ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А84-383/2018

05 декабря 2019 года

город Севастополь

 

  Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2019

  Постановление изготовлено в полном объеме 05.12.2019

 

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарями Енокян В.А., Олиферук Т.Н.,

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО1, на основании доверенности от 09.01.2019 № 08, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, доверенность №92АА0354161 от 24.11.2017, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда города Севастополя от 28 сентября 2018 года по делу №А84-383/2018 (судья Морозова Н.А.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к гаражному товариществу собственников недвижимости «Дорожник»,

к индивидуальному предпринимателю ФИО4,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Интерстрой», ФИО7, ФИО8, ФИО9,

о взыскании задолженности, расторжении договора

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), следующего содержания (том дела 3, листы 57-59):

- о взыскании с гаражного товарищества собственников недвижимости «Дорожник» (далее – товарищество, ГТСН «Дорожник») 1 268 434 руб. 34 коп. основного долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.12.2007 за период с января 2015 года по февраль 2018 года в отношении земельного участка №1, пени в размере 916 857 руб. 03 коп. пени, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 370 015 руб. 11 коп., основного долга по арендной плате в отношении земельного участка №2 в 485 543 руб. 47 коп. за период с января 2015 года по февраль 2018 года, пени в сумме 211 477 руб. 03 коп., процентов за пользования чужими денежными средствами в размере 99 308 руб. 75 коп.;

- о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО4 (далее – ИП ФИО4) 2 984 190 руб. 17 коп. основного долга по арендной плате за земельный участок №2 по договору аренды земельного участка от 11.12.2007  за период с января 2015 года по февраль 2018 года, 994 000 руб. 52 коп. пени, 467 273 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами;

- о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2) 528 170 руб. 07 коп. основного долга по арендной плате за земельный участок №2 по договору аренды земельного участка от 11.12.2007 за период с января 2015 года по февраль 2018 года, пени 155139,10 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 73 492,20 руб;

- о расторжении договора аренды от 11.12.2007, заключённого между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и множественностью лиц на стороне арендатора, а именно: ГТСН «Дорожник», ИП ФИО4, ИП ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО5, индивидуальным предпринимателем ФИО6, ФИО7;

- об обязании товарищества, ИП ФИО4, ИП ФИО2 освободить земельный участок общей площадью 1,7963 га, в том числе земельный участок №1 площадью 1,3351 га, земельный участок №2 площадью 0,4612 га, расположенный по адресу: 

<

...>, и передать его по акту приёма-передачи ДИЗО в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу.

По ходатайству департамента суд привлёк к участию в деле в качестве соответчиков индивидуальных предпринимателей ФИО4, ФИО2

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлёк по собственной инициативе индивидуального предпринимателя ФИО5 (далее – ИП ФИО5), индивидуального предпринимателя ФИО6 (далее – ИП ФИО6), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Интерстрой» (далее – ООО «УК «Интерстрой», компания), ФИО8, ФИО9.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 28.09.2018 по делу №А84-383/2018 в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взыскано с гаражного товарищества собственников недвижимости «Дорожник» 15 797 рублей 02 копейки задолженности по арендной плате, 4 633 рубля 25 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; с индивидуального предпринимателя ФИО4 1 447 029 рублей 09 копеек задолженности, 258 744 рубля 72 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами; с индивидуального предпринимателя ФИО2 251 321 рубль 59 копеек задолженности, 39 877 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении иска в остальной части Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано. Взыскано в доход федерального бюджета с гаражного товарищества собственников недвижимости «Дорожник» 242 рубля государственной пошлины по иску, с индивидуального предпринимателя ФИО4 17 354 рубля государственной пошлины по иску, с индивидуального предпринимателя ФИО2 6 978 рублей государственной пошлины по иску.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Севастополя от 28.09.2018 по делу А84-383/2018, ИП ФИО4 и ИП ФИО2 обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить в части требований, заявленных к ним, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований к ИП ФИО4 и ИП ФИО2 отказать.

Так, в апелляционной жалобе ИП ФИО4 указывает о том, что он является ненадлежащим ответчиком, поскольку не является стороной по договору аренды земельного участка; суд первой инстанции при расчете арендной платы неправильно  принимает в расчет абсолютную площадь находящихся у ФИО4 в собственности нежилых помещений (на определенную дату), поскольку, по мнению заявителя, в расчет необходимо принимать долю ФИО4 от площади земельного участка и двухэтажного здания торгового центра, а нормативно-денежную оценку земельного участка, установленную в 2012 году в размере 4 691 510,88 грн., ставку арендной платы в размере 2,5%, указанную в договоре аренды от 11.12.2007 года. Полагает, что оснований для взыскания процентов отсутствуют, поскольку требований об оплате Департамент не предъявлял, претензию не направлял.

Апелляционную жалобу ИП ФИО2 мотивирует также тем, что он является ненадлежащим ответчиком, поскольку не является стороной по договору аренды земельного участка; претензии к нему департамент не предъявлял; полагает, что суду не представлены доказательства идентичности земельного участка, которым ответчики пользуются, с тем, в отношении которого заключался договор аренды. Заявитель полагает, что в договоре  не указаны индивидуально-определенные признаки земельного участка, а потому договор аренды является незаключенным. Заявитель также не согласился с расчетом суда. Так, полагает необходимым период взыскания разделить на два, с 01.01.2015 по 15.06.2015 и с 16.06.2015 по 28.02.2018 ввиду принятия Правительством Севастополя постановления от 16.06.2015 № 525-ПП «Об утверждении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и представленных в аренду без торгов». Таким образом, в расчет необходимо было принять нормативно-денежную оценку земельного участка № 2 по договору, а во второй период расчет задолженности необходимо произвести на основании формулы, определенной в п. 2.1 постановления № 524-ПП, и п. 2.10 указанного постановления относительно определения площади пропорционально от доли в праве собственности на объект недвижимости. Также полагает, что суд не учел, что на земельном участке № 2 находятся несколько объектов недвижимости, в том числе нежилое здание, помещения в котором принадлежат на праве собственности третьим лицам.

Апелляционные жалобы ИП ФИО2 и ИП ФИО4 приняты к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда  назначены к совместному рассмотрению.

В письменных пояснениях от 25.02.2019 истец указывает на то, что индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО4 на праве собственности принадлежит часть нежилых помещений, расположенных в возведенном на земельном участке №2 торгово-бытовом центре, что в соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, возлагает на них обязательства по внесению арендной платы пропорционально их долям от общей площади сооружения. В то время как, у Гаражного товарищества отпала обязанность по внесению арендной платы ввиду отсутствия каких-либо прав на указанный земельный участок.

04.03.2019 от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Интерстрой» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Общества.

01.04.2019 от индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО4 поступило ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы и документы, относительно экспертного учреждения, которому может быть поручено проведение экспертизы.

В обоснование указанного ходатайства ответчики указывают на то, что  в суде первой инстанции не был разрешен вопрос относительно размещения на спорном участке иных объектов, о занимаемой площади здания торгового центра на  земельном участке.

Определением  Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 назначена строительно-техническая и геодезическая экспертиза. Проведение строительно-технической и геодезической экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы». Производство по данному делу было приостановлено.

01.07.2019 в адрес суда от ООО «Центр оценки и экспертизы» поступило  Экспертное заключение №0107-19/01ЕГ от 01.07.2019.

Определением  Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 производство по делу №А84-383/2018, по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда города Севастополя от 28 сентября 2018 года возобновлено.

Судебное разбирательство по данному делу неоднократно откладывалось по основаниям, предусмотренным статьей 158 АПК РФ, для вызова в судебное заседание экспертов, а также для представления сторонами дополнительных доказательств.

В судебном заседании 28.11.2019  представитель ИП ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Департамента в удовлетворении жалоб просил отказать.

В судебном заседании также поставлено на обсуждение ходатайство экспертного учреждения – ООО «Центр оценки и экспертизы», проводившего в суде апелляционной инстанции судебную экспертизу о выплате денежного вознаграждения ООО «Центр оценки и экспертизы» в размере 100 000 руб.. Экспертное учреждение обосновало  ходатайство ст. 108 АПК РФ, п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 04.04.2014 года № 23.

Явившийся в судебное заседание представитель ИП Дзюба не возражал против суммы вознаграждения экспертам в размере 100 000 руб.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019, по основаниям, предусмотренным статей 163 АПК РФ, в судебном заседании был объявлен перерыв.

04.12.2019 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поступило ходатайство в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а также рассмотреть дело в отсутствие представителей истца.

Иные представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явился, Общество надлежащим  образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  ст. ст. 121, 123, 156, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

С учетом изложенного, поскольку соответствующие возражения не поступили, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, частный предприниматель ФИО4 01.06.2006 подписал с Обслуживающим кооперативом «Гаражно-строительный кооператив «Дорожник» договор о совместной деятельности (далее – договор о совместной деятельности), по условиям которого стороны обязались в соответствии с целевым назначением участка совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели – в соответствии с планом застройки осуществить строительство на третьей линии земельного участка и осуществить благоустройство территории согласно пункту 2.3.3 данного договора, ОК «Гаражно-строительный кооператив «Дорожник» по адресу: 

<

...>.

Исходя из пункта 2.1 договора о совместной деятельности, кооператив предоставляет предпринимателю на земельном участке, находящегося в его собственности, третью линию земельного участка площадью 1800 кв.м под строительство объекта.

Данные обстоятельства установлены по делу №А84-2473/2017, принятому по иску ГТСН «Дорожник» к ИП ФИО4, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,  Правительство Севастополя, Инспекция Федеральной налоговой службы по Гагаринскому району г. Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ФИО6, ФИО10, ФИО9, ФИО7, ФИО2, о взыскании с ИП ФИО4 компенсации по арендной плате за земельный участок №2, площадью 4612 кв.м., на котором распложено принадлежащее предпринимателю отдельно стоящее торгово-бытовое здание по ул. Хрусталева, 84, общей площадью 3802,2 кв.м., с объектами благоустройства (дорога, заасфальтированные (мощные) площадки), прилегающими к зданию со стороны ул. Хрусталева, в размере 974 190 руб. 09 коп., за период с 01.01.2014 по 07.10.2014, пени в размере 6 692 руб. 25 коп., начисленную за просрочку оплаты арендной платы, по состоянию на 06.11.2014 (том дела 1, листы 86-92).

Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обслуживающим кооперативом «Гаражно-строительный кооператив «Дорожник» (арендатор) 22.11.2007 заключён договор аренды земельного участка (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 17.10.2007 №2971 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, находящийся по адресу: 

<

...>, для строительства и обслуживания гаражей и торгово-бытового центра, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (том дела 1, листы 13-21).

В пункте 2.1 договора аренды оговорено, что в аренду передается земельный участок общей площадью 1,7963 га, в том числе: земельный участок №1 площадью 1,3351 га для строительства и обслуживания гаражей, земельный участок №2 площадью 0,4612 га – для строительства и обслуживания торгово-бытового центра.

Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 договора аренды).

В силу пункта 5.2 договора аренды целевое назначение земельного участка №1 определено как строительство и обслуживание гаражей, земельного участка №2 – строительство и обслуживание торгово-бытового центра.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 11.12.2007 за номером 040765900194.

Севастопольский городской Совет и ОК «ГКС «Дорожник» 22.03.2013 подписали дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, в частности в пункт 2.3 договора, согласно которому нормативная денежная оценка земельного участка №1 с 01.01.2012 составляет 5 432 388,39 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка №3948-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе от 03.05.2012 (том дела 1, листы 22-24). Нормативная денежная оценка земельного участка №2 с 01.01.2012 составляет 4 691 510,88 грн, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка №2915-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе от 12.03.2012. Дополнительное соглашение зарегистрировано в предусмотренном порядке 01.04.2013.

В связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации и образованием в составе Российской Федерации в качестве самостоятельного ее субъекта города федерального значения Севастополя ОК «ГСК «Дорожник» привело свои учредительные документы в соответствие с требованиями российского законодательства, зарегистрировавшись 24.12.2014 в качестве гаражного товарищества собственников недвижимости «Дорожник».

ФИО4 зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя Российской Федерации 27.01.2015.

ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя Российской Федерации 01.07.2016.

Из материалов дела следует, что 09.11.2017 департамент направил товариществу предупреждение от 03.11.2017 №33998/05-05-21/17 о необходимости в тридцатидневный срок с момента направления предупреждения погасить задолженность по арендной платы и штрафным санкциям за пользование земельным участком в размере 5 932 422 руб. 32 коп. за период январь 2015 года – октябрь 2017 года, их арендная плата – 3 821 236 руб. 13 коп., пени за просрочку оплаты – 1 473 944 руб. 22 коп., 3% годовых согласно статье 625 Гражданского кодекса Украины и проценты за пользование чужими денежными средствами (согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) – 637 241 руб. 97 коп. (том дела 1, листы 25-26). Одновременно истец предложил ГТСН «Дорожник» в случае неисполнения обязательств по договору аренды в установленный срок расторгнуть договор путём подписания соглашения о досрочном расторжении договора и возвратить земельный участок в соответствии с условиями договора.

Оставление товариществом притязаний департамента без какого-либо реагирования послужило основанием для обращения ДИЗО с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда отменить в обжалуемой части по следующим основаниям.

Судом первой инстанции правильно установлено с учетом положений статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 №06 «Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений», Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 №60-УГ «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя», а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, что права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Материалами дела подтверждается соблюдение ДИЗО досудебного порядка, установленного для обращения с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Также судом установлено, что между участниками процесса не имеется спора относительно сохранения обязательств арендатора по внесению арендных платежей за пользование земельным участком №1 в период с января 2015 года по февраль 2018 года за ГТСН «Дорожник».

Относительно земельного участка №2 по договору аренды суд установил следующие  обстоятельства.

Так, в рамках дела №А84-2473/2017 установлено, что, исходя из акта государственной приёмной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта от 21.12.2007, торгово-бытовой центр «Дорожник» по ул.Хрусталева, 84, общей площадью 3802,2 кв.м принят в эксплуатацию. Фонд коммунального имущества издал приказ от 05.12.2008 №1466, в соответствии с которым подлежали оформлению свидетельства о праве собственности участников долевого строительства на объекты недвижимости (обособленные помещения для торговли и услуг), расположенные в здании торгово-бытового центра по адресу: 

<

...>, ОК «ГСК «Дорожник», ФИО4, ФИО7, ФИО10, ФИО2 При этом имущество товарищества продано ИП ФИО4 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2009.По состоянию на 01.01.2015 ИП ФИО4 владел на титульном праве собственности помещениями в торговом центре общей площадью 2745,48 кв.м, а именно:

первый этаж: помещение 1-1 площадью 41,7 кв.м, помещение 2-1 площадью 220,1 кв.м,помещение3-1 площадью 127 кв.м,помещение4-1 площадью 181,7 кв.м, помещение 11-1 площадью217,6 кв.м, помещение 11-2 площадью 4,9 кв.м, помещение 11-3площадью 4,95кв.м,помещение 14-1площадью 227 кв.м, помещение 15-1–площадью 333,4 кв.м; второй этаж: помещение 17-1 площадью 75,88 кв.м (долевая собственность с ФИО9–72/100, 271*0,28=75,88 кв.м), помещение 20-1площадью 362,2 кв.м, помещение 20-2площадью 4,9 кв.м, помещение 20-3 площадью 4,9 кв.м, помещение 21-1 площадью 361 кв.м, помещение 21-2 площадью 4,9 кв.м, помещение 21-3 площадью 4,9 кв.м, помещение 24-1 площадью 271,9 кв.м, помещение 25-1 площадью 296,6 кв.м.

Из материалов дела следует, что 10.12.2015 между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю 57/100 долей в праве собственности на обособленные помещения для торговли и услуг №15, общей площадью 372 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>. Обособленные помещения для торговли и услуг №14 состоят в целом из помещений второго этажа с №20-1 по №20-3, общей площадью 372,0 кв.м, расположенных в здании торгово-бытового центра. Данный договор зарегистрирован Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 22.12.2015 (том дела 3, листы 108-109).

Кроме того ФИО4 по договору купли-продажи от 31.01.2016 продал ФИО7 43/100 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, обособленные помещения для торговли и услуг №14 (помещения с №20-1 по №20-3), общей площадью 372 кв.м (том дела 2, листы 18-19). Договор зарегистрирован в Севреестре 14.09.2016;

Также ФИО4 по договору купли-продажи от 31.08.2016 продал ФИО6 обособленные помещения, принадлежащие на праве собственности, для торговли и услуг №16 (помещения второго этажа 24-1), общей площадью 271,9 кв.м (том дела 2, листы 92-95). Договор зарегистрирован в Севреестре 14.09.2016;

По договору купли-продажи от 31.08.2016 ФИО4 продал ФИО6 обособленные помещения, принадлежащие на праве собственности, для торговли и услуг №17 (помещения второго этажа 25-1), общей площадью 296,6 кв.м (том дела 3, листы 118-121). Договор зарегистрирован в Севреестре 14.09.2016;

По договору купли-продажи от 31.08.2016 ФИО4 продал ФИО6 обособленные помещения, принадлежащие на праве собственности, для торговли и услуг №15(помещения второго этажа с 21-1по 21-3), общей площадью 370,8 кв.м (том дела 2, листы 86-89). Договор зарегистрирован в Севреестре 27.10.2016;

Также по договору купли-продажи от 31.08.2016 ФИО4 приобрёл у ФИО6 помещение №10-1, общей площадью 131 кв.м (том дела 2, листы 70-71). Договор зарегистрирован в Севреестре 14.09.2016.

В отношении ИП ФИО2 суд установил, что в исследуемый период он являлся собственником трёх нежилых помещений в виде обособленных помещений для торговли и услуг №5, 6, 7, общей площадью 390,6 кв.м, расположенных в торгово-бытовом центре по адресу: 

<

...>.

Частями 1, 2, статьи 120 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК Украины) установлено, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, который находится в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объёме, которые были у предыдущего землепользователя.

Частью 1 статьи 377 ГК Украины в соответствующей редакции также предусмотрено, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здания или строения, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены в соответствии с целевым назначением в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землепользователя.

Согласно части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации в соответствии с законом. Аналогичные требования содержатся и в нормах законодательства Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу указанной нормы материального права соответствующей частью земельного участка является та часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, определяемая по правилам пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, нормы законодательства Украины, действовавшие на территории города Севастополя до 18.03.2014 не предусматривали автоматического прекращения договора аренды земли с предыдущим собственником отчужденного недвижимого имущества, а новый собственник мог требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном данным законодательством порядке.

При этом по состоянию на 01.01.2015 действовали положения российского законодательства, по смыслу которых к покупателю здания, находящемся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода прав собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в отношении земельного участка №2 по договору аренды у товарищества отпала обязанность по оплате арендных платежей ввиду отсутствия каких-либо прав на этот земельный участок (выбытие из соответствующих правоотношений), а у предпринимателей ФИО4 и ФИО2 возникла обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком, пропорционально их долям от общей площади сооружения.

Доводы подателей апелляционной жалобы о том, что приобретённые им помещения расположены в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, в то время как земельный участок №2 по договору имеет адрес: 

<

...>, коллегия судей отклоняет, поскольку материалами дела, а также выводами судебной экспертизы, проведенной в рамках апелляционного производства, подтверждается, что торговый центр возведён на земельном участке №2, являющимся предметом спорного договора.

Иных доказательств того, что принадлежащие подателям апелляционной жалобы помещения находятся в здании, построенном на ином земельном участке, суду не представлено.

Суд первой и апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оценивая в совокупности представленные в дело доказательства,  однозначно возможно установить, что торгово-бытовой центр по адресу: 

<

...>, расположен именно на земельном участке №2 по спорному договору аренды.

Суд первой инстанции, проверив расчёт задолженности, представленный участниками процесса, признал его неверным, вследствие чего привел самостоятельный расчет по каждому из ответчиков.

За период с 01.01.2015 по 28.02.2018 для гаражного товарищества собственников недвижимости «Дорожник».

Так, суд первой инстанции, основываясь на нормах ст. ст. 195 и 196, п. 2 ст. 200, ч. 1 ст. 207 ГК РФ, руководствуясь пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласился с доводами ГТСН «Дорожник» о необходимости применения срока исковой давности к требованию департамента о взыскании 1260684 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, возникшей до 01.01.2015.

Расчёт суммы задолженности ГТСН «Дорожник» за один месяц по земельному участку №1 в соответствии с пунктом 7 методики, утверждённой решением Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 №5534 «Об утверждении Методики установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя», составил: 5 432 399,39 х 0,5% = 27 161,94 грн./год; или 27 161,94 /12 = 2263,50 грн./мес; 2263,50 грн. х 3,55525 = 8 047,29 рублей/мес. Задолженность по основному долгу и процентам ГТСН «Дорожник» за указанный истцом период (01.01.2015-28.02.2018) составляет 15 797 руб. 02 коп. (основной долг) и 4 633,25 руб. (проценты).

В указанной части решение суда ни одним из участников процесса не обжалуется, а потому суд в указанной части решение не пересматривает.

Относительно задолженности иных ответчиков индивидуального предпринимателя ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО2, то суд первой инстанции привел следующий расчет.

Так, суд первой инстанции поделил спорный период (01.01.2015-28.02.2018) на два периода с 01.01.2015 по 15.06.2015 и с 16.06.2015 по 28.02.2018 ввиду принятия Правительством Севастополя постановления от 16.06.2015 N524-ПП «Об утверждении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и представленных в аренду без торгов».

Расчёт суммы ежемесячной арендной платы за период с 01.01.2015 по 15.06.2015 осуществлён судом в соответствии с нормативно-денежной оценкой земельного участка №2, утверждённого сторонами в самом договоре аренды, с переводом в рубли по установленному курсу.

Доля индивидуального предпринимателя ФИО2 в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на участке №2 по отношению к иным собственникам составила – 9,8 % (123,9 кв.м + 126,2 кв.м. + 140,5 кв.м из расчёта, что общая площадь здания 3 976 кв.м.).

За период с 01.01.2015 по 15.06.2015 сумма ежемесячного платежа для индивидуального предпринимателя ФИО2 составила –13621 руб. 59 коп.

4 691 510,88 х 10% = 469 151,09 грн./год.469151,09 грн/12 мес. = 39 095,92 грн./мес.

39 095,92 грн. х 3,55525 = 138 995,78 руб./мес.9,8% х 138 995,78 /100 = 13 621,59 рублей.

Относительно иного периода с 16.06.2015 по 28.02.2018, то расчёт задолженности и процентов произведен на основании формулы, определённой в пункте 2.1 постановления №524-ПП, пункта 2.10 этого же постановления относительно множественности лиц на стороне арендатора (пропорционально от доли в праве собственности на объект недвижимости) и пункта 5.3 постановления в части оплаты задолженности не позднее 30-го числа текущего месяца.

Судом первой инстанции также применена иная ставка арендной платы за пользование земельным участком в размере 3% -код 4.1 – деловое управление.

За период с 16.06.2015 по 28.02.2018, сумма ежемесячного платежа определена на основании формулы (пункт 2.1) из постановления Правительства Севастополя №524-ПП от 16.06.2015 и сведений относительно нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка, представленных Севреестром по запросу суда (22154203,20 рублей).

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с исчислением арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Севастополя №524-ПП от 16.06.2015, исходя из кадастровой стоимости и ставки в размере 3%, в связи со следующим.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" (действовавшее в спорный период) до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков и указанный Порядок распространялся при заключении договоров аренды земельных участков, предоставленных в установленном законом порядке без проведения торгов (п. 1.4.1.), при переоформлении в установленном законом порядке права постоянного, временного пользования, временного пользования земельными участками на условиях аренды, а также права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций) на право аренды. (1.4.2.) при заключении договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных проектов участниками свободной экономической зоны расчет размера арендной платы осуществляется в порядке, установленном ст. 34 Федерального закона от 22.07.2005 №116-ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ". (1.5)

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" (действовавший в спорный период) установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года.

То есть, указанными Постановлениями не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков, а сроки оплаты и ставки – согласно договору аренды.

Как установлено в суде первой и апелляционной инстанции, договор аренды в отношении земельного участка № 2 не переоформлен  в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в связи с чем коллегия судей полагает ошибочным применение судом первой инстанции при расчете арендной платы кадастровой стоимости и ставки арендной платы в размере 3 %, а также сроков оплаты.

Таким образом, размер задолженности по арендной плате подлежит исчислению в соответствии с ранее заключенным договором, исходя из нормативно-денежной оценки  от 01.01.2012 - 4691510,68 грн. и ставки 10 %, установленной договором, пропорционально доле ИП ФИО2 9,8%., то есть 13 621 руб. 59 коп. в месяц.

13 621 руб. 59 х 38 месяцев (с 01.01.2015 по февраль 2018 года с учетом принятых судом первой инстанции изменений исковых требований) = 517 620,42 рубля.

Оплаты от ИП ФИО2 не поступало.

Проценты на указанную сумму задолженности по расчету с нарастающим итогом, а также с учетом сроков оплаты в соответствии с условиями договора, за период с 01.01.2015 по февраль 2018 года составили 67 798,64 руб.

Таким образом, задолженность по основному долгу и процентам ИП ФИО2 за указанный истцом период (01.01.2015 по март 2018) составляет 517 620,42 руб. (основной долг) и 67 798,64  руб. (проценты).

Относительно расчёта задолженности ИП ФИО4, то данный расчёт, как указал суд первой инстанции, произведён по аналогии расчёта ИП ФИО2 с учётом изменения его доли в праве собственности на объект недвижимости по состоянию на конкретную дату.

На основании представленных документов судом первой инстанции верно установлено, что доля ИП ФИО4 за спорный период изменялась 4 раза, на основании договоров купли-продажи, зарегистрированных 22.12.2015, 14.09.2016 (4 договора), 27.10.2016, 16.11.2016, копии которых имеются в материалах дела. Сторонами указанный размер долей не оспаривается.

Так, доля ИП ФИО4 за спорный период изменялась следующим образом:

01.01.2015- 21.12.2015 -2745,48 кв.м, то есть 69,05%от общей площади объекта недвижимости;

22.12.2015-13.09.2016 - 2533,44 кв.м, то есть 63,72% от общей площади объекта недвижимости (продажа 212 кв.м);

14.09.2016 - 26.10.2016 - 1935,98 кв.м, то есть 48,69% от общей площади объекта недвижимости (покупка 131,00 кв.м, продажа 159,96 кв.м, 271,9 кв.м., 296,6 кв.м);

27.10.2016 - 15.11.2016 - 1565,18 кв.м, то есть 39,36% от общей площади объекта недвижимости (продажа 370,8 кв.м);

16.11.2016 по март 2018 - 1489,30 кв.м, то есть 37,46% от общей площади объекта недвижимости (продажа 75,88 кв.м)

Таким образом,  ежемесячная сумма арендной платы ИП ФИО4 составила – 95976,59 руб.

4 691 510,88 х 10% = 46 9151,88 грн./год (на основании решения Севастопольского городского Совета №5534 от 21.05.2013 ставка –10%);

469 151,88 грн./12 мес.= 39 095,92 грн./мес.

39 095,92 грн. х 3,55525 = 138 995,78 руб. /мес.

69,05% х 138 995,78/100 = 95 976,59 руб./мес.

95 976,59 /31 = 3 096,02 руб/день

3 096,02 х 21= 65 016,42 руб. за декабрь 2015 года

95 976,59 х 11 месяцев + 65016,42= 1 120758,91 руб.

Таким образом, за период с 01.01.2015 по 21.12.2015 задолженность по арендной плате ИП ФИО4 составляет 1 120 758,91 руб.

Ежемесячная сумма арендной платы ИП ФИО4 за период 22.12.2015-13.09.2016 составила 63,72% х 138 995,78/100 = 88 568,11 руб.

За 10 дней декабря 2015 (с 21.12.2015) – 88 568,11/31 х 10 = 28 570,35 руб.

С 01.01.2016 по 31.08.2016 арендная плата составила 708 544,88 руб.

За 13 дней сентября 2016 – доля ИП ФИО4 63,72%, то есть 138 995,78 х 63,72 /100 = 88 568,11 руб.

88568,11/30 х 13= 38 379,51 руб.

За 17 дней сентября 2016 доля ИП ФИО4 48,69%, то есть 138995,78 х 48,69 / 100 = 67 677,04 руб.

67 677,04/30 х 17 = 38350,32 руб.

За 26 дней октября доля ИП ФИО4 48,69 %, то есть 67 677,04/ 31 х 26 = 56 761,38 руб.

За 5 дней октября 2016 доля ИП ФИО4 39,36%, то есть 138 995,78 х 39,36 / 100 = 54 708,73 руб/31 х 5 = 8 823,98 руб

За 15 дней ноября 2016года доля ИП ФИО4 39,36%, то есть 54 708,73/30 х 15 = 27 354,36 руб.

За 15 дней ноября 2016 (с 16.11.2016) доля ИП ФИО4 - 37,46%, то есть 138 995,78 х 37,46 / 100 = 52 067,81 руб. / 30 х 15 = 26 033,9 руб.

С декабря 2016 года и по февраль 2018 – доля ИП ФИО4 37,46 % - 52 067,81 руб/мес, а всего за 15 месяцев 781 017, 15 руб.

Всего задолженность по арендной плате составила 1 120 758,91 + 28 570,35 + 708544,88 + 38 379,51 + 38350,32 + 56761,38 + 8 823,98 + 27 354,36 +26 033,9 + 781 017, 15 = 2 834 594,74 руб.

Оплаты от ИП ФИО4 не поступало.

Проценты на указанную сумму задолженности по расчету с нарастающим итогом, а также с учетом сроков оплаты в соответствии с условиями договора, за период с 01.01.2015 по март 2018 года составили 429 496,03 руб.

Расчёт процентов произведён судом на основании согласованных сторонами условий в части оплаты ежемесячного платежа и с учётом редакций статьи 395 ГК РФ (до 01.06.2015, с 01.06.2015 по 31.07.2016, с 01.08.2016) и Указа Президента Российской Федерации от 28.07.2016 №375 «О Южном федеральном округе».

В удовлетворении требований департамента о взыскании неустойки в отношении всех ответчиков суд первой инстанции правомерно отказал по следующим основаниям.

Определение базовой арендной платы, по договорам заключённым до 21.03.2014, законодатель определил путем перевода арендной платы за февраль 2014 года в рубли по курсу ЦБ РФ на 01.01.2015. Таким образом, с января 2015 года базой для начисления арендной платы стала сумма в рублях, которая может подлежать корректировке, с учётом размера индекса потребительских цен (пункты 3, 4 статьи 18 Закона города Севастополя от 30.12.2014 No104-ЗС «Об аренде государственного имущества города Севастополя»). Суд обращает внимание, что истец просит взыскать пеню в рублях, производит расчёт, исходя из задолженности в рублях, однако, применяет законодательство Украины и просит взыскать пеню в рублях в размере от учётной ставки НБУ, что противоречит нормам действующего законодательства. Осуществляя перерасчёт пени на сумму долга, переведённую в гривны, а в последующем рассчитывая эту сумму обратно в рубли, ДИЗО не указал возможность такого пересчета со ссылкой на нормативно-правовой акт. По мнению суда, действующим законодательством такой пересчёт не допустим. Начисление и взыскание пени, определяемой от учётной ставки НБУ на сумму задолженности в рублях Российской Федерации, противоречат как Конституции Российской Федерации, гражданскому законодательству Российской Федерации, так и правовой природе неустойки.

В отношении требований Департамента о расторжении договора аренды от 11.12.2007(дата регистрации), заключённого между ними с множественностью лиц на стороне арендатора, а именно: ГТСН «Дорожник», ИП ФИО4, ИП ФИО2, ИП ФИО5, ИП ФИО6, ФИО7 и возврата земельного участка, суд первой инстанции отказал, по тем основаниям, что уточняя требования, истец не предъявлял требования к ИП ФИО5, ИП ФИО6, ФИО7  и настаивал на рассмотрении спора с учётом определённого им круга ответчиков, а также в связи с прекращением указанного договора в связи с переоформлением 04.12.2017 договора между департаментом (арендодатель) и товариществом, объектом которого выступает переданный в рамках договора аренды 11.12.2007 №04076590019 земельный участок с кадастровым номером 91:02:003016:84 площадью 13351 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Хрусталёва, д.62 (том дела 1, листы 57-60).

В указанной части решение суда первой инстанции сторонами также не обжаловано, а потому при отсутствии возражений, суд апелляционной инстанции не пересматривает решение в указанной части.

Доводы представителей подателей апелляционных жалоб относительно неправильности определения доли предпринимателей в части расчета арендной платы от общей площади помещений, которыми предприниматели владеют на праве собственности, коллегия судей, считает не состоятельными.

Так, в соответствии с п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующая особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в аренду, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, позиция заявителей о том, что доля должна определяться от площади  земельного участка и двухэтажного здания торгового центра, коллегия судей считает не состоятельной и не основанной на нормах земельного законодательства.

Относительно применения ставки арендной платы в размере 2,5 %, установленной договором от 11.12.2007 года, коллегия судей полагает необходимым обратить внимание на следующее.

Как следует из материалов дела арендодатель направлял арендатору дополнительное соглашение о внесении изменений в спорный договор аренды земли, в том числе в п. 4.1 договора, в соответствии с которым годовая арендная плата с 01.01.2014 за пользование земельным участком № 2 устанавливается в соответствии с Методикой установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, утвержденной решением городского Совета от 21.05.2013 № 5534, в размере 10% от нормативной денежной оценки земельного участка. К указанному дополнительному соглашению приложен расчет  арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, изменение размера арендной платы вследствие принятия уполномоченным органом соответствующего акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение с согласованными сторонами условиями, а потому доводы заявителей о том, что дополнительное соглашение с указанием размера ставки арендной платы в 10% не было подписано арендатором, коллегия судей считает не состоятельными.

Следовательно, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды.

При этом ненаправление либо неподписание дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствия обязанности по ее оплате в полном размере.

Указанная правовая позиция изложена в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.06.2019 №305-ЭС19-143 по делу №А40-43482/2016.

Доводы подателей апелляционной жалобы в той части, что предприниматели не являются стороной по договору, а потому являются ненадлежащими ответчиками, коллегия судей также не может принять во внимание.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Здание торгового центра построено на земельном участке, предоставленном в аренду  товариществу, который  для реализации указанной цели заключил договор о совместной деятельности для строительства и обслуживания  торгово-бытового центра на участке № 2 с ответчиками. С момента ввода в эксплуатацию данного здания и государственной регистрации на него права собственности на стороне арендатора земельного участка возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между товариществом и собственником участка. После государственной регистрации перехода права собственности на помещения в торговом центре, расположенном на указанном земельном участке, ИП Заборский и ИП Дзюба  стали стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем доводы предпринимателей о том, что они не являются стороной по данному договору, являются не состоятельными. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018)

Также судом апелляционной инстанции были рассмотрены доводы заявителей относительно наличия на земельном участке № 2 иных строений и сооружений, в связи с чем по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, в судебное заседание приглашались эксперты, которые давали дополнительные пояснения, в том числе и письменные в рамках проведенной экспертизы.

Так, судом апелляционной инстанции установлено, что согласно выводов экспертов, земельный участок № 2 по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 91:02:003016:83 является необходимым для эксплуатации и обслуживания торгового центра, хоть имеет недостаточную площадь для этого. Кроме того эксперт установил, что на земельном участке  кроме торгового центра расположены иные объекты капитального строительства, а именно два объекта, которые располагаются на земельном участке с кадастровым номером 91:02:003016:83 и 91:02:003016:84; объекты, указанные на схеме как «КН» и «2КН» являются зданиями вспомогательного значения, и объект, который дважды указан на схеме как «ТП» (трансформаторная подстанция), состоящий из двух блоков, каждый из которых изолирован от окружающей среды железными листами (коробами) и расположен на единой платформе. Также эксперт  указал, что стена гаражного кооператива пересекает границу земельного участка.(том 7 л.д. 77)

В своих письменных пояснениях эксперты указали следующее:

- объект, указанный в схемах как 2КН с вывеской «Гастроном», является двухэтажным объектом капитального строительства (возведен в каменных конструкциях) и занимает  50,6 кв. м площади спорного земельного участка; часть нежилого строения (на схеме объект № 2) одноэтажный объект капитального строительства занимает часть площади земельного участка размером 47,9 кв. м; здание гаражного кооператива – гаражные боксы одно и двухэтажные, объекты капитального строительства, занимает часть земельного участка  размером 110,5 кв. м; одноэтажное строение  охраны гаражного кооператива (объект № 1) занимает часть площади земельного участка размером 2,14 кв.м.; платформа под двумя ТП занимает 20,4 кв. м площади земельного участка. (том 8 л.д. 30-32)

Таким образом, часть указанных строений являются вспомогательными для торгового центра.

Судом также были предприняты меры для установления собственников и фактических владельцев капитального строения, указанного в схемах как 2КН, были истребованы сведения о регистрации, материалы БТИ.

Коллегия судей, исследуя представленные в дело многочисленные доказательства, пришла к выводу о том, что указанные доказательства в совокупности позволяют прийти к выводу о том, что  отсутствуют доказательства правомерности строительства указанного сооружения (2КН), а также регистрации иных строений и сооружений в порядке, установленном законом.

Поскольку земельный участок был предоставлен для строительства и обслуживания торгово-бытового центра и на указанном участке построены и размещены иные объекты, не зарегистрированные в установленном законом порядке, коллегия судей полагает, что на стороне арендатора лежит обязанность соблюдать план границ земельного участка, использовать земельный участок строго по целевому назначению, что включает  также обязанность не допускать использование земельного участка иными лицами не по целевому назначению. Вместе с тем, ответчики не предоставили доказательств соблюдения указанных обязательств по договору, не предпринимали мер по устранению препятствий в пользовании земельным участком в части занятых строениями площадей, в связи с чем, коллегия судей полагает обоснованным и законным взыскать с ответчиков, как с арендаторов земельного участка, исходя из площади всего  представленного земельного участка № 2 по договору.

Относительно размещения объектов одновременно на двух земельных участка, коллегия судей считает, что принимая во внимание правоустанавливающую природу сведений, содержащихся в ЕГРН в части существенных характеристик земельного участка (объекта недвижимости), суд констатирует, что изменение данного содержания возможно лишь только в порядке, установленном законом о государственной регистрации  объектов недвижимости или путем подачи искового заявления об устранении реестровой ошибки.

При таких обстоятельствах, коллегия судей не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, однако считает необходимым отменить решение в обжалуемой части, поскольку суд первой инстанции допустил неправильное применение норм материального права, что в силу части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Таким образом, учитывая, что исковые требования удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя ФИО4 в доход федерального бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 33 208,00 рублей, с  индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 14 708,38  рублей.

Кроме того, коллегия судей также отмечает следующее.

Определением  Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 была назначена строительно-техническая и геодезическая экспертиза. Проведение указанной экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы» эксперту ФИО11. Ориентировочная стоимость судебной экспертизы установлена в размере 65 000  рублей.

21.05.2019 от ООО «Центр оценки и экспертизы» поступили ходатайство о привлечении к проведению строительно-технической экспертизы дополнительного эксперта. Ходатайство также содержало ссылку, что стоимость судебной экспертизы с учетом привлечения  дополнительного эксперта будет составлять 100 000 (сто тысяч) руб.

Указанное ходатайство мотивированно большим объемом и сложностью проводимых исследований.

Проведение экспертом дополнительных работ, увеличение количества экспертных часов, затраченных экспертом на производство экспертизы, по общему правилу, если это не связано с не зависящими от эксперта обстоятельствами, например, постановкой перед экспертом дополнительных вопросов, предоставлением ему дополнительных материалов, не являются основаниями для изменения размера вознаграждения, установленного по согласованию с участвующими в деле лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) в определении о назначении экспертизы.

Отражение экспертом в заключении выводов по вопросам, которые не были перед ним поставлены, не может служить основанием для увеличения ему судом размера вознаграждения (пункт 23 Постановления Пленума ВАС №23).

В исключительных случаях, когда по объективным причинам эксперт не может заранее рассчитать затраты на проведение экспертизы (например, ввиду характера и объема исследуемых объектов), по согласованию с участвующими в деле лицами, по ходатайству или с согласия которых назначается экспертиза, и экспертом (экспертным учреждением, организацией) суд при назначении экспертизы может определить предварительный размер вознаграждения эксперта. При этом эксперт информирует суд, а также лиц, участвующих в деле, о пределах возможного увеличения размера вознаграждения ввиду невозможности заранее рассчитать все затраты на производство экспертизы, а также об обстоятельствах, влияющих на увеличение стоимости исследований.

Таким образом, выплата эксперту (экспертному учреждению, организации) вознаграждения в размере, превышающем установленный в определении о назначении экспертизы предварительный размер вознаграждения, может быть произведена только при наступлении указанных обстоятельств и с учетом абзаца второго части 2 статьи 107 АПК РФ.

По выполнении экспертом своих обязанностей денежные суммы в размере предварительного размера вознаграждения выплачиваются с депозитного счета суда, дополнительные суммы с учетом части 6 статьи 110 Кодекса подлежат взысканию в пользу эксперта (экспертного учреждения, организации) с участвующих в деле лиц в порядке распределения судебных расходов (пункт 24 Постановления Пленума ВАС №23).

Из материалов дела следует, что ИП ФИО4 и  ИП ФИО2 на депозитный  счет суда внесены денежные средства в размере 65 000,00 рублей (по 32 500,00 каждый).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым, с учетом увеличения размера вознаграждения при проведении назначенной по делу экспертизы, принимая во внимание разъяснения, изложенные в абзаце 4 пункта 24 Постановления Пленума ВАС №23, дополнительные суммы в размере 35 000,00 рублей взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 и индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы» (экспертного учреждения, организации) в порядке распределения судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

                                                  п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя 28 сентября 2018 года по делу №А84-383/2018 отменить в обжалуемой части, в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО4 и индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами принять новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 2 834 594,74 (два миллиона восемьсот тридцать четыре тысячи пятьсот девяносто четыре) рублей задолженности по арендной плате и 429 496,03 (четыреста двадцать девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 517 620,42 (пятьсот семнадцать тысяч шестьсот двадцать) рублей задолженности по арендной плате  и 67 798,64 (шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто восемь) рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в доход федерального бюджета 33 208,00 (тридцать три тысячи двести восемь) рублей государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 14 708,38 (четырнадцать тысяч семьсот восемь) рублей государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 и индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 299005, 

<

...>) 35 000,00 (тридцать пять тысяч) рублей, взыскав по  17 500,00 (пятнадцать тысяч пятьсот) рублей с каждого за проведение строительно-технической и геодезической экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 

Председательствующий                                                                 Н.И. Сикорская

            Судьи                                                                                                              Ю.В. Колупаева

                                                                                                                         А.А. Тарасенко