ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-67122/2022

13 июня 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     05 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 июня 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): 1) ФИО2 по доверенности от 12.10.2021

2) ФИО2 по доверенности от 08.06.2021

от ответчика (должника): 1,2,3,5,6,7 – не явились, извещены; 4- ФИО8 Цзинсянь (паспорт), ФИО3 по доверенности от 24.04.2023

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10956/2023)  Сунь Лэй на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2023 по делу № А56-67122/2022 (судья Бойкова Е.Е.), принятое

по иску 1) общества с ограниченной ответственностью «ПВПБ» в лице участника 2) Сунь Лэй

к  1) Сюй Чао; 

2) ФИО7; 

3) ФИО4; 

4) ФИО8 Цзяньсян; 

5) ФИО5; 

6) Юй Цзинхай; 

7) Цзэн Цзяньхуа

о взыскании убытков, 

 

установил:

Сунь Лэй (далее – истец) в интересах общества с ограниченной ответственностью «ПВПБ» (далее – Общество, ООО «ПВПБ») обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Сюй Чао (далее - ответчик 1), ФИО7(далее - ответчик 2), ФИО4 (далее - ответчик 3), ФИО8 Цзяньсян (далее - ответчик 4), ФИО5 (далее - ответчик 5), Юй Цзинхай (далее - ответчик 6) и Цзэн Цзяньхуа (далее - ответчик 7) о взыскании убытков в размере 98 758 605 руб. 21 коп. 

Определением от 20.09.2022 суд определил считать истцом по настоящему делу ООО «ПВПБ» в лице представителя – участника Общества Сунь Лэй.

Решением суда от 22.02.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о недоказанности факта продажи имущества по существенно заниженной цене, который опровергается, по мнению истца, представленным в материалы дела отчетом ООО «Альтика» от 30.12.2021 №47-21, в котором указана стоимость продажи более чем в 2 раза превышающая цену, за которую был реализован объект недвижимости. Полагает, что вывод суда первой инстанции о необходимости срочной продажи объекта недвижимости противоречит фактическим обстоятельствам дела и не подтверждается ответчиками. Считает неправомерным принятие судом первой инстанции в качестве доказательства по делу оценка, представленная ответчиком. В части вывода суда первой инстанции об одобрении сделки участниками ссылается на наличие в обществе корпоративного конфликта. Ставит под сомнение достоверность показаний ФИО6, который оказывал ответчикам услуги по реализации объекта недвижимости. Указывает, что доводы ответчиков об отсутствии покупателей, готовых приобрести объекта за сумму, превышающую 65 000 000 рублей, не относятся к рассматриваемому спору и не могли быть приняты судом первой инстанции.

Фан Цзяньсян представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он доводы апелляционной жалобы оспаривает и просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, на ее удовлетворении настаивал.

Представитель ответчика 4 против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителей в заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «ПВПБ» зарегистрировано в качестве юридического лица 07.10.2004 за основным государственным регистрационным номером 1047855103790. 

Сунь Лэй является участником Общества, владеющим долей в размере 23% уставного капитала ООО «ПВПБ». 

В обоснование исковых требований Сунь Лэй ссылается на отчуждение Обществом на основании договора купли-продажи от 02.02.2021 доли в нежилом здании в размере 10554/47141, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д. 9, лит. «В», кадастровый номер 78:31:0001501:1047, на невыгодных для Общества условиях (по заниженной стоимости в ущерб экономическим интересам ООО «ПВПБ»). 

Договор был подписан действующим на тот момент единоличным исполнительным органом Общества – ФИО7 

Недвижимое имущество по Договору было отчуждено по цене 65 000 000 руб. 

Как указал истец в иске, исходя из результатов оценки нежилого здания, находящего по адресу: Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д. 9, лит. «В», кадастровый номер 78:31:0001501:1047 рыночная цена недвижимого имущества составляет 731 452 000 руб. (стоимость всего здания)/47141*10554 (стоимость доли Общества в здании) = 163 758 605 руб. 21 коп., то есть более чем в 2,5 раза больше цены отчуждения. 

Таким образом, как указал истец, Обществу причинены убытки в размере 163 758 605 руб. 21 коп. – 65 000 000 руб. = 98 758 605 руб. 21 коп. 

По мнению Сунь Лэй, бывший генеральный директор, в сговоре с остальными ответчиками, продал имущество Общества с использованием «серой» схемы – часть сделки по продаже имущества оформил официально (65 000 000 руб.) и часть сделки – наличными (предположительно 100 000 000 руб.), что и составило убытки Общества и, опосредованно, истца. 

Истец в иске указал, что Сунь Лэй не принимал участия в одобрении спорной сделки, поскольку в связи с введением ограничительных мер в условиях пандемии он оказался «заблокирован» в Китае и не имел возможности присутствовать на собраниях Общества; корреспонденцию и информацию о намерении остальных участников – ФИО4, ФИО5, ФИО8 Цзяньсян, Юй Цзинхай, Цзэн Цзяньхуа, Сюй Чао продать недвижимость Сунь Лэй не получал. 

Помимо прочего Сунь Лэй в иске указал, что о недобросовестных целях ответчиков также свидетельствует иные обстоятельства: по данным выписки о движении средств по банковскому счету Общества следует, что в период с 16.03.2021 (получение средств от продажи недвижимого имущества) по 31.03.2021 со счета Общества были выведены денежные средства в размере 16 745 102 руб. 79 коп.; сделки по перечислению указанных денежных средств также оспариваются Сунь Лэй в рамках самостоятельных судебных разбирательств. 

Истец полагает, что такие сделки направлены на возникновение крупной несуществующей задолженности с целью последующего вывода денежных средств из Общества и причинения ущерба как самому Обществу, так и его незаинтересованным участникам в виде уменьшения их действительных долей. 

Ссылаясь на то, что действиями по отчуждению недвижимого имущества по заведомо заниженной цене, а также недобросовестными действиями по растрате иного имущества Общества, ООО «ПВПБ» был нанесен ущерб в размере 98 758 605 руб. 21 коп., Сунь Лэй обратился в суд с иском о взыскании с бывшего генерального директора Общества ФИО7 и его участников - ФИО4, ФИО5, ФИО8 Цзяньсян, Юй Цзинхай, Цзэн Цзяньхуа, Сюй Чао, убытков.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования необоснованными, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Правилами ст. 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе, если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.

Пунктом 3 ст. 53 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

В соответствии с п. 1 ст. 53.1 ГК РФ указанное лицо обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. Данное лицо несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе, если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.

Аналогичные положения закреплены в п. 1 ст. 44 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон № 14-ФЗ).

Единоличный исполнительный орган общества несет ответственность перед обществом за убытки, причиненные обществу его виновными действиями (бездействием), если иные основания и размер ответственности не установлены федеральными законами (п. 2 ст. 44 Закона № 14-ФЗ).

В силу п. 5 ст. 44 Закона № 14-ФЗ с иском о возмещении убытков, причиненных обществу членом совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличным исполнительным органом общества, членом коллегиального исполнительного органа общества или управляющим, вправе обратиться в суд общество или его участник.

Под убытками в силу ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Недоказанность одного из указанных фактов свидетельствует об отсутствии состава гражданско-правовой ответственности.

Согласно изложенным в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 62) разъяснениям, на истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) директора, которые повлекли неблагоприятные последствия для юридического лица. Арбитражным судам следует принимать во внимание, что негативные последствия, наступившие для юридического лица в период времени, когда в состав органов юридического лица входил директор, сами по себе не свидетельствуют о недобросовестности и (или) неразумности его действий (бездействия), так как возможность возникновения таких последствий сопутствует рисковому характеру предпринимательской деятельности. Поскольку судебный контроль призван обеспечивать защиту прав юридических лиц и их учредителей (участников), а не проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых директорами, директор не может быть привлечен к ответственности за причиненные юридическому лицу убытки в случаях, когда его действия (бездействие), повлекшие убытки, не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска.

Если истец утверждает, что директор действовал недобросовестно и (или) неразумно, и представил доказательства, свидетельствующие о наличии убытков юридического лица, вызванных действиями (бездействием) директора, такой директор может дать пояснения относительно своих действий (бездействия) и указать на причины возникновения убытков (например, неблагоприятная рыночная конъюнктура, недобросовестность выбранного им контрагента, работника или представителя юридического лица, неправомерные действия третьих лиц, аварии, стихийные бедствия и иные события и т.п.) и представить соответствующие доказательства.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 62 указано, что недобросовестность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор:

1) действовал при наличии конфликта между его личными интересами (интересами аффилированных лиц директора) и интересами юридического лица, в том числе при наличии фактической заинтересованности директора в совершении юридическим лицом сделки, за исключением случаев, когда информация о конфликте интересов была заблаговременно раскрыта и действия директора были одобрены в установленном законодательством порядке;

2) скрывал информацию о совершенной им сделке от участников юридического лица (в частности, если сведения о такой сделке в нарушение закона, устава или внутренних документов юридического лица не были включены в отчетность юридического лица) либо предоставлял участникам юридического лица недостоверную информацию в отношении соответствующей сделки;

3) совершил сделку без требующегося в силу законодательства или устава одобрения соответствующих органов юридического лица;

4) после прекращения своих полномочий удерживает и уклоняется от передачи юридическому лицу документов, касающихся обстоятельств, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица;

5) знал или должен был знать о том, что его действия (бездействие) на момент их совершения не отвечали интересам юридического лица, например, совершил сделку (голосовал за ее одобрение) на заведомо невыгодных для юридического лица условиях или с заведомо неспособным исполнить обязательство лицом («фирмой-однодневкой» и т.п.).

Согласно п.3 Постановления Пленума ВАС РФ № 62 неразумность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор: 

1) принял решение без учета известной ему информации, имеющей значение в данной ситуации;

2) до принятия решения не предпринял действий, направленных на получение необходимой и достаточной для его принятия информации, которые обычны для деловой практики при сходных обстоятельствах, в частности, если доказано, что при имеющихся обстоятельствах разумный директор отложил бы принятие решения до получения дополнительной информации; 

3) совершил сделку без соблюдения обычно требующихся или принятых в данном юридическом лице внутренних процедур для совершения аналогичных сделок (например, согласования с юридическим отделом, бухгалтерией и т.п.).

В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 62 разъяснено, что добросовестность и разумность при исполнении возложенных на директора обязанностей заключаются в принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей деятельности, ради которых создано юридическое лицо, в том числе в надлежащем исполнении публично-правовых обязанностей, возлагаемых на юридическое лицо действующим законодательством. В связи с этим в случае привлечения юридического лица к публично-правовой ответственности (налоговой, административной и т.п.) по причине недобросовестного и (или) неразумного поведения директора понесенные в результате этого убытки юридического лица могут быть взысканы с директора.

При обосновании добросовестности и разумности своих действий (бездействия) директор может представить доказательства того, что квалификация действий (бездействия) юридического лица в качестве правонарушения на момент их совершения не являлась очевидной, в том числе по причине отсутствия единообразия в применении законодательства налоговыми, таможенными и иными органами, вследствие чего невозможно было сделать однозначный вывод о неправомерности соответствующих действий (бездействия) юридического лица.

К требованиям о взыскании убытков, причиненных юридическому лицу неразумными и недобросовестными действиями директора, применимы общие правила взыскания убытков, предусмотренные ст. 15, 1064 ГК РФ.

Так, по общему правилу общество, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие убытков, причинную связь между поведением ответчика и наступившими у юридического лица неблагоприятными последствиями. При рассмотрении споров о возмещении причиненных обществу единоличным исполнительным органом убытков подлежат оценке действия (бездействие) последнего с точки зрения добросовестного и разумного осуществления им прав и исполнения возложенных на него обязанностей.

Взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом.

Как было указано ранее, недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.

Частью 1 ст. 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы права, с учетом их толкования, изложенного в Постановлении Пленума ВАС РФ № 62, апелляционный суд не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о недоказанности истцом наличия совокупности условий необходимых для привлечения ответчиков к ответственности в виде взыскания заявленной суммы убытков.

Директор освобождается от ответственности, если докажет, что заключенная им сделка хотя и была сама по себе невыгодной, но являлась частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых предполагалось получение выгоды юридическим лицом. Он также освобождается от ответственности, если докажет, что невыгодная сделка заключена для предотвращения еще большего ущерба интересам юридического лица.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что объект  был продан по заниженной цене. По мнению истца, указанное свидетельствует о недобросовестности бывшего генерального директора при заключении договора в отношении спорного помещения и причинению убытков Обществу.

Между тем, как правомерно указано судом первой инстанции, истец не представил доказательств наличия у Общества реальной возможности заключить сделку по более выгодной цене и в результате этого получить сумму разницы, которая предъявлена ко взысканию в качестве убытков по настоящему делу.

Отчет ОО «Альтика» от 30.12.2021 № 47-21 (том 1 л.д. 43 - выводы) об оценке рыночной стоимости права собственности на нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д. 9, лит. «В»,  таковым доказательством не является, поскольку при составлении отчета не были проанализированы конкретные помещения, которые были проданы по договору купли-продажи - 10554/47141 долей в праве общей долевой собственности; осмотр объекта оценки не проводился; оценка технического состояния отчуждаемых помещений не проводилась; не учтено, что помещения продавались не как единое неделимое здание, выдел отчуждаемых долей произведен не был, кадастровый паспорт отдельно на отчуждаемый объект у ООО «ПВПБ» отсутствовал.  

В Отчете  ООО «Альтика» указана стоимость всего здания, которая составляет 731 452 000 руб., затем путем деления общей суммы стоимости всего нежилого здания на размер отчуждаемой доли - 10554/47141 оценщик приходит к выводу, что стоимость отчуждаемых долей составляет 163 758 605,21 руб.

Данный метод определения стоимости отчуждаемой доли не может считаться корректным и правильным, так как не учтены обстоятельства, существенно влияющие на определение стоимости отчуждаемой доли. Как указывает оценщик, юридическая экспертиза прав на объект оценки, а также предоставленных исходных документов и информации не производилась. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества (том 1 л.д. 38). Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность может быть продана по цене, равной величине стоимости, указанной в отчете (том 1 л.д. 40-41). 

Под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента). Невыгодность сделки определяется на момент ее совершения; если же невыгодность сделки обнаружилась впоследствии по причине нарушения возникших из нее обязательств, то директор отвечает за соответствующие убытки, если будет доказано, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения либо ненадлежащего исполнения.

В нарушении ст. 65 АПК РФ доказательств недобросовестности ответчиков при заключении спорного договора истцом не представлено.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 62, поскольку судебный контроль призван обеспечивать защиту прав юридических лиц и их учредителей (участников), а не проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых директорами, директор не может быть привлечен к ответственности за причиненные юридическому лицу убытки в случаях, когда его действия (бездействие), повлекшие убытки, не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска.

В данном случае действия ответчиков по отчуждению помещения по цене, указанной в договоре, являются не выходящими за пределы обычного делового (предпринимательского) риска. Истец не представил доказательства возможности продажи указанного помещения в спорный период по более высокой цене.

Как следует из материалов дела, решение о продаже спорного объекта недвижимости не было спешным, обсуждалось участниками Общества до заключения спорного договора купли-продажи.

Согласно ранее данным пояснениям ФИО8 Цзяньсян решение о продаже объекта недвижимости было принято еще в 2011 году (Решение от 10.04.2011 - том 2 л.д.170), но поскольку покупатель помещения найден не был, сделка купли-продажи не состоялась, помещение было сдано в аренду ООО «Золотой источник». При этом, заключая договор аренды, Общество уведомляло арендатора о том, что у ООО «ПВПБ» имеются намерения продать данный объект недвижимости, в том числе путем передачи помещения в городскую аукционную компанию для выставления на торги (том 2 л.д. 175).

Арендатор спорного помещения по Договору аренды от 23.11.2018 – ООО «Золотой источник» перестал вносить арендные платежи, была задолженность перед ООО «ПВПБ» в сумме 1 350 000 руб.  Обществом в 2020 году была возобновлена продажа объекта недвижимости и поиск потенциальных покупателей.

В материалы дела представлены договоры об оказании риэлторских услуг по продаже объекта коммерческой недвижимости ООО «ПВПБ» с ООО «Адвекс-Московский» от 20.05.2011; с индивидуальным предпринимателем ФИО9 от 04.11.2011 от 16.07.2012; c ООО «Флэт Фонд» от 07.04.2015.

Генеральный директор ООО «ПВПБ» ФИО7 уведомлением от 20.08.2020 информировала учредителей о наличии у Общества задолженностей в сумме 1 443 760,23 руб. перед МИФНС № 11 по Санкт-Петербургу, Комитетом имущественных отношений по Договору аренды земельного участка № 2/ЗД-06316 (П1).

В подтверждение обоснованности установленной цены по продаже спорного объекта недвижимости ООО «ПВПБ» Ответчиками ФИО7, ФИО8 Цзяньсян представлено в материалы дела заключение специалиста автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургского института независимой экспертизы и оценки» от 30.09.2022 № ЮВ541/09/2022ОЦ (далее – Заключение № ЮВ541/09/2022ОЦ), проведенное специалистом ФИО10 на предмет определения наиболее вероятной рыночный стоимости 10554/47141 долей в праве общей собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д.9, лит. «В», кадастровый номер: 78:31:0001501:1047, количество этажей: 4, назначение – нежилое, общей площадью 4825,5 кв. м. (10554/47141 долям в праве общей долевой собственности на нежилое здание соответствуют нежилым помещениям, расположенным в нежилом здании под номерами: 7Н (228,3 кв.м., кадастровый номер:78:31:0001501:1347), 13Н (760 кв.м., кадастровый номер: 78:31:0001501:1340), 10Н (частично): 10Н-1, 10Н-2, 10Н-3, 10Н-4, 10Н-5, 10Н-6, 10H-14, 10H-15 (75,4 кв.м., кадастровый номер: 78:31:0001501:1338) по состоянию на 02.02.2021. Представленное заключение истцом надлежащим образом не оспорено, в силу чего суд первой инстанции правомерно признал указанное заключение надлежащим доказательством по делу.

Из существа заключения № ЮВ541/09/2022ОЦ следует, что при проведении исследования специалистом был применен сравнительный подход. Для оцениваемого объекта недвижимости были выделены следующие элементы сравнения: различия между ценами предложения/спроса и сделок (фактор цены или торг); состав передаваемых прав на объект; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи (предложения); период между датами сделок (предложений) и оценки; местоположение; удаленность от метро; площадь объекта недвижимости; техническое состояние; уровень внутренней отделки помещений; наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций; наличие парковки.

В Заключении АНО «Санкт-Петербургского института независимой экспертизы и оценки» (том 2 л.д. 36-выводы) указано, что объектом исследования являлось 10554/47141 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание. Стоимость исследованной доли составляет 65 800 000 руб.

Ответчики неоднократно указывали на отсутствие возможности реализации спорного имущества по более высокой цене.

В материалах дела имеются доказательства ведения переговоров генеральным директором ООО «ПВПБ» ФИО7 с потенциальными покупателями по заключению сделки купли-продажи с мая 2020 года по цене 70 500 000 руб., 70 000 000 руб., 68 000 000 руб., которые, впоследствии, так и не состоялись. Имущество по указанным ценам реализовано не было.

Как указывали ответчики, главной проблемой объекта недвижимости являлось то, что продавалось доля в праве общей долевой собственности (10554/47141), а не целый объект недвижимости, не отдельное помещение, выдел долей произведен не был; кадастровый паспорт отдельно на указанный объект у ООО «ПВПБ» отсутствовал.

Техническое состояние помещения было неудовлетворительным, что также подтверждается пояснениями одного из покупателей по спорной сделке - ООО «Инвеста» (том 2 л.д. 154): «Помещению требовался ремонт. В помещении выполнялись подрядные работы на сумму 48 464 933,77 руб.».

Ответчики ФИО7 и ФИО8 Цзяньсян указывали, что продажа имущества осуществлялась Обществом не самостоятельно, а с привлечением специалиста в области купли-продажи недвижимого имущества – риэлтора ФИО6

В судебном заседании суда первой инстанции 17.01.2023 судом произведен допрос свидетеля – ФИО6

Так, согласно пояснениям указанного лица, ФИО6 занимается продажей недвижимости с 2010 года, рынок коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга ему хорошо известен. ООО «ПВПБ» за оказанием риэлтерских услуг обратилось к нему в конце 2020 года, в начале 2021 года, то есть в период пандемии.

Как пояснял ФИО6, объект недвижимости по своим характеристикам, которые, как он считает, могли сделать этот объект привлекательным для потенциальных покупателей, является то, что он был достаточно большим, однако его состояние было неудовлетворительное, требовался ремонт, который подразумевал большие вложения.

При этом ФИО6 пояснял суду и сторонам, что инвесторам интересно купить такой объект недвижимости, из которого можно сразу извлекать прибыль и который не требует существенных вложений.

На вопрос суда об установлении первоначальной стоимости продажи объекта недвижимости ФИО6 пояснил, что решение о конкретной цене было принято им совместно с продавцами и ее размер был установлен 83 000 000 руб. Оценка производилась исходя из определения стоимости одного квадратного метра помещения, за которую можно его продать в данном помещении, с учетом стоимости близлежащих коммерческих помещений.

ФИО6 пояснял, что изначально, с целью продажи имущества по более выгодной цене, он распространил информацию о продаже объекта среди инвесторов, однако на его предложения никто не откликнулся. После этого ФИО6 совместно с Обществом было принято решение выйти на открытый рынок недвижимости и разместить объявление на таких площадках как «Авито», «Циан», однако потенциальные покупатели также отсутствовали.

Как пояснил ФИО6, при осмотре объекта недвижимости клиентов не устраивало состояние помещения; имелись видимые и невидимые повреждения, требовался ремонт всего помещения, в том числе замена коммуникаций. В этой связи ФИО6 предложил Обществу снизить цену на объект недвижимости.

Впоследствии, были найдены клиенты, которые предложили свою цену за объект недвижимости в размере 60 000 000 руб., однако при ведении переговоров ФИО6 пояснил, что с покупателем была достигнута договоренность о цене 65 000 000 руб.

При этом ФИО6 суду пояснил, что задача продать имущество быстро, за любые деньги, Общество ему не ставило.

На вопрос, почему ФИО6 не составлялась экспертная оценка по определению стоимости продаваемого объекта недвижимости, свидетель пояснил, что относительно коммерческой недвижимости сделать такую экспертную оценку достаточно сложно, поскольку количество коммерческой недвижимости на рынке в сравнении с жилой недвижимостью, где в одном доме на 700 квартир имеется много предложений по продаже, намного меньше, в связи с чем данных для составления такой экспертной оценки недостаточно.

ФИО6 пояснил, что стоимость коммерческой недвижимости формируется исходя из срока ее окупаемости, который приближен к 10-ти годам. Как указал ФИО6, если имеется желание продать объект недвижимости за 65 000 0000 руб., то цена сдачи такого объекта в аренду должна составлять около 550 000 - 600 000 руб. в месяц, то есть при установлении цены за объект недвижимости нужно установить, за какую стоимость помещение может быть сдано арендатору в месяц.

По свидетельству ФИО6, чтобы продать объект недвижимости за цену в 65 000 000 руб., ему пришлось проделать огромную работу, такая цена на период продажи объекта недвижимости ООО «ПВПБ» является достаточной (соответствующей), поскольку рынок недвижимости является переполненным объектами коммерческой недвижимости, а обусловлено это тем, что бизнес, в том числе ресторанный, очень пострадал от ограничительных мер, связанных с распространением коронавируса.

Каких-либо доказательств, опровергающих показания свидетеля, истцом в материалы дела не представлено, показания свидетеля не оспорены, в силу чего правомерно приняты судом первой инстанции.

Как поясняли ответчики ФИО7 и ФИО8 Цзяньсян, Общество испытывало финансовые трудности  по причине случившегося кризиса в ресторанном бизнесе из-за пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19), задолженности арендатора ООО «Золотой источник» перед ООО «ПВПБ» с 2019-го, ввиду отсутствия у Общества иных доходов, которые могли бы покрыть долги, участниками было принято решение о необходимости продажи спорного объекта недвижимости.

Незаключение договора купли-продажи 02.02.2021 повлекло бы для общества потери в виде неполучения покупной платы, а также дополнительные расходы на содержание объекта, что привело бы лишь к увеличению размеров непогашенных обязательств, при отсутствии возможности их погашения, что повлекло бы еще большие убытки для общества.

Коммерческая недвижимость является доходоприносящей. При оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта.

Возможная более высокая рыночная стоимость объекта на момент совершения сделки не означает наличие спроса потенциальных покупателей по данной цене.

Истец не доказал, что возможность реализации помещения в заявленном истцом размере существовала реально.

Решение о продаже объекта недвижимого имущество принято решением общего собрания участников ООО «ПВПБ» 77% голосов (том 1 л.д. 27-31; том 1 л.д. 32-35). Общее собрание проведено с соблюдением установленных требований. Решение собрания не оспорено, недействительным не признано. Несогласие участника общества Сунь Лэя с принятым решением не свидетельствует о его недействительности. Решение надлежащим образом истцом не оспорено.

Возражения от Истца против продажи объекта не поступали, ни в 2011-м году, ни позднее. 

Доказательств наличия в обществе корпоративного конфликта в материалы дела истцом не представлено.

 Поскольку истец не представил доказательства недобросовестности и (или) неразумности действий ответчиков, а также факт причинения убытков, не доказал причинно-следственную связь между ненадлежащим исполнением генеральным директором обязанностей и причиненными убытками и размер убытков, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, является правомерным.

При таких обстоятельствах оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 22.02.2023 по делу №  А56-67122/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.В. Масенкова

Судьи

 

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина