﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А67-2728/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  27 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 мая 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Севастьяновой М.А.,

								Сириной В.В. - 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» на решение Арбитражного суда Томской области от 07.08.2019 (судья Чикашова О.Н.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 (судьи Стасюк Т.Е., Киреева О.Ю., Павлова Ю.И.) по делу № А67-2728/2019 по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, город Томск, переулок Плеханова, дом 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (634034, город Томск, улица Белинского, дом 54, ИНН 7017281514, ОГРН 1117017005181) об обязании возвратить земельный участок.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» Гордиенко Захар Андреевич.

Суд установил:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – департамент, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (далее – ООО «Стройзаказчик», общество, ответчик) с требованием о возврате земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8642, расположенного по адресу г. Томск, ул. Андрея Крячкова, 3, площадью 27 704 кв.м, в первоначальном состоянии (свободным от свай) путем подписания акта приема-передачи в течение 14 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также взыскания судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

Решением Арбитражного суда Томской области от 07.08.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019, исковые требования удовлетворены частично, суд обязал ООО «Стройзаказчик» возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Андрея Крячкова, 3, с кадастровым номером 70:21:0100087:8642, площадью 27 704 кв.м, в первоначальном состоянии (свободным от свай) путем подписания акта приема-передачи в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда с общества в пользу департамента взыскана судебная неустойка в размере 1 500 руб. за каждый день просрочки передачи земельного участка.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды пришли к необоснованному выводу, что фундамент на спорном земельном участке отсутствует, поскольку ими не принято во внимание, что существуют исключительно свайные фундаменты без дополнительных элементов, на что указывает наличие СП 24.13330.2011 Свайные фундаменты, Актуализированная редакция СНиП 2.02.03-858; в проектной документации спорного объекта существует разделение фундамента на «столбчатые фундаменты» и «ростверк», указанное свидетельствует о том, что это различные элементы; работы по установке столбчатых фундаментов могут считаться законченными и в отсутствие ростверка; общество осуществляло строительство объекта на законных основаниях, соответственно, имеет право на осуществление государственной регистрации права собственности на созданный им в период действия договора аренды объект незавершенного строительства и право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости; судами не учтено, что в отношении ООО «Стройзаказчик» введено конкурсное производство, а снос фундамента (свай, блоков и ростверков) фактически означает ликвидацию конкурсной массы общества, что напрямую влияет на права кредиторов.

Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что без специальных познаний (проведения строительно-технической экспертизы) суду первой инстанции невозможно было определить объем выполненных работ и определить степень готовности строящегося объекта, следовательно, решение суда не основано на допустимых и относимых доказательствах и подлежит отмене.

Департамент в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представил отзыв на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента (арендодатель) и ООО «Стройзаказчик» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 10.07.2014 № ТО-21-20448 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Андрея Крячкова, 3, с кадастровым номером 70:21:0100087:8642, площадью 27 704 кв.м (пункт 1.2 договора). 

Срок действия договора устанавливается с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.2 договора плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 (пятнадцатого) числа второго месяца текущего квартала. 

В силу пункта 5.2.1 договора арендатор обязан своевременно производить в соответствии с условиями договора плату за землю.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.07.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости внесена запись от 18.08.2014 № 70-70-01/202/2014-904.

Согласно пункту 9.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив об этом арендатора за 14 (четырнадцать) дней, в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за один и более срока подряд. 

Поскольку ООО «Стройзаказчик» ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, департамент отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, направив ответчику уведомление о расторжении договора от 18.12.2017 № 16086, которое получено последним 11.01.2018 согласно отметке на почтовом уведомлении. 

В названном уведомлении истец указал, что в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 9.2 договора отказывается от исполнения договора, поскольку имеется задолженность по арендной плате в сумме 351 065,08 руб. и пене 9 029,56 руб., в том числе и взысканная в судебном порядке. Договор считается расторгнутым по истечении 14 (четырнадцати) дней с момента получения настоящего уведомления. 

Ссылаясь на то, что ответчиком обязательство, предусмотренное договором, не исполнено, занимаемый земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не передан, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суды руководствовались статьями 130, 131, 133, 308.3, 450.1, 606, 622 ГК РФ, статьями 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах применения судами законодательства об экспертизе», постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», правовой позицией, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017 (далее – Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2017)), исходили из того, что оснований для дальнейшего использования ответчиком земельного участка не имеется, договор аренды между сторонами расторгнут.

При этом суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что оснований считать свайное поле законченным фундаментом не имеется, поскольку само по себе проведение строительно-монтажных работ по размещению бетонных свай не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства, в связи с чем права на завершение строительства объекта по указанному адресу у ответчика не имеется, а требование департамента об обязании возвратить земельный участок в первоначальном состоянии (свободным от свай) является правомерным.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Договор аренды, заключенный сторонами, предусматривает право арендодателя на односторонний отказ от его исполнения в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за один и более срока подряд, при условии письменного предупреждения об этом арендатора за 14 (четырнадцать) дней (пункт 9.2 договора).

Общество ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по внесению арендной платы, что подтверждается решениями Арбитражного суда Томской области от 09.10.2017 по делу № А67-4199/2017, от 20.12.2017 по делу № А67-8224/2017, от 11.01.2018 по делу № А67-5476/2017, от 27.08.2018 по делу № А67-7840/2018, от 06.05.2019 по делу № А67-2055/2019.

Кроме того, решением Арбитражного суда Томской области по делу от 06.05.2019 № А67-2055/2019, вступившим в законную силу 07.06.2019 и имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлен факт расторжения договора аренды от 10.07.2014 № ТО-21-20448, начиная с 29.01.2018.

На основании изложенного суды пришли к правильному выводу о расторжении спорного договора аренды с 29.01.2018.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2017), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 38 постановления № 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08 по применению положений статьи 130 ГК РФ, вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Судами при рассмотрении дела не установлено признаков объекта недвижимости в размещенном на испрашиваемом земельном участке сооружении, поскольку свайное поле, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100087:8642, представляет собой совокупность заглубленных в поверхность земли бетонных свай, не являющихся конструктивно сложным сооружением и не имеющим функциональной завершенности, признакам сооружения указанная конструкция не отвечает и поэтому не является самостоятельным объектом недвижимости.

Следовательно, обществом не доказано размещение на земельном участке недвижимого имущества не только в силу отсутствия государственной регистрации права собственности на него, но и вследствие незавершения работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ.

Учитывая изложенное, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акты обследования земельного участка от 14.02.2019 и от 22.05.2019 с приложенными фотоматериалами, выписку из положительного заключения государственной экспертизы от 18.09.2015 № 70-1-4-0120-15 в отношении проектной документации без сметы и результаты инженерных изысканий «Мкр. № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина» в г. Томске (территория, ограниченная пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске). Общеобразовательная школа на 1272 места. 1 этап», принимая во внимание техническое описание объекта, исходя из того, что в рассматриваемом случае свайное поле представляет собой часть фундамента, тогда как фундаментом является строительная несущая конструкции, часть здания, сооружения, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию, суды пришли к обоснованному выводу, что сами по себе железобетонные сваи, вбитые в землю (свайное поле), не имеют признаков недвижимого имущества, в связи с чем правомерно удовлетворили требования департамента об обязании общества освободить земельный участок от свай.

Довод подателя жалобы о том, что возможен исключительно свайный фундамент без дополнительных элементов (в частности ростверка), являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен, поскольку доказательств того, что имеющиеся на спорном земельном участке сваи могут быть использованы в качестве самостоятельного фундамента без проведения дополнительных строительно-монтажных работ, обществом в материалы дела не представлено. 

Кроме того, из содержания выписки из положительного заключения государственной экспертизы от 18.09.2015 № 70-1-4-0120-15 на проектную документацию по строительству спорного объекта следует, что устройство фундаментов под стены выполнено в виде ленточных свайных ростверков … сопряжение свай с ростверками – жесткое … в качестве фундаментов под пандус принята сплошная плоская железобетонная фундаментная плита на свайном основании толщиной 400 мм из бетона В20. На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что в настоящем случае оснований считать, что свайное поле представляет собой готовый фундамент, не имеется, иное противоречило бы проектной документации объекта.

Ссылка заявителя на то, что без специальных познаний (проведения строительно-технической экспертизы) суд первой инстанции не имел возможности определить объем выполненных работ, соотнести их с проектной документаций и определить степень готовности строящегося объекта, подлежит отклонению, поскольку ответчик в нарушение требований статьей 9, 65 АПК РФ не представил суду первой инстанции доказательства, подтверждающие его позицию и опровергающие доводы истца. 

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции судом были созданы все условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела, в частности по ходатайству ответчика о проведении строительно-технической экспертизы, судебные заседания неоднократно откладывались на более позднюю дату, что позволяло ответчику совершить процессуальные действия, в том числе внести денежные средства в счет оплаты стоимости экспертизы, представить дополнительные доказательства, опровергающие доводы истца. Вместе с тем, общество не представило суду дополнительные письменные доказательства (проектную документацию в части конструктивных решений фундаментов, исполнительную документацию), а также отказалось от проведения экспертизы на условиях отнесения стоимости экспертизы в порядке возложения обязанности по ее оплате на соответствующую сторону путем выдачи исполнительного листа после принятия решения судом. Иную экспертную организацию ответчик не предложил, в суде апелляционной инстанции о назначении по делу строительно-технической экспертизы не заявил.

При указанных обстоятельствах суды основывались на имеющихся в материалах дела доказательствах и сделали правильный вывод о том, что свайное поле нельзя признать фундаментом. Доказательств иного ответчиком не представлено.

Ссылка подателя жалобы на правоприменительную практику судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку касается разъяснений о невозможности удовлетворения требований об освобождении земельных участков, занятых незавершенными строительством объектами. В то время как в настоящем деле факт наличия статуса объекта недвижимости ответчиком не доказан. 

Довод заявителя о том, что свайный фундамент является конкурсной массой ответчика, как должника в деле о банкротстве, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку, как установлено судами, фундамент школы, как объект недвижимого имущества, отсутствует, при этом ответчик, освобождая земельный участок, не лишен возможности оставить за собой имущество в виде свай, которое и будет включено в конкурсную массу должника. 

Доводов относительно требования о взыскания судебной неустойки кассационная жалоба не содержит. При этом суды, исходя из целей присуждаемой неустойки, оценив обстоятельства дела, пришли к верному выводу о наличии оснований для ее взыскания, снизив размер неустойки до 1 500 руб. за каждый календарный день неисполнения судебного акта с момента его вступления в законную силу до момента фактического исполнения решения суда. 

Несогласие заявителя с выводами судов, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

В связи с тем, что заявителю была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы, с ООО«Стройзаказчик» подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Томской области от 07.08.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу № А67-2728/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										М.А. Севастьянова

											В.В. Сирина