АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-8424/2023

27 декабря 2023 г.

г. Севастополь

 

  Резолютивная часть решения оглашена 23 декабря 2023 г.

        Решение изготовлено в полном объеме 27 декабря 2023 г.

 

Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Ражкова Р.А., при составлении протокола судебного заседания, осуществлении аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Исполняющего обязанности прокурора города Севастополя в защиту публичных интересов города Севастополя 

уполномоченные органы: Правительство Севастополя (Город Севастополь,  ИНН: 

<

***>), Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, г. Севастополь)  

к ответчикам – Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, г. Севастополь), Обществу с Ограниченной Ответственностью "Русские строительные традиции" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Город Севастополь) 

о признании недействительным договор аренды,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Севастополь),

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца (Прокурора) – ФИО2 по удостоверению от 14.09.23, 

от ответчика (Департамента) – ФИО3 по доверенности от 28.12.2022 № 496, 

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

заявитель обратился к ответчикам с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:271, заключенный 14.09.2020 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент) и Обществом с Ограниченной Ответственностью «Русские строительные традиции» (далее – Общетсво), применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде возложения обязанности на Общество с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции» в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи земельный участок.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик отзыв на иск не представил, ввиду чего ответчик несет риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий в порядке ч. 2 ст. 9 АПК РФ.

Представитель Департамента в судебном заседании пояснил, что меры, принимаемые стонами договора к урегулированию конфликта, не привели к положительному результату. 

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, заявил о недопустимости реституции в отношении Общества по основаниям статьи 10, пункта 2 статьи 168, статьи 169 ГК РФ.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле,  и оценив представленные доказательства, установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела. 

Как видно из материалов дела, в соответствии с решением Севастопольского городского Совет от 13.02.2008 № 3802 между Севастопольским городским Советом и ООО «Проксима» заключен договор аренды земельного участка от 28.03.2008, площадью 7,8203 га, расположенного по адресу: ул. Летчиков, 12 в городе Севастополе, сроком на 25 лет, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса. 

Указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 91:02:001015:48.

В связи с существенными нарушениями со стороны Общества с ограниченной ответственностью «Проксима» условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования земельного участка, а также строительства на нем, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Проксима» о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2008, общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Проксима».

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 18.01.2018 года по делу № А84-3988/2017 исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды от 28.03.2008 земельного участка общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО «Проксима», зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 15.04.2008 под номером 040865900032. 

На ООО «Проксима» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу: 

<

...>. С ООО «Проксима» в пользу Департамента взыскано 66 327 265,46 рублей задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года - декабрь 2016 года и 8 985 330,27 рублей пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11.09.2018 решение Арбитражного суда города Севастополя от 18.01.2018 отменено, исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 28.03.2008 между Севастопольским городским Советом и ООО «Проксима», зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 15.04.2008 под номером 040865900032. 

На ООО «Проксима» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления данного постановления в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи Департаменту земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу: 

<

...>. С ООО «Проксима» в пользу Департамента взыскано 66 327 265,46 рублей задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года – декабрь 2016 года и 8 985 330,27 рублей пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Правительства Севастополя от 18.03.2019 № 173-ПГ утверждена градостроительная документация «Проект планировки и проект межевания территории парка Победы в городе Севастополе» в Гагаринского муниципальном округе», которой предусмотрено образование из земельной участка с кадастровым номером 91:02:001015:48, шести земельных участков в отношении пяти из которых установлен вид разрешенного использования - «земельные участки (территории) общего пользования», одному земельном) участку площадью 27 231 кв.м установлен вид разрешенного использования - «среднеэтажная жилая застройка, обслуживание жилой застройки».

После постановки на кадастровый учет земельному участку площадью 27 231 кв.м с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка, обслуживание жилой застройки» присвоен кадастровый номер 91:02:001015:271.

На основании договора купли-продажи от 28.04.2017, заключенного между ООО «Проксима» и ООО «Русские Строительные Традиции», за последним в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на 8 нежилых зданий общей площадью 337,7 кв.м с кадастровыми номерами 91:02:001015:60; 61; 64; 65; 66; 67; 68; 69, которые в настоящее время расположены на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001015:271 образованном в результате утверждения вышеуказанной градостроительное документации.

07.09.2020 ООО «Русские Строительные Традиции» обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:271 в аренду без проведения торгов в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанной нормой предусмотрено основание для предоставления земельного участка без торгов собственникам расположенных на нем зданий строений, сооружений в целях их эксплуатации.

Как указывает истец, несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участию с кадастровым номером 91:02:001015:271 не соответствовал испрашиваемой цели его предоставления в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, а его площадь более, чем в 80 раз превышала площадь принадлежащих заявителю нежилых зданий, Департаментом по имущественным и земельных отношениям города Севастополя принято незаконное решение о наличии оснований для заключения договора аренды.

По результатам рассмотрения названного заявления между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Русские Строительные Традиции» 14.09.2020 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:271 с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка, «обслуживание жилой застройки» сроком на 48 лет и акт приема-передачи земельного участка.

По мнению истца, указанная сделка является недействительной (ничтожной). Указанные обстоятельства послужили основанием обращения с иском в суд. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 8, частью 1 статьи 9, частью 2 статьи 34, частью 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации гарантируются поддержка конкуренции. Земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Не допускается экономическая деятельность, направленная на монополизацию и недобросовестную конкуренцию. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентируется ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Осуществление жилищного строительства на основании договора аренды на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 г. N 13) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целевого строительства и для целей, не связанных со строительством.

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов, предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в числе случаев предоставления земельных участков без проведения аукционов пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена.

При этом с момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в судебной практике Российской Федерации сформировалась четкая правовая позиция о незаконности любых действий, направленных на обход установленной законом процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства на торгах включая изменение условий договоров аренды, изменение видов разрешенной использования земельных участков, злоупотребления при получении земельных участков для эксплуатации существующих зданий, манипуляции с целью изменения границ арендуемых земельных участков и т.д. (статья 10 ГК РФ)

Указанная позиция подтверждается судебной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2023 по делу № А74-11310/2019, от 15.12.2022 по делу № А67-231/2021 от 11.05.2022 по делу № А07-26786/2020).

Наличие у ООО «Русские Строительные Традиции» права на получение в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему нежилых зданий, не являлось безусловным поводом для передачи обществу земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:271, вид разрешенного использования которого изначально исключал возможность его предоставления в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российское Федерации.

Кроме того, принадлежащие обществу нежилые здания занимают всего 1,24% площади предоставленного земельного участка, что свидетельствует о его явной несоразмерности целям предоставления земельного участка в аренду. Данное обстоятельство подтверждается информацией Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.02.2020 № 1320/01-02-04-13/03/20.  

Наличие подобной несоразмерности свидетельствует об отсутствии оснований для предоставления земельного участка без проведения публичных процедур (определения Верховной Суда Российской Федерации от 12.04.2022 по делу № А72-9224/2020, о: 22.06.2021 по делу № А55-28774/2019).

Представленное Обществом в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключение ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» от 16.07.2020 о соразмерности площади земельного участка не может быть принято во внимание, поскольку данное заключение составлено с учетом планируемых к строительству на данном участке девяти жилых корпусов, а не применительно к эксплуатации принадлежащих обществу нежилых зданий площадью 337 кв.м.

Таким образом, по существу действия сторон договора направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 ГК РФ в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 10 ГК РФ, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены ГК РФ: суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Указанные нарушения со стороны ответчиков существенным образом ущемляют публичные имущественные интересы города Севастополя, поскольку обход установленной законом процедуры предоставления земельного участка на торгах исключил установление справедливой арендной платы конкурентным способом. При этом необходимо учитывать, что земельный участок расположен на территории с наиболее высокой стоимостью жилой недвижимости в городе Севастополе. Также нарушены права неопределенного круга хозяйствующих субъектов, лишенных права на участие в аукционе с целью предоставления земельного участка.

Также необходимо отметить, что освоение земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:271 в целях жилищного строительства в настоящее время не соответствует целям устойчивого развития территории города Севастополя, поскольку в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 29.12.2022 № 730-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города федерального значения Севастополя применительно к части территории города в границах внутригородских муниципальных образований: Ленинского, Гагаринского, Нахимовского, Балаклавского муниципальных округов и города Инкермана» данный земельный участок находится в границах зоны делового центра (ОД-4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление от 23.06.2015 №25) приведен примерный перечень сделок, являющихся ничтожными в силу прямого указания закона.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 и 75 Постановления от 23.06.2015 №25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК Российской Федерации под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:271, заключенный 14.09.2020 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с Ограниченной Ответственностью "Русские строительные традиции", является ничтожной сделкой как посягающей на публичные интересы в связи с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, совершенных государственными учреждениями (часть 1 статьи 52 АПК РФ).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (часть 3 статьи 166 ГК Российской Федерации).

Оспариваемая сделка по своим целям направлена на достижение результата, противоречащего основам правопорядка: завладение земельным участком без проведения публичных процедур в отсутствие для этого  законных оснований, что ограничивает конкуренцию и нарушает права неопределённого круга лиц, препятствует рациональному землепользованию на возмездных условиях с нарушением порядка ценообразования.

В соответствии со статьёй 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Учитывая, что Общество не могло не знать о несоразмерности площади предоставляемого земельного участка площади земельного участка, занятой строениями, принадлежащими обществу: 1,24% площади предоставленного земельного участка – как основанию предоставления земельного участка без торгов, суд приходит к выводу, что заявление прокурора о недопустимости реституции в отношении имущественных интересов Общества является обоснованным.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, требования Прокуратуры города Севастополя  подлежат удовлетворению, а доводы ответчиков - отклонению.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от ее уплаты) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве.

На основании изложенного суд, Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

РЕШИЛ:

Исковые требования по заявлению от 30.08.2023 № 7-48-2023 удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:271, заключенный 14.09.2020 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с Ограниченной Ответственностью «Русские строительные традиции».

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки: обязать Общество с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Город Севастополь) в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Севастополь) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:02:001015:271.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Город Севастополь) в федеральный бюджета 3 000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья         

Р.А. Ражков