АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-3349/2017

г. Краснодар

17 января 2018 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 07 декабря 2017 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 17 января 2018 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронова И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

Истец: Закрытое акционерное общество Санаторий «Золотой колос», г. Сочи 

Ответчик: Администрация города Сочи, г. Сочи 

Обязать Администрацию города Сочи заключить договор с ЗАО Санаторий «Золотой колос» договор аренды от 29 августа 2016 г. № 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1», изложив пункт 3.2. Договора в следующей редакции: 

«3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 06.10.2016 года № 2016-09/20-О и составляет 472 000 рублей». 

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО1, доверенность, паспорт

от ответчика: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество Санаторий «Золотой колос» обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании Администрацию города Сочи заключить договор с ЗАО Санаторий «Золотой колос» договор аренды от 29 августа 2016 г. № 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1», изложив пункт 3.2. Договора в следующей редакции: 

«3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 06.10.2016 года № 2016-09/20-О и составляет 472 000 рублей». 

Истец заявил об изменении наименования, просит считать надлежащим истцом АО санаторий «Золотой Колос».

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Истец заявил ходатайство об уточнении требований.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании  ст. 49 АПК РФ.

Судом установлено считать заявленными требования:

Обязать Администрацию города Сочи заключить договор с АО Санаторий «Золотой колос» договор аренды от 29 августа 2016 г. № 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1», изложив пункт 3.2. Договора в следующей редакции: 

«3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 348 765 рублей и устанавливается в соответствии с постановлением администрации г. Сочи № 1699 от 18.07.2016, исходя из рыночной стоимости участка в сумме 23 251 000 рублей».

Ответчик высказал возражения по существу требований.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11 августа 2016 года Администрацией города Сочи ЗАО Санаторий «Золотой колос» вынесено Постановление № 1881 о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 3163 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по улице Я. Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи, в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ.

22 сентября 2016 года обществом получен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010323 от 29.08.2016г. ( исх. № 21873/0205-16 от 25.08.2016г.).

Согласно пункту 3.2. Договора размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 22.08.2016 года № 28-2016 и составляет 1 325 992, 86 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, предоставляемого ЗАО Санаторий «Золотой колос», согласно отчета об оценке № 28-2016, проведенной ООО «Сочинская оценочная компания» составляет 88 399 524 рубля.

Указывая, что рыночная стоимость земельного участка явно завышена, ЗАО Санаторий «Золотой колос» не согласившись с выводами оценки, произведенной ООО «Сочинская оценочная компания» самостоятельно произвело оценку рыночной стоимости, в соответствии с которой рыночная стоимость земельного участка составила 24 251 000 рублей, а размер арендной платы составил 472 000 рублей. В подтверждение представлен  отчет об оценке № 2016-09/20-О от 06.10.2016 года, изготовленным ООО «ГеоМаркер».

Истец обратился в Администрацию города Сочи об изложении пункта 3.2. Договора о предоставлении в пользование земельного участка на условиях аренды № 4900010323 от 29.08.2016г в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 06.10.2016 года № 2016-09/20-О и составляет 472 000 (четыреста семьдесят два) рубля.»

Кроме того, истцом направлялся протокол разногласий к вышеуказанному договору (Письмо № 215/01-16 от 12.10.2016г.)

Указывая на отсутствие ответа от  Администрации,   истец обратился в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования с учетом уточнения подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

При этом, принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Арендная плата земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендная плата земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора аренды либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, применению подлежит ставка арендной платы, установленная нормативными правовыми актами муниципального образования.

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действовавшему на момент принятия решения, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов допускаются в качестве доказательств по делу. 

Согласно п. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Определением от 30.06.2017 судом назначена экспертиза.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. соответствует ли Отчет № 28-2016 от 22.08.2016г. выполненный ООО «Сочинская Оценочная компания» «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 3163 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302019:4 , расположенным по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса» требованиям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности? В случае наличия нарушений влияют ли они на величину стоимости арендной платы?

2. какова величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 22.08.2016 года?

Как следует из экспертного заключения от 18.09.2017, 

По вопросу №1 эксперт указал, что отчет №28-2016 от 22.08.2016г., выполненный ООО «Сочинская Оценочная компания» «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 3 163 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенным по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул.Яна Фабрициуса» не соответствует требованиям Закона №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам ФСО 1-3 и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Данные нарушения влияют на величину стоимости арендной платы.

По вопросу №2 эксперт указал, что величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 22.08.2016 года определена в отчете об оценке №02/2017 от 08.09.2017 года. Итоговая рыночная   стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, округленно, без учета НДС, составляет: 23 251 000 Двадцать три миллиона двести пятьдесят одна тысяча рублей.

Исследовав данное экспертное заключение, суд не усматривает оснований для его отклонения. 

Мотивированная критика (с указанием на какие-либо нарушения экспертом действующего законодательства) данного экспертного заключения  ответчиком не приведена. 

В соответствии с подпунктом «б» пункта 7 Приложения к Постановлению администрации г. Сочи № 1699 от 18.07.2016 года в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере:

б) 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1-5 настоящего Порядка, а также в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, предоставляемых в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, или во исполнение решения суда.

Учитывая, что рыночная стоимость спорного земельного участка, согласно выводов судебной экспертизы, составляет 23 251 000 рублей, размер арендной годовой платы по договору аренды от 29 августа 2016 г. № 49000010323 составит 348 765 (триста сорок восемь тысяч семьсот шестьдесят пять) рублей (23 251 000 рублей X 1,5%).

Результатом разрешения преддоговорного спора является такой судебный акт, которым отношениям сторон будет придана правовая определенность, и все существенные условия договора будут определены либо соглашением сторон (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), либо решением суда (статья 446 ГК РФ).

Рассмотрев материалы дела, учитывая выводы эксперта, суд считает, что требование истца с учетом уточнения подлежит удовлетворению.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине  и по оплате судебной экспертизы следует возложить на  ответчика по делу.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 174, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия при заключении договора аренды от 29.08.2016 № 49000010323.

Обязать Администрацию города Сочи заключить с АО Санаторий «Золотой колос» договор аренды от 29 августа 2016 г. № 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1», изложив пункт 3.2. Договора в следующей редакции: 

«3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 348 765 рублей и устанавливается в соответствии с постановлением администрации г. Сочи № 1699 от 18.07.2016, исходя из рыночной стоимости участка в сумме 23 251 000 рублей».

Взыскать с администрации города Сочи в пользу АО Санаторий «Золотой Колос» 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 35 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                       А.М.Боровик