﻿020/2019-33775(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-13430/2018

г. Краснодар

13 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2019 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании  от ответчика – индивидуального предпринимателя Арджанова Юрия Григорьевича  (ИНН 261800606808, ОГРНИП 305261823700038) – Меграбян К.Г.  (доверенность от 13.02.2018), в отсутствие истца – администрации города Пятигорска  (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), извещенного о времени и месте судебного  заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя  Арджанова Юрия Григорьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от  04.02.2019 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 23.04.2019 (судьи Жуков Е.В., Годило Н.Н., Сомов Е.Г.) по делу   № А63-13430/2018, установил следующее.  

Администрация города Пятигорска (далее – администрация) обратилась в  арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Арджанову Ю.Г. (далее –  предприниматель) с иском о взыскании 1 570 580 рублей 37 копеек арендной платы за  период с 01.01.2017 по 30.09.2017 и 50 429 рублей 25 копеек пени за период с 26.03.2017  по 30.09.2017 по договору от 16.08.2007 № 136/07-ю.  

Требования обоснованы ссылками на положения статей 209, 309, 310, 330, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и  мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем обязательств по внесению  платы в рамках действующего договора аренды муниципального земельного участка с  кадастровым номером 26:33:200101:27.  

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2019, оставленным  без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 23.04.2019, иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу администрации  взыскано 1 425 568 рублей 90 копеек, в том числе 1 375 139 рублей 65 копеек долга и  50 429 рублей 25 копеек неустойки. В остальной части в удовлетворении требований  отказано.  

Суды установили, что в 1998 году ООО «Рокада и К» возведена автозаправочная  станция (далее – АЗС) в городе Пятигорске площадью 75,3 кв. м, литер А с  местоположением: автодорога Ростов – Баку 497-498 км, что подтверждается  постановлением главы города Пятигорска от 27.02.1998 № 291 об утверждении акта  приемки законченной строительством стационарной АЗС. На основании постановления  главы города Пятигорска от 02.03.1999 № 379 право собственности на  АЗС зарегистрировано за ООО «Рокада и К» 03.12.1999 (регистрационная запись 26-01/330/1999-892). ООО «Рокада и К» реорганизовано путем преобразования в ЗАО «Рокада и  К», что подтверждается протоколом внеочередного собрания от 18.11.2005. По  передаточному акту от 18.11.2005 (приложение № 1) АЗС передана ЗАО «Рокада и К».  Переход права собственности на АЗС к ЗАО «Рокада и К» зарегистрирован 11.12.2006, о  чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о  регистрации № 26-26-33/012/2006-807 и выдано свидетельство о государственной  регистрации права от 26.12.1006 серии 26 АБ № 249945. На основании протокола общего  собрания ЗАО «Рокада и К» от 12.02.2007 указанная АЗС внесена в качестве вклада в  уставной капитал ООО «Рокада ОПТ». Переход права собственности на АЗС к  последнему зарегистрирован 27.02.2007 в ЕГРН за номером 2626-33/007/2007-455  (свидетельство о государственной регистрации права от 27.02.2007 серии 26 АБ   № 304659). Протоколом внеочередного собрания от 19.02.2007 учреждено ООО «Рокада  Маркет» с единственным участником ООО «Рокада ОПТ», в уставный капитал которого  внесено имущество, в том числе, АЗС на автодороге Ростов-Баку 497-498 км. Согласно  акту приема-передачи имущества от 01.03.2007 ООО «Рокада ОПТ» передало АЗС в счет  пополнения уставного капитала ООО «Рокада Маркет». Переход права собственности в  ЕГРН зарегистрирован 13.03.2007 (запись № 26-26-33/007/2007-553, свидетельство о  государственной регистрации права от 13.03.2007 серии АБ № 321511). Постановлением  от 07.08.2007 № 3756 утверждены площадь и границы земельного участка площадью  5838 кв. м под АЗС (литера А), земельный участок передан в аренду ООО «Рокада  Маркет». Участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением  кадастрового номера 26:33:200101:27. Муниципальное учреждение «Управление  имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – учреждение) и  ООО «Рокада Маркет» заключили договор от 16.09.2007 № 136/07-Ю аренды земельного  

участка с кадастровым номером 26:33:200101:27 площадью 5838 кв. м, местонахождение:  г. Пятигорск, район 497-498 автодороги «Кавказ». Участок предоставлен для  эксплуатации АЗС (литера «А», свидетельство о государственной регистрации права  от 13.03.2007 серии 26 АБ № 321511) на срок по 07.08.2032. Договор зарегистрирован в  ЕГРН 20.08.2007 за номером № 26-26-12/076207-417. Пунктом 3.3 договора  предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными  частями, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала, путем перечисления на  расчетный счет. В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения  арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,1 % от размера  невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. На основании  решения единственного участника – ОАО «НК Роснефть-Ставрополье» от 31.03.2008 № 8  ООО «Рокада Маркет» реорганизовано (преобразовано) в ЗАО «Рокада Маркет». Переход  права собственности на АЗС к ЗАО «Рокада Маркет» зарегистрирован в ЕГРН 08.08.2008  за № 26-26-12/030/2008-050 с выдачей свидетельства о государственной регистрации  права от 08.08.2008 серии 26 АЕ № 463661. Дополнительным соглашением от 20.04.2009 к  договору аренды от 16.08.2007 № 136/07ю в преамбулу договора внесены изменения в  части наименования арендатора земельного участка, в качестве которого указано  ЗАО «Рокада Маркет». Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 15.05.2009  за номером 26-26-12/053/2009-077. В 2014 году АЗС, площадью 75,3 кв. м, расположенная  по адресу: г. Пятигорск, автодорога Кавказ 497-498 км снесена, о чем  ГУП Ставропольского края «Бюро кадастровых инженеров Ставропольского края»  составлен акт обследования от 12.09.2014. Из кадастровой выписки от 20.10.2014   № 26/501/14-584117 следует, что АЗС снята с кадастрового учета 20.10.2014. ЗАО «Рокада  Маркет» и предприниматель с согласия учреждения, выраженного в письме от 01.10.2015   № 8783, заключили соглашение от 01.10.2015 о перенайме по договору от 16.08.2007   № 136/07-Ю. По условиям данного соглашения объем передаваемых новому арендатору  прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору  от 16.08.2007 № 136/07-Ю. Новый арендатор приобретает права и обязанности арендатора  по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента  государственной регистрации соглашения, которое зарегистрировано в ЕГРН 03.11.2015  за номером 26-26/078-26/078/203/2015-2787/1. Претензией от 28.05.2018 № 1959  управление предложило предпринимателю погасить задолженность по договору аренды и  уплатить пени в течение 10 календарных дней с момента ее получения. Претензия  направлена ответчику 29.05.2018, что подтверждается имеющейся в деле почтовой  квитанцией. Неисполнение предпринимателем обязанности по своевременному внесению  

арендной платы по договору от 16.08.2007 № 136/07-Ю послужило основанием для  обращения управления в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные  инстанции руководствовались положениями статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 309, 330, 614 Гражданского  кодекса. Учтены судами также разъяснения, содержащиеся в пунктах 16 и 19  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского  кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011   № 73). Земельный участок расположен на территории курорта федерального значения и  исходя из норм Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных  участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность  субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении  указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов  Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в  Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон   № 244-ФЗ) относится к муниципальной собственности. Право муниципальной  собственности зарегистрировано 16.07.2015 в ЕГРН за номером 26-26/02826/028/202/2015-3635/3. Судами определен порядок расчета арендной платы за  пользование земельным участком в спорный период, установлена подлежащая  применению кадастровая стоимость в отношении данного участка (решение  Ставропольского краевого суда от 03.04.2017 по иску предпринимателя об установлении  кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:200101:27 в  размере его рыночной стоимости). В связи с утверждением решением Думы города  Пятигорска от 27.05.2015 № 22-54 ГД нового Положения о муниципальном учреждении  «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», функции  арендодателя (по заключению договоров аренды) исключены из полномочий управления.  Данные полномочия перешли непосредственно к самой администрации. Следовательно,  арендодателем по рассматриваемому договору является администрация. Судебные  инстанции пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения  исковых требований учреждения, в пользу которого с предпринимателя подлежит  взысканию 1 375 139 рублей 65 копеек основного долга и 50 429 рублей 25 копеек  неустойки. Доводы ответчика об отсутствии возможности использования в спорный  период земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также о наличии  препятствий в его намерении по осуществлению строительства АЗС со стороны органов  местного самоуправления, что исключает взыскание с него арендных платежей, признаны  

судами несостоятельными. Стороны заключили соглашение о передаче прав и  обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого  предприниматель обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком,  который не выбывал из его владения. Фактическое неиспользование арендатором  земельного участка в связи с отсутствием на нем АЗС само по себе не освобождает его от  обязанности по своевременному внесению арендных платежей на основании договора  аренды (в редакции соглашения о перенайме). Доказательств того, что органы местного  самоуправления в спорный период препятствовали предпринимателю в осуществлении им  прав по пользованию арендуемым земельным участком, материалы дел не содержат, как и  доказательств обращения предпринимателя за выдачей разрешения на строительство АЗС  и отказ уполномоченного органа в выдаче такого разрешения. Ответчиком также не  предпринимались меры по возврату земельного участка и расторжению договора аренды  (с 2015 года и до настоящего времени). Вступившим в законную силу решением  Пятигорского городского суда от 06.08.2015 по делу № 2-1205/2015 признано  недействующим решение Думы городя Пятигорска от 12.11.2014 № 33-47 РД «Об  утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования города- курорта Пятигорска» в части утверждения нормативного правового акта без внесения  сведений о наличии на территории муниципального образования города-курорта  Пятигорска особо охраняемых природных территорий, в числе которых памятник  природы краевого значения «Гора Машук»; в части включения территорий, обозначенных  на карте градостроительного зонирования красным цветом и индексом «ОД», в том числе,  земельных участков на восточном склоне горы Машук вдоль трассы М-29 «Кавказ», в  районе км 368-400 автодороги «Кавказ», в кадастровом квартале 26:33:200101. При этом  определением Пятигорского городского суда от 09.02.2015 по данному делу приняты  обеспечительные меры в виде запрета администрации на выдачу разрешений на  предоставление в аренду (собственность) земельных участков для строительства и для  целей, не связанных со строительством, а также выдачу разрешений на строительство,  реконструкцию и размещение нестационарных торговых объектов (объектов по  предоставлению услуг) в пределах территории памятников природы: «Гора Машук»,  «Гора Бештау», «Гора Дубровка», а также территории на восточном склоне горы Машук  вдоль трассы М-29 «Кавказ», территория вдоль дороги от развязки на поселок Иноземцево  до «Лермонтовского разъезда», территория вдоль железной дороги по ул. Московская,  часть территории по проспекту Калинина от ул. Георгиевская на выезд в сторону  г. Нальчика, территорий к востоку от ул. Калинина и к юго-востоку от ул. 295 Стрелковой  дивизии, к западу от Поляны песен, территорий на южном склоне горы Бештау вдоль  

Бештаугорского шоссе (земельные участка с кадастровыми номерами 26:33:050201:51,  26:33:050201:9, 26:33:050201:25, а также земельные участки площадью 721 473 кв. м,  расположенные в кадастровом квартале 26:33:050201. Судом первой инстанции отклонил  довод предпринимателя о том, что данные обеспечительные меры препятствовали выдаче  разрешения на строительство на земельном участке, поскольку определением  Пятигорского городского суда от 20.04.2015 обеспечительные меры отменены. Более того,  по информации управления архитектуры, строительства и жилищно-коммунального  хозяйства администрации города Пятигорска (далее – управление архитектуры; письмо  от 19.11.2018 № 6485) земельный участок с кадастровым номером 26:33:200101:0027,  расположенный во второй зоне санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, не  попадает в границы памятника природы гора Машук. Граница памятника природы гора  Машук проходит на данном участке по западной стороне федеральной дороги «Кавказ».  Это подтверждается и сведениями публичной кадастровой карты (земельный участок с  кадастровым номером 26:33:200101:27 расположен в городе Пятигорске, район 497-498  автодороги «Кавказ», с восточной стороны этой автодороги). Проанализировав  картографические материалы, имеющихся в деле, и судебные акты судов общей  юрисдикции, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный участок не  относится ни к землям, в отношении которых были приняты обеспечительные меры, ни к  земельным участкам, указанным в решении Пятигорского городского суда от 06.08.2015.  Спорный участок предоставлялся не для строительства, а для эксплуатации АЗС. Поэтому  довод ответчика о невозможности использования земельного участка с его целевым  назначением, которым, по его мнению, является строительство АЗС, не может  рассматриваться в качестве обстоятельств, приведенных в пункте 5 «Обзора судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)», утвержденного  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017. Судебные расходы  распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – Кодекс).  

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в  кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, дело  направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное  применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных  инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба  мотивирована следующим. Начисление администрацией и взыскание с предпринимателя  задолженности по арендной плате является незаконным. Учитывая вид разрешенного  использования земельного участка (эксплуатация АЗС), арендатор имел намерение  

произвести строительство на нем такой АЗС. Однако по независящим от ответчика  обстоятельствам, строительство АЗС так и не осуществлено. Препятствие со стороны  администрации в осуществлении прав по использованию арендуемого земельного участка  (в соответствии с разрешенным использованием) заключалось в невозможности  получения разрешения на АЗС, без которого использовать данный участок по назначению  не представляется возможным. В уполномоченный по выдаче разрешений на  строительство орган (управление архитектуры) предпринимателем 25.12.2017 направлено  обращение о даче разъяснений по вопросу о том, является ли препятствием в получении  разрешения на строительство решение Пятигорского городского суда от 06.08.2015 по  делу № 2-1205/15. Указанным решением признано недействующим (со дня принятия)  решение Думы города Пятигорска от 12.11.2014 № 33-47 РД «Об утверждении Правил  землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска»  (в части). На данное обращение получен ответ, согласно которому по состоянию на  26.01.2018 выполняются работы по внесению изменений в Правила землепользования и  застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска, соответствующие  изменениям в Генеральный план, для вынесения на утверждение Думой города  Пятигорска. После этого администрация города Пятигорска сможет выдавать разрешения  на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства в кадастровом  квартале, в котором находится арендуемый земельный участок. Предприниматель  повторно обращался в управление архитектуры с просьбой сообщить о внесении  указанных изменений в Правила землепользования и застройки муниципального  образования города-курорта Пятигорска. Управление в своем ответе разъяснило, что на  данный момент только выполняются работы по внесению изменений, после приведения  Правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта  Пятигорска в соответствие и отмены обеспечения иска прокурора г. Пятигорска в защиту  неопределенного круга лиц, администрация сможет выдавать разрешения на  строительство. Представителем администрации в материалы в дела представлен ответ  управления, адресованный исполняющему обязанности начальника правового управления  администрации Штейну А.М. от 19.11.2018. В нем сообщается, что земельный участок с  кадастровым номером 26:33:200101:0027 не попадает в границы памятника природы горы  Машук. Решениями Думы города Пятигорска от 29.06.2018 № 25-27 РД и от 27.09.2018   № 28-28 РД внесены изменения в Генеральный план и Правила землепользования и  застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска, чем снято  обеспечение иска прокурора. При этом судом установлено, что обеспечительные меры  отменены определением Пятигорского городского суда еще 20.04.2015 и не являлись  

препятствием в выдаче разрешения на строительство, на что указывало в своих ответах  управление архитектуры. Однако как следует из переписки, управлением архитектуры на  протяжении всего действия договора аренды создавались препятствия в надлежащем  использовании предпринимателем земельного участка. Кроме того, отсутствие АЗС на  муниципальном земельном участке, имеющем вид разрешенного использования – под  АЗС, не предполагает использование арендатором такого участка в соответствии с его  целевым назначением.  

От администрации отзыв на жалобу не поступил. 

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы  кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.  

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку  представителя в окружной суд не обеспечила.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения  кассационной жалобы.  

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в 1998 году  ООО «Рокада и К» возведена АЗС в городе Пятигорске площадью 75,3 кв. м (литера А) с  местоположением: автодорога Ростов – Баку 497-498 км, что подтверждается  постановлением главы города Пятигорска от 27.02.1998 № 291 об утверждении акта  приемки законченной строительством стационарной АЗС.  

На основании постановления главы города Пятигорска от 02.03.1999 № 379 право  собственности на АЗС зарегистрировано за ООО «Рокада и К» 03.12.1999  (регистрационная запись 26-01/33-0/1999-892).  

ООО «Рокада и К» реорганизовано путем преобразования в ЗАО «Рокада и К», что  подтверждается протоколом внеочередного собрания от 18.11.2005. По передаточному  акту от 18.11.2005 (приложение № 1) АЗС передана ЗАО «Рокада и К». Переход права  собственности на АЗС к ЗАО «Рокада и К» зарегистрирован 11.12.2006, о чем в ЕГРН  внесена запись о регистрации № 26-26-33/012/2006-807 и выдано свидетельство о  государственной регистрации права от 26.12.1006 серии 26 АБ № 249945.  

На основании протокола общего собрания ЗАО «Рокада и К» от 12.02.2007  указанная АЗС внесена в качестве вклада в уставной капитал ООО «Рокада ОПТ».  Переход права собственности на АЗС к последнему зарегистрирован 27.02.2007 в ЕГРН за  номером 2626-33/007/2007-455 с выдачей свидетельства о государственной регистрации  права от 27.02.2007 серии 26 АБ № 304659.  

Протоколом внеочередного собрания от 19.02.2007 учреждено ООО «Рокада  Маркет» с единственным участником ООО «Рокада ОПТ», в уставный капитал которого  внесено имущество, в том числе, АЗС на автодороге Ростов-Баку 497-498 км. Согласно  акту приема-передачи имущества от 01.03.2007 ООО «Рокада ОПТ» передало АЗС в счет  пополнения уставного капитала ООО «Рокада Маркет». Переход права собственности в  ЕГРН зарегистрирован 13.03.2007 (запись № 26-26-33/007/2007-553, свидетельство о  государственной регистрации права от 13.03.2007 серии АБ № 321511).  

Постановлением от 07.08.2007 № 3756 утверждены площадь и границы земельного  участка площадью 5838 кв. м под АЗС (литера А), земельный участок передан в аренду  ООО «Рокада Маркет». Участок поставлен на государственный кадастровый учет с  присвоением кадастрового номера 26:33:200101:27.  

Учреждение (арендодатель) и ООО «Рокада Маркет» (арендатор) заключили  договор от 16.09.2007 № 136/07-Ю аренды земельного участка с кадастровым номером  26:33:200101:27 площадью 5838 кв. м, местонахождение: г. Пятигорск, район 497-498  автодороги «Кавказ». Участок предоставлен арендатору под АЗС (литера «А»,  свидетельство о государственной регистрации права от 13.03.2007 серии 26 АБ № 321511)  на срок по 07.08.2032. Договор зарегистрирован в ЕГРН 20.08.2007 за номером № 26-2612/076207-417. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями,  но не позднее 25 числа последнего месяца квартала, путем перечисления на расчетный  счет (пункт 3.3). За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор  выплачивает пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый  календарный день просрочки (пункт 5.2).  

На основании решения единственного участника – ОАО «НК Роснефть- Ставрополье» от 31.03.2008 № 8 ООО «Рокада Маркет» реорганизовано (преобразовано) в  ЗАО «Рокада Маркет». Переход права собственности на АЗС к ЗАО «Рокада Маркет»  зарегистрирован в ЕГРН 08.08.2008 за № 26-26-12/030/2008-050 с выдачей свидетельства о  государственной регистрации права от 08.08.2008 серии 26 АЕ № 463661.  

Дополнительным соглашением от 20.04.2009 к договору аренды от 16.08.2007   № 136/07ю в преамбулу договора внесены изменения в части наименования арендатора  земельного участка, в качестве которого указано ЗАО «Рокада Маркет». Дополнительное  соглашение зарегистрировано в ЕГРН 15.05.2009 за номером 26-26-12/053/2009-077.  

В 2014 году АЗС, площадью 75,3 кв. м, расположенная по адресу: г. Пятигорск,  автодорога Кавказ 497-498 км снесена, о чем ГУП Ставропольского края «Бюро  кадастровых инженеров Ставропольского края» составлен акт обследования от 12.09.2014.  

Из кадастровой выписки от 20.10.2014 № 26/501/14-584117 следует, что АЗС снята с  кадастрового учета 20.10.2014.  

ЗАО «Рокада Маркет» и предприниматель с согласия учреждения, выраженного в  письме от 01.10.2015 № 8783, заключили соглашение от 01.10.2015 о перенайме по  договору от 16.08.2007 № 136/07-Ю. По условиям соглашения объем передаваемых  новому арендатору прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей  арендатора по договору от 16.08.2007 № 136/07-Ю. Новый арендатор приобретает права и  обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед  арендодателем с момента государственной регистрации соглашения, которое  зарегистрировано в ЕГРН 03.11.2015 за номером 26-26/078-26/078/203/2015-2787/1.  

Претензией от 28.05.2018 № 1959 управление предложило предпринимателю  погасить задолженность по договору аренды и уплатить пени в течение 10 календарных  дней с момента ее получения. Претензия направлена ответчику 29.05.2018, что  подтверждается имеющейся в деле почтовой квитанцией.  

Неисполнение предпринимателем обязанности по своевременному внесению  арендной платы по договору от 16.08.2007 № 136/07-Ю послужило основанием для  обращения управления в арбитражный суд с иском.  

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12  Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ  защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.  Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав  является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского  кодекса).  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии  таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно  предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).  

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное  владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое  использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением  

случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской  Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная  плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).  

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за  пользование земельным участком определяется договором аренды.  

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного  кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной  собственности, относится к категории регулируемых цен.  

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными  законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных  участков, находящихся в муниципальной собственности, и предоставленных в аренду без  торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи  39.7 Земельного кодекса).  

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено следующее. К  договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит  применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый  уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был  установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по  которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и  т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.  Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная  плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий  период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.  

Договор от 16.08.2007 № 136/07ю (в реакции соглашения о перенайме  от 01.10.2015) заключен после вступления в силу Земельного кодекса, поэтому арендная  плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (уплате) исходя из  нормативно установленных в соответствующий период ставок.  

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1  статьи 330 Гражданского кодекса).  

При разрешении спора судебные инстанции, исследовав представленные в дело  доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к выводу о наличии  

(доказанности администрацией) оснований для частичного удовлетворения требований о  взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате и неустойки. Суды  установили, что на основании норм Закона № 244-ФЗ относится к муниципальной  собственности, которое в ЕГРН зарегистрировано 16.07.2015 за номером 26-26/02826/028/202/2015-3635/3. Судами также установлена подлежащая применению кадастровая  стоимость в отношении земельного участка (решение Ставропольского краевого суда  от 03.04.2017 по иску предпринимателя об установлении кадастровой стоимости  земельного участка с кадастровым номером 26:33:200101:27 в размере его рыночной  стоимости). С учетом решения Думы города Пятигорска от 27.05.2015 № 22-54 ГД об  утверждении Положения о муниципальном учреждении «Управление имущественных  отношений администрации города Пятигорска», надлежащим истцом (арендодателем по  договору) является администрация. Размер задолженности по арендной плате за период с  01.01.2017 по 30.09.2017, подлежащей взысканию с предпринимателя, составляет  1 375 139 рублей 65 копеек. Учитывая нарушения ответчиком сроков внесения арендной  платы, суд первой инстанции взыскал с него в пользу истца 50 429 рублей 25 копеек пени,  начисленной за период с 26.03.2017 по 30.09.2017. Ответчик, ссылаясь в возражениях на  иск на отсутствие у него обязанности по внесению арендных платежей в спорный период,  не представил доказательств того, что предпринимал меры по расторжению договора  аренды (в редакции соглашения о перенайме) и возврату земельного участка, а также  обращался за выдачей разрешения на строительство АЗС. Не подтверждают материалы  дела и факт воспрепятствования органами местного самоуправления в осуществлении  предпринимателем прав арендатора по пользованию земельным участком в спорный  период. Отсутствие на земельном участке построенной АЗС само по себе не освобождает  ответчика от обязанности по своевременному внесению арендной платы.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами  первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм  материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого  судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть  1 статьи 286 Кодекса).  

В кассационной жалобе предприниматель приводит доводы, свидетельствующие,  по его мнению, об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований  администрации. Ответчик полагает, что органы местного самоуправления препятствовали  ему в реализации прав по использованию земельного участка в соответствии с  разрешенным использованием (эксплуатация АЗС). Предприниматель ссылается на  невозможность получения разрешения на строительство АЗС по независящим от него  

обстоятельствам (в связи с решением Пятигорского городского суда от 06.08.2015 по делу   № 2-1205/2015 и принятыми определением от 09.02.2015 по данному делу  обеспечительными мерами).  

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за  недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие  пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих  недостатках.  

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации   № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  26.06.2015 и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской  Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской  Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату  за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по  независящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с  арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был  лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями  договора аренды или целевым назначением этого имущества.  

Таким образом, арендатор может быть освобожден от обязанности по внесению  арендной платы при наличии противоправных действий со стороны арендодателя, в  результате которых арендатор был лишен возможности по независящим от него  обстоятельствам пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями  договора.  

Между тем, как установлено судами при разрешении спора, обстоятельства,  связанные с наличием на стороне арендодателя каких-либо противоправных действий,  препятствовавших пользованию арендатором земельным участком, отсутствуют  (документально не подтверждены). Доказательств, свидетельствующих об отсутствии  возможности использования предпринимателем в спорный период по независящим от  него обстоятельствам земельного участка в соответствии с целевым назначением, либо о  создании органами местного самоуправления препятствий в осуществлении ответчиком  строительства АЗС, материалы дела не содержат. Земельный участок арендуется с 2015  года ответчиком, который в период до декабря 2017 года не предпринимал никаких мер по  освоению данного участка (доказательств обратного материалы дела не содержат).  Обеспечительные меры, принятые на основании определения Пятигорского городского  суда от 09.02.2015 по делу № 2-1205/2015, отменены определением Пятигорского  городского суда от 20.04.2015. Судебными инстанциями установлено, что земельный  

участок с кадастровым номером 26:33:200101:0027, находящийся в аренду у  предпринимателя, не попадает в границы памятника природы гора Машук. Данный  участок расположен в городе Пятигорске, район 497-498 автодороги «Кавказ», с  восточной стороны этой автодороги. Следовательно, спорный участок не относится ни к  землям, в отношении которых судом общей юрисдикции были приняты обеспечительные  меры, ни к земельным участкам, указанным в решении Пятигорского городского суда  от 06.08.2015 по делу № 2-1205/2015. Несостоятельны и ссылки ответчика на  невозможность использования им земельного участка в соответствии с целевым  назначением ввиду отсутствия (сноса) АЗС. Предприниматель в 2015 году вступил в  договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования – под АЗС, на  котором уже отсутствовало недвижимое имущество (АЗС снесена в 2014 году).  Следовательно, ответчик должен был понимать (осознавать), что он вступает во владение  и пользование участком, свободным от объектов АЗС. При этом материалы дела не  подтверждают намерение арендатора отказаться от договора и возвратить земельный  участок арендодателю, который уклонялся от принятия данного имущества.  

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не  усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.  Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом  случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.  

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при  подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 31.05.2019).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2019 и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019 по делу № А63-13430/2018  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий В.Е. Епифанов  

Судьи Я.Е. Волков 

 Е.Г. Соловьев