Дело № А43-19711/2019

29 апреля 2021 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.02.2021 по делу № А43-19711/2019, принятое по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к публичному акционерному обществу «ГАЗ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении заключения дополнительного соглашения от 27.11.2018 об установлении арендной платы, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Норматив», общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прогресс», при участии в судебном заседании: от заявителя жалобы (истца) – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области – ФИО2 (по доверенности от 11.01.2021 № 52-9-03/43 сроком действия до 31.12.2021 и диплому), ФИО3 (по доверенности от 11.01.2021 № 52-9-03/44 сроком действия до 31.12.2021 и диплому); от ответчика - публичного акционерного общества «ГАЗ» – ФИО4 (по доверенности от 16.10.2019 № 107 сроком действия до 31.10.2021 и диплому), ФИО5 (по доверенности от 26.08.2021 № 94 сроком действия до 31.05.2022 и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Теруправление) обратилось в арбитражный суд с иском к публичному акционерному обществу «ГАЗ» (далее – Общество, ПАО «ГАЗ») о понуждении заключения дополнительного соглашения от 27.11.2018 об установлении арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Норматив» (далее – ООО «Экспертный центр «Норматив»), общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прогресс» (далее – ООО «Оценочная компания «Прогресс»).

Решением от 01.02.2021 Арбитражный суд Нижегородской области урегулировал разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 03.12.2001 № 03734/04, обязав ответчика заключить соглашение с изложением пункта 3 дополнительного соглашения в следующей редакции:

«С 01 января 2019 года размер арендной платы за участок составляет 381 831 руб. 33 коп. в год.

С 24 августа 2020 года на основании подп.14 п.5 ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказа Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 №319-306/20П/од арендная плата за участок определяется в сумме 301 650 руб. 00 коп. в год.

С 01 января 2021 года арендная плата за участок составляет 322 954 руб. 08 коп. в год.

Оплата в период с 01.01.2019 производится арендатором самостоятельно в добровольном порядке.

Настоящее соглашение вступает в силу со дня государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и распространяет свое действие на отношения сторон, начиная с 01.01.2019.».

Не согласившись с принятым судебным актом, Теруправление обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:175, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Автозаводской район, проспект Ленина, д. 88, изложить в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2018 к договору аренды от 25.05.2012 № 0650/18.

Обжалуя судебный акт, заявитель считает, что содержание пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных 

постановление

м Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила № 582), является диспозитивной нормой и рекомендуемой методикой для расчета арендной платы; к правоотношениям сторон, возникшим в 1994 году, указанный пункт Правил № 582 не применим с учетом того, что оплата по договору аренды за 25 предшествующих лет уже была начислена арендодателем и произведена арендатором. Ссылается на то, что спорный земельный участок образован лишь 19.12.2011 и ранее постановки его на государственный кадастровый учет невозможно произвести расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка. Полагает неправомерным принятие в качестве доказательства отчета от 24.09.2020 № 547-1/2020, выполненного ООО «Экспертный центр» Норматив», об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка на 41,5 лет. Отметил, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:2, предоставленного в аренду правопредшественнику ответчика на 49 лет; факт заключения договора аренды на 49 лет установлен постановлениями Первого арбитражного апелляционного суда по делам № А43-6669/2019, № А43-19748/2019, № А43-19706/2019. Также обратил внимание на то, что расчет арендных платежей относится к полномочиям сторон, а не к полномочиям оценщика. Кроме того, по мнению заявителя, отчет об оценке рыночной стоимости права аренды составлен с ошибками и не основан на нормах действующего законодательства. Указал на то, что в нарушение требований судом не предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы и не разъяснялись правовые последствия не совершения такого процессуального действия. Более того, заявитель сослался на то, что судом самостоятельно пересмотрена арендная плата с 24.08.2020 в связи отнесением спорного земельного участка к ограниченным в обороте как находящегося во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения согласно приказу Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 № 319-306/20П/од, тогда как указанные обстоятельства не являлись предметом исковых требований и по ним не соблюдена процедура досудебного урегулирования в нарушение пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу возразило по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просило отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, оставив решение суда первой инстанции без изменения.

ООО «Экспертный центр «Норматив» в отзыве на апелляционную жалобу сообщило, что находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

ООО «Оценочная компания «Прогресс» отзыв по существу апелляционной жалобы не представило.

В судебном заседании от 15.04.2021, в котором в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 22.04.2021, представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы. Заявили ходатайство о приобщении к материалам дела рецензии от 21.04.2021 на отчет от 24.09.2020 № 547-1/2020, подготовленный ООО «Экспертный центр «Норматив».

Представители Общества возразили в отношении удовлетворения апелляционной жалобы, указав на ее необоснованность, а также в отношении удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительного доказательства.

Ходатайство о приобщении рецензии от 21.04.2021 на отчет от 24.09.2020 № 547-1/2020 судом рассмотрено и отклонено (протокол судебного заседания от 22/29.04.2021).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.12.2001 между администрацией города Нижнего Новгорода (арендодатель) и открытым акционерным обществом «ГАЗ» (в настоящее время – ПАО «ГАЗ») (арендатор) заключен договор № 03734/04 аренды земельного участка (т. 1 л.д. 17-20), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3 198 390 кв.м, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, Ленина просп., 88, под производство автомобилей.

Договор вступает в силу с даты государственной регистрации в Государственном учреждении юстиции Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до 27.05.2043 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за участок начисляется согласно Приложению № 2 «Расчет арендной платы», являющемуся неотъемлемой частью договора, и составляет 10 046 142 руб. 99 коп. ежегодно.

Арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (пункт 4.2 договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 03.12.2001 (т. 1 л.д. 21).

В связи с разделением земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040221:2, в том числе на арендуемый ответчиком земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040227:175, произведена регистрация права собственности Российской Федерации, а также переоформление указанного договора аренды. Таким образом, с 11.03.2012 арендодателем по договору аренды № 03734/04 является Теруправление. 

С целью надлежащего переоформления прав на земельный участок сторонами заключено дополнительное соглашение от 25.05.2012 № 0650/18 к договору (т. 1 л.д. 27-29).

Пунктом 3 дополнительного соглашения от 25.05.2012 № 0650/18 к договору арендная плата по спорному земельному участку установлена в размере 21 343 руб. 79 коп. в год, что указано в приложении № 1 к дополнительному соглашению.

Теруправление провело оценку рыночной стоимости права пользования указанным земельным участком.

Согласно отчету от 20.08.2018 № 18/060/48, выполненному ООО «Оценочная компания «Прогресс», рыночная стоимость права пользования земельным участком составила 1 892 757 руб.

Письмом от 27.11.2018 № СЧ-07/10449 Теруправление предложило Обществу согласовать условия договора аренды земельного участка № 03734/04 в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2018, подписать и вернуть его в адрес арендодателя.

В указанном дополнительном соглашении арендодатель предусмотрел изложение пункта 3 ранее подписанного дополнительного соглашения от 25.05.2012 № 0650/18 к договору в следующей редакции: «С 01 января 2019 года размер арендной платы за участок составляет 1 892 757 руб. 00 коп. в год согласно отчету об оценке №18/060/48 от 20 августа 2018 г., выполненного ООО «Оценочная компания «Прогресс», на основании государственного контракта №15-ГК от 25 июля 2018 г.».

Согласно пунктам 2 и 3 проекта дополнительного соглашения от 27.11.2018 к договору оплата за период с 01.01.2019 производится арендатором самостоятельно в добровольном порядке согласно Приложению к настоящему дополнительному соглашению; настоящее соглашение вступает в силу со дня государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Письмом от 28.12.2018 № 13/001-010 Теруправление получило отказ Общества от подписания дополнительного соглашения от 27.11.2018.

Дополнительное соглашение от 27.11.2019 сторонами не подписано, условия по изменению арендной платы по договору не согласованы.

Данные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с иском в суд.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 (в редакции до 01.03.2015) и статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что основания обращения в суд с иском Теруправления связаны с необходимостью приведения условий договора в соответствии с действующим законодательством, суд первой инстанции обоснованно признал, что требование о внесении изменений в пункт 3 ранее подписанного дополнительного соглашения от 25.05.2012 № 0650/18 к договору аренды земельного участка в части размера арендной платы заявлено правомерно.

Ответчик выразил несогласие с избранием Теруправлением нормативно установленного порядка определения размера платы за предоставленный в аренду земельный участок, полагая, что в рассматриваемом случае размер арендной платы должен определяться в соответствии с абзацем третьим подпункта «г» пункта 3 Правил № 582, согласно которому арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В обоснование своей позиции Общество сослалось на факт размещения на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0040227:175 нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0040227:446, в котором находится помещение с кадастровым номером 52:18:0040227:753, принадлежащее на праве собственности Обществу, а также принадлежащее на праве собственности Российской Федерации помещение - защитное сооружение (объект гражданской обороны) с кадастровым номером 52:18:0040227:798.

Суд первой инстанции не согласился с приведенной Обществом позицией о порядке исчисления арендной платы за спорный земельным участок, исходя из следующего.

На основании подпункта 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограниченными в обороте признаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможенных нужд и не указанные в пункте 4 этой же статьи.

Из пункта 1 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются и предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

При рассмотрении вопроса об отнесении земельных участков, предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, к земельным участкам, ограниченным в обороте, важным является разрешенное использование земельного участка либо его фактическое использование в целях обеспечения деятельности государства в области обороны и безопасности (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 3199/10).

Из материалов дела, в том числе из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:175, усматривается, что вид разрешенного использования спорного земельного участка - под производство автомобилей.

Обществу указанный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора аренды от 03.12.2001 № 03734/04, пунктом 1.3 которого также предусмотрено, что участок предоставляется под производство автомобилей.

Доказательств того, что спорный земельный участок используется Обществом в целях, поименованных в пункте 1 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040227:175 не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также судом первой инстанции отклонены доводы ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040227:15 образован из земельного участка, предоставленного Горьковскому автомобильному заводу (в настоящее время - ПАО «ГАЗ») в бессрочное пользование.

В подтверждение ранее возникшего права ответчик сослался на решение Исполнительного комитета Горьковского городского Совета Народных Депутатов от 19.03.1979 № 122, технический отчет, кадастровый план от 04.03.2002 № 18/02-1-0245, договор аренды земельного участка от 03.12.2001 № 03734/04 с дополнительными соглашениями к нему, распоряжение администрации города Нижнего Новгорода от 06.11.2001 № 3787-p, распоряжение главы администрации города Нижнего Новгорода от 27.05.1994 № 1039-p, распоряжение Теруправления от 02.09.2005 № 496.

Вместе с тем, как верно указано судом, представленные документы не являются бесспорными доказательствами передачи спорного земельного участка в порядке постоянного (бессрочного) пользования.

Решение Исполнительного комитета Горьковского Совета народных депутатов от 19.03.1979 № 122 о закреплении за правопредшествнником ответчика в бессрочное пользование промышленной территории в границах согласно прилагаемому чертежу ГлавАПУ № 389-c, а также технический отчет об инженерно-геодезических изысканиях, выполненных на объекте: Инвентаризация землепользования территории АО ГАЗ в Автозаводском районе г. Н. Новгород, который содержит указание на срок пользования земельным участком - бессрочно, не являются правоустанавливающими документами, свидетельствующими о ранее возникшем вещном праве.

В силу частей 1 и 2 статьи 12 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970 предоставление земельных участков в пользование осуществляется в порядке отвода. Отвод земельных участков производится, в частности, и на основании решения исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов. Право землепользования удостоверяется государственными актами на право пользования землей, которые выдаются исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов. Приступить к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующими землеустроительными органами границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается. Документом, удостоверяющим право землепользования, является государственный акт на право пользования землей, выданный исполнительным комитетом районных, городских Советов народных депутатов. В соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик формы актов устанавливались Советом Министров СССР (статьи 17 и 18 указанного Кодекса).

Позднее постановлением Совета Министров СССР от 06.03.1975 № 199 «О выдаче землепользователям государственных актов на право пользование землей» утверждена единая для СССР форма государственного акта на право пользование землей.

Доказательств, подтверждающих принятие уполномоченным органом в установленном законодательством порядке решения о предоставлении правопредшественнику ответчика земельного участка на определенном праве и выдаче государственного акта на право пользования земельным участком, Обществом вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Также в материалах дела отсутствует схема границ предоставляемого в 1979 году земельного участка, наличие которой является обязательной в силу приведенных норм законодательства.

Из представленного распоряжения администрации города Нижнего Новгорода о предоставлении ответчику и его правопредшественнику земельного участка, самого договора аренды не усматривается, что такой договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

При этом судом первой инстанции отмечено следующее.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка 52:18:0040227:2.

Распоряжением Главы администрации города Нижнего Новгорода от 27.05.1994 № 1039-p указанный земельный участок предоставлен в аренду правопредшественнику ответчика - АО «ГАЗ» в аренду на 49 лет.

На основании данного распоряжения заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:2 от 03.12.2001.

Таким образом, решение о предоставлении в аренду правопредшественнику ответчика земельного участка, из которого выделен спорный земельный участок, было принято до издания Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который установил обязанность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

При наличии у правопредшественника ответчика права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком необходимость в оформлении арендных отношений в 1994 году отсутствовала.

Ссылка Общества на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.11.2014 по делу № A43-19406/2014 судом первой инстанции отклонена, поскольку из мотивировочной части судебного акта по делу № A43-19406/2014 не следует, что обстоятельства, связанные с предоставлением земельного участка правопредшественнику ответчика на праве постоянного (бессрочного) пользования, исследовались в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка, оценка доказательств данного обстоятельства судом не приводилась, какие-либо преюдициальные факты по данному вопросу судом не выяснялись. Правовые же выводы о наличии у правопредшественника ответчика права на льготное исчисление арендной платы не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания.

Таким образом, Общество не подтвердило наличия у него ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, что свидетельствует также и об отсутствии у него права на применение льготного порядка определения размера арендной платы за землю по приведенному мотиву.

При проверке возражений ответчика относительно неверного определения арендодателем размера арендной платы на основании выполненного ООО «Оценочная компания «Прогресс» отчета об оценке от 20.08.2018 № 18/060/48, поскольку указанный отчет об оценке не соответствует положениям пункта 6 Правил № 582, судом первой инстанции установлено следующее.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 6 Правил № 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Соответственно, для определения ежегодного размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040227:175 необходимо установить рыночную стоимость права аренды, рассчитанную за весь срок аренды земельного участка, предусмотренного договором.

С целью расчета размера арендной платы находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:175 Теруправлением установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету об оценке № 18/060/48 от 20.08.2018, выполненному ООО «Оценочная компания «Прогресс» на основании государственного контракта от 25.07.2018 № 15-КГ», составила 1 897 757 руб. 

Обществом в материалы дела представлен отчет от 24.09.2020 № 547-1/2020 (т. 3 л.д. 48-107), выполненный ООО «Экспертный центр «Норматив», об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков на 41,5 лет, принадлежащих Обществу, согласно которому итоговая рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:175 на 41,5 лет по состоянию на 20.08.2018 составляет 15 846 000 руб.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд первой инстанции установил, что примененный Теруправлением порядок определения размера арендной платы на основании установленной согласно отчету об оценке от 20.08.2018 № 18/060/48 рыночной стоимости права аренды земельного участка в год противоречит положениям пункта 6 Правил № 582, поскольку в соответствии с заданием Теруправления на оценку на основании государственного контракта от 25.07.2018 № 15-КГ (пункт 1 отчета об оценке от 20.08.2018 № 18/060/48) целью оценки являлось определение рыночной стоимости права пользования в год земельным участком на правах аренды; вид стоимости - рыночная; дата оценки - 20.08.2018.

Отчет об оценке от 24.09.2020 № 547-1/2020, выполненный ООО «Экспертный центр «Норматив», определяет рыночную стоимость права аренды на общий срок договора аренды земельного участка, что соответствует положениям пункта 6 Правил № 582, в связи с чем может быть применен при исчислении арендной платы за спорный земельный участок.

Данный отчет об оценке надлежащим образом не оспорен. Ходатайств о назначении судебной экспертизы в процессе рассмотрения дела не заявлялось.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно принял отчет об оценке от 24.09.2020 № 547-1/2020 в качестве надлежащего доказательства по делу и счел возможным применить его для исчисления арендной платы за спорный земельный участок.

Таким образом, судом первой инстанции верно определено, что с 01.01.2019 по 23.08.2020 размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 52:18:0040227:175, предоставленным Обществу в аренду по договору от 03.12.2001 № 03734/04, исходя из отчета об оценке от 24.09.2020 №547-1/2020, составляет 381 831 руб. 33 коп. в год.

Устанавливая, что с 24.08.2020 размер арендной платы составил 301 650 руб., рассчитанный исходя из 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Общество сослалось на то, что спорный земельный участок расположен в границах второго пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения, в подтверждение чего представило в материалы дела приказ Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 № 319-306/20П/од «Об установлении зон санитарной охраны водопроводных станций АО «Нижегородский водоканал» Малиновая гряда и Слудинская, расположенных на реке Оке в Нижегородской области, городском округе город Нижний Новгород», на основании которого внесены данные сведения в Выписку о зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономического развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, особой экономической зоне, охотничьем угодье, береговой линии (границы водного объекта), проекте межевания территории (наименование органа регистрации прав: Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области), в том числе в отношении спорного земельного участка (пункт 8494). 

Указанный приказ включен в Реестр нормативных актов органов исполнительной власти Нижегородской области 12.08.2020 (№ в реестре 15397-319-319-306-20П/од; дата опубликования Приказа 14.08.2020, Номер опубликования 520102008140004).

Из представленных документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040227:175 находится в границах зоны с особыми условиями использования территории; Санитарно-защитная зона: Граница II пояса зоны санитарной охраны водопроводной станции Малиновая Гряда; тип зоны: Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения; номер: 1.

Пунктом 3 Правил № 582 определено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

На основании вышеизложенного, учитывая обременение спорного земельного участка охранной зоной, размер арендной платы с 24.08.2020 в соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказа Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 № 319-306/20П/од, подпункта «г» пункта 3 Правил № 582, составил 301 650 руб., исходя из расчета 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию 1 января 2020 года» (далее - Приказ) утверждены результаты определения кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости на территории Нижегородской области по состоянию на 01.01.2020.

Согласно положениям пункта 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными.

С учетом вышеизложенного в соответствии с частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:175, определенные по состоянию на 01.01.2020, согласно Приказу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13-566703/20 применяются с 01.01.2021, в связи с чем с 01.01.2021 арендная плата за участок составляет 322 954 руб. 08 коп. в год, исходя из расчета 1,5 процента от измененной кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно урегулировал разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 03.12.2001 № 03734/04, путем изложения спорных условий в следующей редакции:

«С 01 января 2019 года размер арендной платы за участок составляет 381 831 руб. 33 коп. в год.

С 24 августа 2020 года на основании подп.14 п.5 ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказа Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 №319-306/20П/од арендная плата за участок определяется в сумме 301 650 руб. 00 коп. в год.

С 01 января 2021 года арендная плата за участок составляет 322 954 руб. 08 коп. в год.

Оплата в период с 01.01.2019 производится арендатором самостоятельно в добровольном порядке.

Настоящее соглашение вступает в силу со дня государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и распространяет свое действие на отношения сторон, начиная с 01.01.2019.».

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на несогласие с принятием судом первой инстанции для определения размера арендной платы отчета об оценке от 24.09.2020 № 547-1/2020, выполненного ООО «Экспертный центр «Норматив», настаивая на обоснованности отчета ООО «Оценочная компания Прогресс», а также с корректировкой размера арендной платы с учетом установленного обременения спорного земельного участка охранной зоной согласно приказу Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 № 319-306/20П/од «Об установлении зон санитарной охраны водопроводных станций АО «Нижегородский водоканал» Малиновая гряда и Слудинская, расположенных на реке Оке в Нижегородской области, городском округе город Нижний Новгород», ссылаясь на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора в данной части.

Доводы заявителя жалобы относительно необоснованности отчета об оценке от 24.09.2020 № 547-1/2020, выполненного ООО «Экспертный центр «Норматив», отклоняются ввиду их несостоятельности.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как верно установлено судом первой инстанции и свидетельствуют материалы дела, в отчете об оценке от 20.08.2018 № 18/060/48, выполненном ООО «Оценочная компания «Прогресс» на основании государственного контракта от 25.07.2018 № 15-КГ», определена рыночная стоимость права пользования в год земельным участком на правах аренды.

В соответствии с пунктом 6 Правил № 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что примененный Теруправлением порядок определения размера арендной платы на основании установленной согласно отчету об оценке от 20.08.2018 № 18/060/48 рыночной стоимости права аренды земельного участка в год противоречит положениям пункта 6 Правил № 582.

Отчет об оценке от 24.09.2020 № 547-1/2020, выполненный ООО «Экспертный центр «Норматив», определяет рыночную стоимость права аренды на общий срок договора аренды земельного участка, что соответствует положениям пункта 6 Правил № 582.

Довод заявителя жалобы о несогласии с названным отчетом с указанием на то, что срок аренды составляет 49 лет, не принимается. Так, договор аренды в отношении земельного участка заключен 03.12.2001 с указанием срока его действия до 27.05.2043. Таким образом, позиция Теруправления о заключении договора на 49 лет противоречит условиям договора аренды.

Ссылка заявителя жалобы на несоответствие отчета об оценке от 24.09.2020 № 547-1/2020, выполненного ООО «Экспертный центр «Норматив», действующему законодательству отклоняется как необоснованная и не нашедшая своего подтверждения.

Данный отчет Теруправлением надлежащим образом не оспорен. О проведении судебной экспертизы сторонами не заявлялось.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя жалобы на то, что судом первой инстанции не ставился вопрос о необходимости проведения судебной экспертизы, отклоняется.

Статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность суда назначить экспертизу по своей инициативе только в том случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, тогда как в настоящем деле такие условия для назначения экспертизы судом отсутствуют.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В случае, если такое ходатайство не поступило, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В разъяснение нормы части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 № 12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

С учетом вышеизложенного, поскольку истец в рамках рассмотрения настоящего дела не воспользовался предоставленным ему законодательством в рамках таких фундаментальных принципов арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, правом на опровержение доказательств, представленных другой стороной, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявил, суд первой инстанции признал правомерным исчисление размера арендной платы на основании отчета об оценке от 24.09.2020 № 547-1/2020, выполненного ООО «Экспертный центр «Норматив».

С учетом вышеизложенного соответствующие доводы заявителя признаны несостоятельными.

Довод заявителя жалобы относительно несогласия с корректировкой размера арендной платы с учетом установленного обременения спорного земельного участка охранной зоной согласно приказу Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 № 319-306/20П/од «Об установлении зон санитарной охраны водопроводных станций АО «Нижегородский водоканал» Малиновая гряда и Слудинская, расположенных на реке Оке в Нижегородской области, городском округе город Нижний Новгород» со ссылкой на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора в данной части, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятелен.

Указанной нормой предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В рассматриваемом случае иск об урегулировании разногласий предъявлен Теруправлением.

В рамках рассмотрения требования об урегулировании разногласий судом первой инстанции обоснованно учтены все фактические обстоятельства, влияющие определение размера арендной платы.

Доводы заявителя об обратном основаны на неверном понимании и толковании закона. 

При таких обстоятельствах в ходе проверки законности и обоснованности принятого по делу решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не установил каких-либо нарушений со стороны суда первой инстанции и полностью согласился с изложенными в обжалуемом решении выводами.

Аргументов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, положенных в основу обжалуемого судебного акта, в апелляционной жалобе не приведено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.02.2021 по делу № А43-19711/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова

Д.Г. Малькова