 76 копеек (за два расчетных периода) платежным поручением от 21.05.2020 №8 (представлено через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» 02.11.2020) и произвел государственную регистрацию договора 29.05.2020.

Представитель истца факты погашения задолженности и государственной регистрации не оспорил.

Исходя из предмета заявленных по настоящему делу требований, связанных с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», доводов третьего лица о ничтожности сделки, суду необходимо установить обстоятельства, имеющие существенное значение для дела и касающиеся действительности договора. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу положений пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 74 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. При этом в силу разъяснений пункта 75 указанного Постановления Пленума применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 Постановления Пленума ВС РФ №25).

В рассматриваемом деле ООО «ЭПВ-Групп» заявлено о недействительности договора аренды земельного участка, находящегося на территории муниципального образования «Курумканский район» Республики Бурятия и относящегося к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района – в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указан перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

К их числу относится, в том числе, предоставление земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения (подпункт 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Предварительное согласование предоставления земельного участка осуществляется в порядке, установленном статьей 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации.

Перечень документов, которые подлежат предоставлению в целях предварительного согласования предоставления земельного участка в аренду, предусмотрен пунктом 2 указанной статьи и пунктом 24 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.10.2015 № 1 (далее – Перечень).

Так, к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные Перечнем:

- выписка из документа территориального планирования или выписка из документации по планировке территории, подтверждающая отнесение объекта к объектам федерального, регионального или местного значения (не требуется в случае размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, не относящихся к объектам федерального, регионального или местного значения);

- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке);

- выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем,

2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

Уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предварительном согласовании в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления. Принятое решение направляется заявителю (пункт 7 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации).

Основания отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка предусмотрены пунктом 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор аренды земельного участка заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:11:130104:265 без проведения торгов.

Договор заключен на основании заявления ООО «ЭПВ-Групп» о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду от 11.01.2019, постановления администрации о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду № 08 от 15.01.2019 и заявления ООО «ЭПВ-Групп» о предоставлении земельного участка от 14.02.2019.

В пункте 1.1 договора указано, что земельный участок предоставлен для размещения антенно-мачтового устройства.

Соответственно, договор заключен без проведения торгов на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации – для размещения объекта, предназначенного для обеспечения связи.

Правовые основы деятельности в области связи на территории Российской Федерации и на находящихся под юрисдикцией Российской Федерации территориях, полномочия органов государственной власти в области связи, а также права и обязанности лиц, участвующих в указанной деятельности или пользующихся услугами связи установлены Федеральным законом от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» (далее – Закон о связи).

Статьей 2 Закона о связи даны понятия, в том числе, сети связи (технологическая система, включающая в себя средства и линии связи и предназначенная для электросвязи или почтовой связи), сооружений связи (объекты инженерной инфраструктуры (в том числе линейно-кабельные сооружения связи), созданные или приспособленные для размещения средств связи, кабелей связи) и оператору связи (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, оказывающие услуги связи на основании соответствующей лицензии).

В заявлении от 11.01.2019 общество просило согласовать предоставление земельного участка в аренду под антенно-мачтовое оборудование.

Постановлением № 08 от 15.01.2019 администрация предварительно согласовала предоставление земельного участка в аренду и утвердила схему расположения вновь образуемого земельного участка в кадастровом квартале 03:11:130104 с видом разрешенного использования - «коммунальное обслуживание».

Пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает право на предоставление юридическому лицу земельного участка без проведения торгов в случаях его использования для «коммунального обслуживания».

После образования и постановки земельного участка на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 03:11:130104:265 ООО «ЭПВ-Групп» обратилось с заявлением от 14.02.2019 о предоставлении указанного земельного участка в аренду для размещения антенно-мачтового устройства.

В договоре также указана цель размещения антенно-мачтового устройства.

Между тем, акт приема-передачи к договору указания на передачу антенно-мачтового устройства не содержит.

Судом установлено, что ни на момент заявления о предоставлении земельного участка, ни в ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком не представлены доказательства наличия на земельном участке принадлежащего ему оборудования связи или его строительства, при этом ответчик оператором связи не является.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «ЭПВ-Групп» является деятельность рекламных агентств, среди дополнительных указаны строительство и производство работ.

Из материалов дела не усматривается, что ответчик преследовал цель строительства и возведения антенно-мачтового устройства с учетом того, что на момент заключения договора ответчику должно было быть известно о нахождении на указанном земельном участке сооружения третьего лица.

Как установлено судом, на момент обращения ответчика с заявлением о предоставлении земельного участка, а также межевания земельного участка с кадастровым номером 03:11:130104:265 объект связи ООО «Байкалвестком» (правопреемником которого является ООО «Т2 Мобайл») уже был размещен на земельном участке.

В подтверждение чего в материалы дела представлены: копия акта выноса границ земельного участка с кадастровым номером 03:11:130104:77, копия рабочей документацией на антенно-мачтовое сооружение.

Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Уведомлением от 30.05.2019, то есть менее чем через три месяца после заключения договора аренды, ООО «ЭПВ-Групп» запросило у администрации как арендодателя письменное разрешение/согласование на сдачу арендуемого земельного участка в субаренду.

Таким образом, суд приходит к выводу, что целью получения земельного участка в аренду являлось его предоставление в субаренду оператору связи, а не размещение собственного антенно-мачтового оборудования.

Согласно пункту 4 статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности к ограничению доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов.

Следовательно, для соблюдения прав неопределенного круга лиц, которые желают заниматься таким видом предпринимательской деятельности как предоставление земельного участка в субаренду, договор аренды подлежал заключению в общем порядке в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть с проведение публичных процедур.

К рассматриваемой ситуации подпункт 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не применим.

При таких обстоятельствах следует признать, что оспариваемый договор заключен в обход установленной законом публичной процедуры, что нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, то есть является ничтожной сделкой на основании пункта 2 статьи 168.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 09.03.2022 по делу №А10-7371/2021 договор аренды земельного участка от 07.03.2019 № 12, заключенный между муниципальным образованием «Курумканский район» в лице администрации и обществом с ограниченной ответственностью «ЭПВ-Групп» признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «ЭПВ-Групп» возвратить администрации муниципального образования «Курумканский район» земельный участок с кадастровым номером 03:11:130104:265 общей площадью 96 кв. м., находящийся по адресу: Республика Бурятия, Курумканский район, с. Могойто, в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Из содержания данной правовой нормы следует, что при недействительности сделки соответствующие договорные обязательства не возникают и, соответственно, основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствуют.

При установленных по делу обстоятельствах суд считает требования истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок не подлежащими удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на истца, который в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В исковых требованиях отказать.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                              Н.Н. Пластинина