/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3914/2018-ГК

г. Пермь

07 мая 2018 года

Дело № А60-23312/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой О.С.,

при участии:

от истца – не явились,

от ответчика – не явились,

от третьего лица – не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Комитета по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа,

на решение  Арбитражный суд Свердловской области

от 01 февраля 2018 года,

принятое судьей Коликовым В.В.

по делу № А60-23312/2017

по иску индивидуального предпринимателя Наумова Валерия Сергеевича (ОГРН 304660733400010, ИНН 660700083871)

к Комитету по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа (ОГРН 1026600786497, ИНН 6607002810),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "АС-Оценка" (ОГРН 1086671010821, ИНН 6671264524),

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, а также по заявлению о признании недействительным распоряжения,

установил:

Индивидуальный предприниматель Наумов Валерий Сергеевич (далее – истец, предприниматель, предприниматель Наумов В.С.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа (далее – ответчик, Комитет, КУИ ВСГО) об урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем Наумовым Валерием Сергеевичем и Комитетом по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Верхняя Салда, ул.Воронова, д.2, корп.2, общей площадью 67,5 кв.м. (кадастровый номер 66:08:0802014:3607), в части установления рыночной стоимости объекта и срока рассрочки платежа.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АС-Оценка" (далее – третье лицо, общество "АС-Оценка").

Также предпринимателем в рамках дела № А60-23321/2017 были заявлены требования к Комитету о признании незаконным решения Комитета об утрате предпринимателем преимущественного права на выкуп объекта, а именно нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Верхняя Салда, ул.Воронова, д.2, корп.2, общей площадью 67,5 кв.м (кадастровый номер 66:08:0802014:3607).

Определением суда от 14.06.2017 настоящее дело № А60-23312/2017 и дело № А60-23321/2017 объединены в одно производство с присвоением номера дела № А60-23312/2017.

Определением суда от 06.09.2017 по делу назначена комплексная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза по вопросам установления рыночной стоимости выкупаемого объекта, объема и стоимости произведенных работ и неотделимых улучшений.

Решением Арбитражный суд Свердловской области от 01 февраля 2018 года требования предпринимателя удовлетворены; суд решил: признать недействительным распоряжение № 72 Комитета по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа от 11.04.2017 об утрате индивидуальным предпринимателем Наумовым Валерием Сергеевичем преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Верхняя Салда, ул.Воронова, д.2, корп.2, общей площадью 67,5 кв.м (кадастровый номер 66:08:0802014:3607); урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Наумовым Валерием Сергеевичем и Комитетом по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Верхняя Салда, ул.Воронова, д.2, корп.2, общей площадью 67,5 кв.м (кадастровый номер 66:08:0802014:3607), изложив пункты договора купли-продажи в следующей редакции: "п. 3.1. Рыночная стоимость объекта определена на основании заключения комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы № 18/09/2017-20РИ от 27 ноября 2017 года и составляет 1 248 000 (один миллион двести сорок восемь тысяч) рублей. С учетом произведенных покупателем неотделимых улучшений покупная стоимость объекта составляет 898 758 (восемьсот девяносто восемь тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей; п. 3.2. На покупную стоимость объекта покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 (пять) лет на основании письменного заявления покупателя"; взыскать с Комитета пользу предпринимателя в возмещение судебных расходов 600 руб. по уплате государственной пошлины, 35 000 руб. стоимости судебной экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит действия Комитета по управлению имуществом администрации Верхнесалдинского городского округа признать правомерными; отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 февраля 2018 года по делу № А60-23312/2017 по исковым требованиям предпринимателя Наумова В.С. к Комитету.

В качестве доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что 17.03.2017 истек установленный 30-дневный срок для подписания договора купли-продажи, указанный договор не подписан предпринимателем Наумовым В.С.; истцом не представлено доказательств несоответствия отчета об оценке, выполненного обществом "АС-Оценка"; что рассрочка платежа на 7 лет предоставлена покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на основании заявления предпринимателя от 07.02.2018; что стоимость неотделимых улучшений должна быть определена на дату составления отчета об оценке, то есть на 20.12.2016; что истец обратился с заявлением в суд об урегулировании преддоговорного спора с пропуском срока, установленного статьями 445-446 ГК РФ; что договор аренды от 26.04.2011 № 1/2011, подписанный между Комитетом и предпринимателем на срок более года, не зарегистрирован в установленном порядке, является незаключенным, в связи с чем предприниматель Наумов В.С. также не вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, но в судебное заседание представителей не направили, что в силу частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между истцом на стороне арендатора и ответчиком на стороне арендодателя подписан договор аренды № 1/2011 от 26.04.2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (номер 5 на поэтажном плане), расположенное на первом этаже одноэтажной нежилой части жилого здания по адресу: Свердловская область, город Верхняя Салда, ул.Воронова, дом 2, корпус 2, общей площадью 67,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 26.04.2016.

Указанное имущество (объект аренды) передан арендатору по акту приема-передачи от 26.04.2011.

Истец на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) обратился к арендодателю – Комитету по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа с заявлением от 30.07.2015 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данное заявление было получено ответчиком 31.07.2015, что подтверждается соответствующей отметкой на заявлении.

Истец повторно обратился с заявлением о реализации преимущественного права 07.02.2017.

09.02.2017 Комитетом вынесено распоряжение № 20 об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Салда, ул.Воронова, дом 2, корпус 2.

17.02.2017 Комитет направил предпринимателю указанное распоряжение № 20 от 09.02.2017, проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, акт сверки платежей по договору.

10.03.2017 истец, ввиду несогласия с величиной рыночной стоимости объекта, обратился к Комитету с просьбой приостановить течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, то есть тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в течение которых такой договор должен быть заключен.

17.03.2017 года ответчиком был получен подписанный истцом протокол разногласий к договору купли-продажи в части величины рыночной стоимости имущества и условия о рассрочке. 

11.04.2017 Комитетом было вынесено оспариваемое распоряжение № 72 об утрате истцом преимущественного права на приобретение нежилого помещения, в связи с истечением тридцатидневного срока на заключение договора.

Предприниматель, считая, что между сторонами имеется спор по условиям договора купли-продажи арендованного муниципального имущества, что сроки для обращения в суд для урегулирования преддоговорного спора не истекли, и соответственно истец преимущественное право на выкуп арендованного имущества не утратил, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что срок для обращения в суд в целях урегулирования преддоговорного спора истцом не пропущен; что у истца имеется не утраченное преимущественное право на выкуп арендованного муниципального имущества, что влечет признание незаконным соответствующего распоряжения ответчика; что отчет общества "АС-Оценка" не может учитываться при определении цены выкупа, так как составлен не на дату подачи заявления предпринимателем; что судебной оценочной экспертизой установлена рыночная стоимость выкупаемого имущества на дату подачи заявления 31.07.2015, а именно 1 248 000 руб.; что арендованное имущество подлежит выкупу по указанной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия Комитета; что выбор срока рассрочки осуществляется заявителем.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы ответчика, отзыва на нее истца, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд находит решение подлежащим отмене в связи со следующим.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом № 159-ФЗ.

В силу части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что при рассмотрении споров судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

В пункте 11 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных названным Законом.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку государственная регистрация договора аренды от 26.04.2011 № 1/2011 в установленном законом порядке не была произведена, что следует из ответа регистрирующего органа от 25.05.2017 № 022-55/853 на запрос Комитета от 18.05.2016 № 541 (т.1 л.д.93, 106), данный договор является незаключенным. Доказательства государственной регистрации договора аренды путем подачи совместного заявления или на основании решения суда в материалах дела отсутствуют, истцом доводы ответчика об отсутствии государственной регистрации по существу не опровергнуты (статья 65 АПК РФ). Истечение срока, указанного в пункте 6.1 договора аренды, не влечет возникновения у предпринимателя права аренды на неопределенный срок.

Истцом не представлено доказательств, что в течение 5 лет после подписания договора аренды совершал действий по его государственной регистрации, что ответчик уклонялся или каким-либо иным образом препятствовал государственной регистрации договора аренды. Обоснования невозможности государственной регистрации договора аренды по причине отсутствия объекта на кадастровом учете по причинам, зависящим от ответчика, истец также не приводит.

Учитывая указанный в договоре срок, суд апелляционной инстанции считает, что спорный договор мог быть зарегистрирован истцом в установленном порядке, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, в период с 26.04.2011 по 31.07.2015 или по 07.02.2017 предприниматель Наумов С.В. пользовался спорным объектом в отсутствие предусмотренных законом оснований без заключенного надлежащим образом договора аренды.

Незаключенный договор аренды не предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение находящегося во владении недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Учитывая, что предприниматель не являлся и не является надлежащим субъектом имущественного права на приобретение спорного имущества, распоряжение № 72 от 11.04.2017 об утрате истцом преимущественного права не может быть признано незаконным, так как соответствует закону и прав предпринимателя не нарушает. Кроме того, удовлетворение указанного требования не приводит к восстановлению нарушенных прав заявителя, что требует часть 1 статьи 4 АПК РФ.

Поскольку предприниматель не являлся и не является надлежащим субъектом имущественного права на приобретение спорного имущества, заключение сторонами договора купли-продажи на условиях, установленных судом, не представляется возможным, так как в этом случае данная сделка – договор купли-продажи муниципального имущества будет противоречить статьям 1, 3 Законом № 159-ФЗ и являться недействительной (ничтожной) в силу статьи 168 ГК РФ, пункта 1 статьи 6 Закона № 159-ФЗ.

Понуждение к заключению сделки, противоречащей закону, является невозможным (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Соответственно положения статей 445-446 ГК РФ к спорным отношениям сторон не применимы.

Отсутствие у предпринимателя преимущественного права на выкуп спорного имущества является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований предпринимателя в полном объеме без оценки иных обстоятельств дела (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Безусловные основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

Таким образом, решение Арбитражный суд Свердловской области от 01 февраля 2018 года подлежит отмене, в удовлетворении требований предпринимателя следует отказать.

Поскольку судебные акты по настоящему делу приняты в пользу ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины, по оплате экспертизы в силу части 1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Свердловской области от 01 февраля 2018 года по делу № А60-23312/2017 отменить.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Наумова Валерия Сергеевича (ОГРН 304660733400010. ИНН 660700083871) к Комитету по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа (ОГРН 1026600786497, ИНН 6607002810) отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

В.В. Семенов 

 

Судьи

 

В.Ю. Дюкин 

 

Ю.В. Скромова