АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-25325/2020 

Дата принятия решения – 25 февраля 2021 года 

Дата объявления резолютивной части – 24 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Обществу с ограниченной ответственностью "Штерн", г.Чебоксары, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 18523,39 евро долга по основной и дополнительной арендной плате, 21664 руб. 67 коп. долга по переменной части арендной платы,  

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Штерн", г. Чебоксары к Обществу с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва о признании договора аренды №К-10-1413/А нежилого помещения площадью 129,9 кв.м. от 31.10.2017г. расторгнутым с 03.06.2020г. (с момента получения заявления о расторжении), о снижении размера арендной платы на период невозможности использования помещения по целевому назначению до расторжения договора на 64%  путем освобождения арендатора от уплаты основной арендной платы, о взыскании 62028 руб. части суммы обеспечительного платежа,

с участием:

от  истца – не явился, извещён, 

от ответчика – ФИО2, доверенность от 22.11.2020г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Штерн", г. Чебоксары (далее - ответчик) о взыскании  18523,39 Евро долга по основной и дополнительной арендной плате, 21664 руб. 67 коп. долга по переменной части арендной платы.

В судебном заседании 28.12.2020г. истец представил счета по коммунальным услугам (переменной части аренды).

Ответчик представил письменный отзыв на иск, а также оригинал встречного иска об уменьшении размера арендной платы. Ответчик указал, что встречный иск с документами подан по системе Мой арбитр ещё утром. Судом установлено, что встречный иск зарегистрирован в системе Мой арбитр в 14.15, за 45 минут до судебного заседания, в связи с чем, ответчику сделано замечание.

Определением  Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.02.2021г.  к производству суда принят встречный иск о признании договора аренды №К-10-1413/А нежилого помещения площадью 129,9 кв.м. от 31.10.2017г. расторгнутым с 03.06.2020г. (с момента получения заявления о расторжении), о снижении размера арендной платы на период невозможности использования помещения по целевому назначению до расторжения договора на 64%  путем освобождения арендатора от уплаты основной арендной платы, о взыскании 62028 руб. части суммы обеспечительного платежа.

В судебном заседании 01.02.2021г. истец представил расчёт задолженности с учётом Постановления Правительства РФ от 03.04.2020г. №439, сумму требований не изменил. 

Ответчик указал, что первое требование в рамках встречного иска – признать договор расторгнутым с 03.06.2020г. 

Уточнение требований принято судом. 

Ответчик полагает, что в случае снижения арендной платы в рамках встречного иска, оснований для взыскания по первоначальному иску не будет.

В судебное заседание 24.02.2021г. истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчик требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве, встречный иск поддержал, указал, что договор расторг именно в связи с форс-мажорной ситуацией по условиям договора.

Исследовав представленные документы, заслушав представителя ответчика, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении как первоначальных, так и встречных заявленных требований, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 31.10.2017г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды №К-10-1413/А, по которому ответчик получил в пользование помещение №335, площадью 123,9 кв.м., расположенное  в здании ТРК «Парк Хаус» по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 4.1 договора, арендная плата состоит из основной арендной платы, дополнительной арендной платы, переменной арендной платы и платы с оборота.

Размер основной арендной платы, согласно условиям договора, составляет 4963,88 Евро (пункты .4.1.1, 4.3.1, 4.7.5), размер дополнительной арендной платы (за услуги по управлению Комплексом, за исключением обслуживания инженерных систем) составляет 2741,47 Евро (пункты 4.4.5, 4.4.6, 4.7.5). При этом курс для начисления основной и дополнительной арендной платы составляет 55 рублей за 1 Евро. Оплата основной и дополнительной арендной платы в силу пунктов 4.2.2 и 4.4.6 должна производиться не позднее 5-го числа каждого месяца.  

В соответствии с пунктом 4.5.1 договора, переменная арендная плата представляет собой плату за пользование коммунальными услугами, на основании счетов.

Истец, полагая, что ответчиком арендная плата не была внесена в период с 01.04.2020г. по 08.07.2020г., обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, не отрицая отсутствие внесения платы в указанный период, обратился в суд со встречным иском об уменьшении размера арендной платы и частичном освобождении от её оплаты.

На основании изложенного, судом в первую очередь подлежит рассмотрению требование об уменьшении размера арендной платы.

Данное требование мотивировано ответчиком наличием  форс-мажорной ситуации, связанной с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). 

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 г. N 129 "О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан" с 19 марта 2020 года в Республике Татарстан установлен режим повышенной готовности и региональный (межмуниципальный) уровень реагирования.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19 марта 2020 г. N 208 "О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции" (с изменениями и дополнениями от 27.03.2020г.), с 28 марта 2020г. приостановлена работа торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них объектов торговли, осуществляющих розничную торговлю продовольственными товарами, аптек и аптечных пунктов.

В силу пункта 2 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", ответчик осуществляет основную деятельность в этой отрасли (деятельность по ОКВЭД 47.19).

Истец по встречному иску, указывая, что данные обстоятельства являются форс-мажорной ситуацией, со ссылкой на заключение Торгово-промышленной палаты Республики Татарстан №2/1284 от 08.07.2020г. (т.2 л.д.78-79), требует освобождения его от оплаты основной арендной платы и снижения дополнительной и переменной её частей на 64%.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Данное положение также нашло отражение в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г.) (вопрос 5).

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. 

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. Нормы Закона N 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Доводы истца по встречному иску о наличии форс-мажорной ситуации, со ссылкой на заключение ТПП, судом отклоняются, в силу следующего.  

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (ответ на вопрос 7) статья 401 ГК РФ устанавливает критерии, при которых то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы. 

Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума N 7 дано толкование содержащемуся в ГК РФ понятию обстоятельств непреодолимой силы. 

Так, в пункте 8 названного постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер. 

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. 

Из приведенных разъяснений следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.). 

Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства. 

Статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2). 

Истец по встречному иску не учел, что наличие обстоятельств непреодолимой силы не применимы к спорным правоотношениям, поскольку в настоящем деле арендодателем не ставится вопрос о привлечении истца (арендатора) к какой-либо гражданско-правовой ответственности. Вопрос о размере арендной платы является вопросом исполнения обязательства, а не вопросом привлечения к ответственности. 

Требование истца по встречному иску о снижении размера арендной платы на 100% на период действия режима повышенной готовности на территории Республики Татарстан представляет собой не уменьшение, а полное освобождение от исполнения обязательства, что не предусмотрено положениями Федерального закона №98-ФЗ.

Поскольку в данном случае стороны не пришли к соглашению об освобождении от оплаты основной части арендной платы, она может быть только уменьшена судом по иску арендатора.

При этом судом также учтено, что переменная арендная плата подлежит взысканию с ответчика в полном объёме, на основании подпункта е) пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"

Рассматривая вопрос об уменьшении размера основной и дополнительной арендной платы, суд пришёл к выводу о следующем порядке её уменьшения: на период апрель-май 2020г. на 60%, июнь 2020г. – на 30%, июль 2020г. – на 20%. Аналогичный порядок распределения был установлен в отношении арендатора в этом же торговом комплексе в рамках дела А65-18403/2020, и такое же распределение платы в рамках настоящего дела будет соответствовать размеру, на который обычно снижается арендная плата.

Требование истца по встречному иску о признании договора расторгнутым с 03.06.2020г. суд признаёт обоснованным и подлежащими удовлетворению в силу части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-Федерального закона, поскольку о таком отказе арендодатель был уведомлен до 01.10.2020г.  Ссылка на отказ от договора в связи с наличием форс-мажорных обстоятельств судом не принимается по изложенным выше основаниям. 

При этом в соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. 

Арбитражный суд при разрешении споров не связан правовым обоснованием иска и при принятии судебных актов вправе исходить из фактических обстоятельств и заявленных требований (часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Установив, что по существу  истец по встречному иску требует признания договора расторгнутым с определенной даты, спор рассмотрен судом по существу заявленных требований.

Согласно правовой позиции, изложенной  в определении Верховного Саду Российской Федерации №309-ЭС19-26908 от 19.05.2020г. обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Между тем, каких-либо доказательств освобождения помещения до 08.07.2020г. ответчиком представлено не было. Довод ответчика о направлении истцу акта приёма-передачи помещения вместе с уведомлением об отказе от договора, документально не подтверждён, доказательства вызова истца для сдачи помещения, а также доказательства невозможности произведения такой сдачи ранее 08.07.2020г., в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   не представлены.  Следовательно, суд исходит  из освобождения помещения ответчиком 08.07.2020г., как это указано в акте приёма-передачи (т.2 л.д.86).

Таким образом, с момента прекращения договора 03.06.2020г. до 08.07.2020г. ответчик обязан осуществлять арендные платежи на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Судом самостоятельно произведён расчёт сумм, подлежащих оплате ответчиком истцу за период с 01.04.2020г. по 08.07.2020г.

Исходя из размера основной арендной платы 4963,88 Евро, 40% от неё составит 1985,55 Евро. Следовательно, за период с 01.04.2020г. по 31.05.2020г. ответчик был обязан оплатить  3971,10 Евро. 

70% от 4963,88 Евро составляет 3474,72 Евро, сумму, которую  ответчик должен был заплатить за июнь 2020г.

80% от 4963,88 Евро составляет 3971,10 Евро. За период с 01.07.2020г. по 08.07.2020г. ответчик должен был заплатить 1024,8 Евро.

Всего за период с 01.04.2020г. по 08.07.2020г. ответчик должен был заплатить 8470,62 Евро основной арендной платы.

Исходя из размера дополнительной арендной платы 2741,47 Евро, 70% от неё составит 1919,03 Евро. Следовательно, за июнь 2020г. ответчик был обязан оплатить  1919,03 Евро. 

80% от 2741,47 Евро составляет 2139,17 Евро. За период с 01.07.2020г. по 08.07.2020г. ответчик должен был заплатить 565,97 Евро.

Всего за период с 01.04.2020г. по 08.07.2020г. ответчик должен был заплатить 2485 Евро дополнительной арендной платы.

Общий размер основной и дополнительной арендной платы составил 10955,62 Евро, что в рублевом эквиваленте по условиям договора составляет 602559 руб. 10 коп.

После зачёта суммы, оставшейся от обеспечительного взноса (т.2 л.д.80), в соответствии с пунктом 5.1.1 договора, в сумме 361962 руб. 30 коп., поскольку об этом заявлено ответчиком, размер задолженности ответчика по основной и дополнительной плате составил 240596 руб. 68 коп. или  4374,48 Евро.

Данная задолженность, с учётом определения Арбитражного суда Республики Татарстан  от 25.02.2021г. об исправлении арифметических ошибок в резолютивной части решения, а также задолженность по переменной части арендной платы в сумме 21664 руб. 67 коп., наличие которой ответчиком не было оспорено,  подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку доказательств полной оплаты представлено не было.

Вместе с тем, при произведении взыскания надлежит учитывать, что по оплате основной и дополнительной арендной плате ответчику предоставлена отсрочка на основании пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества". Данная задолженность подлежит уплате ответчиком не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Поскольку вся оставшаяся сумма обеспечительного платежа 361962 руб. 30 коп. была зачтена судом в качестве оплаты по основной и дополнительной арендной плате, отсутствует какая–либо переплата со стороны ответчика. На этом основании суд отказывает в удовлетворении встречного иска в части взыскания 62028 руб. как части суммы обеспечительного платежа.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  как по первоначальному, так и по встречному искам подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учётом курса Евро на момент подачи иска 91,3563 руб.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Штерн", г. Чебоксары, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  4374,48 Евро долга по основной и дополнительной арендной плате, с оплатой по курсу, равному 55 рублей за 1 Евро, 21664 руб. 67 коп. долга по переменной арендной плате, 7408 руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета 3133 руб. госпошлины.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Признать договор аренды №К-10-1413/А от 31.10.2017г. расторгнутым с 03.06.2020г.

Снизить размер арендной платы на период апрель-май 2020г. на 60%, июнь 2020г. – на 30%, июль 2020г. – на 20%.

В удовлетворении оставшейся части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Штерн", г.Чебоксары, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 12000 руб. расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева