ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-12502/2020

г. Саратов

19 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Силаковой, 

судей – Т.В. Волковой, Л.Ю. Луевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ворошиловского района Волгограда, г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской  области от 24 декабря 2020 года по делу № А12-12502/2020

по иску Администрации Ворошиловского района Волгограда, г. Волгоград,                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

к обществу с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза», г.  Волгоград, (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о приведении реконструированного объекта в первоначальное состояние,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза»,  г. Волгоград,  (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>),

к Администрации Ворошиловского района Волгограда, г. Волгоград,                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о сохранении объекта в реконструированном состоянии, и признании на него права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Волгограда, Управление Росреестра по Волгоградской области, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, г. Волгоград, публичное акционерное общества банк «Финансовая корпорация Открытие», г. Москва,  общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Санкт-Петербург, ФИО2,

при участии в судебном заседании представителей:

-представитель общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» - ФИО3, действующий на основании доверенности от 11.06.2020,

иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ворошиловского района Волгограда (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (далее – ответчик, ООО «Балкан Плаза») о приведении самовольно реконструированного объекта - нежилого здания, с кадастровым номером 34:34:050015:2784, расположенного по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 13.02.2008.

Общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области со встречным исковым заявлением о сохранении в реконструированном состоянии здания комплекса по обслуживанию населения, общей площадью 5953,9 кв.м., находящегося по ул. Елецкая, 21, и о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» права собственности на здание комплекса по обслуживанию населения, общей площадью 5953,9 кв.м., находящегося по ул. Елецкая, 21.

Решением Арбитражного суда Волгоградской  области от 24 декабря                  2020 года по делу № А12-12502/2020 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены следующим образом: признано за обществом с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества: нежилое здание комплекса по обслуживанию населения, с кадастровым номером 34:34:050015:2784, площадью 5953,9 кв.м., расположенное по адресу:  

<

...>. Обществу с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» возвращено из федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 руб. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.06.2020, отменены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрации Ворошиловского района Волгограда обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, принять новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречного иска отказать.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что выводами проведённой по делу судебной экспертизы не опровергается довод истца по первоначальному иску об увеличении проведенной самовольной реконструкции объекта предельных параметров строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, а также не опровергается довод о необходимости обращения в уполномоченный орган за разрешением на проведение реконструкции. Податель апелляционной жалобы считает себя ненадлежащим ответчиком.

Общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» представило отзыв  на апелляционную жалобу, в котором возражает против удовлетворения жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда представил отзыв  на апелляционную жалобу, в котором поддерживает доводы апелляционной жалобы, просит суд апелляционной инстанции решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальные исковые требования.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд  считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 23.04.2020, правообладателем нежилого здания с кадастровым № 34:34:050015:2784, общей площадью 5224,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, является ООО «Балкан Плаза».

Также, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 23.04.2020, правообладателем земельного участка с кадастровым № 34:34:050027:137, общей площадью                       1645 кв.м., с видом использования: для эксплуатации комплекса по обслуживанию населения, является ООО «Балкан Плаза».

Кроме того, в выписках содержатся сведения об ограничении прав и обременении объектов недвижимости в виде ипотеки сроком действия по 28.11.2025 в пользу ПАО банк «Финансовая Корпорация Открытие».

Комиссией по вопросам самовольного строительства на территории Ворошиловского района Волгограда 29.04.2020 составлен акт осмотра объекта самовольного строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно которому комиссией установлено возведение 5-го этажа со стороны ул. Череповецкой. По информации, представленной департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства по ул. Елецкой, 21 не выдавалось.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 № 5/115, земельный участок расположен в жилой зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домов (ЖЗ).

Постановлением администрации Волгограда от 14.11.2002 № 1323 земельный участок (отвод 13058, учетный номер 5-22-23), площадью 3735 кв.м. предоставлен ИП ФИО4 в аренду на один год для строительства комплекса по обслуживанию населения. Заключен договор аренды земельного участка от 02.12.2002 № 4582. Распоряжением департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 26.03.2004 № 1164рз данный договор продлен на 2 года.

В связи с вводом в эксплуатацию объекта капитального строительства (постановление администрации Волгограда от 30.12.2005 № 2798) внесены изменения в договор аренды земельного участка от 02.12.2002 № 4582 в части разрешенного вида использования земельного участка, определив его - для эксплуатации комплекса по обслуживанию населения и срока аренды земельного участка, установив его в 3 года.

Постановлением главы Волгограда от 04.09.2007 № 2071 вышеуказанный договор аренды расторгнут, утверждён проект границ земельного участка (учетный номер 5 -22-23) площадью 1645 кв.м. и заключен договор аренды земельного участка от 12.09.2007 №7719 с ИП ФИО4 для эксплуатации комплекса по обслуживанию населения сроком на 49 лет.

В настоящее время на данный земельный участок зарегистрировано право собственности за ООО «Балкан Плаза».

В связи с тем, что разрешение на реконструкцию объекта отсутствует, комиссия пришла к выводу о том, что нежилое здание, расположенное на земельном участке, по ул. Елецкой, 21 в Ворошиловском районе Волгограда является объектом самовольной реконструкции.

Так, в результате осмотра выявлены: признаки объекта самовольного строительства (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации); нарушение положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в части реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на реконструкцию; нарушение положений п. 1 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ в соответствии с которыми строительство, реконструкция объектов капитального строительства на территории Волгограда осуществляются правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства в границах объектов их прав в соответствии с требованиями, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Как указывает истец по первоначальным требованиям, указанный объект капитального строительства реконструирован с нарушениями градостроительных и строительных норм, т.к. разрешение на реконструкцию объекта не выдавалось.

В соответствии с пунктом 4.1. Порядка, организация работы по сносу (приведению в первоначальное состояние) самовольных построек, за исключением самовольных построек, указанных в пункте 5.1 раздела 5 настоящего Порядка, осуществляется на основании вступившего в силу судебного акта о признании постройки самовольной и подлежащей сносу либо о приведении самовольно реконструированного объекта в первоначальное состояние.

В соответствии с пунктами 2.3.1, 2.3.61 Положения об администрации Ворошиловского района Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 24.12.2010 № 40/1252, администрация Ворошиловского района Волгограда решает в установленном порядке вопросы переустройства, перепланировки жилых помещений в жилых домах и нежилых помещений в жилых и нежилых зданиях, строениях, сооружениях, перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в жилых и нежилых зданиях в рамках полномочий, переданных муниципальными правовыми актами Волгограда; обращается в суд общей юрисдикции, арбитражный суд с исками (заявлениями).

В связи с чем, Администрация Ворошиловского района Волгограда обратилась с настоящим исковым заявлением в суд.

Общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза», в свою очередь обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области со встречным исковым заявлением о сохранении в реконструированном состоянии здания комплекса по обслуживанию населения, общей площадью 5953,9 кв.м., находящегося по                      ул. Елецкая, 21, и о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» права собственности на здание комплекса по обслуживанию населения, общей площадью 5953,9 кв.м., находящегося по ул. Елецкая, 21.

Как указывает истец по встречному иску, размещение здания (в том числе и в его реконструированном виде) прямо соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено.

Изначально спорный объект недвижимости представлял собой здание П- образной конфигурации этажностью 4-5 этажей (со стороны ул. Елецкой - 5 этажей, со стороны ул. Череповецкой - 4 этажа). В результате спорных строительных работ была осуществлена достройка 5-го этажа в части здания, выходящей на местный проезд ул. Елецкая и ул. Череповецкая, площадью 200,7 кв. м., в результате чего общая площадь всего здания составила, по данным текущей технической инвентаризации, 5953,9 кв. м. Данное обстоятельство само по себе, по мнению общества, не может свидетельствовать о существенности произведенной реконструкции, а также  о том, что такая реконструкция нарушает права и законные интересы третьих лиц.

ООО «Балкан Плаза» изначально не скрывало от органов местного самоуправления характер предполагаемых к проведению работ. Так, ответчик по первоначальному иску заключил с ИП ФИО5 договор на составление эскизного проекта, а также заключил с ООО «МПК «Гудвилл» договор на составление паспорта фасадов здания.

По результатам исполнения указанных договоров, ООО «Балкан Плаза»  был представлен эскизный проект, разработанный архитектором ФИО6 и утвержденный архитектором ФИО5, а также паспорт фасадов здания, из которых следовало проведение работы по капитальному ремонту с устройством эксплуатируемой кровли здания торгово-офисного центра «Парус», что включало в себя утепление наружных ограждающих стен по системе навесного вентилируемого фасада с облицовкой керамогранитом и металлическими кассетами, а также добавление (устройство) эксплуатируемой кровли в уровне 5-го этажа надстраиваемого объема площадью 180 кв.м. в четырехэтажной торцевой части здания, выходящей на местный проезд ул. Елецкая и ул. Череповецкая.

16.12.2019 указанные выше эскизный проект и паспорт фасада вместе с заявлением о согласовании архитектурно-градостроительного облика здания, являющегося торгово-офисным центром «Парус» по ул. Елецкая, 21, в Ворошиловском районе г. Волгограда, были направлены для согласования в департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

Решением руководителя департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда от 24.12.2019 № 91-2019, принятым по результатам рассмотрения на межведомственной комиссии по согласованию архитектурно-градостроительного облика объекта на территории Волгограда, направленных ответчиком по первоначальному иску, эскизного проекта и паспорта фасадов, был согласован планируемый к изменению новый архитектурно-градостроительный облик здания - торгово-офисного центра «Парус».

Помимо вынесения решения, соответствующее согласование выразилось и в проставлении визы руководителя департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда непосредственно на эскизном проекте по капитальному ремонту с устройством эксплуатируемой кровли здания торгово-офисного центра «Парус», а также и на паспорте фасадов здания.

В силу п.3.1, раздела 3 «Перечень документов, необходимых для предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта» Порядка предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта на территории Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 21 ноября 2018 г. № 3/59, паспорт фасадов является документом, который в обязательном порядке представляется в уполномоченный орган для получения решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в случаях, когда соответствующий капитальный объект не является вновь строящимся либо подлежащим реконструкции.

Кроме того, ООО «Балкан Плаза» была заказана в специализированной организации -ООО «Универсалпроект» и проектная документация по реконструкции торгово-офисного центра «Парус».

С учетом нахождения объекта капитального строительства на земельном участке, специально предназначенном для эксплуатации этого объекта, отсутствия нарушения каких-либо строительных и противопожарных норм, отсутствия угрозы жизни и здоровью третьих лиц, а равно и отсутствия нарушений прав и законных интересов широкого круга лиц, истец по встречному иску полагает, что спорный объект может быть сохранен в реконструированном состоянии.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации            № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановления № 10/22), положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию, в результате которой возник новый объект.

Реконструкция - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее ГрК РФ). Выполнение реконструкции здания изменяет параметры объекта в целом, что, по сути, делает реконструированный объект новым объектом капитального строительства.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ определено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Абзацем 4 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом», Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос». Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. 

Судом первой инстанции в рамках настоящего спора была назначена экспертиза, которая проведена обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и профессиональной оценки», экспертами ФИО7 и ФИО8.

Из заключения экспертов от 17.11.2020 № 98/20 следует, что : 

- строительные изменения объекта в виде надстройки 5 этажа со стороны ул. Череповецкая, а также строительные изменения конструкций входной группы главного входа, являются реконструкцией;

- кроме указанных изменений, по состоянию на 27.08.2020, в исследуемом здании производились работы по устройству фасадных систем из керамогранита с внутренним утеплителем со стороны ул. Елецкая и ул. Череповецкая, а также со стороны торцевых фасадов здания. Строительные изменения в части устройства фасадных систем не приводят к изменению основных технических характеристик здания и не являются реконструкцией;

- фактически выполненные работы соответствуют проектной документации, разработанной ООО «Универсалпроект», существенных несоответствий, способных повлиять на прочность, надежность, устойчивость и несущую способность конструктивных элементов не выявлено. По состоянию на дату экспертного осмотра строительно-монтажные работы по реконструкции не завершены. Поэтому объемы фактически выполненных работ не соответствуют проектной документации. Вместе с тем, незавершенные работы на изменение градостроительных, технических параметров (этажность, площадь и объем) не влияют;

- остались незавершенными строительно-монтажные работы, не влияющие на основные технические параметры здания: работы по устройству ограждающих конструкций лестницы эвакуационного (второго) выхода, работы по устройству организованного водостока с кровли, работы по устройству вентиляционных кирпичных коробов, по устройству внутренних стен, полов, потолков и отделочные работы;

- какие-либо несоответствия действующим строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам не выявлено. Механическая безопасность здания на дату проведения экспертизы обеспечивается. После завершения полного комплекса строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией механическая безопасность исследуемого здания так же будет обеспечиваться. Исследуемое здание, после завершения полного комплекса работ по его реконструкции, не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан;

- с технической точки зрения, приведение объекта в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом, выданным Ворошиловским БТИ по состоянию на 13.02.2008, а также в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию № 34-005-11-00000-05, утвержденным постановлением администрации Волгограда от 30.12.2005 № 2798 возможно.

Для разъяснения возникших по представленному в суд первой инстанции заключению экспертов вопросов арбитражным судом первой инстанции был допрошен эксперт ФИО7

По мнению Администрации Ворошиловского района, экспертами не было указано, какие именно строительные изменения производились и носят ли они характер реконструкции.

Однако, при ответе на первый вопрос, эксперт указал, что кроме указанных изменений, по состоянию на 27.08.2020, в исследуемом здании производились работы по устройству фасадных систем, которые не приводят к изменению основных технических характеристик здания и не являются реконструкцией.

В судебном заседании эксперт также пояснил, что точно и определенно указать проводились ли работы, назвать какие именно виды работ производились с момента ввода в эксплуатацию и до момента реконструкции невозможно. Но с точностью можно сказать, что все работы, если таковые имели место быть, проведены только внутри здания. Контуры здания с момента его строительства и ввода эксплуатацию не менялись.

Работы по устройству фасадных систем также не привели к изменениям контуров, и площади застройки.

Также эксперт пояснил, что имеются нарушения по отступам в размере 3 метров от границы земельного участка, однако такие параметры существовали на момент строительства и ввод здания в эксплуатацию.

Отвечая на вопрос о возможности приведения объекта в первоначальное состояние, в соответствии с техническим паспортом, выданным Ворошиловским БТИ по состоянию на 13.02.2008, эксперт также дал однозначно положительный ответ. Однако указал, что имелись несоответствия с данными, указанными в техническом паспорте.

Анализ данных технического паспорта показал, что характеристики объекта по состоянию на дату осмотра значительно отличаются от показателей технического паспорта и  разрешения  на  ввод  в  эксплуатацию.     Более того,  между  данными технического паспорта и разрешения на ввод в эксплуатацию также имеются разночтения в части величины общей площади объекта, соответственно 5 224, 3 кв.м. и 5 247,1 кв.м. Какие - либо другие технические характеристики объекта с точки зрения существенности для дела в указанном разрешении на ввод в эксплуатацию отсутствуют.

В техническом паспорте имеется ряд поэтажных планов и краткое описание конструктивных элементов здания, которое частично не соответствует действительности, и не могло рассматриваться как надежный источник о составе и состоянии конструктивных элементов здания. В частности в строке чердачное перекрытие указан - металлический каркас, а в ходе экспертного исследования выявлено, что все перекрытия выполнены из сборных многопустотных плит, отсутствуют какие - либо сведения о монолитном несущем пространственном каркасе.

Как указал эксперт, исключено изменение данных перекрытий и их перестройка после осуществления строительства. С точностью можно утверждать, что в технический паспорт внесены неверные данные, в то время как технические характеристики перекрытий фактически не менялись.

Арбитражный суд первой инстанции, оценив вышеуказанное заключение экспертизы, сравнив соответствие заключения поставленным вопросам, определив полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, пришел к правомерному выводу о том, что заключение экспертов в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, оснований сомневаться в данном заключении не имеется, т. к. оно составлено компетентными специалистами, обладающими специальными познаниями и предупрежденными об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, квалификация экспертов подтверждена соответствующей документацией. Заключение в полной мере объективно, а его выводы - достоверны. Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, по результатам которых сделаны выводы и даны научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие исходные объективные данные из представленных в распоряжение экспертов материалов дела, выводы экспертов обоснованы документами, не представлены сведения о заинтересованности экспертов в исходе дела, данное исследование проводилось на основании судебного определения, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы экспертов логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т. е. обоснованы. Доводы экспертизы убедительны и по существу не опровергнуты.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно признал вышеназванное экспертное заключение, полученное в ходе проведения судебной экспертизы, с учетом данных экспертом ответов в судебном заседании, надлежащим доказательством по делу и оценил его в совокупности с другими доказательствами при принятии судебного решения по рассматриваемому делу.

Истцом по первоначальному иску в суде первой инстанции был заявлен довод о нарушении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы № 5/115 от 21.12.2018. Этот же довод заявляется Администрацией Ворошиловского района Волгограда в суде апелляционной инстанции.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 № 5/115, земельный участок расположен в жилой зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домов (ЖЗ). В соответствии с указанными Правилами, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как соотношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка составляет 40%.

Представитель истца ссылается на акт осмотра самовольного строительства от 09.04.2020, согласно которому процент застройки составляет 65%. При этом, каких - либо расчетов в акте не приведено, представленный в материалы дела акт (т. 1, л.д.17-25) основан на результатах осмотра комиссии, в состав которой входили начальник отдела градостроительства и землепользования администрации Ворошиловского района Волгограда, главный специалист отдела градостроительства и землепользования администрации Ворошиловского района Волгограда, ведущий специалист отдела градостроительства и землепользования администрации Ворошиловского района Волгограда, консультант экономического отдела администрации Ворошиловского района Волгограда,  главный специалист отдела муниципального земельного контроля департамента муниципального имущества администрации Волгограда, начальник Ворошиловского отделения МУП «Центральное межрайонное БТИ». Процент застройки ими определен на основании визуального осмотра. Документов, свидетельствующих о том, что комиссия обладала знаниями и умениями в данной области для определения процента застройки, суду не представлено.

При  проведении экспертизы вопрос о проценте застройки земельного участка, на котором расположен спорный объект, перед экспертами не ставился. Однако, эксперт, обладающий специальными познаниями, в судебном заседании, пояснил, что поскольку внешний контур здания не менялся с момента ввода его в эксплуатацию, то и процент застройки также не изменился. Таким образом, приведение спорного объекта в состояние, существовавшее к моменту ввода объекта в эксплуатацию, также не приведет к уменьшению процента застройки, т.к. указанные параметры были согласованы при строительстве.

Согласно техническому плану здания, выполненному кадастровым инженером ФИО9, в ходе проведения кадастровых работ было установлено, что на момент подготовки технического плана, площадь объекта составляет 5953,9 кв.м., тогда как согласно выписке из ЕГРН площадь составляет 5224,3 кв.м. (была рассчитана МУП БТИ Ворошиловского района г. Волгограда                по состоянию на 25.08.2005). Разница площади обусловлена проведенной реконструкцией, а также методами подсчета площадей, действующими в момент проведения инвентаризации в 2005 году. В настоящее время площадь рассчитывается согласно Приказу Минэкономразвития России № 90 от 01.03.2016 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания сооружения и объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения». Площадь нежилого здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли. На основании изложенного, площадь здания составляет 5953,9 кв.м. Также в техническом плане отмечено, что здание имеет количество 4 - 7 этажей, а не 6 этажей, как это следует из выписки из ЕГРН. В количество этажей входят все надземные и подземные этажи.

Суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума № 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления Пленума № 10/22).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено заключением судебной экспертизы, ООО «Балкан Плаза» произвело реконструкцию спорного сооружения на земельном участке, предоставленном ему на праве собственности, для строительства и эксплуатации подобного объекта, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка. Эксперт установил, что реконструированный объект соответствует проектной документации, при его реконструкции не допущено нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, объект не создает угрозы для жизни и здоровья людей. Использование спорного объекта в отсутствие разрешения на реконструкцию не является существенным нарушением, которое соизмеримо с последствием в виде приведения его в первоначальное состояние или сноса строения.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что суду при рассмотрении споров необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

 Судом первой инстанции установлено, что ответчик по первоначальному иску обращался в уполномоченные органы с целью легализации спорного объекта, что подтверждается тем, что ООО «Балкан Плаза»  был представлен эскизный проект, разработанный архитектором ФИО6 и утвержденный архитектором ФИО5, а также паспорт фасадов здания, из которых следовало проведение работы по капитальному ремонту с устройством эксплуатируемой кровли здания торгово-офисного центра «Парус», что включало в себя утепление наружных ограждающих стен по системе навесного вентилируемого фасада с облицовкой керамогранитом и металлическими кассетами, а также добавление (устройство) эксплуатируемой кровли в уровне 5-го этажа надстраиваемого объема площадью 180 кв.м. в четырехэтажной торцевой части здания, выходящей на местный проезд ул. Елецкая и ул. Череповецкая.

16.12.2019 указанные выше эскизный проект и паспорт фасада вместе с заявлением о согласовании архитектурно-градостроительного облика здания, являющегося торгово-офисным центром «Парус» по ул. Елецкая, 21, в Ворошиловском районе г. Волгограда, были направлены для согласования в департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

Решением руководителя департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда от 24.12.2019 № 91-2019, принятым по результатам рассмотрения на межведомственной комиссии по согласованию архитектурно-градостроительного облика объекта на территории Волгограда, направленных ответчиком по первоначальному иску эскизного проекта и паспорта фасадов, был согласован планируемый к изменению новый архитектурно-градостроительный облик здания - торгово-офисного центра «Парус».

Помимо вынесения решения, соответствующее согласование выразилось и в проставлении визы руководителя департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда непосредственно на эскизном проекте по капитальному ремонту с устройством эксплуатируемой кровли здания торгово-офисного центра «Парус», а также и на паспорте фасадов здания. 

Согласно заключению эксперта, спорный объект возведен без нарушений градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Нарушений прав смежных землепользователей и иных третьих лиц, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Как выяснилось при проведении судебной экспертизы, имеются нарушения только Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы № 5/115 от 21.12.2018. Однако, данные характеристики существовали на момент ввода здания в эксплуатацию, в то время как указанные Правила утверждены решением Волгоградской городской думы в 2018 году.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что произведенная реконструкция соответствует строительным и техническим нормам и правилам, сохранение спорного объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Относительно требования истца по встречным исковым требованиям о сохранении в реконструированном состоянии здания комплекса, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о том, что фактически требования направлены на признание права на объект в реконструированном виде, в связи с чем, нет необходимости на указание в резолютивной части решения о сохранении объекта в реконструированном виде.

Признание права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества является основанием возникновения права собственности по решению суда и основанием для регистрации права собственности в ЕГРП на объект в реконструированном виде.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных заявленных требований, соответствуют нормам права и имеющимся в деле доказательствам.

Довод заявителя о том, что он не является надлежащим ответчиком по настоящему делу,  отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку согласно абзацу 3 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля  2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Указанная позиция также подтверждена в Определении Верховного Суда РФ от 25.08.2015 № 49-КГ15-10 (Судебная коллегия по гражданским делам):

- ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на постройку, возведенную на принадлежащем ему земельном участке без необходимых разрешений, является орган местного самоуправления. 

В соответствии с пунктом 38  Устава города-героя Волгограда (принят постановлением Волгоградского горсовета народных депутатов от 29.06.2005                      № 20/362)  (Зарегистрирован в ГУ Минюста России по Южному федеральному округу 06.03.2006 № RU343010002006001) Администрация Волгограда является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления Волгограда.

В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», руководствуясь статьями 24, 26, пунктом 6 статьи 38 Устава города-героя Волгограда, решением Волгоградской городской Думы от 06.12.2010 № 39/1207 «О структуре администрации Волгограда», Волгоградская городская Дума решила:

1. Утвердить:

1.1. Положение об администрации Тракторозаводского района Волгограда.

1.2. Положение об администрации Краснооктябрьского района Волгограда.

1.3. Положение об администрации Дзержинского района Волгограда.

1.4. Положение об администрации Центрального района Волгограда.

1.5. Положение об администрации Ворошиловского района Волгограда.

1.6. Положение об администрации Советского района Волгограда.

1.7. Положение об администрации Кировского района Волгограда.

1.8. Положение об администрации Красноармейского района Волгограда.

Согласно разделу 2 Решения Волгоградской городской Думы от 24.12.2010 № 40/1252 (ред. от 29.07.2020) «Об утверждении Положений об администрациях районов Волгограда» (вместе с Положениями «Об администрации Тракторозаводского района Волгограда», «Об администрации Краснооктябрьского района Волгограда», «Об администрации Дзержинского района Волгограда», «Об администрации Центрального района Волгограда», «Об администрации Ворошиловского района Волгограда», «Об администрации Советского района Волгограда», «Об администрации Кировского района Волгограда», «Об администрации Красноармейского района Волгограда») Администрация осуществляет следующие полномочия:

- выявляет самовольно установленные на территории района нестационарные объекты, создает комиссии при Администрации по решению вопросов о демонтаже (переносе) самовольно установленных нестационарных объектов (пункт 2.1.4.8);

- выявляет объекты самовольного строительства на территории района, принимает меры по сносу самовольных построек, в том числе путем направления исковых материалов в суд. Представляет интересы взыскателя в исполнительном производстве (пункт 2.1.4.10);

- в сфере градостроительной деятельности осуществляет полномочия органа местного самоуправления по направлению уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7, пунктом 3 части 8 статьи 51.1 и пунктом 5 части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при осуществлении строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов на земельных участках, расположенных на территории района (пункт 2.1.6).

На основании изложенного Администрация Ворошиловского района Волгограда является надлежащим ответчиком.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Доводы апелляционной жалобы по существу не содержат в себе оснований к отмене обжалуемого судебного акта, направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой доказательств, имеющихся в материалах дела, и установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.        

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены судом первой инстанции по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской  области от 24 декабря 2020 года по делу № А12-12502/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.   

Председательствующий О.Н. Силакова

СудьиТ.В. Волкова

ФИО10