АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-16800/2021

г. Краснодар

20 декабря 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2021 года

                                          Решение в полном объеме изготовлено 20 декабря 2021 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апалькова С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Христюк А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Руслан», г. Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: Администрация города Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

при участии в заседании: 

от истца: ФИО1 – доверенность от 01.11.2020

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 17.01.2021 

от третьего лица: ФИО2 – доверенность от 27.09.2021

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Руслан» (далее - ООО «Руслан», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просит, обязать Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент, ответчик) в течение 10-ти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес ООО «Руслан» подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №4900005680 от 24.03.2010 г., согласно которому пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции: 

«пункт 3.2.: размер годовой арендной платы с 30.09.2016 определяется в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.03.2020 № 2045-Э/2020 по арбитражному делу №А32-48381/2019 и составляет - 157 950 рублей (10 530 000 (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5 % (расчетная ставка)».

Также, истец просит в случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по настоящему делу в установленный судом срок взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Руслан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебную неустойку в сумме 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по день фактического его исполнения.

В судебном заседании, представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, по основаниям, указанным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика и третьего лица, в судебном заседании высказал позицию против удовлетворения заявленного иска, указал на отсутствие правовых оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка, также представил отзыв на исковое заявление. 

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив все представленные по делу письменные доказательства в совокупности, пришел к следующему выводу. 

Муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136, площадью 1360 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Аэродромная, 3 «а», категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования участка: «фактически занимаемый существующими зданиями и сооружениями магазина, гостиницы и склада», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 20.08.2009 г. №23-АЕ 879412 (запись гос. регистрации от 19.08.2009 г. №23-23-46/056/2009-371).

На указанном земельном участке расположены принадлежащие истцу - ООО «Руслан» объекты недвижимого имущества: 

- котельная, лит. «Б», площадью 29,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 19.01.2004 г. серия 23-АБ №227138, (запись гос. регистрации от 16.01.2004 г. №23-01.46-20.2003-156)); 

- склад, лит. «г», площадью 126,8 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 22.10.2003 г. серия 23-АБ №086908 (запись гос. регистрации от 21.10.2003 г. №23-01.46-14.2003-351)); 

- здание гостиницы, лит. «В», «В1», площадью 867,8 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2002 г. серия 23-АА №799484 (запись гос. регистрации от 17.12.2002 г. №23-01.46-9.2002-116)).

24 марта 2010 г. между МО город - курорт Сочи, в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО «Руслан» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900005680 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 1 360 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109033:136, расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...>, для эксплуатации зданий, строений, сооружений магазина, гостиницы; склада и котельной. Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 07.12.2058 (пункт 2.1 договора). 

В пункте 3.2 договора (в первоначальной редакции) указано, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с «Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 г. № 0108 и составляет 487 000,00 рублей».

Договор аренды от 24.03.2010 г. №4900005680 зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 09.09.2020 (номер гос. регистрации 23-23-46/045/2010-265). 

13 октября 2016 г. МО город - курорт Сочи, в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи и ООО «Руслан» заключили дополнительное соглашение № 1, согласно которого внесли изменения в договор аренды от 24.03.2010 г. №4900005680, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 от 07.10.2016 № 35/26-2016 и составляет 553 957,00 рублей».

После заключения указанного соглашения, общество (арендатор) будучи несогласным с размером арендной платы обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным «пункта 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 г. № 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 г. № 4900005680 в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 на основании отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.10.2016 № 35/26-2016 в размере 553 957,00 рублей».

Решением суда от 29.05.2020 г. по делу №А32-48381/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 г. вх.15АП-9044/2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020 г. исковые требования ООО «Руслан» удовлетворены. 

Пункта 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 г. № 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 г. № 4900005680 в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 на основании отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.10.2016 № 35/26-2016 в размере 553 957,00 рублей признан недействительным. 

В ходе рассмотрения дела №А32-48381/2019 арбитражным судом назначена судебная экспертиза (статья 82 АПК РФ).    

Заключением судебной экспертизы №2045-Э/2020 установлено, что отчет № 35/26-2016 «Об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью муниципального образования город-курорт Сочи. Объект аренды: земельный участок, кадастровый номер 23:49:0109033:136, площадью 1360 кв. м, расположенный по адресу: город Сочи, Лазаревский район, улица Аэродромная, дом 3 «а», выполненный ООО «Консалтинг Групп», по состоянию на 30.09.2016 не соответствует в полной мере требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; не соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки, а именно: п. 21 «а» ФСО№1; п. 5., п. 8 «а», п. 8 «б», п. 8 «е», п. 8 «з», п. 8 «и», п. 12 ФСО № 3; п.11 «б», п.11 «в», п 11 «г», п. 11 «д», п. 15, п. 22 «б», п.п. 22 «в», п. 22 «е» ФСО № 7. Выявленные в отчете № 35/26-2016 нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 по состоянию на 01.01.2016 составляет 10 530 000 руб.

Также, в заключении судебной экспертизы №2045-Э/2020 указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 по состоянию на 01.01.2016 составляет 10 530 000 руб.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 29.05.2020 г. по делу №А32-48381/2019 также установлено, что с 02.08.2016 в действие вступило постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов». Пунктом 2 данного постановления, предусмотрено, что размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем для земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 переданным в долгосрочную аренду ООО «Руслан» размер арендной платы составляет - 157 950 000 руб. (10 530 000 (установленная судом рыночная стоимость земельного участка) х 1,5 % (расчётная ставка).

16.11.2020 г. ООО «Руслан» нарочно представило в Администрацию г. Сочи и Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи с сопроводительным письмом три экземпляра (подписанных со стороны арендатора) дополнительного соглашения к договору аренды от 24.03.2010 г. № 4900005680, предусматривающего внесение в договор изменений, устанавливающих с 30.09.2016 г. арендную плату за пользование земельным участком в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.03.2020 №2045-Э/2020 по арбитражному делу №А32-48381/2019 в размере 157 950 рублей (10 530 000 (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5 % (расчётная ставка)).

Письмом от 18.12.2020 г. №24226/02.01-16 департамент сообщил обществу о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 24.03.2010 г. № 4900005680 в предложенной редакции, польку подобное указание на внесение изменений в договор аренды отсутствует в тексте вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2020 г. по делу №А32-48381/2019.

Уклонение арендодателя от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, в предложенной арендатором редакции, послужило поводом для обращения ООО «Руслан» в арбитражный суд с заявленным иском.

Арбитражный суд, исследовав и оценив все представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, приходит к выводу об обоснованности исковых требований по следующим основаниям.       

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен и действует договор аренды земельного участка (кадастровый номер 23:49:0109033:136) от 24.03.2010 г. № 4900005680. 

13.10.2016 г. сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 24.03.2010 г. № 4900005680.

В соответствии с пунктом 1.1. дополнительного соглашения №1 от 13.10.2016 г. стороны внесли изменения в договор аренды от 24.03.2010 г. № 4900005680 изложив пункт 3.2. договора в новой редакции, устанавливающей размер годовой арендной платы в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 от 07.10.2016 № 35/26-2016 в сумме - 553 957,00 рублей».

В пункте 2 дополнительного соглашения №1 от 13.10.2016 г. указано, что исчисление арендной платы на основании пункта 1 данного соглашения, устанавливается с 30.09.2016 г. 

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 29.05.2020 г. по делу №А32-48381/2019 пункта 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 г. № 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 г. № 4900005680 в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 на основании отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.10.2016 г. №35/26-2016 в размере 553 957,00 рублей признан недействительным.

С учетом выводов судебного эксперта, приведенных в заключение экспертизы №2045-Э/2020 и отраженных во вступившем в законную силу судебном акте по делу №А32-48381/2019 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 должен составлять 157 950 000 руб. (10 530 000 (рыночная стоимость участка) х 1,5 % (расчётная ставка).

Согласно ч.1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, установленные при рассмотрении дела №А32-48381/2019 фактические обстоятельства, являются обязательными для суда при разрешении настоящего спора и не могут оспариваться ответчиком в силу действия норм «преюдиции», исключающей возможность ревизии ранее вступившего в законную силу судебного акта (решения).

Поскольку, разногласия между истцом и ответчиком при исполнении договора аренды от 24.03.2010 г. № 4900005680 сводились по существу к вопросу о том, какой размер рыночной стоимости земельного участка подлежит применению в качестве базовой величины при расчете арендной платы, то в этой связи следует признать, что фактически, данные разногласия были разрешены после вступления в силу решения арбитражного суда от 29.05.2020 по делу №А32-48381/2019, которым, указанный размер рыночной стоимости земельного участка установлен в сумме - 10 530 000 рублей. 

При данных обстоятельствах, законный размер арендной платы по договору от 24.03.2010 г. № 4900005680, с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда от 29.05.2020 по делу №А32-48381/2019 составляет - 157 950 000 рублей (10 530 000 (рыночная стоимость участка) х 1,5 % (расчётная ставка).

Определяя точную дату применения данного размера арендной платы, суд исходит из того, что пункт 2 дополнительного соглашения №1 к договору аренды от 24.03.2010 г. № 4900005680 предусматривающий исчисление арендной платы с 30.09.2016 г. истцом не оспаривался и является действующим по сегодняшний день, что само по себе свидетельствует о согласованной воли сторон, связанных договорным обязательством, по применению нового размера арендной платы с указанной даты. 

Ввиду изложенного, суд признает обоснованным и законным утверждения истца о том, что 30.09.2016 г. размер арендной платы по договору от 24.03.2010 г. № 4900005680 составляет  157 950 000 рублей (10 530 000 (рыночная стоимость участка) х 1,5 % (расчётная ставка).

Ответчик и третье лицо не представил суду каких-либо доказательств, опровергающих правовую позицию истца. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении  от 02.02.2010 № 12404/09 разъяснил, что при исполнении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, стороны, вправе требовать друг от друга внесения изменений, в заключенный ими договор.

Со своей стороны, истец предпринимал меры направленные на внесение изменений в договор аренды в досудебном порядке, но ответчик уклонился от подписания дополнительного соглашения, направив в адрес общества официальный отказ от подписания дополнительного соглашения к договору аренды (письмо департамента от 18.12.2020 г. №24226/02.01-16).     

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Правовой интерес истца в понуждении ответчика подписать дополнительное соглашение, по существу преследует цель внесения изменений в действующий договор аренды в части установления условия о величине арендной платы в соответствии с требованиями законодательства. 

С учетом соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора и невозможности урегулировать возникший спор иным способом, учитывая также явно выраженное уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, суд считает обоснованными и подлежащим удовлетворению заявленные требования истца об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 24.03.2010 г. № 4900005680, в редакции, указанной истцом в иске. 

Следует также отметить, что внесение изменений в действующий договор аренды, в данном случае, обусловлено правомерным стремлением истца по установлению законного размера арендной платы, подлежащего расчету с применением базовой величины (рыночной стоимости), установленной вступившим в законную силу решением суда, что также принимается во внимание судом при удовлетворении исковых требований. 

Рассматривая требование истца об указании в судебном акте на возможное взыскание неустойки с ответчика, арбитражный суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. 

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка) 

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 указано, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре. 

В целях побуждения ответчика к надлежащему и своевременному исполнению судебного акта, принятию им всех мер по обеспечению исполнения судебного акта, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истца компенсации за ожидание исполнения судебного акта, определив сумму компенсации в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем истечения срока исполнения решения суда до момента фактического его исполнения. В случае, если ответчиком не будет допущено нарушение сроков исполнения судебного акта, судебная неустойка не подлежит взысканию.   

Распределяя судебные расходы по настоящему делу, суд исходит из следующего. 

В силу положений статей 101, 102, 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны. 

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для организаций составляет 6 000 рублей.

Истцом (организацией) по настоящему делу заявлено одно требование неимущественного характера, в связи с чем государственная пошлина с учетом положений пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в данном случае составляет 6 000 рублей. 

ООО «Руслан» на основании платежного поручения от 13.04.2021 г. №220 уплатило государственную пошлину пот заявленному иску в сумме 6000 рублей.

По итогам рассмотрения настоящего дела, ввиду полного удовлетворения иска, с ответчика в пользу истца в порядке возмещения судебных расходов надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 27, 28, 110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Руслан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №4900005680 от 24.03.2010 г., в котором, пункт 3.2. договора аренды изложить в следующей редакции:

пункт 3.2.: «размер годовой арендной платы с 30.09.2016 г. определяется в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.03.2020 г. № 2045-Э/2020 по арбитражному делу №А32-48381/2019 и составляет - 157 950 рублей (10 530 000 (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5 % (расчетная ставка)».  

В случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по настоящему делу в установленный судом срок взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Руслан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебную неустойку в сумме 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по день фактического его исполнения.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Руслан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                     С.А. Апальков