АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 июля 2024 года

Дело №

А21-10140/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                       Чуватиной К.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КС-Недвижимость» ФИО1 (доверенность от 17.07.2024),

рассмотрев 25.07.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2024 по делу № А21-10140/2023,

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, адрес: 236041, Калининградская обл., Калининград, Курортная ул., д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КС-Недвижимость», адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, Малоярославская 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о признании недействительным дополнительного соглашения от 19.08.2022 к договору аренды земельного участка от 30.07.2021 № ФС-2021/07-104. 

Решением суда от 08.12.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.04.2024, в удовлетворении иска отказано. 

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное толкование судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования Управления удовлетворить в полном объеме. Доводы, изложенные в жалобе, аналогичны доводам апелляционной жалобы. Заявитель считает, что суды не дали оценку доводам Управления о том, что законодательно установлен запрет на строительство зданий, не относящихся к объектам санаторно-курортных организаций.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражала.

Управление о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Управление является собственником земельного участка площадью 6514 кв.м с кадастровым номером 39:17:010050:9, расположенного по адресу: 

<

...>, 10.

Указанный земельный участок предоставлен на праве аренды Обществу на основании договора аренды от 30.07.2021 № ФС2021/07-104, заключенного по итогам аукциона. 

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием – среднеэтажная жилая застройка. 

Согласно пункту 4.4.11 договора был предусмотрен запрет осуществления строительства объектов недвижимого имущества. 

Ввиду несоответствия данного пункта содержанию самого договора и аукционной документации, Управлением было заключено с Обществом дополнительное соглашение от 19.08.2022 в части исключения из договора пункта 4.4.11. 

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Полагая, что заключенное дополнительное соглашение от 19.08.2022 нарушает антимонопольное законодательство, Управление обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов  и удовлетворения жалобы.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении их условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Пункт 2 статьи 166 ГК РФ устанавливает, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). 

Правовые нормы пунктов 2 и 6 статьи 166 ГК РФ направлены на защиту добросовестной стороны по оспоримой сделке, если эта сторона положилась на аргументы и заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку; на установление истинной направленности подобных исковых требований и выявление опасного элемента недобросовестности в поведении истцов, что могло бы исключить удовлетворение противоправных требований.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ). 

При разрешении спора обе инстанции руководствовались положениями статей 166, 168, 422, 431, 448 ГК РФ, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», приняли во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 41 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора». 

Суды проанализировали информационное сообщение о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка, проект договора аренды и установили указание в них на разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка с учетом установленных ограничений в использовании земельного участка (пункт 1.1 договора).

Судами учтено, что условие пункта 4.4.11 проекта договора аренды земельного участка было предметом рассмотрения Управления Федеральной антимонопольной службы России по Калининградской области, решением от 29.07.2021 № 039/10/18.1849/2021 по жалобе на действия Управления (организатора торгов). Как следует из данного решения: «В ходе заседания Комиссии представитель организатора торгов пояснил, обязанности арендатора, предусмотренные пунктами 4.4.8, 4.4.11 проекта договора в редакции, которая фактически устанавливает запрет на осуществление строительства объектов недвижимого имущества, включены организатором торгов в проект договора ошибочно. Под вышеуказанными положениями проекта договора организатор торгов подразумевает запрет на осуществление строительства объектов недвижимого имущества, которые не соответствуют виду разрешенного использования соответствующего земельного участка».

Кроме того, суды приняли во внимание письмо Управления от 05.08.2021, в котором оно пояснило, что осуществлять строительные работы, в том числе по строительству среднеэтажных многоквартирных жилых домов, в соответствии с указанным видом разрешенного использования на предоставляемом в аренду земельном участке допускается.

Суды пришли к выводу о том, что в данном случае заключение дополнительного соглашения являлось способом устранения допущенной технической ошибки, приведения в соответствие с аукционной документацией и фактическими обстоятельствами, а не изменение существенных условий договора. 

Доказательств того, что применение спорного дополнительного соглашения нарушает интересы иных лиц, имевших возможность участвовать в торгах, истцом не представлено.

Также суды учли, что строительство объекта на арендуемом земельном участке осуществлялось на основании разрешения на строительство. Из пояснений Общества следует, что на настоящий момент строительство многоквартирного жилого дома завершено приблизительно на 70-80%, выполнены работы по подготовке земельного участка (подготовка территории строительства), общестроительные работы по подземной части (земляные работы, строительство фундамента, устройство несущих конструкций и т.п.), часть общестроительных работ по строительству надземной части (устройство несущих конструкций, устройство ограждающих конструкций, устройство кровли). Ведутся работы по наружной и внутренней отделке, установке окон и дверей и подключение строящегося дома к инженерным системам. По состоянию на 31.08.2023 общая стоимость выполненных работ составила                      более половины от общей сметной стоимости строительства.

С апреля 2023 года в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Общество приступило к реализации квартир в строящемся на земельном участке жилом доме. На настоящий момент заключено и зарегистрировано в установленном законом порядке 11 договоров участия в долевом строительстве.                                 

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, руководствуясь положениями названных норм, суды правильно определили правовую природу спорных правоотношений, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства и пришли к обоснованному выводу об отсутствии основания для удовлетворения иска. 

Ссылка Управления на то, что суды не дали оценку его доводам о запрете на строительство зданий, не относящихся к объектам санаторно-курортных организаций, на спорном земельном участке, расположенном в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта федерального значения, не принимается.

Как видно из материалов дела, судом первой инстанции было мотивированно отказано Управлению в принятии уточнения исковых требований. Спор рассмотрен по первоначально заявленным предмету и основаниям иска.

В целом приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, которые были рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены с приведением соответствующих мотивов.

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2024 по делу № А21-10140/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

ФИО2