/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А33-3574/2017

16 января 2018 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей:   Барской А.Л., Первушиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 августа 2017 года по делу № А33-3574/2017 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции – Тимергалеева О.С., суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Парфентьева О.Ю., Хабибулина Ю.В.),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строй система» (ИНН 2443045639, ОГРН 1152443000676, г. Ачинск, далее – ООО «Строй система», общество, ответчик) о признании отсутствующим права собственности общества на незавершенный строительством объект площадью 1270 кв.м, степенью готовности 70%, литер Б, расположенный по адресу: Российская Федерации, Красноярский край, г. Ачинск, юго-западная часть парка «Победы».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Ника Трейд» (далее – ООО «Ника Трейд»).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24 августа 2017 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2017 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Обжалуя указанные судебные акты в кассационном порядке, Комитет полагает их вынесенными с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение от 24 августа 2017 года и постановление от 10 ноября 2017 года отменить, исковые требования удовлетворить.

Заявитель кассационной жалобы считает отказ в удовлетворении иска неправомерным, выводы судов сделанными без учета положений статьи 130, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 52  совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также фактических обстоятельств, из которых следует, что спорный объект перестал существовать в качестве объекта права, утратил свое назначение как объект недвижимости.

Разрешение вопроса о техническом состоянии спорного объекта, в том числе конструктивных элементов, возможность его эксплуатации по назначению и прекращения существования как объекта гражданских прав, по мнению истца, имеет существенное значение для правильного разрешения спора, однако суд необоснованно отказал в назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети «Интернет» на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.10.2014 на основании распоряжения администрации города Ачинска Красноярского края от 17.10.2014 № 3923-р между Комитетом (арендодатель) и ООО «Ника Трейд» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от № 1688-А3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 9614 кв.м, с кадастровым номером 24:43:0122002:19, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Красноярский край, г. Ачинск, юго-западная часть парка «Победы» для использования в целях строительства нежилого здания «Дома молодежи», на срок с 17.10.2014 по 15.10.2015.

На участке имеются: незавершенный строительством объект, общая площадь застройки 1270 кв.м, степень готовности 70% (пункт 1.2 договора).

Согласно акту приема-передачи земельного участка датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование считается 16.04.2014.

10.03.2016 ООО «Ника Трейд» продало ООО «Строй система» объект незавершенного строительства, площадью 1270 кв.м, степень готовности 70%, литер. Б.

Право собственности ООО «Строй система» на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.05.2016 № 24/001/064/2016-6008.

Письмом № 405-АЗ от 27.06.2016 истец уведомил ответчика, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2016 (объекта незавершенного строительства) ответчик приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом незавершенного строительства, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (договор аренды земельного участка № 1688-АЗ от 21.10.2014).

Письмом № К-06-12-2812 от 28.06.2016 истец направил в адрес ответчика предупреждение об отказе от договора аренды земельного участка № 1688-АЗ от 21.10.2014, уведомил об обязанности по истечении трех месяцев возвратить спорный земельный участок.

В адрес ответчика направлено требование о погашении в десятидневный срок задолженности по арендной плате за землю и пени за просрочку арендных платежей (претензионное письмо № К-06-5727 от 06.10.2016).

31.10.2016 истцом составлен акт о прекращении действия договора аренды земельного участка с 29.10.2016.

Согласно акту № 396-3 от 05.12.2016 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в ходе обследования земельного участка по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, юго-западная часть парка «Победы», установлено следующее: в юго-западной части парка «Победы» города Ачинска расположен незавершенный строительством объект, представляющий собой здание переменной этажности: 1-2 этажное, сложной формы; работы на объекте не ведутся, строительная площадка отсутствует, на прилегающей территории произрастают деревья и кустарники, часть оконных и дверных проемов закрыта деревянными щитами, объект имеет открытые дверные и оконные проемы на первый этаж, что не обеспечивает отсутствие доступа в здание посторонних лиц.

В акте обследования того же земельного участка от 16.02.2017, проведенного комиссией в составе и.о. консультанта главного архитектора г. Ачинска и представителей МКУ «УКС», с приложением фотоизображений отражено следующее: строительство объекта «Дом молодежи» производилось на основании проектной документации, разработанной ЗАО «Архитектурный центр»; строительство объекта выполнено с отклонением от проектной документации, разработанной ЗАО «Архитектурный центр», а именно: конструктивные элементы застройщиком заменены, согласования на замену от проектировщиков не представлены, кроме того при строительстве использованы б/у материалы (металлические балки, ограждающие конструкции, и т.д.); в 2004 году строительство объекта было приостановлено на срок более чем 6 месяцев, консервация объекта застройщиком в соответствии с требованиями пункта 6.15, СП 48.13330-2011 «Организация строительства» - приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды, не выполнена; в результате длительного воздействия природно-климатических факторов незащищенность конструкций здания привела к снижению эксплуатационной надежности фундамента, балок, плит перекрытия, ограждающих конструкций: горизонтальные трещины на поверхности фундамента и плит перекрытия покрыты сетью трещин; на потолочной поверхности плит перекрытия следы коррозии от рабочей арматуры; коррозия металла в узлах крепления металлических конструкций.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 февраля 2017 года по делу № А33-27830/2016 в удовлетворении исковых требований Комитета об обязании ООО «Строй система» освободить от объекта незавершенного строительства и иного имущества и возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 9 614 кв.м с кадастровым номером 24:43:0122002:19, расположенный по адресу: г. Ачинск, юго-западная часть парка «Победы», отказано.

В материалы дела истцом также представлен акт осмотра технического состояния строительных конструкций нежилого здания, расположенного в юго-западной части парка «Победы» в г. Ачинске Красноярского края от 14.08.2017, выполненный ООО «Регионтехэксперт».

Ссылаясь на фактическое отсутствие объекта недвижимого имущества на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0122002:19 в результате его гибели, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:43:0000000:26836, площадью 1270 кв.м, степень готовности 70%, распложенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Ачинск, юго-западная часть парка «Победы».

Отказывая в иске, арбитражные суды руководствовались положениями статей 35, 55 Конституции Российской Федерации, статей 1, 8, 8.1, 12, 130, 131, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 55.26 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходили из того, что нарушенное право истца в настоящем случае не подлежит защите посредством признания права собственности ответчика отсутствующим ввиду исключительности такого способа защиты и отсутствия необходимых условий для его применения.

Позиция истца, по мнению судов, по существу обусловлена неудовлетворительным техническим состоянием объекта, прекращением осуществления строительных работ на объекте, что привело к утрате прочных эксплуатационных свойств объекта вследствие длительного воздействия внешних факторов окружающей среды и невыполнения собственником мероприятий по консервации объекта, однако это не свидетельствует об отсутствии объекта в натуре, его гибели (уничтожении), что, в свою очередь, не позволяет выявить противоречие между правами на недвижимость и сведениями о них в реестре.

Действующим законодательством о градостроительстве, об административной ответственности, отметил суд, предусмотрены соответствующие специальные механизмы воздействия при нарушении требований эксплуатации зданий и сооружений.

Суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, полагая их соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Истец оспаривает право собственности ответчика, зарегистрированное на спорный объект незавершенного строительства степенью готовности 70%, расположенный на земельном участке из неразграниченных земель, как на недвижимое имущество, которое, по мнению истца, таковым не является.

Так, в основание иска положены следующие фактические обстоятельства.

В результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:43:0122002:19 и расположенного на нем спорного имущества установлено, что незавершенный строительством объект площадью 1270 кв.м, степенью готовности 70% находится в заброшенном состоянии, строительные работы длительное время (более 10 лет) не ведутся, в связи с чем техническое состояние и эксплуатационные свойства объекта ухудшились, что, по мнению истца, свидетельствует об утрате названным объектом своего назначения как объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Таким образом, спорным является вопрос о распространении на имущество ООО «Строй система» - объект незавершенного строительства правового режима недвижимой вещи, права на которую подлежат государственной регистрации, и о достоверности содержащейся в реестре записи о праве собственности на это имущество как на объект недвижимости.

Действующим законодательством объекты незавершенного строительства прямо отнесены к объектам недвижимого имущества.

Так, в пункте 1 статьи 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В абзаце 5 того же пункта судам разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Исходя из изложенного, следует подчеркнуть, что факт регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить правовой режим этой вещи.

Принимая во внимание заявленные требования и обстоятельства, на которые ссылается истец как на основание этих требований, судом проанализированы физические характеристики спорного объекта, степень готовности, его состояние, исследован вопрос о том, действительно ли объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в ЕГРП как на объект недвижимого имущества, утратил признаки недвижимой вещи и установлено следующее.

Из представленных в дело доказательств следует, что спорный объект в настоящее время не разрушен, существует в натуре в тех же параметрах, в которых он пребывал при регистрации прав на него в ЕГРП и которые отражены в свидетельстве о государственной регистрации права.

Доказательств того, что государственная регистрация произведена неправомерно, проектная документация не соответствует требованиям законодательства, Комитетом не представлено.

Законность разрешения на строительство не оспаривалась истцом. Более того, данные обстоятельства не имеют юридического значения по рассматриваемому требованию, а полежат установлению в рамках иска о признании постройки самовольной и ее сносе.

Оценив в соответствии с требованиями статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности ООО «Строй система» на спорный объект отсутствующим и удовлетворения заявленных Комитетом требований, которые по существу основаны не на фактах, подтверждающих гибель (уничтожение) или разрушение (частичное или полное) объекта недвижимости, а на обстоятельствах ненадлежащего содержания этого объекта, которые привели к ухудшению его технического состояния и эксплуатационных свойств.

Между тем, действующее законодательство предусматривает возможность приостановления и прекращения эксплуатации зданий, сооружений в случае нарушения установленных требований, угрозы причинения вреда.

Так, согласно пункту 1 статьи 55.26 Градостроительного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 37 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» при прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора.

При этом органы публичной власти наделены соответствующей компетенцией по применению мер ответственности за нарушение действующего законодательства.

Статьями 6.4, 9.1, 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений, требований промышленной безопасности, пожарной безопасности.

На основании изложенного суд округа соглашается с выводами арбитражных судов о недопустимости прекращения права собственности ответчика на недвижимое имущество посредством признания этого права отсутствующим, исходя из исключительности такого способа защиты и его несоответствия в рассматриваемом случае характеру нарушенных прав истца и возникшим правоотношениям, а также конституционных гарантий защиты собственности, закрепленных в статьях 17, 35 и 55 Конституции Российской Федерации.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы в соответствии со статьями 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, и является его правом. Требование одной из сторон спора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Арбитражный суд Красноярского края, рассмотрев заявленное Комитетом ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, оценил имеющиеся в деле доказательства, в том числе акт осмотра технического состояния строительных конструкций нежилого здания, расположенного в юго-западной части парка «Победы» в г. Ачинске Красноярского края, выполненный ООО «Регионтехэксперт», пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы, поскольку вопросы, поставленные на разрешение эксперту, касаются технического состояния спорного объекта, которое возможно установить по имеющимся в деле материалам без специальных познаний. Более того, как верно отметил суд, данный вопрос не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Иные доводы, заявленные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку, фактически выражают несогласие истца с установленными по делу обстоятельствами и данной судами оценкой доказательств по делу, что в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции, а потому подлежат отклонению.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 августа 2017 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2017 года настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании  пункта 1    части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 августа 2017 года по делу № А33-3574/2017 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

О.Н. Буркова

А.Л. Барская

М.А. Первушина